変動金利は怖くない？？　　その44

多分、150万得ってのは、繰上げと比較してではなく、
マイナス金利で得た分ってことでは？
(めんどくさいので、細かい計算はしてないから、違うかも)

>>661

繰上げした場合、147万円得なんだから実質3万しか差がないって事でしょ？

660に有るように初年度の繰上げ貯蓄の差はたった4千円。

ちょっと計算に関して。

よく、貯蓄は、3万しかもうからないとかいうけど、
1年に1回、0.4%(税引き後0.32%)の定期に入れて運用した場合、

10年後には、407万になるんだけど、3万って、どこから来たの？

↑

毎年、40万を

抜けてました。

>>662

3万って、ローン控除の差だけってこと？

もうちょっと正確にすると、
初年度分の運用ができないから、9年目後の貯金+40万だと、406万。

正確に計算すると控除の差が2万5千円程度

0.4で年一回、計8回（最終年度は減税終了に伴い運用出来無いので実質8回）運用で3万くらい、自動繰上げだと繰上げ手数料無料だが、一括繰上げだと手数料5千円、さらに保証料の払い戻し差額を勘案すると4万弱の差かと。

一括繰上げ手数料や、保証料なんかは、ケースバイケースだから、
かなり微妙な感じですね。
あと、
0.4で年一回、計8回運用で4.6万って、
計算になったけど、3万くらいって、どう計算したの？

こちらの計算があっていて、5.5(手数料あり、保証料あり)～7万(手数料なし、保証料なし)くらい貯蓄が得じゃない？

まぁ、どちらにしろ、大きな額ではないけど、
一度、確認しときたかっただけ。

>>662
一括返済を視野に入れてる人が、みみちく繰上げする意味はない。
手間と金の無駄。
利鞘がある間は、借りられるだけ、借りておけば良いだけ。

>>670

一括返済を視野に入れてる人がみみちく運用して数万円得しようとも思わないけど。

結局損得よりどちらが手間がかからないかだと想うけど。

何もしなくても、2万5千。一年に一回頑張って運用すれば、+3-4万円。

面倒だから繰上してん？
理解しろって、無理やなぁ

うちは、地方銀行なんで、当てはまらないかもだけど、返済額指定は、5年ごとに更新必要。さらに、5250円手数料とるよ。

メガバンクの返済額指定は、更新とかないん？
返済額指定でずっと払うと、ローン期間短くなるけど、ローンの返済予定表って、期間短くなってるの？

なにが不安なのかはわからないが、
それが損とわかってて不安と感じてしまうなら繰り上げればよいと思う。
ただ、＞６７１みたいにまったくわかってない人が
おかしなことを言うとどうしても反論したくなっちゃうね。

しつこいくらい言うけどさいいかげんわかって
みみちく運用する必要はない。
みみちく繰上げ返済する必要はもっとない。

俺って人間が小さいなぁ。

自動繰上げ派は5年毎に見直しで返済額軽減。
実質10年で2回住宅ローンをどうするか検討すればいい。

貯蓄派は毎月繰り上げ原資となる34000円をゼロ金利解除までの最長10年間貯蓄する。
結果最大で25000円得をする可能性がある。（得られる還付マイナス支払う利息）
さらに運用すれば3～4万円の利回りを得られる可能性がある。

実質こういうことだと思う。

ただ、現実の話をするならば、10年でたったの25000円ということは裏を返せば3年で日銀が利上げしたら差はほぼゼロ。逆に自動繰上げの場合、保証料払い戻し手数料は無料だけど、一括繰上げの場合、最低5250円、高いところで10500円取られる場合がほとんどなので損する可能性が高い。（もちろん無料の銀行もあるだろうけどあまり聞いたことない）

金利上昇時は運用でカバーできるという人がいるけど、短期運用の場合、例えば1年定期の利回りで利上げ分を吸収するのは絶対無理。（1年定期は1年ものの国債利回りに影響すると思われる）

それと、0.4で運用も実は話がおかしい。例えば先日例に出たネット銀行のオリックス銀行。ここは5年定期が0.4%。この利回りを得るためには5年間利上げがないほうに掛けるギャンブルと同じ。仮に10年間ゼロ金利が続いて0.4の利回り満額取ったとしても5万円ほど。
もし途中で利上げがあって解約することになれば利回りは0.02程度になってしまう。

