阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について

仮にこれから分譲する街区を2丁目並みの緑地率にして、区画も平均70～80坪取って、4～5千万で売り出したとしても、買う人いないだろうね。
そもそもその値段の土地に家建てれる財力を持つ人が極僅かだし、お金持ってる人が候補にあげるのはニュータウンではなく既存の住宅地(特に神戸線沿線の)だろうから。

それで評価されてないから西２丁目は暴落したんでしょ？

今時山を削ってローコストの宅地を大量供給するのは社会的必要性を感じないが、買う人もいるかどうか疑わしい『こだわりの邸宅街』など、もっと必要性がない。
そんなもの造るくらいなら元の山に戻す方がまし。

＞因みに2丁目の値段が下がっている云々は、分譲当時はバブル末期ですから、
＞建物価値の減少と会わせて当時より大幅に安くなっているのは当たり前です。


バブル末期？？？相変わらず嘘つきですね。

西２丁目で４０００万円台前半で売りに出てる件の２物件は

１９９５年２月築と４月築。

いずれも阪神大震災の後です

１９９５年＝平成７年、

あなたいつまでバブルやってたの？(#^.^#)

今でこそ、2丁目は緑豊かなまちなみという点で、それなりには稀少性があると思いますが、仮に新街区が2丁目と同じような仕様(グリーンベルト、擁壁)になれば、その稀少性も失われて価格の下落に歯止めが掛からなくなるのでは？2丁目は駅に近いという意見もありますが、普通に歩ける距離でもなく、バス便エリアという点で2丁目も4丁目も条件に差はないですから。

どれだけ屁理屈をこねて言い訳しても、手抜きは正当化されませんよ。

阪急はどこよりも美しく、景観配慮が求められる山の↑の北部ほど普通の分譲地より遥かに各戸の緑が多い（土地面積が広い）街にすると約束して、開発できなかった市街化調整区域を、開発可能な区域に変更させて開発した場所ですから。

>>206
55坪2300万のローコスト手抜きコンクリ分譲地より、ちゃんと擁壁に景観配慮して土地面積も広めにした平均70坪2800万の自然石擁壁分譲地のほうが遥かに買う人は多いです。

土地ガ大きくなれば効率が良くなり造成コストは低くなります。つまり50～60坪で坪42～43万で販売できる場所は、70坪なら坪38～39万でも採算がとれるのです。そこに石貼りしてもせいぜいプラス100万です。

>192
>馬鹿ですか？
>山手台北部以前に、コンクリむきだしの手抜き分譲地は阪急分譲地に存在しないという話でしょう。

相変わらず、理解力が無いね。
いつの間にか、山手台北部以前の話に摩り替わってる（笑）
阪急の分譲地で、コンクリむきだしは、別に山手台北部だけでないってことをいい加減理解したら？

2丁目のような街区を70坪2800万で大量供給すれば、山手台南部だけでなく、中山台の中古相場は崩壊するかもね。かといって4～5千万では、価格に見合った価値があるとはいえないから売れないだろう。
だが、擁壁にたかだか100万(この数字も30万だったり50万だったり、根拠に乏しい数字だが)程度で薄い石を貼っただけのチープな宅地が、『世代を超えて住み継がれる街』になるかといえば、答えはNOだろう。
だってこれまでのニュータウンとの差がないから。いずれは既存ニュータウンと同じ問題(空き家の増加)に直面することになる。

現に山手台自慢の西２丁目の暴落はとどまるところを知らないもんね・・・

山手台の歴史は暴落の歴史

当時１億数千万した山手台自慢の西２丁目でも４千万ちょいに暴落・・・

指値入ったら３千万円台まで落ちるでしょうね・・・

町並みこだわった「つもり」でもなんの効果もないですね。

http://www.rehouse.co.jp/kodate/bkdetail/FXFO8A19/


次、少し建物大きくなってもこの程度の価格

基本４千は変わらない

これ以上出すなら４丁目で新築買いますからね

これも山手台のフラッグシップ西２丁目

http://www.7737440.com/bkn-info6719524.html

別に、2丁目のこだわりを否定するつもりはないけど。
新街区で2丁目同様の仕様にして、ニーズに見合った価格(60坪2400万、70坪2800万？)に設定したとして、既存街区の方たちはそれを受け入れられるのかな？
それはそれで、「そんな値段で売ったら自分たちの買った土地の価値が下がる」というクレームが出そうだが。

