野村不動産・積水ハウス／夙川香櫨園コートハウス

JR駅が開業し、阪神、阪急とも、特急が停車する様になり、環境もなかなかとなると、このエリア、今後、予想以上に人気（資産価値？）が上がってゆくのでは？
購入者ですので、期待も込めて…ですが

【スレ違いとのご本人からのご依頼により削除させて頂きました。管理人】

602さん、この物件て5階建ですよ。もう7階まで出来てるんですか！？
お戯れもホドホドに…(苦笑)

583さんへ
近年、この近辺で堤防決壊などの災害は発生しておりませんが、最近のニュースでも、たびたび報
じられているとおり、豪雨による災害は、日本中いたるところで発生しているではありませんか？
臨港地域で、一番危険なのは、津波、高潮でしょうけど、幸いにも、この周辺は土地が少し高い位
置にあるようです。
ここ数年、海面の異常高がつづき、満潮時に浸水した場所もあるようです（鳴尾）
台風、大雨でなくても浸水することがあるのです。

602さんへ
地下室、機械式駐車場は水没の危険性があります。
通常は雨水が流れ込まないように、少し高くしてあるものですが、土地そのものが低い場所ですと、
ニュースにならない程度の雨でも浸水します。
近年、昭和○年以来とか、観測史上○番目とかの言葉が多くなり、楽観視はできないでしょう。
西宮市の防災マップを見ると、津波の危険性は低い場所のようです。

そういえば、こないだ神原地区で水道管が破裂して、大洪水を起こしてましたね。
なにはともあれ、下に住む方は浸水、水漏れの被害を考えておく必要がありますね。

まず、津波、高潮、降雨浸水、事故、いろんな話をされていますが、話を切り分けておいた方がいいですね。津波、高潮に関しては、西宮市の防災マップでも、浸水被害はないと想定されています。604さんが言うとおり、ここは周囲より少々高い位置にあり、近年の異常水位でも全く問題なしでした。

そもそも大雨時の浸水は、その地域の排水能力いかんによるもので、先日の豊中の浸水でも分かるとおり、そのリスクは内陸だから低く臨海だと高いという単純なものではないです。じゃないと、豊中が浸水しているようなら、大阪市内は沈没していることになります。

また、当然のこと、583さんが、その上の議論（煽り）で懸念されているような、夙川の堤防決壊に伴う浸水ということは、これまで起きていません。

水道管破裂の大洪水などは、「どうか近所で起こらないで」と願うだけです。可能性は水道管があれば、等しく被害の可能性はありますが、それが心配なら、水道管の敷設されていない地区に住むしかありません。

604さんの言うとおり、下方階で水被害の確率が高いのは、地球に重力がある限り当然でしょうし、被害に備える心構えは大事なことでしょうが、「津波・高潮がくるかも」「大雨で浸水するかも」「水道管が破裂するかも」と極端に心配する必要はないのではないでしょうか？リスクはリスクの項目の把握も大事ですが、リスクの程度の把握も重要です。

機械式駐車場の地階について、排水ポンプがあるときはポンプ容量を超えて水が
流入したとき、きちんと業務をこなす管理会社の場合、マンション管理会社側
（管理人）が判断し、車の移動を注意喚起するとともに地上階までリフトを
上昇させ、ているようです。
ただ、異動させなくて上部になった車を使用することは難しいかも。（？）
従って、管理会社側（管理人）が勤務時間帯にきちんと責務を果たしてくれれば、
大きな損害は発生しないと考えられます。
ただ、勤務時間外については、自らが移動させるなどして、損害を自ら防がなければ
ばなりませんが。

もっとも、「６０２さん」のように５階建の物件を７階建として不安を煽るような方の
書き込みに過剰反応する必要はないとは思いますが。

ごもっともです。

602です。すいません。ディアエスタミオの板と間違えて書き込んでしまいました。混乱を与え、すいませんでした。
こちらのマンションも少し考えていたので、どんな建物ができるか楽しみです。
ご近所なので、同じ駅を利用するかもしれませんね。宜しくお願いします。

