THE TOYOSU TOWER Part15

答え合わせなんてとっくに終わってますよ。
管理費、修繕積立金の値上げ前は
シンボル、ツインより高く、パークシティタワーAよりちょい下ぐらいだったのに今や最下位なんだから。早くコンビニ賃料収入を管理費の値下げに使うべき。遅すぎることはない。

>>1369 住民さん
スカイズの人気は下がらないと思います。トライスター型のカッコ良さ、まだ築浅だし、充実した共用施設、素晴らしい眺望、広々したガーデンどこを取っても唯一無二で資産価値は揺るがないでしょう。
管理費のみ50円上げは常識的な上げ幅だと思いますね。
これだけエネルギーも物価も上がれば、周辺マンションも耐えられず、値上げせざるを得ないのは時間の問題でしょう。

うちと、BTTは、この掲示板のせいか、ネガティブな印象を持っている購入希望者が多いって聞いた。

>>1360 マンション住民さん
理事会やマンション管理士はなぜ、過大な値上げを画策するのでしょう？
数年後大規模修繕工事があるなら、金額が確定した後で値上げしても決して遅くないはず。
大規模修繕工事代金交渉時に少しでも資金に余裕があれば、自分の仕事がやり易いからでしょうか？
過大の値上げを決定したとき、値上げありきで、詳細の検討が不足していたのでは！
後になって気が付いたが、撤回するようなことはしたくなく、詭弁を弄する。

検討者ですが、管理費の適正化を是非お願いしたいです。シンボルは修繕積立金が不足気味で心配、ツインは間取りが酷すぎるのと、ガラスウォールの修繕費が莫大になりそうなのが心配なので、トータルバランスがいいのがトヨスタワーだと思いますが、いかんせん管理費が不当に高いです。。同じ毎月の支払額だと、他のマンションで予算が500万円ほど上げられます。

>>1374 匿名さん
管理費の値上げの方なのか修繕積立金の値上げ方なのかわかりませんが、文脈から判断すると修繕積立金の方のような気がしますが。
　値上げ前の修繕積立金は、2020年度末時点で積立金残高が約20億円程度あり毎年約２億円程度積み上がって行くようになっていましたので2024年度の大規模修繕工事に約14億円程度支出するとともにこの間毎年若干の支出があったとしても大規模修繕工事工事完了時点で約10億円以上もの積立金残額があるので大規模修繕工事の実際の支出額を踏まえ、その後に修繕積立金の見直しをしても十分だったと思います。資金的にも問題ないですし、その方がより精度の高い長期修繕計画が作成できたと思います。
　逆にあまり多くの修繕積立金があると工事業者に足元を見られるとともに理事会も財布の紐が緩みがちになり適正支出の努力をしません。
　私見ですが第一回目の大規模修繕が終わった後に改定をしても良かったのでは思います。拙速過ぎた値上げだと思います。
　
　また、修繕積立金は大規模修繕工事以外の更新工事等の費用にも充当しますので、多額の金があれば管理会社は何かと理屈を付けて金を使わせようとしますし、ﾏﾝｼｮﾝ管理士（元理事長が前ﾏﾝｼｮﾝ管理士を理由もなくクビにしてまで連れてきた現管理会社出身のﾏﾝｼｮﾝ管理士です。）の総会・理事会においての言動を見ますと管理委託費を下げることに異を唱えたり、管理会社の意向を忖度して多額の支出を促すような意見が多いようです。問題ありの人物のような気がします。
　なんとなく理解できると思いますが、実際の修繕・更新工事、物品購入等は管理会社の協力会社・系列会社に発注しますので管理会社が儲かるようなシステムになってます。
　管理会社にとっては、修繕積立金が潤沢にあることが自社の利益に繋がりますので早期かつ大幅の値上げは大歓迎なのです。
理事会は残念ながらド素人集団なので、管理会社とﾏﾝｼｮﾝ管理士に上手く手懐けられている感じですね。
　管理組合・区分所有者の立場に立ったﾏﾝｼｮﾝ管理士がが望まれますが、思い切ってﾏﾝｼｮﾝ管理士なんて止めた方がいいと思います。
　
　管理費についても修繕積立金と同じことが言えると思います。
管理費収入が多くあれば管理委託費値上げにも即応じてもらえるし、例えば今回のように協力会社（アルフレックス）から高額なソファー・テーブルを購入をさせれば管理会社の利益に繋がることから管理費の値下げなんてもっての外であり、ﾏﾝｼｮﾝ管理士と一緒になって管理費を下げさせないよう理事会を懐柔している感じですね。
　総会議事録・理事会議事録をお読みなればﾏﾝｼｮﾝ管理士がいかに管理会社側に立っているかは、見え見えですね。
　管理費を大幅に上げ（110円/㎡up）、続けざまに修繕積立金（75円/㎡up）を上げたため不動産市場において購入者側から見放され成約価格が酷い状況になっているのは、他の方が何回も指摘しているとおりです。
　近隣マンションと同水準の価格にするには、管理費を適正額に下げるしかありません。しかも十分できるのやらないのは理解に苦しみます。理事会の連中も自分の所有物件も相対的に下がっているのにどうかしてますね。

