クラッシィハウス用賀一丁目

以下のサイトでした。訂正です。

http://www.ur-net.go.jp/toshisaisei/release/pdf/20111215.pdf

上記の2つのＰＤＦを確認すればわかりますが、
ＵＲの綺麗な街並みに隣接したエリアですね。
⇒住友不動産のグランドヒルズに隣接ですね。

てことは立地は閑静で良いですね。
駅もこちらより少し近いし。
モリモトだけはネックですが。

モリモトの太子堂物件は、珍しく良い物件かと思います。
モリモトの分譲中物件をみても、適正相場の前後で
若干安めに出す傾向がありますので、ここもそうかと思います。
⇒企業環境上、早く売却することを優先しているのかなと思います。

当方は、太子堂まで待ちたいと思います。
ＵＲの街づくり、ＵＲの土地ですので、
間違いないと思います。246超えもないですし、
教育環境も太子堂のほうがよいので。
価格もこことそんなに変わらないと予想しています。

モリモトって、、、、

ＵＲ都市機構の土地でデベロッパーが建てるマンションは、
ＵＲのチェックも入りますので、安心ですよね。

太子堂はあのスミフの丘下で立地は最高ですが
西側の陽当たりは期待できないかも。
スミフは世田谷区内では一番の物件（少なくても外観）
だから見劣りするのを気にしない方には学区も良く
閑静、渋谷バス便利、またスミフ物件周囲には緑道、
公園も沢山あり用賀より都心に近いのに緑がとても多い
ので子供がいる方には便利で最高の毎日となるかもね。
しかもスミフみたいにバカ高でないでしょうし太子堂
なのにここより安いかも。
といっても裕福な方はスミフの中古だろうけど。

７２９さん

　当方も同感です。
　ここよりも、良い感じがしますし、価格もここよりも安価でしょう。
　そして、利便性、住環境、教育環境がよいですよね。
　クラッシイが駅が遠くて、高速道路も近い割には、
　かなり強気な価格設定ですので、モリモトへ流れる方が
　多いのではないでしょうか。これから、大変でしょうね、
　こういう物件がでてくると。

用賀も太子堂もそうそうでる立地でない事に加えて戸数が
少ないので時間さえかければ価格に関係なく売れますよ。
太子堂はネガるところは少ないかな。
土地だけの単価は太子堂の方が当然高いでしょうが商業街
としての価格がこみこみですので住宅街としてだけなら
用賀一丁目なら用賀の方が上です。周りの一戸建てを見れば
どちらが豪邸が多いかは一目瞭然です（土地が高いので広い
戸建てが少ないのかも知れませんが）
ゆっくり子供と暮らす、余生を暮らすなら用賀。
三茶、下北、三宿、渋谷とアクティブに動く方なら太子堂。
池尻、駒沢、桜新町辺りには魅力的な物件はないので皆
狙ってはいると思う。

　太子堂のほうが、土地価格、利便性、すべてが用賀より上ですね。
　太子堂はデメリットが要素が少ない物件かと思います。
　やはり、ＵＲ都市機構が開発したことが大きいでしょうかね。

　価格面ですが、周辺物件がかなり売れ残っています。
　安くても幹線道路沿いでは売れ残り、
　環境が良くても高すぎると売れ残っております。
　会社ごとの環境と地価動向によりますが、
　現在は、地価が低下しており、周辺物件もどんどん
　価格を下げている中（建物コストは上がっていますが）、
　あまり中途半端に高い価格で、販売長期化で経費をかけるよりは、
　短期販売で勝負をかける物件が多いですね。
　モリモトさんは、短期販売派ですね。
　最近、野村さんもそうですね。予定価格では高いですが、
　要望書の動向で、一気に下げる傾向があります。
　住友商事さんは不明ですね。

　どちらにしても、太子堂物件と用賀物件、競合ですが、
　太子堂のほうが少し上のようですね、デメリットも
　ありませんし。

狭い間取りの棟が坪300万後半でも完売（当然仕様が良いのとスミフだから）したことからも
太子堂の方が世間のニーズはあるでしょうね。しかも坪350万以下のリーズナブルな価格でしょう
から瞬間蒸発かもね。といっても三茶の喧騒から離れた閑静な立地とはいえ三茶のゴミゴミ
を嫌う人には向いてない。

やはり周辺に売れ残り多数はこちらにとっては痛い。
グランドヒルズは半端ない高額間取りは残ってるが
モリモト物件と競合する訳ないし太子堂分譲は久しぶり
なのでスミフ買えなかった人で立地を気に入っている
潜在検討者はまだ結構いるのでは。
ただ用賀一丁目のここは特別な立地だし。普通に考えれば
用賀、太子堂の差以上に住商とモリモトには差があるから
相殺されて互角でしょうか。

