阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について

団塊が死んで本格的な人口減少期に突入する前に、突貫分譲で大量に売り逃げする為の安普請コストダウン路線。

共同事業主が頓挫したようなプロジェクトですから良くも悪くも既定路線でしょうね

もう後戻りは出来ません！
諦めましょう！

本掲示板の管理担当の方へ
レスが1000超えていますが次のスレは立てないでこのまま閉鎖にしてくださいね。
続けても街のイメージダウンになるだけで誰の利益にもならないです。

さあ、北も含め、いい街にするにはどうしたらいいか
アイディアを出しましょう

ネガティブなことばっかり言う役立たずは
所詮実社会でも役に立つようなことはしてないに決まっています

　
　ま　ず　隗　よ　り　始　め　よ　(#^.^#)

私は南より北の方が庶民的な雰囲気で好きだなあ
住人の方も景観だのなんだのうるさく言わないフレンドリーな方が多そう
高木の植栽が控えめなので掃除やお手入れも楽ですし
安く買えるといいなあ

家の前の掃除と打ち水
ご近所と打ち解けるにも一番手っ取り早いですよ

核家族化・少子化が進み家族の構成人数が減っている今50坪もあれば十分すぎるほどの広さですよ。
またそれが現代社会のニーズだということです。
50坪台の均質な家がズラーと立ち並ぶ光景はなかなか見事なものです。
10年後20年後30年後には価値観の変化を踏まえてこうしたエリアが評価される時がくるかもしれません。

例の方が言うほど景観も街並みも悪く無いですよ。
日本の住宅地の平均よりずーーーっと上です。
このような素晴らしい家に住める喜びを噛みしめて家族との幸せな時間を過ごしましょう。

宝塚は落ちるまで落ちましたね。

かつては恵まれた自然環境を活かした邸宅街や優良な住宅街でブランドを築いたが、

その後や行政や議員が恵まれた環境にあぐらをかいて、住環境整備や保全を怠って

利権や汚職目当てで乱開発誘導しすぎてブランドを換金しすぎた結果、環境もたいしてよくない上に

利便性も悪いというなんの取り得もない糞みたいな街になってしまった。

そうとも言えるし

そうとも言えない

確かに50坪で駐車場並列2台とったら道路側から見て悲惨なほど緑貧しい街並みになりますね。せめてコンクリむきだしのまま放置だけは禁止にして、施主に外構時の擁壁仕上げ（タイルや煉瓦や自然石が貼れない貧○人に配慮して塗装も可とする）を義務付けて、最低で道路側に高木3本の植樹を義務付けたら。

ご自分の家だけでやっててくださいな

面積に余裕が無い（150～190㎡）北向きの土地（非角地）は、
1階の日当たりを少しでも良くしようと可能な限り建物を北側に
寄せて尚且つガレージを2台分確保しようとするから、
それが緑化を妨げて、道路側から見て一種低層にそぐわない
緑が少ないまちなみを増やす要因になっている。

最低区画割りを２００にすればよいのでは

誰が買うのですか？

さあ

南部だって２００じゃないし

１５０じゃないの

山本の裏山(山手台)なんて200だろうが150だろうがコンクリだろうが誰も気にしていないと思いますよ

上で50坪でも全国平均よりまともとか適当でいい加減な事を言ってる人が
おられますが、日本の一戸建て持ち家の敷地面積の平均は286㎡です。

総務省　平成20年住宅・土地統計調査
http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2008/10_2.htm
http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2008/pdf/giy02.pdf

＞一戸建の住宅2746万戸について，住宅の所有の関係別に敷地面積別住宅数をみ
＞ると，持ち家では敷地面積200㎡以上の住宅が50.6％と過半数を占めているのに対
＞し，借家は100㎡未満が52.0％と過半数を占めている。
＞１住宅当たり敷地面積をみると，借家の134㎡に対し，持ち家は286㎡と借家の
＞２倍以上の広さとなっている。また，借家を所有の関係別でみると，給与住宅が
＞215㎡と借家の1.6倍となっている。