では現実的な運用の話となると、おそらく一番簡単なのは給与天引き口座からの積み立て定期。しかも利上げ時にすぐに対応できるように長くて1年出来れば半年の定期が理想となる。すると銀行系で利回りは0.1％未満となるのでやってもすずめの涙程度。

なら利回りのいいネット銀行した場合、先ほどのオリックス銀行の場合、半年定期で0.25％。毎月振り込み手数料払って10年120回ネット銀行へ繰り上げ分を移動して運用した場合でも4万円程度の利回り。ただ、振込み手数料を引くと実質1万5千円しか残らない。では比較的現実的な1年貯めておいて年一回定期で運用した場合、10年ゼロ金利が続いたとしてもだいたい25000円くらいの利回り。

日銀の発表をそのまま信じれば2015年頃には利上げがあると見た場合、実質の運用期間は3年。信憑性が薄いとしてもさすがに10年間ゼロ金利はないと思うし。

以上を考えると運用で少しでも稼ごうというのはかなり非現実的で数年後の利上げを想定すると貯蓄しとくってのもほとんどメリットがなく、苦労していろいろ考えてる割には日銀次第で何もメリット無いじゃんってなる。

だったら最初から繰り上げちゃったほうが簡単で面倒じゃないねって思う。貯蓄派も結局10年後に繰り上げするのだからね。ようは10年後元本がどれだけ減ってるかってことなんだけど、貯蓄運用で大きく減らせるなら苦労してでもがんばるだろうけど運よくゼロ金利が長期化したとしても数万じゃ、まぁ、やってもやんなくてもいいんじゃない？

>>676

自動繰上って、5年ごとに更新なんですね。
まさに、趣味の繰上ってことですね。

>>676

オリックスは、1年で、0.35あるから、そっちにしたら？
0.4に拘ってないよ

繰上くんは、貯蓄を面倒にさせたいようだが、繰上くんは、貯蓄してないの？全部繰上ちゃうん？

>>676

利上げの話だけどさ、繰上くんは、3年で利上げする方に賭けてるん？

繰上手数料無料も、今は珍しくもないけど。

繰上くんの中には、テンプレ以上に繰上てる人もいそうだな。これは、感だけど

趣味の繰上越えて、繰上中毒だな。

何この低レベルな返し。

不思議なんだが、貯蓄派は実際に貯蓄してるはずなのに具体的な話が一切ないのは何故？本当に貯蓄運用してんの？

>>680

かけてないだろ。繰上げてるんだからいつ利上げが有っても影響は同じ。

影響が大いのは貯蓄派だけ。

>>682

682が、はずかしい長文書いて、顔真っ赤なのは、伝わった。

>>682

繰上くんは、どんな貯蓄してるん？
うちは、財形と定期

ちょっといつまでこの話するんだよ。
どっちかの家マンションで続きすれば。

どうせ一日中暇なんだから。

ここって、繰上げVS貯蓄？？

反論出来ないと途端に荒らしになるあたり趣味固定っぽいですね。

趣味で固定さんが、趣味で繰上くんになっただけ

今日はボーナス支給日だぞ
カリカリすんなよ

うちは来月

うちも

うちは棒ナス・・・

たとえ定期金利を解約しなければいけなくなっても
繰上げする人より損するわけじゃないのに
むしろ繰り上たほうがリスクは増加するのに
貯金しとくことをギャンブルと言い切っちゃう人がいるのはビックリです。

趣味で繰り上げてます。よくわからないけど謝金が減ると安心します。
こういう風に言う人のほうがまだ理解できる。

>>639

主張がコロコロ変わるね。

貯蓄派の主張って得だからだったのにそうじゃないと分ると手のひら返したように主張を変えてくる。

単に貯蓄運用の場合の影響をシミュレーション出来てなかっただけなのに取り繕って言い訳ばかりしてるから主張がコロコロ変わる。

いよいよ反論出来なくなると汚い言葉で荒らし始める。

なぜ、大抵の営業マンは変動金利をすすめるのか。

変動金利の方が当初の安い金利で返済計画をだしてくるので購入者が錯覚しやすい
そこのところを狙っているのかも知れません。
しかし金利が上昇した時のリスクはあまり説明していないケースも多いのですが、
販売会社は本来マンションを売ることが目的なので、このあたりの説明義務はありません。

