THE TOYOSU TOWER Part15

そうですか、きちんと熟読されてるのですかそれは良いことだと思います。不愉快にさせたようで申し訳ない。

現理事会と現住民で新しいトヨスタワーを作っていきたいですね。リノベーションの際にはアンケートなどで住民の意見を募ったり、総会以外でもコミュニケーションの場が設定されると良いと思います。

>>1222 中古マンション検討中さん
貴方様は過半数以上の住人と繋がりがあり、その方々全員が前理事会の評判が悪いとお考えでしょうか？もしそうであれば、その人脈に感服しますし、是非投票されればよいと思います。

しかし、そうでなければ、ご自身の意見が正しいと盲信している、視野の狭い方と言えるかもしれませんね。無関心層と呼ばれる人も一定いらっしゃるかもしれませんが、それも含めての投票です。評判が悪ければ過半数割れますので、そうなってはじめて評判が悪いということだと思います。さまざまなご意見あって良いですし、良い評判悪い評判があってもよいと思います。ですが、あなた様の狭い世界でのお話を拡大解釈したり、大きな主語で語らない方がいいですよ。

もし反対意見が多いと示すなら、署名でもしみてはいかがでしょう？小学生でもできる簡単な行動なので、ぜひ頑張って評判悪いことを証明してみましょう。応援してます。

>>1222 中古マンション検討中さん

悪評立てたい人たちが「評判悪い」と言って回っているということは分かりました（苦笑）

マンションの賛成票なんて、理事会の名で賛否を取れば、どんな議案だってよほどじゃないと賛成多数になるんだよ。みんな管理組合なんて性善説を信じているからな。修繕費が足りないので値上げしますという案でも賛成多数になるし、今の計画では修繕費が足りなくなるけど、事業規模減らすと修繕費が余るから値下げしますという案でも賛成多数になるんだよ。要するに理屈の立て付け次第でその通り信じるから、なんとでもなるから、実質的にやりたい放題というわけ。

どんな案だって結局理事会名で採決とると賛成多数で通るんだから、賛成が多かったからというのは理由になってない。

>>1229 匿名さん

そこまで言うなら、それこそ自分で理事になるしかないよね。「理事をやらないなら反論は許されないというのは暴論」とか言うけど、そこまで言うんだから。やりたい放題とか。。

>>1231 住民さん

自分でやれと言うのは、理事会がやりたい放題できる性質であること自体はお認めになるということですか？

まぁ、前の理事会のことはもう忘れて、これから現理事会と良いマンションを作っていきましょう！
住民も出来るだけ前向きな意見を言って、理事会は意見の出しやすい環境を作っていただければきっと良くなりますよ。

>>1232 匿名さん

こうやって言葉尻を取るというか、自分に都合のいいように歪んだ認知をしてしまうのには、呆れてしまいます。

ここら辺でもう言い争いはやめにして、
理事会とは良いマンション作りのために協力していきましょう！

維持費が高いと資産価値が落ちるのは築古マンション同士を維持費で比べたら分かるよ。今はまだいいけど、築30年とかなって維持費が高いマンション買いたいかという話になる。金利が上がり出したらさらにアウト。

>>1236 匿名さん

維持費をかけないとボロボロになっていって資産価値が落ちる。

維持費は大切ですが程度というものがあります。アルフレックスの500万円のソファセットを買っていてはいくらお金があっても足りません。無駄な植栽も同様です。管理会社の戦略にハマりすぎという部分は否めません。

>>1238 入居前さん

おっしゃられる通り、程度はありますね。そして、その「程度」というのは人によって異なり、それが票数になって表れているかと思います。あなたのご意見が全てではないので、戦略にハマるとか、妄想や言いがかりはおやめになった方がよろしいですよ。仮に管理会社の戦略というものがあったとしても、それで良いと思ってる住民が多くいらっしゃるということです。あなたは自分のご意見以外は認めたくないのかもしれませんが、事実としてあなたのご意見はマイナーなのです。

また、もし仮に、あなたが同じ品質のサービスを低価格で提供できる自信がおありなら、ぜひ行動で示されてはいかがでしょう？こんな匿名掲示板で、あなた独自のマイナーなご意見を発するより、よほど建設的ですよ。

>>1238 入居前さん
こういうのは代替案を居住者が出してもいいと思います。
共用施設のソファーなんて通り過ぎるだけだから見た目似てるニトリか無印良品ならかなり安くできますね!
植栽もコンクリか砂利にしてしまえば良いですね。
これが管理会社の戦略にハマらない賢いオーナーの戦略ですか?
具体案が伴わない批判は批判ですらないと思いますから、自分の考える最高のマンション仕様について語り合いましょう

誤解を与えたくないのであれば、arflexのように三井と提携している会社で買わなければ良いと思いますよ。アクタスやマスターウォールでもソファ50万レベルで十分なクオリティが出せます。デザインなら数社に見積もり出して、住民にアンケートを取ったほうがいいと思います。シンボルマークをアンケート取ったときは良かったと思いましたね。ああいうコミュニケーションができればもっとよくなると思いますが。

誰もそんなことを望んでいないし、そもそも彼らに何期も理事をやってくれとも望んでいない
自分でやりたくて続け、その立場を利用してやりたいことをやっているだけでしょう
文句言われたくないなら、とっとといなくなってほしい
最後にマンション全体の財布から盛大に遣った無駄な支出を返却して

>>1243 マンション住民さん
あなた様の意見を、さも全員が同じ意見かのように「誰も望んでない」などと主語を大きく語らない方が良いかと思いますよ。貴重な1人の意見ではありますが、あくまで、あなた様のマイナーな独りよがりのご意見ですから。

さて、その上で、ご自身の望むようにやりたいなら、ぜひ立候補されれば良いかと思いますよ。大人であれば誰でもわかる簡単なことですが、文句だけをいう他力本願な姿勢では何も変わりませんからね。当たり前ですよね。

それとも、あなたは何もなさらず文句を言うだけで、でも自分の望む通りにして欲しいという、そんな精神年齢の低い子供じみた考え方を持って歳だけを重ねた方なのでしょうか？まさか、そんな方ではないと思いますので、ぜひご自身のやりたいことを実現するための行動と努力をされるといいですよ。とても簡単なことですね。

理事会に対する否定的なコメントが来るたびに、毎回丁寧な言葉で反論するのちょっと怖いですね。だってこれ確実に理事会の誰かでしょ。。。

>>1243 マンション住民さん

理事会から今の理事いなくなったらその後の理事が過去の理事を追いかけて理事会決定や総会決定した支出を戻す交渉するの？どうやったらそれ実現できるのか教えてほしい。訴訟しても勝てるかわからないし、確実に裁判で勝てるとしても、それやり切れるのかな。それともそれも自分以外の別の人にやってほしいのかな。現実感ない妄想にしか思えないんですけど、どうなんでしょうか？