確かに標高２００ｍの山間部で５０坪台中心の造成はありえんな。

自演で必死に工作するヤカラ連中＝モラルが崩壊して頭がおかしくなった

建売業者（仲介屋）のオヤジやデベの営業には理解できないだろうが、別荘地同様の

景観配慮と環境配慮が社会的に求められる山間部では最低でも各宅地の

緑地率３０％程度（ちなみに別荘地や国立公園の基準は５０％）は担保できる

区割りにしないといけないのは当たり前だろう。

山の上に庭殆ど無しのかつかつ住宅街とか、中国人や韓国人にすら日本は

景観意識が低く野蛮で民度が低いと笑われるだろうな。

長尾山っていうか、大阪平野に面した（有馬高槻構造線の北側）北摂山系の山肌を
かなり上までことごとく削りまくってるのって宝塚だけだな。
池田、箕面、茨木、高槻は、節度ある開発で、宝塚ほど醜くない。

>本掲示板の管理担当の方へ
>レスが1000超えていますが次のスレは立てないでこのまま閉鎖にしてくださいね。
>続けても街のイメージダウンになるだけで誰の利益にもならないです。 

何らかの方向性を見出だすための前向きな議論が皆無なので、閉鎖で問題ないでしょう。

全くその通りですね。
宝塚だけが突出して馬鹿の一つ覚えみたいに破壊しまくっています。
ここ数十年環、環境の良さにあぐらをかいて、市街地整備や質の高い住環境や景観の保全を怠り、
市長や議員や役人が利権に群がって業者と癒着して破壊しすぎた結果、イメージだけで実際は
全然たいしたことないねと嘲笑、蔑視される街になってしまいました。

貴重なやまなみを削った海抜3桁の山の上で、自然との調和や景観への配慮を一切無視したコンクリむきだし50坪で1500区画近い規模の醜い開発は、どんな詭弁をもってしても正当化されないし恥ずかしい。

どれだけ悪徳業者が屁理屈をこねて擁護したりデベがいい訳したところで、そんな分譲地は（六甲山や長尾山ので）過去にたったの一例も存在していないのだから、異常（普通ではない）である事は明らか。

閉鎖したくて仕方ない人がいるようですので続けざるを得ませんね
アホにはもう少し踊ってもらいましょう

東３丁目は緑豊かでいい感じになってきましたね。
間口が広めで、グリーンベルトも幅広なので、ある程度まとまった量の
大きめの木を植えられるのが大きいです。
敷地に余裕があるので、建物がたてこまず離れていてゆったりしていますし
擁壁も打ちっぱなしではなく石を使っていますので、総合的に見ても
悪く無い景観です。
北部も東３丁目ぐらいを遵守するべき最低基準にするべきでした。

せやろか

確かに東３丁目は悪く無い。
ベストではないかもしれないが、宝塚で山の斜面を開発する場合の指針にはなる程度の開発だと思う。

平均７０坪
緑化
自然石の擁壁

踊らされているのは誰のことやら。

坪数音頭、擁壁音頭はもう聞き飽きた。
あとは自分のブログででもやってほしい。

やっぱ気になって仕方ないんだね

聞き飽きたはずなのに
また聞きに来るって
おもしろい人がいる

えっ、東３丁目って街の入口に 高 圧 鉄 塔 が　デ　ー　ン　とそびえ建ってるとこやろ？

持論の披露や他人の揚げ足取りに終始して、街をよい方向に持って行こうとするアイデアを出し合う流れにならないですね。そうならなければこのスレの存在意義はないんじゃないの？と言いたかったのですが。
例えば、すでに造成中の街区に関して、コンクリ擁壁の経時劣化が懸念されるのなら、引き渡しまでに表面保護を実施するように、自治会を通じて阪急に申し入れるとか。
あくまでもアイデアの例ですが、利害関係にある方(山手台住民)が阪急に直接提案されれば、阪急も聞く耳を持たない訳にはいかないと思いますが。
敷地面積は、条例で45坪以上とればよいと決められていて、50坪の需要が多くて売る側の利益も大きくなるのであれば、そういう流れになるのは自然なこと。流れを止めるには条例を改めることだと思いますが、そのような動きはあるのでしょうか？
誰か、議員など有力者に働きかけている人はいるのですか？