マッサージチェア、もう2週間以上、故障中のまま！
高い管理費取っといて、対応はこのレベルですか？
管理会社、ちゃんと仕事しようよ！

ここ最近同マンションを購入した者です。
参考になればと思い購入者の目線を投稿します。
他マンションと比較した点は、間取り、眺望、外見ですね。
購入した部屋はグロスが予算に見合っていたこともありますが、住友不動産お得意のギラギラでバルコニーの狭いマンション独自性を感じずトヨタワの落ち着いた雰囲気は差別化のひとつでしたね。
またマンション周りや共有設備も綺麗で、余計なものも少なく、コンビニが真下にあるのもグッドポイントでした。

マイナス点は内廊下でないのに管理費・修繕が高いのはシンプルに疑問でしたね。
個人的には旧アニヴェルセルの再開発後の眺望が不安でもありましたが。。。

とはいえ、引越し後の生活には非常に満足しています！

マッサージチェアが故障のまま、もう一ヶ月以上も放置されてます！高い管理費取っといて何してるんですかね？
理事会議事録にご意見ってありますが、意見箱ってありましたっけ？理事会長のポストに投稿すればいいんですかね？
わざわざ防災センターに言うのも面倒くさいです、、。

>>1379 住民さん8さん
6月にあんなに活発な、投稿があったのに今はまるでなし、
どうなっているのでしょうか

管理費値下げに関しては理事会の中でも継続検討となっていたはず。まだ実現していない。資産価値に直結する事項なので最優先で取り組んでいただきたい。真冬の過剰な暖房の節減、犬の洗い場、ライブラリ、ジムの有料化、自動掃除機の導入などまだできることはあるはずです。

スカイズタワー＆ガーデン或はベイズタワー＆ガーデンにお住まいの方かと思われます。
これらのマンションはTOYOSU　TOWERと同じ管理会社が管理をしていますが、この管理会社は悪質なやり方で管理委託費を値上げしようとしたり、高い工事又は不要な工事等を発注させたりして管理組合の金を使わせようとします。
もうすでにあなたが心配していることが起こっているのではないですか。ご注意ください。
このあたりのカラクリについては、週間現代3月９日号の「ふっかけ や キックバックが横行、管理会社に騙されるな」の記事をご一読ください。

>>1383 マンション住民さん

理事会があることを決めます、それを、総会に議案として提出されます。
総会に議案として上がってしまえば、殆ど可決されます。
この悪循環が問題です。

理事会は少ない人数です、間違った議案を提出してしまうことはあります
これを、監視する術はないのでしょうか

>>1381 住民さん1さん
私は入居者であります。一方個人的には、管理業務主任者として、数社のマンション管理会社に入退社を繰り返しました。その、経験をお話すると、マンション管理会社はマージン収入が多いです。

清掃員さんの給与、
点検業者さんへの支払い
修繕工事業者さんへの支払い

全てにおいて紹介料や、中抜きが行われています。10％～

そのようなことが一切ない業者さんもいますが
せめて最小限のマージンで納めていたただける業者さんに
管理業務をお願いしたいと思いますが

皆様はいかがお考えでしょうか

管理費適正化の検討はどうなってますでしょうか？管理費口予算案を見ても285円/㎡でも黒字予算です。近隣タワマンと比較しても、285円/㎡が適正値だと思われますが、文句言う人いないので、早くちゃちゃと変更しちゃって下さい。

大規模修繕の網戸保管サービスが、長谷工対応と三井のがあるって知ってます？
昨日、コンシェルに申込しに行ったら、長谷工の方が貼り替えもしてくれて安い（5000円/枚）ですと言われました。
三井が全戸にチラシを配布してしまっています。管理会社である三井が余計なことをして居住者に混乱が生じています。管理会社としてどうなの？長谷工に問合せが殺到して、迷惑がっていました。

>>1390 住民さん8さん
残念ですが、ここの理事会は、そんなことをやる気は全くありません。
管理費を多く集めてとにかく屁理屈をつけて何かと金を使いたいだけのように見えます。余剰金が出れば修繕積立金に繰り入れします。修繕積立金の二重取りですね。
また、ボッタくり状態になっている管理委託費も改める気もないどころか何かにつけて管理会社の言いなりになり値上げばかりしています。
経営感覚ゼロですね。
マンション管理士も管理会社ベッタリで管理会社のパシリでしょ。ここの管理会社のOBらしいですね。