ここに書き込むしかできないヘタレさんなんだから
あんまり虐めないでそっとしておいてさしあげればいいのに・・・

>>1245
それか　元　理事会の誰かでしょうね

理事会に不満あるなら、スムログの記事などに載っているように人を集めて立候補して理事会を制圧すべきカナー。
晴海のティアロレジデンスでは不満持つ人たちが2年がかりで立候補して理事会を掌握して、管理費や維持費の値上げを見直そうとしてるみたいよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/525697/178/
口だけでなく行動しないと何も始まらない。
ティアロのようにマスメディアが取材する凄腕理事長がいても、ルールに則ったクーデターは止められないってこと。
変えたいなら行動しなきゃ。

先週のフリマは良い試みでしたね。他のイベントと組み合わせたり、シンボルやツインも合同でやると盛り上がるかも。

おもちゃ届いた？

キャナルカフェw

　ロビーのソファ類買い替えられて、雰囲気なくなっちゃった気がするのはわたしだけ？ソファの数が多すぎませんか？ライブラリーのソファ替える時、数を減らしましょうよ。

ロビーの雰囲気悪くないと思いますが、まぁ1000万単位の金をかけてあのセンスだと費用対効果は見合わないですね。アルフレックスだからモノは悪くありません。ただ張り替えも難しいし、十年もてばいい方かな。ライブラリーもまた無駄遣いするのかな。。。

マンションの売却を検討している者です。
　豊洲駅前の野村不動産でTOYOSU　TOWERを含め近隣のツイン、シンボルの昨年の売買成立時の価格（成約価格）データを提供してもらったところ、当マンションの平均成約価格は一番低い374.4万円/坪(322.4万円)、隣接のシンボルが392.6万円/坪(313.8万円）で格差が約18万円/坪（約▲19万円）でした。広さ20坪の居室だとシンボルに比べ平均成約価格は360万円以上安いようです。
※各マンションとも最上階は単価が違うとのことなので除外した平均単価です。
※（　）書は、令和2年の平均成約価格と格差額
マンション価格に関心がある方は野村不動産に豊洲地区の全マンションのデータがあるのでリサーチしてみてください。

さらに、ららぽーとにある三井のリハウスでも豊洲地区の三井不動産レジデンシャル分譲のタワマンの売買動向を聞いたところ、やはり平均成約価格が一番低いタワマンは当マンションでした。三井・住友分譲の豊洲地区タワマンで一番低い価格で取引されているようで、不動産マーケットおいては最低評価のマンションのようです。
　評価が低い要因は色々あるようですが、管理費・修繕積立金が高いのが大きな要因のようです。毎月のランニングコストが高いことから、購入者希望者からは選好されにくくなっているようです。（三井リハウス担当者の談）
以前1210、1236さん(同じ人？）の予測以上に早く悲惨な結果が出ていますね。

　必要以上に管理費を集めてロビーのソファー（放課後は北小生徒の遊び場ですね。デザイン重視で耐久性低くそうなので直ぐに交換ですか？）、ジムのトレーニングマシンを交換してたりして金を使う事ばかりやってコスト意識が欠如している管理組合理事会が運営しているマンションの客観的な評価（資産価値）はこんなものなんでしょうね。いや良くこの程度の格差で済んでいると言うべきか。

　どこのマンション管理組合でも適切な収入・支出に努め資産価値の維持・向上を図るのが一般的だと思います。ここにはご立派な顧問マンション管理士もいるようですが、全く機能していませんよね。これも無駄な支出ですね。他にも無駄遣いがありませんか。
　こんなことを書くと「住民の多数で決まったことなんだよ。嫌なら売却して出ていけばいいとか、お前が理事をやって管理費を下げればいいだろう。」とか言われそうでですね。

いずれにせよ高い管理費等の負担して近隣のマンションより相対的に資産価値が低下している状況です。管理費値上げ前はシンボルの方が成約価格は低かったのですが、完全に逆転されましたね。資産価値メチャクチャですね。
高い管理費の負担をしても資産価値が近隣マンション以上に上れば良いのですが、そうではないですね。

能天気な理事会が管理・運営しているマンションなのか、意識が低い住民が多いマンションなのか。その両方なのか。
資産価値が下がって嬉しい人はいないはずです。自分の資産のことなのですから、皆さん実態を把握して管理費等の有り方を少しでも考えていただければ幸いです。

>>1255 さん

>>1255 マンション住民さん
ご意見に賛同します。5/27の総会資料が配布されましたが、2年前に管理費を大幅に値上げした結果、管理費口の余剰金が1億5000万円以上に積み上がっています。ジャブジャブ状態です。管理費を上げすぎたことが明らかです。にもかかわらず、その内、1億1000万円もの大金を上げたばかりの修繕積立の方へ移して誤魔化そうとしてます。
おっしゃる通り、管理費、修繕費を値上げしてから、売買価格に影響が出ています。理事会の方々は、資産価値（売買価格）をどう考えてるのか？急いで近隣マンションと同等の管理費に適正化すべきです。総会で声を上げましょう！

年金で生活しているので、管理費が上がるのは非常に困ります。

>>1255 マンション住民さん
管理費339円/㎡、修繕積立300円/㎡、合わせて639円/㎡は、豊洲、有明、晴海、東雲の中でも突出してバカ高いです。管理会社のいいなりですね。
管理費は275円でも単年収支黒字を維持できます。

収入が少なくて管理費払えなくなるのは可哀想だけど、今なら売却できるので地方に引っ越せばいいのに。

>>1255 マンション住民さん
管理費、修繕費値上げしてから、明らかに資産価値が下落してます！本当にヤバい状況です！理事会の方々、現実を認識して下さい！いつか住み替えたいと思った時に苦しみますよ！
80㎡の物件で、同じ価格で出しても、維持費が、トヨタワ51120円、シンボル39520円。この差で誰がうちを買うんですか？下手すると1000万近く下げないと売れないですよ。

>>1259 住民さん1さん
「高い管理費がいやなら、売却すればいいだろう。」と言う輩か出てくると思ったよ。
次は、「お前が理事をやって管理費を下げればいいだろう。」ですか。
近隣タワマンと比べて資産価値下がって様々な影響が出て来るのを皆さん心配しているのだから、もう少し真面なことを書いてください。