頑なに擁護を一人の人間の仕業とか言ってるタワケが湧く間は続けてもいいんじゃないでしょうか
提案しかかってもすぐに北だ南だと妨害しようとする変態がいるということからも
ゴロツキのような業者がこの問題で盛り上がることを警戒していると思えてならないんですよ

北はええとこや

>>1105
眼科行ったほうがいいですよ。それか安物の液晶ディスプレイ使いすぎです。
以下のリンク先を見れば一目瞭然ですが、その家の擁壁は、コンクリート打ちっぱなしではなく塗装仕上げです。

http://goo.gl/maps/oGJi

築数年でもコンクリ打ちっぱなしだともっと汚くなっています。

また、六麓荘は1985年に協定を制定して、擁壁は石積みか御影石による仕上げを
義務付けていますので、厳密には協定違反の物件です。

私コンクリ打ちっぱなしの方が好きだな
好みの問題ですね

>1148
眼科行ったほうがいいですよ。
どこにコンクリ打ちっぱなしと書いてある？
石垣でなくコンクリと言ってるんだけど。

それに、打ちっぱなしは悪くて、塗装すれば良いというのも安上がりやね。

悪質なミニ開発を生業とするバレバレの悪徳建売業者（不動産仲介業者）がバレバレの擁護で荒らしていますね。

山の上で50坪はありえませんよ。他に1箇所も存在しない開発がまともとか（笑）

乱開発の象徴のように言われる昭和の郊外ニュータウンですら平均65坪（関西圏全体のニュータウン平均）なのに、山削って50坪のコンクリむきだしがまともとかｗ

以前からここで問題になっているのは、確実に経年でまちなみを醜くして悪化させるコンクリむきだし擁壁であって、仕上げをしたり仕上げを義務付けしている（自然素材やタイル貼りなど）のならば、コンクリート擁壁でも問題ではないというのが共通認識です。

問題なのはコンクリート擁壁ではなく、コストダウン目的で仕上げ無しかつ建築協定に「わざと」仕上げ義務付けに関する項目を入れない、コンクリむきだし擁壁です。

そんなの阪急さんの勝手でしょ

ロクロクうんぬんというより、そもそも芦屋は市全体でコンクリ打ちっぱなし擁壁を禁止にしている。

芦屋市景観形成ガイドライン
http://www.city.ashiya.lg.jp/toshikeikaku/keikan/minamiasiya/documents...
◆擁壁等の考え方
建築物に附属する擁壁等は、周辺景観と一体的な接道部のしつらえとし、適切な方法により圧迫感を出
さないように修景し、通りに対して配置する
・単調で長大な壁面の連続とならないよう水平、垂直方向の長さに応じ、適切に変化をつける
・自然素材を用い、表情のある壁面とする
・前面や壁面、上部への植栽により、うるおいを創出する

>>583
んなわけないからｗ
山の緑に溶け込む日本屈指の美しいまちづくりをする為の開発だと謳って
山を削る許可を得たのに、日本屈指の恥ずかしい乱開発に転じていいわけないだろｗ

阪急の山手台開発の理念
『全ては日本中がお手本とする美しいまちづくりの為に』
『いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、 素敵な生活文化を育んでいく街にしたい』

山手台がやれ日本一の街づくりとか宗教がかってて超気持ち悪い
そんなもったいぶった町でもないただのありふれたニュータウンだろ
阪急自身が言ってたとか、ストーカーみたい

六麓荘町の話題を出すなこんなスレで

だからさあデベロッパーの宣伝文句なんてどこも大袈裟なんだってば。
間に受けてる方がどうかしてる。

実際問題としては山手台なんてのは50坪台の区画とコンクリ擁壁が似つかわしいクラスの街ってこと。
阪急も市場もそう判断、評価したってこった。

一番重要なポイントは、もともとは景観保全対象で開発ができない区域で
山の緑を保全する為のグリーンベルトであったという事ですよね。
市長や議員や行政に働きかけて（癒着、政商的ロビー活動）、緑に溶け込む
どこよりも美しいまちをつくるからと確約して、本来開発できない景観保全対象地区を
開発可能な区域に変更させました。
不動産価値が無かった開発できない山の上の広大な土地を、政治家や行政の持つ利権を
煽って開発可能な資産に変えさせたのです。