>>1392 マンション住民さん
文句があるなら理事に立候補すれば？口先だけはダサいよ

>>1393 契約者さん2さん
1392さんに同意します。
1393さんはだれでしょうか、批判させていただきます。
立候補できるなら、皆さんなぜ立候補しないのか疑問ですが・・・

>>1394 匿名さん
なぜ立候補しないのかは、1392さんに是非聞いてみてください。

このような匿名掲示板では、口先で文句を言うだけの、やる気も能力もない人が沢山いますが、1392さんはきっとそうではない素晴らしい方なんだと思います！

>>1394 匿名さん
1393ですが、5年ほど住んでいる居住者です。それがどうかしましたか？

こんな掲示板でグチグチ文句を言うだけで、実際に行動できていない口先だけの人ってダサいと思うので言ったまでですよ。文句がある人は理事に立候補して頑張ればよいので、口先だけじゃないって人は頑張ってください。応援してますよ！

>>1396 契約者さん2さん
あなたは、区分所有者ですか、もし賃借人さんなら、外野さんですよ。
組合員と居住者とは根本的にことなることはご存じですよね
なぜ、居住者ということばを使うのでしょうか。
まるでわかっていないようですね。

>>1397 匿名さん
区分所有ですがなにか？？まるでわかってないようですね

>>1397 匿名さん
結局、言い訳が思い浮かばなったみたいですね。
やはり、口先だけで現実では何もできない人なんでしょうね。おかわいそう。

ほら、文句あるなら立候補してがんばれ？やってみろ？できるもんならなw

>>1399 住民さん6さん
口は悪いけど正しい笑

>>1398 住民さん3さん
区分所有者ならもっと建設的な、言動があるべきです。
嘆かわしい。
豊洲タワーに住むのは、10年早かったかな

>>1396 契約者さん2さん

日中に投稿するのは、ヒマジンか、不動産屋ですか?

結局、文句あるなら理事に立候補して変えれば？ってことには回答できないチキンということが判明。口先だけ

>>1401 匿名さん
あははは、口先だけの人が何か言ってる笑

近隣と比べて管理費高いのは明らかにマイナスポイント。

>>1402 契約者さん1さん
はい、暇人です！会社員じゃないですし、経営もゆっくりで問題ないので

>>1405 匿名さん
マイナスなら引っ越せば？

>>1392 マンション住民さん
総会も出席しましたが、全体的によくやってると思いますよ。管理費の上げすぎだけは、結果出てるんだから、反省して、すぐに適正化して下さい。
来年の秋以降に検討と言ってましたが、大規模修繕の積立金口も50年間余裕ですし、管理費口と積立金口は別ですから。

>>1407 住民さん7さん
マイナスなんだから適正化すれば？

>>1409 住民さん8さん
じゃあ、口先だけじゃなく、頑張って適正化しな！

ここのマンション管理士は管理会社や委託先へ上から目線で、言動がなっていない

>>1391 住民さん8さん
網戸の修理等については、長谷工は張り替えと保管しかやらなと言っていました。
網戸のモヘヤの交換、網戸自体の交換はやらないと長谷工の担当者が言っていました。
実は、やらないのではなく、ここの管理会社が三井のすまいLOOP（金額が通常の倍以上の値段のチラシが入っていましたネ。）にこれらをやらせるために長谷工に裏で圧力をかけているようです。
「俺のショバで商売するんじゃないぞ」とい言うことらしいです。悪質な管理会社です。公正な取引を阻害する独禁法違反の行為です。
長谷工でなくてもこんな簡単な修理・修繕はそこらの工務店で十分できることです。
その方がずっとリーズナブルな価格でやってくれます。
私は独自でそちらにお願いするつもりです。
ここの理事会は、どう思っているのかな。管理会社の言いなりだから何も動かないでしょうネ。いままでもマンション内のキッズルーム、ゲストルームの修繕工事も随契で高い価格で三井系列の内装会社に発注してますネ。
少し前に電気温水器交換工事のチラシも入ってきましたが、他の業者の1.5倍位の金額でした。他の業者に頼みました。（ただし、中には技術力がない業者もありますので、ここのマンションの施工実績を確り調査して発注してください。）

>>1412 マンション住民さん

この管理会社は、トヨタマをここの住民のマンションでなく自社のものだと思って傍若無人の振る舞いをしてる。トヨタマなんて金儲けの道具すぎないと思っているようだ。

トヨスタワーの外壁、経年変化でいい色になってきたのに、、、工事したら化粧したババアみたいになっちゃう。下層部のひび割れとかは直して後はそのままでいいのに。理事会が機能してないからそろそろ自分が立候補しないとダメかなと考えはじめた。