>>1258 住民10さん
仰るとおりだと思います。管理費はご指摘の水準で十分です。
理事会は管理委託費も管理会社の提示額をまる飲み、マンション管理士（どうも三井不動産レジデンシャルサービスOBのようです。）も管理組合理事の顔色を窺っているだけで住民の側に立った行動（資産価値を維持する適正な管理費にする意見・助言等）をしていません。
理事会・マンション管理士・管理会社の組合せでは、適正な管理費にするには前途多難ですね。
誰が見ても異常な管理費なのに総会で管理下げの議案も出てないですね。

老人になっても、現役世代に文句を言うような人間にはなりたくないな。

>>1262 マンション住民さん
11回の理事会議事録を見ると管理会社からは管理費下げの案を提示してるように見えますが、資産価値が下落していることを軽視しているアホな役員が時期尚早とか言って、1億1000万円もの余剰を修繕費の方に回して見えないようにしようとしてるのが第9号議案です。許せないです。この発言をしたアホな役員は誰なんでしょう？

>>1259 住民さん1さん

アホな書き込みするなよ！理事会、管理会社のいいなりで騙されてるあんた達がかわいそうだわ。

>>1260 住民さん8さん
管理費値上前の坪単価がシンボルより坪19万円上回っていたものが管理費値上後は18万円下回ったということは、シンボルと比べ相対的に坪37万円の価格差が生じて80㎡の広さの物件で換算すると約900万円価格差が生じたことになります。
1260さんが言っている80㎡で計算すると昨年の売買価格事例を基に試算するとシンボルより売買価格は約440万円安くなりますが、従前は坪19万円高かった訳ですので管理費の値上げの影響がなければ売買価格は約シンボルより約460万円高くなっていたと思われます。つまり約900万円シンボルと価格差生じたことになります。（これは、あくまでも試算した想定数値です。）
1260さんのご指摘は管理費等の額からアプローチをして想定の格差額を算定していますが、なかなかいい線ついていると思います。
昨年80㎡の住いを売却した方は900万円得べかりし利益を失ったことになります。
また、各室の広さが平均20坪（66㎡）だとすると、TOYOSU　TOWERとシンボルは室数等は同規模ですのでシンボルと比較するとこのマンション全体では60億円以上の資産価値が沈んでしまったことになります。

常識外の管理費値上げを平然と提案する理事会も問題ですが、資産価値が下がっていることを知らないのかもしれませんが値上げに賛成する意識の低い住民が多数いるどうしようもない泥船マンションです。一緒に沈むしかないですかね。たとえ間違ったことでも数が多い方が正義なんですよね。
今回の総会においても管理費を下げる議案はありませんでした。ここの理事会の連中はどう言うつもりなのか理解に苦しみます。
こんな経営感覚のないマンション管理組合聞いたことありません。

資産価値の下落が見込まれるにも拘わらず理事会がこのような必要以上に高い管理費を設定して各区分所有者の資産価値を下落させた行為又は資産価値の回復を図るために管理費下げる議案を総会に提出しない不作為は、背任行為に該当しないのでしょうか。法的にはどうなんでしょうか。

この板ではバカ高い管理費、それが資産価値の毀損を招いていることを危惧している意見があり、そのとおりだと思います。
一方、現状の管理費でいい、資産価値が下がってもいいと思う住人の意見を聞きたいです。
1259、1263のような意見は論外ですが、現状賛成派、理事、理事会シンパの方々是非投稿してください。
以前は理事会に反対・批判する意見が出ると直ぐにレスポンスがありました。
今回はダンマリですか。
ご立派な意見を期待しています。

第9号議案の管理費余剰金の修繕積立金への11,000万円の繰入れって必要なのでしょうか？

昨年、修繕費も値上げしたばかりなのに何でしょうか？無駄な工事費や高級ソファに消えるだけな気がします。1264さんが書いてる通りな気がします。

管理費口から余剰金を出したら、管理費値下げも出来なくなるのでは？

マンション管理士の方やどなたか教えて下さい！

ブリリアマーレ有明って、管理費値下げしたんですか？
ご存知の方います？

>>1269 住民さん1さん
ブリリアマーレ有明タワー＆ガーデンは、住民専用レストラン、スパ、プール、屋上ガーデン、ジム、セラピールーム、ゲストルーム等の豪華（過剰）共用設備・施設があるマンションです。
管理費等は、616円（管理費312円、修繕積立金304円程度で居室により若干数値がことなる。）ですから、当マンションの管理費がいかに高い金額かと言うことです。
※SUUMOに10件以上掲載されてますので確認してください。
【SUUMO】Brillia　Mare　有明　TOWER&GARDEN/東京都江東区の物件情報

>>1270 マンション住民さん
情報ありがとうございます。マーレは賢く下げたんですね。
去年はもっと高かったはずで、まだ、上がいると思っってたのに、とうとう断トツの一番になっちゃいました、、。

理事会の無能さも一番ですね。何が資産価値向上ですか？！

売買市場では、当マンションはダシとして利用されるだけです！！

>>1267 マンション住民さん
理事会の方々、管理会社、マンション管理士、お願いですから、もっと資産価値について勉強して下さい！
品質も大事ですが、売買価格動向は外せない重要指標です！
管理会社、マンション管理士は、管理費から手当もらってるから、管理費については、ダンマリか？そういうこと？
この板見てるのは知ってるので、何か反論お願いします！

管理費って、毎年、予算時に余剰が出ないように単価/㎡を見直せばいいんじゃないですか？

>>1268 住民さん1さん
あるマンション管理士のサイトに下記のような質問・回答がありましたので参考にしてください。
管理規約を確認したところ、当マンションの管理規約には振替条項が第69条第1項に規定されており、残念ですが必ずしも規定違反ではないようです。しかし、余剰金が生ずることが明白にも拘わらず、必要額以上の管理費を徴収して過大な余剰金を生じさせたうえ、これを積立口に振り替えることは修繕積立金の二重負担であり、事実上の修繕積立金の値上げに他なりません。
　議案書（第9号議案）を読みますと振り替えた資金（修繕積立金）で次回のソファーの買換えまでも着々と計画しているようです。しかし、管理規約第31条の規定で家具等備品は管理費で支出すること規定されていますので、修繕積立金をもって備品を購入するのは規約違反であることは明らかです。
ここの理事会は、ソファー・家具フェチのようでソファー等備品の購入に異常な執念を燃やしています。また、一昨年にはジムのトレーニングマシンも十分使用できるのに交換しています。
住民から徴収した管理費で多額の備品等を購入したり、委託管理費をお手盛りで増額すると資産価値の維持・向上が図れると本気で思っているようで不動産売買価格がどんなに下落しようが管理費を下げる気はないようです。
自らの財産価値がどうなろうが何か金を使うことに取りつかれた狂気の集団に支配されたマンションいるような気がしてなりません。