景観配慮を何よりも重んじてどこよりも美しいまちづくりをする為の開発と確約した経緯を
真正面から無視したコストダウン手抜き開発が、モラルハザードである事は明らかです。

山手台だから山の上でも乱開発していいとか矛盾丸出しの中傷ですよね。
すぐ横の雲雀丘や、池田の五月山や箕面の山も全く同じ北摂山系。

山本だけ乱開発していいとか頭わいてますなｗ

雲雀丘や井植山荘と山手台は、全く同じ長尾山です。
このスレで山本だから醜い開発して当たり前だと煽っている一匹のキチガイが山手台南部を中傷しつつ北部の乱開発を擁護する理由は、なんだかんだいって山手台南部の住民が平均1億円の住宅を買える層だからです。

アンチ
「他の地域は景観守らないといけないが、山手台だけは景観を無視した手抜き開発でOK」

きちんと開発理念を守り景観に配慮して開発された山手台南部を必死に
ディスって、山手台南部を貶す方便として理念を無視した北部の手抜き乱開発のみを
不自然に擁護している論理破綻丸出し人間（1人の自演）の負のエネルギーの根源は
平均1億の家を買える高所得者層（山手台南部住民）に対するやっかみです。

山手台個別の問題というより、長年の行政の堕落で宝塚全体で醜い乱開発がなし崩し的に横行して、宝塚の価値とブランドを魅力をぶちこわして陳腐化させているのが問題の本質。

南部って1億もすんの？
アホらし
庶民的な北部の方がええわ

南部は富裕層、北部は庶民層と住み分けができていいんじゃないの

宝塚はもう手遅れちゃう？

腐った行政の資質を見抜けず、宝塚に住み続けた人は
自治体を見る目が無かったっちゅう事であきらめなはれ

宝塚の見る影もない凋落は、数十年続いた腐った市長＆行政とそれをチェックするはずの腐った議員の横暴を止められなかった市民の責任でもあるからね。

いくらカラスや野良犬を追い払っても、そこに美味しい餌があることがわかっていれば、また戻って来るだけ。

西宮、芦屋のルールが厳しい一方で、宝
塚のルールが比較的緩いということは、それだけ宝塚は『餌場』になりやすいということ。
ここでいくら業者叩きをしたところで、餌場をそのままにしているのでは何ら効果は期待できない。
餌場を放置、いやむしろ餌を撒いているのがこれまで、そして現在の行政。

大昔1億払って今3千万を自慢してんの？莫迦？

当時郵貯でも入れとけばよかったね

yamatedai is not so good as you wish

気の毒な印象

だな
悪徳不動産根絶やしにするのは簡単じゃないよな
即効性ないけど不動産単価落として真綿で首締める方がいいのかも知らんな
あとナマポ村でも作ってビッグダディでも住み付かせるか

結果的に情弱で大損こいただけの毛の生えた庶民層で富裕層なんて一体どこにいますか？

石垣外構　山手台のフラッグシップ　西２丁目
山手台に多く見られる幹線道路沿いでもなければ高圧線下でもないのにね…

http://www.7737440.com/bkn-info6109293.html


３千万円台でも半年以上買い手がつかないみたい。

まぁ阪急は山手台開発において、

すべては日本中がお手本とする美しいまちづくりのために

という立派な理念を掲げて、景観への配慮が『最優先課題』であると

謳ってきたのですから、山の五合目で高さ数メートルの巨大な

コンクリむきだし５０坪＠数百区画以上という前代未聞の

山手台東の北部の開発のどこがどう日本中がお手本とする

美しいまちづくりなのか示すべきでしょうね。

どうしても50坪台中盤（約180㎡）を中心に分譲するなら、せめて100区画あたり

55坪　60区画
70坪　30区画
100坪　10区画（定期借地権でも良い）

ぐらいの割合にするべきだな。これで平均64坪になる。
これなら市内の他のバス便ニュータウンと同じぐらいだし、それなりに緑豊かになるだろう。

もうお前がやれｗ勝手に

全区画50坪で良い

山本の裏山

市内から見たら５０坪も７０坪も同じ

http://www.s-saito.com/residence/index.html
彩都でいちばんローエンド（歴代最安値）のマストステージですら全区画２００㎡以上（６１坪～１４２坪）なんだな。