あと、銀行側としても今は安くても高い金利にふれればその時は高い金利が適用されるのですから
変動金利の方を歓迎します。
余り金利に関してうるさく言わない人や無関心の人には、
銀行が歓迎する金利で申し込んでもらった方が、銀行に対しても良好関係が築かれるからでしょう。

>>694

え？

いつから繰上の方が、得になったの？

真性さんには、何を言っても伝わらないのかな？

話がコロコロは、繰上くんも一緒じゃない？
一人だけが書き込んでいるわけないから。

繰上派の中に、どうしようもない真性繰上くんがいて、足引っ張り捲ってる。

まぁ、うちの感想ね。

まともに反論できないってのは、何に対してかな？

なるべく、返してるつもりだけど。

そもそも貯蓄派の人って一人っぽいんですがなんで繰り上げが絶対ダメなんでしよう？

他大多数の人は貯蓄も繰り上げも否定してないのに。

とりあえず減税期間中は繰り上げより貯蓄のほうが金銭的に大きく有利という間違った認識を改められた事は良い事だね。

鵜呑みにして貯蓄してしまう犠牲者が今後出なくて済む。

>>700

一人では、ないよ。少人数だと、思うけど。

絶対ダメとは、言ってないよ。損得無視して、趣味ってんなら、わかる

>>701

だから、繰上派も貯蓄してるだろ？貯蓄の犠牲者って、何なん？

これだから真性繰上くんって、呼ばれちゃうんだよ

>>703

だって貯蓄のほうが20万得だ！って勘違いを豪語してた哀れな人がいたじゃん。

貯蓄さんはほんの数万円浮かすタメによくそれだけ必死になれますね。

10円安い大根買いに隣町のスーパーへ行くタイプでしょうか？

>>704

その人は、勘違いしていたあわれな人で、いいんじゃない。

そして、君は真性繰上くんで、全く問題ないです

ねぇ、まだ飽きないの？こんなどうでもいい小ネタ。

スケールが小さすぎ。

>>707
何かと戦ってないと不安だからじゃないかな。
仲間内で激しくやりあって(どうでもいいことを)気が紛れるなら
それはそれでいいんじゃないか。

フラット35Sの私には理解できないけど。

正直、うちも飽きてはいるんだけど、話が変わりそうなときに、繰上くんがネタを提供してくれるんで、答えちゃうん

私は貯蓄派です。差は数万かもですが、病気、事故、子供の進路変更等、何かが起こってまとまったお金が必要になるかわかりません。
既出ですが死ぬかもしれません。貯蓄は減税期間は繰上より数万儲かるうえにリスクヘッジできる。
繰上してるひとはまさか車や教育ローン組んでる人はいないんでしょうね？

本当にどうでもいいことを一日中アホかいな

>>710
別にそれでいいんじゃないでしょうか？他人が損しようが得しようが関係ないですし
わざわざ他人を理解しようなんて思わなくていいのですよ
自分の信じたことを粛々とこなしていけばいいのです

さすがにそれだと、掲示板の意味ないよね

では逆にここ数日のこのやり取りを見て、掲示板の意味は何かありましたかな？
当人たちはストレスの発散になるかもしれないので、それはそれで意味があったのかもしれませんが

今回に関しては、マイナス金利のときは、貯蓄が有利ってことで、同意できたんじゃないかな？

どうでもいい系の回答も否定してないし。

真性繰上くんは、断固反対だろうけど

繰り上げは、気分の問題なんでしょ

減税還付のタメに貯蓄しても2,3万しか差がないってのは意外でした。

>>717

運用益入れて、5-6万ね。大した額じゃないけど。

繰上くんは、趣味に5-6万使ったと思うえば、いいんでない？

死んだ時は、最大で400くらい損するだけだし。

住宅ローンの金利低下が続いている。長期金利の下落基調に加え、銀行間の貸し出し競争が激しくなっているためだ。ローン金利の低下は住宅販売の増加を後押しし、ローンの借り換えも容易になるメリットはあるが、ひとたび長期金利が上昇に転じれば、貸し倒れが増え、銀行の経営に悪影響を及ぼすリスクもはらんでいる。