あと。機械式駐車場の情報、親切に対応していただきありがとうございます。

大変参考になりました。

>602
間違えちゃいましたか(笑)
そちらの物件も地下ピット式ですか。どちらも606さんの言うとおり、管理会社の適切な対応に期待しましょう。

ＣＭやってませんか？好調なので予算があまってるのかしら？

CMは昨日初めて見ました。私は逆に売れ残っているのかなと感じてしまいました。

ＣＭは、マンションの販売費用。
結局、購入価格にはねかえっていると思います。

ＣＭ打たずに販売長期化して人件費や金利負担が増えるのも販売費用。
それも結局は購入費用に跳ね返るわけで。
そもそもＣＭ打とうが打つまいが、すでに価格発表はされてるので、野村の利幅に影響があるだけだと思いますよ。

604です。
個人的に阪神大震災も床上浸水も経験しているので、防災第一に住居選びをしています。
災害を経験しておられない方は２の次なのでしょうね。
リスクの程度がどうこうとおっしゃいますが、一生に一度でも、地震や水害に遭いたく
ないものです。生まれて数十年、災害に縁はなかったのですが、ここ１０年で２度も
災害に遭っているので、防災意識を高めて欲しいと思いました。

二の次でもないし、防災意識が低いとも思ってません（だから西宮市の防災情報等も調べました）し、地震にも水害にも遭いたい人などいたら紹介してほしいものです。でも、「リスクの程度がどうこう」じゃないなら、例えば阪神間でどこに住まわれますか？

私は「各種防災マップを見ても現地は大きなリスクはない」というＨＰなどの情報を引いたまでで、それ以上のリスクを殊更に論うのは、「不安を煽っている」と受け止められても仕方がないと思います。特に水道管の破裂による浸水など、水道管が埋設されてる限り回避できない、つまり、「どこに住んでいたって起こる」リスクだということです（もちろん、可能性は極めて低いし、仮にそのリスクが高いとしても、私は水道管がないところに井戸を掘って住むつもりは今のところありません。）

604さんのご経験は大変なことだったと思いますし、どうか、3度目の受災がないご自宅選びをされてほしいと思いますが、「リスクがある限り、“リスクの程度にかかわらず”受け入れられない」というのであれば、日本で住まいを構えられる場所なんてどこにあるのかなぁ？と思ってしまいます。

２００２年に夙川が増水して、釣り人が死亡しています。
現地ではポロポロだったのに上流で降ったので逃げ遅れたみたいです。
宅地化がすすんでいて保水力がないのが原因とか。

普通、売れていれば余計な広告は打たないですよ

ＣＭは何時頃、どこでやっていますか？
見たこと無いので教えてください。

>617
604さんのリスク管理の議論に置き換えるならば、「川の中で遊ぶときは、増水に注意しましょう。」というだけのことで、現地周辺に被害が及ぶということではないですね。それだけ雨が振っても、河川外に被害が及ぶことはなかったということですね。

温暖化する今、今までなーんの水害も無かったエリアに想定を超える流水、出水があって浸水する事例が多く出ているからあえて天井川の近くを選ばなくてもと言う意味ではないでしょうか。
芦屋川や住吉川も同様ですよね。　高級住宅地が至近の河川ですが。

近隣住民です。
このスレでは、とかく公共機関提供のデータや過去の被災履歴などからは考えられないようなほど大げさに現地周辺の「危険度」を煽る投稿が多いのが気になり、また正直不愉快な思いもしました。
しかし、621さんの意見はネガティブな見解ではありますが、各地で猛威を振るう異常気象に伴う水害を懸念されるのは、その通りかもしれませんね。
ただ、先日の豊中の浸水も河川の溢水というよりは、想定を超える雨を排水施設が処理できなかったのが主因のようです。香枦園に限らず、各地区の排水能力は確かめた方が良いかもしれません。