よくある質問｜マンション管理支援事務所 (kanrishien.jp)
Q　管理費の余剰分を修繕積立金に繰り入れることは可能ですか。
A　管理規約に繰り入れの規定がある場合は、総会で決議を経れば可能ですが、規定がなければ、規約変更が必要となります。管理規約の条項に管理費に余剰分が生じた場合は総会の決議を経て修繕積立金に繰り入れることができるなどを規定することになります。
管理費や修繕積立金は管理規約でその使途が規定されており、その使途に見合った金額を負担しているという考え方の基に通常されています。したがって、決算の片方に残金が出たからといって、容易に使途を変更することは、管理規約違反でもあり、資金計画に支障をきたす恐れもあります。

>>1274 マンション住民さん
貴重なご意見ありがとうございます。第9号議案は、家具備品の購入を積立金口からの支出へ変更する管理規約違反となる（管理規約改定が必要な特別議案で決議が必要）という理解でよいでしょうか？
よって、第9号議案は来週の総会では決議できない議案となると思いますが、どうなるのでしょうか？
このままいくと普通議案として通ってしまう流れですが、無効決議とできるのでしょうか？
おわかりになれば、法的な観点で教えて下さい。

>>1275 住民さん3さん
第9号議案は管理口の余剰金を管理規約第69条第1項の規定に基づき積立口に繰り入れるもので規約違反ではありません。
当該議案の中の説明では備品（ソファー・テーブル等の家具）購入は積立口の資金を支出すると言っていますが、まだ実際に支出していませんので規約違反ではありません。

たぶん理事会は、ソファー等の購入（更新と言っています。）を第32条第１項第3号に規定する「敷地及び共用部分等の変更」に該当すると解釈して家具を購入（更新）するつもりではないでしょうか。
家具その他の備品はすべて共用部分にありますのでこのように解釈すると、共用部分にあるものは全て修繕積立金から支出できてしまいます。
一方、管理規約の中では共用部分等とは、共用部分及び付属施設をいうと定義されており、管理規約別表第２に具体的に規定してありますが、家具等備品等の動産はもちろん規定されていません。（別表第２をご覧になれば、イメージできると思います。）
理事会は屁理屈をつけて多額の金をジャブジャブと使いたいので管理費口より潤沢に金がある積立口に目を付け、こちらの方が使い易いと思ってこのようなわるだくみを考えたのではないでしょうか。
管理費を節約することは考えずに、金を使うことにばかり腐心する理事会だから資産価値が下がってしまうのではないでしょうか。
　以上一住民の私見ですのでよろしくお願いいたします。

5月21日付け朝日新聞朝刊（P19）にマンションの管理費の記事が出ています。ご一読ください。ここの管理組合が如何に酷いかお分かりなると思います。

マンションの再選防止規程作らないとダメ

>>1272 住民さん4さん
管理会社はこのマンションの資産価値なんてどうでもよいのです。
管理費を値上げして管理費口に多くの金があるので金を使いたくてウズウズしている理事会に委託管理費の値上げをお願いすれば二つ返事で認めてくれるので両者の利害が一致します。管理会社は、管理費の値下げを是が非でも阻止したいはずです。

マンション管理士は管理組合の運営に関して適切な助言・指導を行って管理組合の健全な経営支援を行うものですが、理事会に顧問として選任してもらい生殺与奪権を理事会に握られているため住民（管理組合員）の立場に立って行動することなく理事会ににベッタリで理事会の意向に沿った発言・行動をします。管理費が下がると自分の顧問料、顧問としての地位にも影響が出る可能性があるので管理費の値下げを提案することはありません。
コウモリのような輩です。

この悪のトライアングルに食い物されているのがこのマンションの住人です。こんなことに気づかず何でも賛成して資産価値が下落しているのも分からないおバカな住民。付ける薬ないですね。（泣）

>>1276 マンション住民さん
第9号議案の提案内容2で家具更新に36,228,500円を積立金口へ計上予定と書かれてますが、これは、11000万円とはまた別に繰り入れようとしてるんですかね？もう、管理費の使途が無茶苦茶にされようとしてますね！ひどい議案ですね。多額のお金のことなので、しっかりわかるように説明してほしいです！

今回の総会は毎回提出する紙の裏面にあった事前質問書もなく、提出できないようにされていますし、、。こんないい加減な議案も普通に通っちゃうんですかね？大問題ですよね！

>>1279 住民さん2さん
誤魔化そうしているので確りした説明はしないでしょう。
管理費口から積立口に繰り入れるのは、11000万円だけです。家具更新（購入）は、この繰り入れ額と毎年積み立てる額の中から支出する予定です。
今回の長期修繕計画においては、2038年、2053年、2068年に各3293.5万円の計9880.5万円（税別）を備品購入代金と計上しています。
積立口の修繕積立金の使途は管理規約第32条の規定で①大規模修繕工事等計画的に行う修繕、②不測の事態等のために必要となる修繕、③敷地・共用部分等の変更の工事（例えば、駐輪場をトランクルームに変更する等）等に限定されています。
ソファー・テーブル等の家具は備品ですので管理規約第31条第3号に該当することから管理費口から支出します。
管理規約違反になると思います。
こんなことやっているから豊洲のタワマンの中で最低の価格でしか売買が成立しないマンションなのです。

>>1280 マンション住民さん
確かにソファ類は備品であるため積立金口からの支出は管理規約違反ですね。理事会はそんな基本的なことも確認せずに議案を出そうとしてること自体恐ろしいです！！誤魔化せないですよね！まさか、ソファや家具類は備品ではないとか言うんですかね？

>>1280 マンション住民さん
管理費さえ適正化すれば、いいマンションだと思いますけどね。

>>1282 住民さん2さん
誰しも自分が住んでいるマンションですから、そう思いたいです。
なぜ売買価格が豊洲で一番低い不人気タワマンになってしまったのでしょうか。
管理費が高いだけでなく、コスト意識がなく金をジャブジャブ使うことばかりやっているマンションだと買う側から評価されてしまったのではないですか。
買う側からすれば、そんな「腐動産」買いたくないですよ。
一度堕ちてしまった評価を回復するのは容易なことではないです。

>>1283 さん

>>1283 マンション住民さん
管理費を適正すれば、すぐに、シンボル、ツインには並ぶと思います。ブランズ、パークシティは、別格。

>>1284 住民さん6さん
管理費値上げ以前はシンボルより15万円/坪以上高く取引きされていましたが、昨年は逆に15万円/坪以上安くなっています。
お仰るとおり管理費を適正化（例えば240円～280円/㎡程度）すれば、並ぶどころか逆転も十分あり得るでしょうね。
しかし、理事会は近隣マンションの管理費水準、取引価格を分かっていながら適正な管理費に改めて資産価値向上を図るどころか、どうにかして管理費を浪費することばかり考えています。一旦握った金は手放したくないのでしょう。
それを是認する意識低い系の住民ばかりので、残念ながら難しいですね。
理事自身の住いの資産価値も下がっているのに・・・。ちょっと理解し難い連中です。