　欧州危機の深刻化などから、投資資金が安全資産とされる日本国債に逃避する動きが強まり、国債価格は上昇（長期金利は下落）基調だ。７日の長期金利の終値は０．８７５％と前日より０．０１０％高かったものの依然、低水準が続く。

　これを受けて、住宅ローン金利も低下。利用者が多い金利の固定期間が１０年の住宅ローンでは、みずほ銀行が６月分を５月より０．０５ポイント引き下げて年３．１％とし、２００３年７月以来約９年ぶりの低水準となった。変動型では銀行から金利の優遇措置を受けた場合、大手行では１％を切っている。不動産経済研究所によると、４月の首都圏のマンション発売戸数は前年同月比８１．７％増と大幅に伸びた。震災の影響で落ち込んだ前年の反動もあるが、「ローン金利の低下も後押ししている」（同研究所）という。さらに企業の資金需要が低迷する中、銀行が住宅ローンに力を入れていることも金利の低下に拍車をかけている。国内銀行の１０年度末時点の住宅ローン残高は１０４兆円で、１０年前より２３兆円も増えた。仮に日本の国家財政の悪化に歯止めがかからず、信用低下から国債が売り込まれれば、長期金利が急上昇する恐れもある。そうなれば、これに連動する住宅ローン金利も跳ね上がることになりかねず、銀行経営の大きなリスクとなっている。

>>718

ゼロ金利が10年続いた場合だけね。3,4年で利上げが有った場合は逆に損するけど。

死んだ場合もゼロ金利が7,8年続かないとあんまり得しないし。

>>720

貯蓄で損するって、どんな場合？

5-6万得ってのも明らかにミスリードだよね。

例えば3年で利上げが有った場合の運用益はたったの5千円。4年でも7400円。

ゼロ金利10年継続前提は可能性としてまずないでしょうね。

>>719
>仮に日本の国家財政の悪化に歯止めがかからず、信用低下から国債が売り込まれれば、
>長期金利が急上昇する恐れもある。そうなれば、これに連動する住宅ローン金利も
>跳ね上がることになりかねず、銀行経営の大きなリスクとなっている。

だから、銀行は優遇を大きくして1％を切る金利にしてでも変動で借りて欲しいんだね。

ゼロ金利解除で、即マイナス金利が破られないと思うけど。

ローン金利が、1.32％越えるんは、0.875だったら、0.5％上がったとき(定期金利が上がらない場合)

超低金利の今、「変動」は貸す側にメリットがある金利というわけだな。

>>722

別にミスリードというわけじゃないし、大した額じゃない。
で、貯蓄が損する場合って、どんなとき？

もう貯蓄の話はいいよ

うちもいいんだけど、真性繰上くんが、まだまだやりたいみたいなんよね。

リスクと損得は別

お前ら銀行とデべの都合でまんまと変動で貸し付けられたんだぞｗ

>>730

お陰で借金が早く減って助かってるよ。

> お前ら銀行とデべの都合でまんまと変動で貸し付けられたんだぞｗ

別に損していないから、問題ないですよ。ＷＩＮ－ＷＩＮの関係です。
少なくとも、固定金利と同金利になる前には、ローン終わるでしょうから。

>>732
最後まで運が良けりゃいいな。

住宅ローン控除で住民税も対象になったのって何年前？

>>730,733
固定で組んでるの？？

>>734

安倍政権の時だから2007年くらいかな？確か税源移譲で所得税を下げて住民税を上げたんだよ。そうすると今までもらってたローン控除額が減るから住民税からも控除出来るようにした。当時は申告しなければならず、結構面倒だった。