とにかく川のそばを買うのは、リスクがあって当然なんです。実際　私の場合　川のそばに買ったため、かなりの湿気に苦しんでます。塩害もあって新聞入れ（表札部分）がさびてきて一年点検で取り替えてもらいました。住んでみてからしか分らないことだから　皆さん慎重に購入は検討してみたらいかがですか？

623さんってすごく親切ですね。こうやって色々な掲示板でネガティブ情報の周知に努められて、「こんなはずじゃなかった！」ってことがないように一生懸命投稿されているのですか？ホントに感心します。これからもがんばってください。

ところで、うちは15年間海そばの埋立地に住んでますが、今のところ海そばに住む前と比べて経年劣化が激しいと感じたことはないです。あと、京都の鴨川河畔にも5年間すんでましたが、「かなりの湿気に苦しんだ」ことはなかったです。

<<624　褒められて恐縮です。どうしてそんな差が出るのでしょうね？
やはりマンションの向きや構造でしょうか？住んで3年目ですが階の問題もあるのでしょうね。ちなみにうちは２階です。クローゼットの中など湿気がひどく、開けっ放しにしています。一階部分はもっと大変らしいですが（住民の話）基礎部分が一段高くなっていないのが問題なのかもしれません。
実はこの問題で転居しようか迷って物件を探しているところなんです。ここの夙川もいいな〜と思うのですが又川の側・・というのがとても気になりますね。

川のそばの住人（２階）ですが、うちは湿気問題はありません。２４時間換気のおかげか
向き（南）も関係あるのかな？
街中に住んでいた頃に比べて「まいった」と思うのは蚊。といっても夏の夜だけ
注意すればいいので、たいして気にしていませんが。
ここの場所は川のそばといっても通りを一つ挟みますし、そこまで神経質になることもないのでは？

関係あると思うな〜一年前青木に引っ越してきたんだけど、台風の頃　洗濯の物干し竿がさびさびになったよ。近所のお友達も買い換えたって言ってた。塩害は海の側はつきものだよ。

台風の塩害は、阪急沿線もさびさびになりましたよ、
雨のあまり降らない台風のときはどこでも塩害があ
ると思うんですけど。

程度の問題でしょう。海側は近いからそれだけ被害はでかいというだけ。
どこも同じ程度のはずはない。

ホント<<６２７は営業マンかな。

627ぐらいのカキコで営業と言われるようでは・・・・。

塩害の話以前で
野村さんは住吉本町レジデンスの件で相当、適当な対応している模様。
南側のマンション建設で、説明会も行わず、その後に購入者に続報も出さないらしい。
こんなところから購入するのって？

627が営業マンかどうかはこの際どうでもいいと思います。ただ、627の書き込みはおそらく「煽り」です。そうでないなら、鉄むき出しの物干し竿を購入したか、です。
一般に金属製の物干し竿であれば、ステンレスでしょう。ステンレスでも錆びることはありますが、台風一過で錆びる云々ということは、ありませんから。
もし、鉄の物干し竿をご利用なら、当然のこと錆びるでしょう。それは、海だろうが山だろうが関係ありません。鉄むき出しの阪急の線路も阪神の線路も、瀬戸大橋線の線路も、同じように錆びますから。

塩害が海沿いで、というのはその通りです。ただ、一般に海岸から200ｍ超えると塩害の危険は小さいとされており、さらにこの距離については現地のような湾内奥であるか、湘南のような海沿いかの区別があるものではなく、前者の方が後者よりも影響が軽微になることは当然です。そして、この物件は海からちょうど200ｍ。影響がないとはいいませんが、627のような表現が当てはまらないのは当然です。一番手っ取り早いのは、現地近隣に数年前に立ったマンションがありますが、そこを見るだけで十分かと思います。