用賀も、246超え、用賀駅までの道、中町通り付近を考えると、
そんなに、閑静な住宅地とは言えませんよね。用賀1丁目も
ミニ戸建の開発が増え、そんなに閑静な住宅地とはいえないような・・・・・。
確かに、高級な住宅地と少し感じるところはありますが・・・・・。

悩むところですが、高速道路、246の排気ガス、246超えの駅までの徒歩、
通勤アクセスを考慮すると、どうなんでしょうかね？？？

価格が太子堂のほうが安価だと・・・・・・・・・。

太子堂の土地ってかなりの高低差があるけど、坂の途中ってどうなの？
あとは東西にマンションあって南北に長く建つ立地だから日当たりが微妙かもね

南向きだけは前が戸建てだから上階はとても日当たり良好でしょう。
南をかなり高い設定にし、他は安くインパクトをだす手法では。
太子堂も淡島通り近くはごちゃごちゃしてなく閑静な雰囲気で
三茶らしさはないけどその分住宅地としては駅近くより良いね。

良い立地ではあるが丘上に聳え立つスミフ、東京建物
の立地と比べると傾斜地だけに見劣りします。

戸数が少ないから、売れるのでは？

土地は独立行政法人ＵＲ都市機構の譲受による
マンション建設ですから、心配ないかと思います。

クラッシイも傾斜地で、東側、南側に隣接した土地が高く、
第1種低層条件ぎりぎりまで隣接地の建物の高さがあり、
日当たりは2階まで悪いですよ。

太子堂で、独立行政法人ＵＲ都市機構の街づくりの
一角のマンションのほうがよいので、
私は、クラッシイよりも安価になりそうなので、
クラッシイはやめて、モリモトの太子堂にしようとおもいます。
デベロッパーはどこもそんなにかわりませんので。
専用庭付もしくはルーフバルコニー付を狙いますかね。

７４０さん

この物件、人気ないのですね。
やはり、
１）1階～３階まで強気の価格設定
２）首都高、２４６の近くの立地：
　　駅徒歩１１分、最後は坂、駅は地下ホーム、駅までの道はゴミゴミしている。
３）東、南の傾斜地（東側、南側の隣接地の土地の高さが高い）のため、
　　２階まで日当たりが良くない。
４）設備に特徴がない：
　例：キッチン、洗面台はタカラ製など、安価のマンションと設備はほぼ一緒
　　（海外製ではない、ディスポーザーなし）

　　などなど、原因でしょうか。

それよりも、私も調べましたが、モリモトの太子堂はよいですね。
クラッシイの検討を止めて、モリモトの太子堂にしたほうがよいかもですね。
　　　

用賀、桜新町エリアって、人気ないのでしょうか？
東急のブランズ弦巻４丁目、２丁目の物件がありますが、
４丁目はここと価格が同等ですが長期間売れ残っていますし、
２丁目は、とうとう公式サイト（東急不動産のマンション一覧サイト）から
なくなってしまいました。

不動産は完璧な物件はないので、多かれ少なかれデメリットはありますが、
同じ田園都市線の徒歩圏で、同じ価格帯（もしくは東急のほうが安価）で
売れ残っているということは、ここも相場より高め、どこの物件も
相場よりも高めに、このエリアで分譲しているのでしょうか。

購入後の価格維持物件であれば、良いのですが、相場より高く購入すると
維持はできませんので・・・・・・・。かつ、人気がないと・・・・・・。

まず地元民としては弦巻と用賀一丁目は比較するまでも
ないのです、こちらが高いのは仕方ありません、不便
は承知でも需要は十分あると考えた富裕層向けの物件です。

太子堂は世田谷では当然ですが一番土地単価が高い地域です。
しかしモリモトの立地は低層地区ではなく6階建て位です。
戸数からすると安くて当たり前ですからその辺も考慮しないと
痛い目にみますよ。
またUR賃貸群に見合う外観ですのでディアナコート仕様には
しないと予想します。仕様が重要は人はブランド名が何かも
重要です。もしディアナであれば田園都市線では文句のない
利便性を兼ねた好物件の可能性はありますが。

ＵＲ賃貸群のエリアではなく、
今回は、独立行政法人ＵＲ都市機構が国立小児病院の跡地を中心に
土地を造成し、住友不動産さん（Ａ工区）と東京建物さん（Ｂ、Ｃ工区）
に分譲し、マンションを建設しています。