なんだか頻りと山手台（南部）は美しい街並みだからどうのとか書きこんでるが

山手台自体に全く魅力を感じないし、まずここまで行きたいとは思わないけどね

途中の登りの道が車は混むわ急だわ高圧線あるわで何とも汚くイメージ悪いしね

駅だってマイナーで座れない山本しかない訳だし、そりゃ不人気なのも当然でしょう

南部だろうが北部だろうが、言い方悪いがグロス価格だけの客しか検討しないのでは

それでも新しい街にバス便で価格も安いしという人がいるのは頷けるものがあるけど

グロスだけ無駄に張って街自体魅力に乏しいとなれば検討客も成約事例も無いのは当然

>82
>197

投稿者は早く削除した方がいいよ。

あくまでも「まちなみは公共のものだから写真をアップしても問題ない」と言い張るつもり？

これからも写真をアップするつもり？

住人に咎められたら、「法律上は問題ないです」とでも言うのかな？

法に触れなければ何やってもOK、では、「阪急が宝塚市民との約束を反故にした」ことと、やってることは大して変わらないな。

>>217

明らかに法律上問題ありますよ

これは特定個人の敷地建物の全景であって

街並みの写真でもなんでもないですし

ストリートビューだって訴訟になると負けるので、

写真をぼかしたり対象から外します

自分にモラルの欠片もないのに上場会社のモラルをご大層に説くのは

チャンチャラおかしいね

＞215さん

別に、2丁目のこだわりを否定するつもりはないけど。
新街区で2丁目同様の仕様にして、ニーズに見合った価格(60坪2400万、70坪2800万？)に設定したとして、既存街区の方たちはそれを受け入れられるのかな？


売れると思うし、苦情も出ないと思われます。

大体南部と北部では、駅までの距離、雪の積もり方、気温が違います！

学校は遠いし、北部はさらに、寒いんです。

この辺りの分譲地は大体50〜60坪が多いですね。

平均70坪にしておけば、30年後には、山手台は南部北部問わず人気が出ると思われます。

2丁目は建物がついてくるから皆二の足踏むわけで、更地で70坪3千万なら、結局早く売れると思いますが？

>2丁目は建物がついてくるから皆二の足踏むわけで、更地で70坪3千万なら、結局早く売れると思いますが？


買いません。買いたくないね。

何が北も南も価値が上がるだよ。

散々北を腐しておいてさ。

最低の卑怯者だな。

そもそも南でも十二分に北過ぎる。

今土地に3千万から、上物入れて5~6千万以上出す・出せる人間が選ぶ街じゃない

グロスで3~4千万台ぐらいがいっぱいの人が選ぶ際に選択対象に入ってるだけの街

北でも南でも一緒

＞大体南部と北部では、駅までの距離、雪の積もり方、気温が違います！

＞学校は遠いし、北部はさらに、寒いんです。


なんだよこれ、富士山の２合目と８合目じゃあるまいし・・・

こういうこと言うから同じ住民からさえ信用失うんだよ・・・

同意。まったく馬鹿過ぎるし卑怯すぎるよな。

南部っても、どんだけ北で上だと思ってんだ。

バスもないのに。

4丁目以降:
よりリーズナブルに家を建てられる。

それ以前の街区:
街並みで新しくできた街区と差別化され、希少性も保たれ、今後の中古売買では有利材料。

現状が、得する人が一番多いのでは？

景観の維持は住民の努力次第。

＞220

南北を、同じような擁壁広さにし、北部の値段は3000万前後にすれば、売れますよ。

北が叩かれてるのは、理由があります。

何をイライラしてるんですか？

南部は寒い。

北部はさらに寒い。

車で登っていくと、温度に変化が見れますから試してみてくださいね。

逆に夏は涼しいです。
ただし、伊丹尼崎西宮では晴れてるのに、山手台は雨‥と言うことが多々あります。

中古売買で有利って、全く有利性が無いのだが？

不人気でそもそも取り引きが成立していないが？

そんな事はどうでもいい。

気になるのは同じ町名なのに‥ってとこ。

西２丁目が暴落しながらも、そこそこの価格で売れているのは、阪急の戦略のお陰。
４丁目を小割りにして、坪単価を高めに設定してくれているお陰で、まだマシな状態なのだから、阪急に感謝せなあかん。
西４丁目が２丁目と同じ調子だったら、客層も被るし、誰も古臭い２丁目を買わんよ。