ちなみに同時に定率減税廃止も行なっていて実質の増税だったけどね。

あと、住宅ローン減税が大幅に削減されたのもこのへんだっとかと。

来年の1月から所得税上がるんだよね。25年間。
あまり話題にならないね。

金持ちは減税されていく一方、低所得者には税負担が重くなって来てるからね。究極は消費税。

格差が広がるのは、間違いないね

金持ちは減税されていますか？？相続税は上がる所得税は上がるで、どうみても金持ち増税だと思いますが。

>>740

住宅ローン控除で、500万とか戻せるのは、
高額所得者だけじゃね？

所得税の増税は、金額的には、高所得者が多く払うけど、高所得者には、
あまり痛くない。
一方、低所得者には、少ない金額も痛い。

＞733

人の不幸ばっかり願ってても楽しくないよ。

人の不幸は、蜜の味？

メシウマ？

世の中には、そういう人いるよね

まるで順調に出世していく同期の知り合いを
左遷されろと恨み続ける万年平社員、みたいな感じですね。
今が不幸だからそんな歪んだ考え方になるのだと思う。
固定だったら、他人など気にせずに自分の返済のことだけ考えておけばいいのでは。

所得税、住民税と地味な増税が始まり、さらに消費税増税論議。
金利上昇リスクより収入源リスクを心配すべきだね。

程度にもよるけど、
収入減リスクには、変動が有利と思う。

関係ないだろ。

収入増やせばいいだけだよね

不況下での収入減リスクには変動有利ってのは一理あると思う。
※（程度による、とのただし書きあり）

①政策金利が上がらない
②固定より変動の方が金利が低い
③増税も収入減リスクに入る

収入源考えて借りるのは当たり前。
フラットでそこまで考えないで借りるやつは予測力が低い。
借りすぎて生活が窮屈になるローン失敗の典型例。

動きのいい考えている変動派、又は自分の経済力を分かっているフラット派は良し。

借りすぎフラットと金利重視のみ変動はｱﾎだな。

「合算した場合は連帯保証の関係となり、ご主人600万・奥さん300万で3.000万の
ローンを組んでも、ご主人の年収割合分(3分の2)である2.000万しか控除対象と
ならない。」
↑この情報はどちらで得ましたか？（銀行？税務署？etc？）

今似た状況にいるのですが、不動産屋は収入合算しても満額の3000万が控除対象になるといっており（長期優良住宅ではありません）、正確な情報を自分で確認したいと思っています。

397さん、他、わかる方いましたら教えてください。よろしくお願いします。

>>397
すみません、慣れておらず。751は、397への返答です。よろしくお願いします。

因みに今まさに渦中のスペインの住宅ローン金利。EURIBORというレートに連動しているのだが2008年末のリーマンショックを機に大幅に低金利になってしまってから、いまだに下の方にへばりついているよね。日本の国債価格がスペイン並みに下落しても、やっぱり政策金利としては上げられないということか。

ということで、変動金利は怖くない、に呼応してみました。

そもそも長期国債と政策金利は関連性が無いのに、何で国債が急落したら
政策金利まで上がると思ってる人がいるのかがわからない。

国債がデフォルト状態か日本がIMF管理下とかなら話は別だけど
そんなことになったら、住宅ローンとか以前に皆が日々暮らしていけるかも疑問。

農家は安泰

1990年代後半以降、長期金利は1%台で推移する状況が10年以上続いているため、これが当たり前となって、金利はすぐに上がらないと思われている方も多いはずです。
しかし、今の状況こそが異常なのです。2003年6月に0.435%を記録するなど、イタリアのジェノバで1619年に記録された1.125％という過去最低の長期金利もあっさりと更新し、また1611年から1621年まで続いたと言われる長期金利1%台の連続記録をも更新し続けています。つまり「400年ぶり」に超低金利の世界記録を塗り替えている状況が継続しているのです。世界の歴史でも例がないこの超低金利はやはり異常であり、いつまでも続くとは到底思えません。
住宅を購入する際に「景気が悪いから、変動金利は当面上がらない。金利が上がっているときは、景気も良く、給料も上がっているから大丈夫」という‘セールストーク’によって、変動金利を選択した方もいるでしょう。実際に私の周りでもそう言われて、変動金利で住宅を購入した友人がいますし、私も不動産屋に行った際にそう言われたことがあります。
しかし、穿った見方をすれば、銀行はどこかから資金を長期固定で調達してこない限り、長期固定でお金を貸すのは、自行でリスクを取ることになります。金利が上昇した場合、預金者には預金金利を上げないといけなくなる半面、住宅ローンの融資先からもらえる金利は一定のため、逆ざやになってしまう可能性があるからです。リスクを取りたくないから、金利上昇時に預金者と融資先の双方にリスク転嫁が出来る変動金利を勧めているのかもしれません。商売上、リスクを回避するのは当たり前のことだからです。また、不動産業者も住宅購入のメリットを少しでも大きく見せるため、変動金利による低金利での試算をしがちです。住宅を売るのが仕事だからです。
その結果、日本では幅広い意味での変動金利型の住宅ローンを抱える方が異常に膨らんでしまっており、この状況を非常に危惧しています。