>>1285 中古マンション検討中さん
競合の近隣マンションの管理費・積立金、成約価格の動きを分かってないんだと思いますよ！分かってて動かないんだったらホントのアホか隠された利益を得てるか勘繰ってしまいますね。そんな人達に理事会任せる我々ももっとアホだということになってしまいます、、。
この機会に一覧化して住民全体で共有する必要があると思います。不動産仲介会社にデータはあり、簡単に入手できます。
一覧表にすれば、資産価値が下落してしまっている事実は明らかで、理事会メンバーも自分達がやっていることが、住民全体への多大な損失を出している現実を認識するのではないでしょうか？

>>1286 住民さん6さん
管理費・修繕積立金については、SUUMO又は不動産仲介業者のサイトに各マンションの物件情報が掲載されていますので容易に知ることができます。
当マンション、近隣のシンボル等の成約価格についても別ルートでまず間違いなく知っている筈です。また、管理費を必要以上の約50％も値上げをすれば、成約価格に影響を与えることは普通の知能程度の持ち主であれば当然分かりますし、before・afterの成約価格動向を確認する義務もあります。理事会の連中は、確信犯なんだと思います。
資産価値低下の事実を知ったならば、資産価値回復のための行動をする、或は管理費値上げ前・値上げ後の成約価格を住民に知らせて意見を求めるのが常識ある理事会の姿だと思います。ネガティブな情報ほど住民に知らせなければいけません。
理事会のこの一連の不作為は、理事会の善管注意義務違反と言わざるを得ません。
理事会が経済合理性に反する行動をしたり、住民に対してネガティブ情報を開示しないのは何故かと言うことです。
適切な行動を怠っているのは、管理会社と抜き差しならないズブズブの関係になっているのかもしれません。一昨年、昨年と２年連続で委託管理費も全く検証することなくお手盛りで値上げしてます。
その他ソファー等家具、トレーニングマシン等を買え替える等支出を増やせば資産価値が向上するとでも思っているのでしょうか。
各マンションの成約価格データの一覧を理事会は情報を入手しているので、如何にしてこのネガティブ情報を住民に知らせて住民の意向を反映した管理費に改定するかだと思います。
マンションの管理の適正化に関する指針（国土交通省告示）には、「管理組合の運営は、情報の開示、運営の透明化等を通じ、開かれた民主的なものとする必要がある。」との一文があります。ここの理事会はどうでしょうか。

大半の皆さんの意見が正しいと思います。状況を箇条書きで以下の通りまとめました。感情的になるのではなく、客観的に反論する必要があるかと考えます。反対の意思を示すためには27日には総会にできるだけ出席して異議を唱える必要があります。

・資産価値は2019年時点ではパークシティＡと同じ、シンボル、ツインより上でした。今は一番下です
・理由は他マンションより、管理費、修繕積立金が高いからです
・コンビニ、共用施設の収入が増えましたが、いまだ管理費の値下げはありません
・管理費の合い見積もとらず、修繕費用も業者の言うがままで支出を減らす努力をしないからです
・今回の第９号議案、管理費口繰越金の積立金口繰り入れ承認の件は、実質的な管理費の値上げです。反対すべき議案です。（剰余金は本来であれば住民に値下げという形で還元されるべき）
・おそらく今回も９号議案は可決されるでしょう。しかし我々総会にできるだけ出席して、理事に対して異議を唱えるべきだと考えます。

>>1288 マンション住民さん
・第9号議案は、実質的に、修繕積立金の2重取り（管理費を余らせて修繕積立にぶち込む）だと思います。また、当議案の提案内容の2点目に家具更新に使用予定と明記（目的も不明）がありますが、これは先のやり取りにもありましたが、使途として管理規約に違反するものであり、本来、先に特別議案で管理規約変更を通すべき議案であるため、第9号議案自体、提案し直しを求めるべきではないでしょうか？顧問弁護士も出席するようですが、通せる議案なのでしょうか？

・おそらく理事会は、管理費の改定は、2年前に決議されたばかりで時期尚早とか、大規模修繕を控えてるからとか、収益事業がまだ不安定とか言い逃れ、先送りの反論をしてくるとは思いますが、マンション資産価値が明らかに望まない方向へ転落している緊急事態ですから、理事会には、早期の管理費見直し実施を約束してもらうべきです！
（最低でも、理事だけの判断でなく、全住民に対して、管理費見直しをする必要なしか見直しすべきかの多数決を取ってもらうべきです！）

>>1288 マンション住民さん
基本的には大賛成です。
次のことを考慮して臨んでください。
・当マンションが管理費・修繕積立金の過大値上げにより資産価値が最低のマンションになってしまった事実を理事会として住民に情報公開（説明）して、今後どうすべきか意見を求めることを要求すべきです。理事会にこれを約束させることが一番大事なことだと思います。（都合の悪いことを知らせない、意見を求めないのは専制国家の常套手段と同じです。住民がこの事実を知ったら今回の議案は賛否の結果は変わると思います。だから知らせたくないのです。）
・収入増加分はローソンの賃料1000万円以外に駐車場業者から賃貸収入1000万円、以前のセブンの業務委託料支払いがなくなった分（1000万円）は実質1000万円の収入と同じですので、これだけで計3000万円になります。
・リプレイスする訳ではないことから、管理委託費は相見積もりを取るのでなく管理会社提示の管理委託費をしっかり精査・検証を行うことを求める必要があります。現状は管理会社が過大な費用を要求してきても精査・検証せずに言いなり、まる飲みして金を垂れ流しています。現状上記3000万円は管理会社に管理委託費の値上げ分としてほとんど消えています。
・管理費口から積立口への繰り入れは、管理費を装った修繕積立金の値上げと同じだと思います。本来繰り入れを行わず管理費値下げの原資（値下げ）にすべきです。
・修繕積立金で家具（備品）を購入する管理規約違反行為を指摘して規約違反を認めさせて撤回させるべきです。管理規約で備品は管理費で購入することになっています。
しかし、マンション管理士とともに詭弁を弄して規約違反でないと言い張ると思います。（管理規約第31条第１項第何号に該当すると言うのかです。）