古臭いに同意。中古成約してないでしょう。

>>228

一色単に見られるのがイヤなんですな。
新しく分譲するエリアが、『山手高台』とか、『山本高台』とか、『切畑台』とかだったらこんなに荒れなかったでしょうな。

いっそ山手台南部が町名変更したらどうかな？

『山本台東』か『山本山荘』なんてどうでしょうか？

北部が「長尾山手」(ナガオヤマテ)
南部が「山手台」
これでいいんじゃない？

そんなのおかしいでしょう？

西４の住民は何も変化を望んでなどいないのにどうして町名変更されなくてはいけないのでしょうか？

擁壁が違うとか、難癖つけてるのは南部なんだから変えたかったら自分とこ(南部)を変えればいいでしょう？

南部が『本山手台西』『本山手台東』

西２丁目も西４丁目も部外者から見れば大差ないんだけど・・・。

例えば、>214で紹介されている４１８０万で売りに出ている、西２丁目のお宅も、
コンクリート打ちっぱなしではないが、それなりに汚れが目立ちますね。
擁壁がコンクリート打ちっぱなしかどうかは、資産価値に影響なんて、
立地条件に比べたら、微々たるもの。勘違いな人が多いですね。

それに、中古の土地を買ったとして、コンクリートの打ちっぱなしであれば、
化粧直しして、新築の様に綺麗にすることが出来るが、
石垣だと、古いまま我慢するか、やり直すしかないですよね。

中古を買わせたくない業者もちらほら（笑

>それに、中古の土地を買ったとして、コンクリートの打ちっぱなしであれば、
>化粧直しして、新築の様に綺麗にすることが出来るが、
>石垣だと、古いまま我慢するか、やり直すしかないですよね。


全くその通りですね。

極めて正論と思います。

石垣だから良しというのは短絡的に過ぎる。

古臭い街は古臭いのだから。不人気の理由は他にある。

中古もリフォームすれば新築そっくりになるかもね

西4丁目ですが、徐々に擁壁に仕上げしているお宅が増えてきましたね。
少し前は数軒でしたが、現在は15軒近くになっています。
西4丁目北部の法面のあるお宅では自分で施工した擁壁に、石肌の擁壁を
採用している例も見られました。
やはり近所のお宅でやられる方がいると、良い影響があるようです。
あるお宅がやると、しらばくしてお隣さんも仕上しているケースがありました。
自治会設立後にルールをつくる事ができれば、むきだしコンクリート放置による
醜いまちなみを防ぐ事が可能かもしれません。

やはり西4丁目の皆さんも、山手台南部のように時間が経過しても美しいまちなみに
したいという思いをもっている方々が多いですからね。

http://www.yamatedai.net/tk/review/report05.html
サイトの特集ページでも、西4丁目在住の奥様が、素直に山手台南部のまちなみ
（2丁目のバス通りの緑豊かなまちなみ）に魅力を感じている事を素直に語られていますね。

＞私は、バス通りのメインストリートの景色が一番好きなんです。けやきのトンネルを
＞イメージして作られたと聞きました。この道をウォーキングしたり、ガーデニングに
＞挑戦したり、これからゆっくり楽しんでいきたいと思っています。

擁壁なんか気にしない人の方が圧倒的に多いらしいが
関心を持つマイナーな人間が集まったんだろうよ（笑


自分らしく仕上げたいからコンクリ選ぶ人が多いのか
まあ家は似たり寄ったりだから擁壁で差別化ということか


どっちも極めて正論で作り付けの石垣だけは極めて異端なわけか

＞資産価値の為に景観に配慮するのではありません。
＞年数を経ても醜くならず、いつまでも住み続けたいと思える、美しいまちなみを実現する為に
＞景観への配慮が必要なのです。
＞資産価値を第一に考えるなら、少子高齢化、人口減少時代には「買わない」が最良の選択肢に
＞なります。
＞そもそも、どこよりも景観に配慮して日本中がお手本とする美しいまちづくりをするという
＞理念を掲げていたのは阪急です。
＞値段が下がっただの相対的価値は下がってないだの、本質とは何の関係もありません。
＞どうせ価値が下がるのだから景観なんてどうでもいい手抜きでいいという主張は、顧客や市民に
＞説明していた開発内容に反するだけでなく、悪徳業者の言い分そのものであり通用しません。