あとは、正確な情報を入手したもの勝ちですが、上の方の投稿内容を見る限り、
土地の地価が太子堂のほうが上ですし、独立行政法人ＵＲ都市機構の再開発（造成、区画整理）
による資産向上・維持もありますので、ＲＶや利便性を考慮すると、太子堂かもしれません。

私は、低層にこだわりもなく、利便性、住環境を考慮するため、太子堂◎、クラッシイ○～△、
弦巻○～△ですね。

モリモトのデベさんかな。
確かに良い立地ですが一生スミフに見降ろされたマンションになりますよ。
どんなに仕様を良くしてもあれにはどうあがいても敵わないだろうしね。

７４７さん
　クラッシイは日当たりも眺望もよくないです。
　やはりモリモトの太子堂でしょうかね。

わたしもモリモトにしよう！
中堅だし安心だよね。

近所だけどモリモト太子堂で日当たりが期待できる住戸はほんとに数戸だけだと思うよ
傾斜地で半地下住戸も多いし

>750
本当にその通りだと思う、土地の形からして。
それと、安心感という点ではモリモトより住商

日当たり、眺望は、クラッシイもよくないですよ。

モリモトは、そんなにいうほど悪くないと思います。

世田谷区ですので、規制上、半地下住戸は作れません。


なんで、クラッシイ用賀1丁目はうれないのですかね？
７５２さん、教えてください。

日当たり・眺望の悪さ、首都高・246に近い、駅までの時間及び
その割に価格が全戸とも強気価格、以上4点ですね、売れない理由は。

人気物件だったら、一斉販売すると思いますので、販売住戸、
期わけ販売の有無を見たうえで、最終判断したいですね。

まだ登録開始してないのに売れてないと言って
3流デベロッパーの物件を持ち上げる。
なんか変なの〜

世田谷だから半地下住戸作れないって・・・。
傾斜地なら入り口は地上だけどリビング側は半地下って作れますよ。ただし書きまで読んで下さいね。

モリモトの土地は北側が高いので半地下を作りにくいですが。

ミツイのヴィアージュも傾斜地で、半地下のような住戸があった。その分、価格はぐっと抑え目だった

７５６さん

　世田谷区は、数年前まで半地下はＯＫでしたが、
　以下の条例が最近施行され、半地下は厳しいとのこと。

http://www.city.setagaya.tokyo.jp/020/d00023926.html

　半地下独立住戸は、条例で規制されたとのことです。
　数年前ですと、プラウド桜丘など、半地下物件がありましたが、
　最近見ないな～と思ったら、上記のとおりです。
　大手不動産の方も、世田谷区は半地下物件はできない旨、
　言ってましたよ。

売れてないとは、販売センターが閑古鳥がないているということでしょうか？
それとも
あまり要望書が入っていないということでしょうか？

まだ、登録販売前ですので、詳細な情報を知りたいです。

758さん

756です。ご丁寧にリンク先まで。最後までリンク先を読まれれば傾斜地の半地下の意味ご理解できると思うのですが。
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/pdf/8729_2.pdf

要するに平らな土地に意図的に掘った半地下は認められないが、傾斜地で傾斜に沿って半地下を作るのはOKって事です。

７６０さん

　その通りですね。半地下住戸でレベルのいずれかが地上にあれば
　ＯＫですね。ただし、今回は、７６０さんのご指摘の通り、
　半地下は作りにくいというか、作る意味があるかわからない
　土地ですね。
　かなり、お詳しいですね。不動産関係の方ですか？？？

売れてないと書き込む方の根拠が知りたいね。
根拠レスの書きっ放しは無意味。

太子堂は立地は酔いが外観がお隣の賃貸なみの
白タイルというのがいまいち。
売り主、外観、仕様は住商。
アドレスは互角。
利便性は太子堂という感じか。

そもそも住商の位置付けがよくわからん。
三井や三菱、スミフとかと比べたらランクが落ちる感じなの？

抽選前にライバル減らしで掲示板荒らすのは常套手段。
目くじら立てずにほうって置きなさいよ。

上野毛のクラッシィはまだ売れていない様子
価格の問題か、それとも・・・

あそこは目の前が生産緑地。
それがなければ売れてたと思うよ。戸数少ないし。

なんで売れてないと思うんだろう？

今更だけど、ここってディスポーザーないの？
ある前提で思い込んでた。
上野毛は戸数少ないのについていて、ハイグレードマンションです。
ここはそういう位置づけではないのでしょうか？

ディスポーザーは一度使うと無くてはならないものになり絶対条件
だったので・・・。

＞上野毛は戸数少ないのについていて、ハイグレードマンションです。

ディスポーザーは、いまや標準もの。

それだけでハイグレードMSとは言いがたいと思いますが。。。