>>1289 住民さん1さん
管理費の値下げについては、仰るとおりの逃げ口上を言うと思います。
しかし、近隣マンションと比べてこれだけ成約価格が低くなり、資産価値が下がっている訳ですので、住民に管理費値上げ前・後の成約実態を説明して意見を求めるのが民主的なやり方です。マンション全体では数十億円の資産価値が低下しています。
エビデンスも有るわけですので、数字は嘘をつきません。いつの時代でも嘘をつくのは為政者です。
資産価値低下をを知ったら住民の方々はどう思うのでしょうか。
「由らしむべし知らしむべからず」が一番いけません。このマンションは理事どものマンションではありません。ここに住む住民の方々のマンションです。
事実を知らせて皆さんの民意を聞くべきです。意見の多数に従えば良いだけです。

総会始まります！賛否の挙手だけ、議論を聞くだけ、覗くだけでもOKです。ぜひ、参加ください！

うちと、ブランズタワー豊洲は、管理組合がいけてない。
BTTは今はいいけど、資産価値落ちるだろう。

>>1293 さん

もう既に落ちてますよ。
豊洲で最低の評価のタワマンになっています。
知らないの？

>>>1291 マンション住民さん
総会で理事の言い訳聞いて、目の前の大規模修繕のことで頭一杯で、一度上げた管理費だから、今は、とても恐くて下げられない、下げてまた足りなくなったら、責任取れない、自分の番ではしたくない、次の理事会にパスって感じでしたね。
理事の半数は、今、売る予定ないから、資産価値とか成約価格とかに特に関係なしという感じですね。なにか分かる気もします、、。よほど売買価格が問題だと強い問題意識をもった人が理事長にならないと管理費値下げは無理だと思います。

皆さん、今は、価格下げないと売れないので、売却は急がず時期を考えましょう。決して安売りせず、売るなら坪400万前後でお願いします。大規模修繕終わったら管理費も下がりますよとか言って売って下さい！安い成約実績は出されると資産価値に直結しますので、、。

大規模修繕委員会、業者に物価や人件費が高騰とか、言われるがまま鵜呑みにして、管理費からも多額のお金を使い込まれそうな雰囲気で、不安になりました。担当の理事、大丈夫かいな？いかにも言いくるめられそうなおじさんですね。

>>1295 住民さん7さん
400は安いでしょ。430ぐらいで売出し出さないと。

>>1295 住民さん7さん
理事会でも意見が分かれたと言われてましたが、全部、理事だけで決めようとせず、民意を聞くべきです。だから、理事会に批判が強いことが分からないのかいね。
管理費余剰が出れば、下げるのか、積立に繰入れるのか、我々所有者のお金なんで。理事会の自由に使えるお金じゃないですよ！
もしかして、理事会のお金と思ってます？

>>1297 住民さん1さん
えっと.....民意を代表し理事会が管理組合で構成されているわけなので、理事だけで決めようとせず、ってじゃあアナタは管理規約を守るなと言ってます？　全て管理規約に基づいて意思決定されているわけなので、アナタは自分の方針が通らないからと言って、それが住民の大多数の意見だと勘違いしているだけでしょ。違うと言うなら、民主的な方法でアナタが理事に立候補し「民意」を示せばいいのでは？

　資産価値、って直近１年くらいで売却したい人を除き、誰が気にしているのそんなに焦って　笑　そんなに他人の売買履歴ばっかり気にして価値が下がるたびに大騒ぎしていたら、株式投資も毎日資産価値が気になりすぎて売買できないだろうなぁ。

>>1298 入居済みさん
資産価値は気にしないという貴方の考えはわかりましたが、組合員の大半がそう思われるのでしょうか？そう考えられるのは少数派ではないでしょうか？それは組合員の方々に聞いてみないとわかりませんよね。
管理規約に基づき決定されているのはそうでしょうが、余剰金の使途として、管理費改定の案もあることは触れず、一部の理事の偏った意見だけで、積立金への繰入れ案のみ総会に出されるのが、やり方として良くないと思っています。総会議案を覆すのは無理で、そのまま可決されてしまうのは誰でもわかります。だから、総会の出席者も減ってますね。

管理費の取り過ぎで、余剰金が大きく発生している、管理費等の単価／㎡が高すぎることが原因で、資産価値が豊洲近隣マンションの中で下落に転じている事実を組合員に周知した上で、管理費の適正化の要否を聞くべきではないでしょうか？
過剰な管理費を払わされている組合員の意見を確認しようともせず、議案化していることに問題があると思ってます。
毎年、管理費の余剰が○千万円と出るでしょうが、毎年、総会で可決されたと言ってこれをやられたら、実質の修繕積立金の2重3重取り、修繕積立金の値上げであり、何に必要なお金を払わされているのか分からず大問題ですよ。

余計なこと言わずに、理事会内で決めることに、YESかNOか総会で賛否の挙手だけすればいいと言うことでしょうか？

>>1299 住民さん7さん

> 理事会内で決めることに、YESかNOか総会で賛否の挙手だけすればいい

そうです。それが普通です。

> 管理費改定の案もあることは触れず、一部の理事の偏った意見だけで、
> 積立金への繰入れ案のみ総会に出されるのが、やり方として良くない

つまりA案、B案、C案があります。どれかに投票してください、と総会に出せば良い、という意見ですね。日本中のマンションの管理組合の総会で、あるいは企業の株主総会で、Yes／Noではなく選択肢から選べ、としている例が一つでもありますか？　現実的、建設的な案とは言えません。

　私は「一部の理事の偏った意見」の「偏った」という貴方の意見こそが偏っていると思いますよ。余剰余剰と言いますがその余剰は何のため、と理解されています？　理事会のお小遣いとでも？　未来永劫余剰なわけではなく、今だけ余剰なんですよ。使う時には桁違いのお金が吹き飛んでいくのに、その時に足りない、安くした管理費を上げよう、と思っても手遅れです。数年以内に売却しようと思っている人にとってはずっと先のことなど関係ないですが。

・管理費の取り過ぎで、余剰金が大きく発生している　　←これは事実です
・管理費等の単価／㎡が高すぎる　←これも比較対象次第ですが相対的には事実
・資産価値が豊洲近隣マンションの中で下落に転じている　←これも直近は事実

　しかし「管理費等の単価／㎡が高すぎる」、「だから」ツインよりも資産価値が下落している、の「だから」を証明する因果関係の説明が何も示されていないですよね。ひろゆき風に言えば、貴方の思い込みですよね。ここでこんなやりとりをしているからこそ、資産価値が下落している、潜在的な購入希望者が敬遠しているのでは？　他にもツインや他の同時期のマンションとの違いは？　管理費以外の条件は全て一緒だとでも思っている？

　理事会の方針全てに両手を上げて賛成しているわけではないですが、資産価値の低下の原因、スケープゴートを管理費の高さ「だけ」に求めるのは短絡的過ぎて全く納得感が湧きません。管理費をきっちり徴収し、将来の備えを万全にしていることに中古マンションの安定性、安全性を感じる人だって、私以外にも一定数いると思いますよ。