>632
住吉のスレは拝見しましたが、「こんなところ（野村）から購入」と言うのであれば、残念ながらMajor７どこからも購入できなくなってしまいますよ。この掲示板でもデベロッパーについての板がありますが、どのデベもまぁ、みなさんに言いたい放題言われてますから。ついでに言っておくと、マンションデベにかかわらず、車メーカー、ディーラー、電機メーカーの対応など、匿名をいいことに、言いたい放題の掲示板は数多あります。

もちろん、「だから野村もOK」ということではなく、少なくともどのデベもこの板に巣くう面々との信頼関係が構築できていないことになりますし、それはやはりマンション供給者として率直に反省すべきです。

ただ、住吉の件も含めて、どのデベ批判でも感じるのは、
①消費者が契約以上の問題についてデベの責任追及をしている。
②デベが「契約」を盾に、顧客の不安や不満にきちんと向き合う対応が出来ていない。
と言うことだと思います。

住吉の件で言えば、南にマンションが建つ可能性は、おそらく重要事項説明で説明がなされていたのではないかと思います（ちがったら、ゴメンナサイ）。にもかかわらず、デベの責任追及というのは感情的には十二分に理解できますが、合理的でないと言わざるをえません。「説明会も行わず」ということですが、どの程度の住民が南側マンションの件でデベを問責してるのでしょう？南面の方でも、「想定済み」と構えている方もいらっしゃる気がします。一方のデベも、「違法でなければいい」ということではなく、一生の買い物を「満足してもらう」姿勢で臨まなければ、結局こういう場で悪評を垂れ流され、企業イメージにもマイナスになるわけで、慎重な対応が必要ではないかとは思います。

>634
住吉本町レジデンスの南側低層階購入者です。コメントします。
住吉のスレ内を読んで頂ければ分りますが、営業マンは建替えについて、色々な購入予定者に
当分は無いように説明しています。
私にも、「管理組合内で建つような状況なら、既に建っている」と言いました。また、この度
建替えが影響する東側の物件は、西側より高い価格設定となっています。西側には　4階が既に
建設されているので、価格設定を下げたと思われます。
重要事項説明は文章の読み上げです。契約時以降は購入者の自己責任とする通常のものです。

ここの物件で共同している積水の動きを、野村は一切知らなかったと言い張っています。
立地で売った物件で眺望は問題でないとする意見を言う方もいますが、部屋を選定する時は
眺望も含めた売値・買値であった。
この商売優先の背信的行為を野村に問いかけています。契約書以上の返事はありません。

>619
ＣＭ見ましたよ。6チャンネルの昼12時チョット前です。
他のチャンネルでもやっているのでしょうが。

ここは住吉本町のスレなので、続きが必要ならそちらで続けましょうか。
さて本題ですが、まずは635さんの心中お察し申し上げます。

その上で、敢えて申し上げれば、住吉の問題の根幹は「積水の動きを野村が一切知らなかったかどうか」に尽きます。
知らなければ、重要事項説明どおり、「近隣の敷地の建築」の異議申し立ては、確実にその理由がありません。知っているのに、“知らない”としているなら、それを634さんが立証する必要があります。

そして、「本当に知らなかったかどうか」について634さんはこの物件の共同開発を理由に、「知っていた」との前提に立ってらっしゃいます。しかし、「共同開発をしている＝住吉の物件で積水の動向を知っていた」というのは少々乱暴ではないかと思います。

積水の立場に立てば、この物件で両者が共同開発をしているから、別の事業計画を野村に提供するでしょうか？合従連衡は個別物件の話であり、私が積水なら住吉の件についてそんな情報提供を野村にはしません。西側と東側で価格設定が違うというのも、野村がそうした情報を知らなかった証左と言えなくもありません（知っていてそのような価格設定をすれば635さんのような声が出るのは容易に想定できます。仮にそれでも訴訟で勝てたとしても非常に体力を要するわけですから、これも、私が野村ならそのような価格設定はしません）。