山手台はいつのまにか彩都のローエンド以下の手抜き分譲地になってしまったんだな。

山は続いているのに、山本の裏山だけ乱開発していいとか論理破綻の詭弁を得意げに連投している低脳は消えたら？

他市や他地域は山の景観へ配慮が必要なのは当然だが、山本だけはどうでもいいって、ようするに山手台南部住民を貶す事のみを目的にしたいつものキチガイのバレバレの自演ですよね。

以前から、山本が沿線や市内で不人気ナンバー1という全くのデタラメで中傷していた馬鹿と同一人物。

以前は市街化調整区域で、景観保全対象に指定されていた長尾山の山なみを、
山の緑に溶け込むゆったりとした住宅街にするからといって、開発可能な区域に
変えさせた山間部の住宅街が、50坪のコンクリむきだしでいいわけないわな。
六甲山系でも長尾山系でも、他に標高200m前後の山の中腹でコンクリむきだしで
50坪台平均の数百区画以上の分譲地など1箇所も存在しない。
これを言うと例の低脳は、山本だからしかたがない、山本だからどうでもいい、
山本だからなにやっても良いという、もはや理論にすらなっていない幼児以下の
アホ論理を馬鹿の一つ覚えで繰り返して逃亡するのみ。

住人が納得して購入しているのだから良いのだよ。
他人が口出しすることじゃない。

いち宝塚市民ですが、山手台北部の開発は市民にとってまったくどうでもよくありませんね。

山手台北部は、市街地から長尾山トンネルへのアクセスルート沿いのひじょうに目立つ場所にあり
新名神や関西最大級の規模になると言われている仮称宝塚SAへのアクセスルートにもなり
他市の住民も含めて多くの行楽客がめにする場所ですから、ここが景観を無視した恥ずかしい
極限コストダウンのチープな手抜き開発地になることは、景観蹂躪都市タカラヅカ
（山削り乱開発都市タカラヅカ）を大々的にアピールするランドマークになり悪影響が大きいです。

また、宝塚市内で現在山の緑を削って開発が進行中の案件の中でも、だんとつの最大規模であり
なおかつ阪急が宣伝しているせいで良くも悪くも一番有名なので、ここがいい加減でぐだぐだの
乱開発になると、市内の他にも伝播して、景観を無視した乱開発の増殖にますます歯止めが
きかなくなる可能性が高いのが、大きな問題なのです。阪急が手抜きをすれば、宝塚では影響は甚大です。

>>1184
アタマわいてるの？
開発業者に社会的に求められる最優先事項は、売る事ではなく、
開発計画の中で制定した開発理念と約束を守る事です。

山並みに調和した日本有数の緑豊かでゆったりとした美しい景観の永住環境づくりと
市民やお客さんに謳ってきたのに「売れるなら何やろうが勝手だろ」って（笑）

http://www.hankyurealty.jp/3110

彩都の新街区は、無電柱で擁壁もちゃんと仕上げありになるみたいですね。

同じ阪急不動産のてがける開発、彩都で景観に配慮した開発ができて、

よりによって、景観の為にまちづくりの全てをそそぐと公言してきた山手台で

できない理由は？

１１８８
ほんまや
ちゃんとやってほしいね

擁壁マニアさん側意見っていつも固まって投稿されますね〜

頑張ってるのは一人だけですから失笑

桜台とか逆瀬台とか50坪台の土地もあることはありますが、平均では65坪以上ありますもんね。
擁壁も間知石積み（御影石）ですから落ち着いた街並みになっていますが、総コンクリだったら今頃汚れが末期状態で目も当てられない手遅れの街並みになっていたでしょうね。

そんなことは泣と思いますよ～
あなたの思い込みでしょう

山手台南部の石垣擁壁は薄汚れて暗くて古臭い印象ですね、だから売れなくて暴落してるんでしょうね。

確かに、必死に確実に醜く汚れてまちを使い捨てにする打ちっぱなし擁壁を
擁護して、ちゃんと美しいまちづくりの為に力を入れて開発された山手台南
部を中傷しているのは1人（業者）だけですね。