そりゃそうです。

一部（1人）の方が、必死に手抜きや理念破りを肯定してコンクリ剥き出し擁護していて必死ですよね。

景観に配慮した美しいまちなみが求められているのは、市街化調整区域で景観保全対象だった

市民の景観資産である山を削る行為だからであって、阪急自身もそういう開発にすると約束していたのです。

売れるなら何でも良いというのは、反社会的な商売を行っている会社と同じです。

自然石が嫌いな人間がわざわざ毎日、バス通りで自然石の擁壁を嫌でも多く見る事になる山手台を選ぶわけがないですよね。
石垣、石垣と連呼して南部批判しているのはたった一人ですが。実際の北部住民は、訪れて南部の山手台のまちなみに魅力を感じてあこがれていた方々が中心です。南部と異なる北部の開発に戸惑いつつ、価格などの条件面や他の分譲地の立地比較等でやむをえず選ばれた住民が多いです。まぁ正常な日本人なら、経年による景観の悪化を防ぐ自然石を否定して、醜く汚れるコンクリを好むわけないですから、積極的にコンクリ擁護して南部を批判しているのは、日本人でないかもしれませんね。
そもそも現山手台居住世帯の7割以上（1～3丁目）は、自然石の擁壁が使われたまちでなければ絶対に買っていませんからね。景観重視で美しさにこだわったまちづくりという阪急の言葉を信じて買われたのですから、景観なんてどうでもいいとか、手を抜いたコンクリむきだしのまちづくりでは買っているわけがないのです。

阪急はテレビＣＭや広告でも自然石の擁壁や石畳のコミュニティロードなどを取り上げて、石と植栽に拘った景観重視のまちづくりを最大の売りとして宣伝していたのですよ。

でも山手台史上最も好評でよく売れたのはコンクリート擁壁の西４丁目ですよね(笑)

地域に寄与する百貨店（デパート）を開業するといっていた業者が、地元との約束を破って百円均一ショップをオープン。
百円均一ショップでもお客さんは来ているんだから文句は無いだろという詭弁を強弁しているのと同じ。

西４丁目を『百円ショップ』ですか・・・

だからー

北の擁壁に石貼ろうが貼ろまいが

南の中古はこれまで同様売れんよ

何が北のコンクリ擁壁を擁護だよ

そんな話、誰もしとらんよ

人の擁壁ほっといてやれって話さ

お節介の域を完全に通り越して、

騒音オバサンならぬ、擁壁ジジイ

ブランドレスの擁壁コンプレックス

幹線道路を登る際、山手台玄関口の大変目立つ擁壁が、もしコンクリ打ちっぱなしのL型垂直擁壁だったら今頃とんでもない事になって、まちの印象が台無しになっていましたよね。画像で見ても、ここがコンクリ打ちっぱなしだったら不快感きわまりない景観になっていた事が良く分かります。
石の擁壁だから年数を経て汚れても、風合いを増し自然の景色に馴染み深刻な事にはなっていないんですね。

残念ながら擁壁へのこだわりを強くアピールしていたのは阪急さん自身です。

９０年代に擁壁の化粧ひな段をテレビＣＭで流していたことを隠せると思うのですか？

石匠が参画したこだわりの造成と景観重視のまちづくりを謳っていた事実は消せません。

石を使った擁壁や植栽にこだわっていたデベロッパーが、ある日を境に擁壁なんてどうでもいい

コンクリ打ちっぱなしでＯＫなんていいだしたら、批判されるのは当たり前ですよね。

それ以前の問題として、市民にも景観重視で桁違いに緑も多い美しいまちづくりをするとコミットして

山を削った場所ですから、それを破るというのは企業として最低の行為である事は言うまでもありません。

>248

風合いとか、そんなものはこの写真からは感じないが。
天然石ならともかく、これなら打ちっぱなしと大差ない。