「管理組合内で建つような状況なら、既に建っている」との発言も、ひょっとすると、「管理組合内で建つような状況なら、既に建っている“と思いますよ”」だったかもしれません。後者の場合、確かに営業トークかもしれませんが、これで問責することはなかなかに難しいかもしれません。私は、そうした問題が生じる可能性も考慮し、極力渉外のやり取りはevidenceを残すようにしています。こうした証拠があれば、仮に重要事項証明書の記載があいまいに不利なものでも、最終的に争いになった際はひとつの武器になります。

長くなりましたが、よほど虚偽の説明をしていなければ、重要事項説明も含めた契約内容というのは非常に重いものだ、ということを申し上げたかったということです。良くも悪くも様々な商取引の判断基準も欧米化されてますからね。

ご不満の向きは十二分に理解できますが、目的達成（価格値引き？契約解除？）のためには、しっかりと論理的な整理が重要だと思います。

基本的には、637の通りと思いますが、仮に野村が知らなかったとしても、デベとして購入者の方の心の痛みが分からないはずはないですし、見ようによっては、野村の情報収集能力不足が招いた問題と言えなくもないわけです（これは厳しいようですが、購入者の認識や情報収集能力も並列に扱われるべきとは思いますが）。

そうであれば、野村としても是々非々はありつつも、購入者の立場に立った対応というのは行うべきだと思います。

ご意見拝聴しました。神戸市の規定に入る建替えは、当然受け入れられるべきです。
従って、野村が積水にデベとして異議の立てようはありません。
しかし、野村が情報収集能力不足とは、とても考えられないのですがーーー。

契約解除は無理ですし立地には満足しています。値引きして欲しいのが本音です。

>637
ここは香櫨園のスレでしょう。

今日広告を見たものです。ここも検討に入れたいな・・と思ったのですが、
今　皆さんが討論されているのは、もしかして南にマンションが建つかも・・ってことですか？
それとも建つことが決まったってことでしょうか？

マンション立替は住吉本町のお話です。

ラッピングバスも走ってますね。

ラッピングバス見ました。綺麗ですね桜が。
でもマンション価格に上乗せされてるのかと思うと・・ちょっと複雑。

私の会社は、提携割引で積水さん、野村さんは３％引きです。
私は、出始めの別の物件を購入しましたが、値引きがない中お得でした。
会社で不動産を取り扱っているのであれば、ご確認ください。

前の建物が近い将来解体するんで、広告攻勢で売り急いでますな。
横の社宅も近いうちに。。。住んでる人が言ってるのだから間違いない。

>645

横の社宅は建替えても高さは５Fが限度だし、前の社宅もグラン○アシスくらいの高さが限界だし、そもそも臨海線を挟んだ向こう側だから、日陰の影響はないし。両方の社宅立替を忌避する理由ってそんなにないんじゃないかなぁ。

追伸：しかし、645さんはどこでそんな情報とってこれるのかなぁ？

検討者や近隣の方なら分かると思うけど、特に隣のNT2は入居されている方も相当少なく、空き家が多いので、普通に見れば「転勤などで入居者の退去した後は、新たな入居をさせない社宅政策＝社宅廃止」と容易に想像できますから、住んでる人からの話ではなくても想像はできますよね。
ヤ○ハはそれなりに人が入ってますから、現況からだけでは判断できかねますが。

まぁいずれにせよ646の見解が妥当かな。

期を分けて、少しずつで販売を区切っているから即日完売なんですよ。
ホンマにいい物件でしたら、期を分けずとも即日完売です。

関係者から聞いたけど、地盤は良くないらしいよ。7月ごろだったけど「工事は水との戦いだ・・」
なんて構造説明でふともらしたらしい。
それでうちはやめたけどね。
でも魅力は結構あると思うからまだいいな〜とは思ってる。
気になってこのサイトを見つけたけど、もう４ＬＤＫは完売なんだろうね。広告に載ってなかったし。なくなると惜しい気もする。