　ここに書けば書くほど、イベントで講演していた某豚さんなど管理クラスタが嬉々として次の講演のネタにし、面白おかしく笑いのネタにすることで、さらに資産価値に悪影響が生じますよ。

>>1296 住民さん3さん
昨年の平均成約価格が370万円/坪がやっとなのに430万円の売出価格で出してどうなるだよ。売れる訳ないだろう。小学生でも分かる理屈だろうが。理事会もどうしょうもないが、こんな住民ばかりだとしたら、資産価値が堕ちるのは当然だな。
不動産業者もいい迷惑だよ。SUUMOとか紙媒体の新聞折込広告を出すのにも結構金かかるんだよ

>>1300 入居済みさん
こんなやり取りというより、私は非常に参考になります。こんな真逆な考えをお持ちの方と接することがないので少々驚きです！
ライフスタイルは様々、考え方は色々です。我々のような現役世代と高齢の方々とでも違うし。築15年も経てば、当資産を元に新しいマンションにグレードアップ、広い所に住みたい、戸建を建てたい、海外移住したいという夢がある世帯も多いでしょう。資産価値が低くていいという人は珍しいと思いますよ。
ちなみに成約価格が下がっているのは、管理費等が突出して高いからという、豊洲の、三井、野村の不動産仲介の専門家の見解です。疑うなら調査に行って下さい。トヨタワは維持費が高いですからと言いまくってるので、、。

私が言ってるのは、様々な考えがあるからこそ、総会に提案する前のプロセスのことです。事前にアンケートを取ったり、事前説明・意見集約をして欲しいということです。マンションは数が多ければ正です。資産価値は最低でもいいという意見が大半=正なら、それで納得するでしょう。
無理を言うつもりはなく、突出している分を適正化して280円～290円／㎡ぐらいでも、まだ余裕はあります。成約価格は戻ります。みんなが納得できる真ん中の案が取れたらなあと、、。
3000万円ぐらいならまだしも、単年で、11000万円の積立金繰入れは無茶苦茶ですよ。

また、ご意見をお聞かせ下さい！

>>1300 入居済みさん
トヨタワは、管理費・修繕積立金が高すぎること以外は、住民の方々も含め、近隣のタワマンに負けてない素晴らしいマンションだということも付け加えておきます！

>>1303 住民さん1さん
誰しも自分が住んでいるマンションは良いマンションだと思いたいです。私も同じです。
管理費が高いのと裏返しのことなのかもしれませんが、家具購入等もそうですがコスト意識が希薄で適正な支出をしていないことです。
そして最悪なのは、資産価値(成約価格）が豊洲の主要なタワマンの中では最低となっていることです。
残念ですが、これこそが不動産市場がこのマンションに突きつけた評価なのです。

最低とは言っても、それでも坪404万円で成約していて過去最高水準でしょ、グラフを見れば。
豊洲の主要タワマンの中でかなり築年数の古い方であるにも関わらず、パークホームズの成約価格にも見劣りしない。PCTやBTTやツインと比較しちゃダメなのだよ。管理費の高さを敬遠されているのはそうかも知れないが、それだけではないだろうし、現に大幅に成約価格が下がっているわけではなく周りが高過ぎるからそう見えるだけで、買った時と比べたら資産価値はかなり高いのだから、欲張り過ぎなくていいのでは？

>>1305 住民さん4さん
三井のリハウスの資料のようですね。三井が取り扱った物件で年初に上手く売れた物件のようですが、その後354万円/坪、387万円/坪、402万円/坪等で成約したものもありますので１物件だけアップしますと、それぞれ階、バルコニー向き、売主・買主の売買事情・動機等も違うことから皆さんの誤解を招きますので如何なものでしょうか。
ただ、管理費値上げ以降も成約額の絶対値は毎年上昇ししているのも事実です。
一方、シンボルの今年の平均成約価格は約406万円/坪程度となっていますが、両マンションの今後動きは分かりません。１年の途中段階の数字なので参考程度で見る方がよいと思います。
　令和４年の平均成約価格はシンボル393万円程度、トヨタワは374万円程度ですので19万円程差をつけられています。80㎡換算ですと460万円程度差をつけられていますが、以前はトヨタワが同程度高かったのであくまでも机上の計算ですが管理費値上げがなければ逆に400～500万円程度差をつけていたかもです。
　皆さん欲を張って言っている訳ではなく、自分の住いの資産価値を心配しているだけです。

いろいろな価値観や意見がありますね。

私は「残債割れしなければ良い」という程度でしか資産価値は気にしていませんが、周辺物件と比較した現時点の相対的な資産価値を気にする人は気にしていればよいと思いますし、10年後20年後の資産価値や、その時のマンションの管理状態を気にする人がいてもよいと思います。当然、両方を気にしている方もいるでしょうし、それ以外の意見もあり、様々ですよね。

各々の意見が少数派なのか多数派なのかの違いはあるものの、絶対正しいものはないので、お互いの正しさを押し付ける必要もなく「そういう意見もあるんですね」とだけ思っていれば良いと思いました。

>>1302 住民さん4さん
常識的なご意見で御もっともだと思います。
1300さんの考えは仰るとおりなかなか理解に苦しみますね。
　「使うときに桁違いのお金が吹き飛んで…その時たりない…管理費を上げよう…手遅れです。」「管理費を徴収して将来の備え万全にしていること…」、これって修繕積立金のことですね。管理費と修繕積立金との違いが分かっていないのか話しをすり替えているのか。管理費はその年の通常の管理に要する経費のことなのに、管理費の余剰金を将来の備え（修繕積立金に繰り入れて積み立）にすべきだと言っていますが、修繕積立金は昨年値上げして今回、次回の大規模修繕工事に対応可能な資金は十分あるので繰り入れる必要はたとえ3000万円でも全く必要ありません。
金は有ればあるほど、コスト意識が希薄になり、ジャブジャブ使いたくなるものです。そして気が付いた時には、金が足りなくなっていることでしょう。ここの管理組合の末路はこんなところだと思います。
　管理費の余剰金はボッタくりされている管理費の値下げの原資に充当すべきです。