>>1413 住民さん1さん
その通りと思います。豊洲でSカイズやAドックも同じ管理です。その住民も同じ感想でしょう。自社で請負工事はしないが、紹介料はいただく的な、、、

>>1414 住民でない人さん
この掲示板って口先ばかりの人が多いので頑張ってください

10月13日(日)18：00配信のYahooニュース　マンション「管理費」の値上げ相次ぎ、平均値３割増　相談が過去最多　を見ていましたら、朝日新聞デジタルにトヨタワらしき記事が載っていました。朝日新聞デジタル会員でないので記事冒頭の一部しか見れませんでした。管理費値上げと書いてありますが、どうも管理会社に払う管理委託の費用のようです。
朝日新聞デジタルの会員の方　内容を教えてください。
https://www.asahi.com/articles/photo/AS20241003002697.html?oai=ASSB751...

方向感ないまま、一部の住民が理事になって、好き勝手やってるようにしか見えない。意見をいっていかないと何も変わらない

この10月13日(日)配信の朝日新聞デジタルの「マンション相談が過去最多 タワマン管理費値上げで管理会社へ反発も」の記事は、11月3日(日）朝日新聞朝刊ではかなりの紙面を割いて第一面及び第三面にデジタル版とほぼ同内容と思われる記事が載っています。なお、TOYOSU TOWERの記事は、第三面に載っています。
　参考まで記事の一部概要を記載しておきますが、詳しくは同紙お読みください。

　第一面の記事は、見出しが「都心マンション管理費増←相談件数も増」となっており、
・都心マンションで「管理費(管理委託費)の値上げが相次いでおり、住民、管理組合、管理会社の間で起こるトラブルが増加傾向。?第三面＝突然の600万円(の値上げ)
・不動産コンサルタント企業の調査によると都心9区の大手デｲベロッパー分譲の新築マンションの管理費は、2017年から2023年までの７年間で人件費等の高騰により28％値上げ。これに伴い管理費の値上げを背景に、維持管理をめぐるトラブルも増加傾向。
・公益財団法人マンション管理センターによると、同センターにマンションの住民・管理組合・管理会社から寄せられた相談件数は、2023年度は過去最多で14253件あった。
・マンション管理コンサルタントによると、「管理会社は、外注する清掃・警備費用等に手数料を上乗せするので管理委託費が割高になり住民らの理解が得られずトラブルになるケースが最近多い。」とのこと。

　第三面が当マンション等の記事で見出しが　「一般管理費」突然600万円　タワマン、前年度まで「0円」住民問題視　となっており、
・2021年度に清掃業務等の費用を変更して管理委託費を値上げした際に、「一般管理費として新たに約600万円(前年度までは「0円」）を理由・算出根拠の説明もなく計上をしている。管理会社が一般管理費を1円も取らずに管理を10年も受託していたとは到底考えられない。実際は0円ではなく各業務項目の費用に上乗せして管理委託費に計上されている。一般管理費として600万円を計上するのであれば他の業務項目から同額を減額をすべきである。」と住民が問題視。
・本年5月の総会で管理会社は「（前年度までは）各業務項目の費用に一般管理費は含まれていない。（2021年度から）一般管理費は管理委託費総額の3％を計上し、理事会の許可を得ている。」と説明し、理事会は「管理委託費は同規模のマンションと比較し、理事会で審議し、総会の議決を得ている。」との見解を示している。これについて、新聞社が管理会社に取材すると「総会で説明したこと以外答えられない。」と回答。
・本件について（公財）マンション管理センターは、「管理会社は、一般管理費の値上げの根拠を住民側にきちんと総会で説明する必要がある。」と指摘。
・同センターによると、2023年度のマンションの管理に関する相談14253件については、組合員(住民)からが3963件と最も多く、理事からが2025件、管理会社からが669件となっている。同センターへの相談例としては、「?管理費の値上げについて総会通知に具体的な値上げに関する金額の説明がない。②理事会は、管理費の値上げに際して節約を考えず管理会社の言いなりだ。③同センターへマンション管理費の平均額などを調査した資料はないか。④管理費の値上げを理事会決議で決めてしまった。」等があるとのこと。
・マンション管理コンサルタントは、「一般管理費の名目で報酬の請求はやむを得ない。マンションの質を保つためには、相応のコストがかかる。」という。一方、「管理会社は、管理委託費の内訳を明朗にすべきだ。」とも指摘。また、「住民側と管理会社が話し合いお互い歩み寄ることが必要」とも助言。