擁壁による景観悪化を気にしている市民が少数派なら、最近制定されている
宝塚市の各地区のまちづくりルールに、ことごとくコンクリート擁壁による
景観悪化を防止する為の条項が盛り込まれているわけないですから（笑）

結局はこの必死な1人（業者）の主張とは真逆で、市内全域で悪質な開発が問
題になって市民の懸念が増大しているという事です。

価値観や美意識が正常な日本人なら、山を削るんだから景観の綺麗な美しい
まちづくりをしましょうという当たり前の正論に対して、景観などどうでも
よいと必死に反対するなどありえませんからね。

病的に打ちっぱなしを擁護したり、山の上なのに庭が狭小で緑が少なくなる
区割りを必死に擁護している意見は、一般人ではなく自分も悪質なミニ開発
を普段から手がけてそれを生業としている業者による自演だという事です。

阪急ですらコンクリを肯定してないからな。

阪急の営業は、西４丁目の分譲で、なぜ打ちっぱなしになっているのかの説明で

お客さんが好みの自然石やタイルを貼って仕上げを選べるようにする為だっていってたし。

つまり阪急も仕上げ無しの擁壁が恐ろしく醜くなる事は認めている。

矛盾丸出しのコンクリ擁護（自称検討中奥様と同一人物）は、絶対に他市の山手住宅街や
宝塚市内の他地域のちゃんと景観に配慮された石積みや石を使った擁壁の住宅街は叩かない。

山手台南部「のみ」限定で、中傷する。

南部の住人は南部の住人で勝手にやってくださいな。北部のことに口を出さないで。

>>1188
彩都新街区のHP拝見しました。
ちょっと分かりにくいですけど、トップのイメージイラストを拝見すると
確かに低い擁壁も仕上げのあるタイプにするみたいですね。
彩都は阪急の前街区も、御影石調（擬石仕上げ）のカラー擁壁でした。
電線地中化もするみたいですし、ある程度は景観にこだわりが見られますね。
極端なコストダウンに走る山手台北部と比べると、まともな開発だと思います。

彩都はまだまだ先が長いから、手抜きできないのでは？

一度破綻した事業の山手台と同列にしないでネ

神戸における六甲、池田における五月山、西宮における甲山と同様に

長尾山のやまなみは昔から宝塚市民にとってかけがえのない財産、景観資源です。

自然と調和した宝塚の住宅文化の象徴となるほど美しいまちをつくる為に、

どうしても市民の貴重な財産である長尾のやまなみを削らせていただく必要があるといって、

本来保全対象で開発できなかった山の上を開発可能な区域に変えさせたのが山手台開発です。

このような経緯を知っていれば、景観なんてどうでも良いと狭小区割りや景観を無視した

打ちっぱなしの高いコンクリートを擁護する意見など出てきようがありません。

甲山や五月山と違って山本の裏山は見えへん場所やから、ええんちゃうかー

たまに勘違いしている方がおられますが、山手台開発は一度も破綻なんてしていないですよ。阪急と共同で開発していた業者（幸和不動産）の親会社の銀行が破綻した為に、土地の持分や権利関係が複雑になった為に工事ができなくなり、銀行の破綻処理が完了して土地の権利関係が整理されるまで、阪急は山手台開発を中断せざるをえなくなっただけです。その証拠に、阪急は幸和不動産の持分を買い取って権利関係を確定させたあとすぐに開発を再開しています。

50年前に西宮が宝塚を吸収合併しようと合併案を市議会で可決した。
そのまま合併で合意していたら、山手台を含め宝塚の山は
乱開発されず、山並みに調和するまともな開発になっていただろうな。

山手台から大阪空港や梅田まで見えるのに、平野部から山手台は
裏山だから見えないなどといってる人間は、脳味噌溶けてますね。

ここは>>1にあるように“美しい町並みの為”のスレッドです。
「山手台なんだからまちなみなんてどうでも良い」
「山本の裏山なんだから景観なんてどうでもよい」
といった難の根拠も無い単なる中傷だけを目的とした煽り投稿はスレ違いです。

>>1204

それを世の中では立派な破綻プロジェクトと呼ぶ

それとも頓挫プロジェクトなら納得でもいくのか？