世の中には「良い金利の上昇」と「悪い金利の上昇」の2つがあります。「良い金利の上昇」は景気が良いときに起きるものであり、このときは、給料も上がることが期待できるため、多少の金利上昇では問題が生じないかもしれません。しかし、今のギリシャのように景気が悪いのに信用不安から金利が上昇し続けることも、もちろん起き得ます。これが「悪い金利の上昇」です。これが起きてしまえば、給料は不景気で上がらない反面、ローンの支払金利だけが一方的に上がり続けるという最悪の状態に陥ります。

お金の運用は、「金利上昇が予想される場合は変動金利型」、「金利低下が予想される場合は固定金利型」の商品が有利ですが、借金の場合は、「金利上昇が予想される場合は固定金利型」、「金利低下が予想される場合は変動金利型」の商品が有利です。

今後、金利が下がっていく見込みがあれば、「変動金利」「固定金利期間選択型」で住宅ローンを組むのは問題ありませんが、現在のように長期金利が1%台で長年定着して、下がる余地もこれ以上ない場合は、借金の金利は「全期間固定金利型」にしておくのが賢明です。

ましてや今は、日本の財政危機が深刻化しており、また権力闘争に明け暮れ、実行力のない政治を見るにつれ、「悪い金利の上昇」がいつ起きてもおかしくありません。よって、長期固定金利への変更は、早ければ早いほど安全なものとなるでしょう。

変動金利で住宅ローンを組んでいる方で、金利が上昇し始めてから長期固定金利に変更すれば良いという方もいるかもしれませんが、一般的に長期金利は短期金利より動きが速く激しいため、金利が上昇し始めてからの変更では手遅れになる可能性があります。よって、「金利が上昇し始めたら固定金利に変更する」という方は、「長期金利が1.x%を超えたら、固定金利に換える」など、強い意志を持って事前に決めておく必要があります。（長期金利は、日経新聞のマーケット総合面に市場開設日の翌日に掲載されます。）

現在ほどの低金利でも固定金利に切り換えると金利の上昇で、家計が厳しくなるという方もいるでしょう。保険の解約などを含めて家計を見直すのも一つの方法だと思いますが、それでもやりくりが出来なくなるという方もいらっしゃるかもしれません。しかし、これほどまでの低金利環境下で、わずか数%程度の金利上昇で家計のやりくりが出来なくなるのであれば、売却も視野に入れ、早急な対策を講じるべきです。

リスクを回避することは何事においてもとても大切です。日本版サブプライムローン問題が起きないことを願っています。

>>756
「悪い金利上昇」が起これば、固定金利にしたとしても結局は助からないよ。
つまりそうなると思えばローンで家を買うべきではない、というのが正解。

靴磨きの少年も変動金利で借りているからアレかも？
ユダヤにやられる奴もでるかもよ

>>756
長期金利が｢悪い金利上昇｣になった場合、日銀は政策金利の利上げを行えないような気がするのですが、いかがでしょうか？

>>757
悪い金利上昇＝破綻ではありません。
破綻状態になるまでは固定金利であれば安心です。

>>759
おしゃる通り、変動金利の金利は国債利回りの上昇と直接連動はしませんが、
国債の信頼性が低下し価値が下がれば、為替が円安になるリスクがあります。
円安の結果、食糧やエネルギーの輸入価格が上昇し、物価が上昇すれば、
短期金利の上昇につながる可能性が高まります。