成約価格が低いのは管理費の必要以上の値上げが原因であると不動産仲介会社が言っていることは1255さんも書いています。
野村、三井が言いまくっているのではなく、宅建業者は業法上、故意に事実を告げなかったり、不実のことを告げることは禁止されていることから、物件購入希望者等にセールストークで良いことばかりでなく悪い事実もちゃんと説明してくれたと思ってください。
ここのバカ高の管理費は各仲介会社に情報共有されており、仲介会社にとっては非常に客付けしにくいマンションなんです。
異常な管理費の値上げによる資産価値下落については、重大問題なのですから議案提出前にこのことを住民（資産価値下落のことを知らない方が多いのでは？）に知らせて管理費の在り方について住民の意見を聞くとともに、その意見を踏まえた議案を提出すべきだったと思います。1302さんの仰るとおりです。
　住民の意見を踏まえた妥当な管理費（近隣マンションの管理費水準の240円～280円/㎡）にすれば、成約価格にも好影響を与えるとともに、このような住民同士の不毛な議論はなくります。
ここの理事会は、情報の開示、運営の透明化等に問題があり民主的ルールに基づく管理組合運営が行われているとは到底思えません。

>>1308 マンション住民さん
非常に納得感があり、冷静な分析、ご意見であり、全く同感です。理事長やっていただきたいぐらいです。

もう一点、あまり意見でてきてませんが、問題ではと思っているのは、管理委託費です。
内容ほぼ変わらず、管理費改定と同時期に値上げ、昨年も値上げと2年間で、約3000万円の値上げをしていることです。今年は60万円企業努力で値引きしましたと言っていますが、、
この各年3000万円の値上げでコンビニ等の収益事業の毎年の3000万円が丸々管理会社に流れる構図となっていませんか？収益事業化は管理会社の値上げのために取り組んだのでしょうか？

今回、総会で、管理委託契約継続がすんなり可決されました。どう精査してるか、相見積もり等取ったのかの質問がありましたが、理事会からでなく、マンション管理士から、相見積もりを取るのは大変、管理費は上がっている、受け手がない等と納得感のない説明、その後、振られた理事長も全面信頼しているとのコメントされ、そのコメントを聞いた瞬間、非常に不信感を抱きました。

2年前の管理費の大幅な値上げは、管理会社、理事会、マンション管理士が、水面下で結託して、やり上げたものだと勘繰ってしまいます。そのため、常識外の値上幅、今の過剰な余剰金に表れ、一度掴んだお金は逃さない、この3者で、好き放題とニヤついてる光景が浮かんでしまいます。私の考え過ぎかもしれませんが、異常な管理費余剰と多額の修繕積立への流し込みは、常識外なので、そう思われても仕方ないのではないでしょうか？
この点はどう思われますか？冷静な視点で、ご意見をお聞きしたいです！

>>1309 住民さん4さん
総会資料を見て、1309の金額のみ訂正です。

管理委託費は2020年度比：約2500万円増
コンビニ等の収益は2022年度：約2700万円
また、マンション管理士報酬は2020年度比：約73万円増

資産価値逆転の要因は管理ですね。
シンボルは住友の関係会社が一丸で直接管理してます(コンシェルジュさんも掃除の人も優秀です。)が、トヨタワって業務の多くが再委託で全く関係ない会社から派遣してもらってるんですよね。
管理は住友に変えてみたりできないんですかね。

>>1310 住民さん2さん
はるぶーとか管理クラスタに載せられた維持費管理費上げる、まさに
ゼネコンにとって養分みたいな存在。ここの理事会やばい。

管理費や修善が他と比べて高いマンションは管理ができていないと思われるので
資産価値が安くなります。当たり前のロジック。

>>1313 住民さん2さん
全く当たり前じゃなくてワロタ

>>1311 住民さん1さん
お気持ちはお察しします。
委託管理費が高いことから、管理会社を住友不動産系の管理会社へ変更すれば良いのでは言われているようですが、残念ながら難しいと思います。
三井、住友、三菱、野村、東京建物等大手の管理会社間では、他分譲会社の物件についてはお互いに手を出さないという暗黙の了解（カルテル）があって管理組合が管理の変更を依頼をしても間違いなく断られます。特にトヨタワの旧分譲会社は、三井を筆頭会社とした住友を除く上記の４社です。
もちろん聞けば、自由競争を阻害するようなことはしていないと言いますけれど。
実際、管理会社の変更を受ける可能性があるのは、大和ハウス、長谷工、合人社（独立系の管理会社で管理の変更を生業としています。）、日本ハウズイング（独立系）等ではないでしょうか。（湾岸地区のタワマンでは、プラウドタワー東雲が野村から合人社に変更しています。管理費は何年か前に20円/㎡値上げして258円/㎡です。何処かのボッタくりマンションと違いまともですネ。）
　いずれにせよ委託管理費を含めた支出額の適正化を図ればよいのですが、資産価値の維持・向上と称して肥大化させた管理費の支出項目・金額を洗い出して支出削減を図る、委託管理費については委託各項目を精査・検証を進めれば相当な削減は不可能ではないと思います。しかし、理事会にはそんな知見も意欲も持ち合わせていませんので、マンション管理士にこのことを取り組ませれば良いのですが、どうにかして管理費を使いたい、管理会社にいい顔をしたいのか管理会社の言われるままに委託管理費の値上げ認める理事会では住民目線にたって意識を変えない限り無理ですね。
でも理事会が一番問題なのでなく、総会の議案に何も考えずに何でも賛成のノンポリの住民が多いのですから、一番の問題はここの意識の低い住民なんですね。

管理委託費については値上げでの現行契約のの具体的な内容について定量的に妥当性の有無を書いた書き込みがありません。単にぼったくりだと書いてあるだけです。では管理員・清掃員・警備員・コンシェルジュなどの単価は時間換算でいくら高すぎるのか？　事務管理費は、配置人数に対して過大なのか否か？です。

委託経費の多くは人件費で、その部分は毎年３％ほどここ１０年上がり続けてきているほか、清掃員・コンシェルジュ・警備スタッフなどは外注であることが普通で、清掃のように受けている会社がこの値段では撤退だと言われると管理会社にもコントルールが困難なものです。管理員も含めた全ての総雇用時間と、その経費から１時間あたりの契約単価を算出可能ですが、それが相場と比較して高いとか妥当とかで議論しないと定量的な議論とはいえません。

管理会社など変えればよいとの暴論もありますが、書かれている通りで漢字２文字の大手同士はお互いコンペに参入してきませんから、タワーの管理実績に乏しい独立系になり、コストカットというちょりは人減らしが中心です。坪400万円級にまで値段の上がった豊洲のタワマンで、それでオーナーが納得するかどうかはやや疑問に思います。

お隣のシンボルと比較した議論もありましたが、シンボルは初回の大規模修繕を２回にわけて実施しないと積立金の手配ができないなど財政的には潤沢な状況とは言えません。今回の修繕で積立金を使い切りとなると、次回はＥＶなどの機器更新がありますから、今後積立金を値上げしてくる可能性も高いものです。

特に仲介でみる取引価格が下がったようには思えないものを短期の売買実績を比較して値上げの影響が大きいとうのは定量性のある議論がなされているようにも思えないですし、その理由が管理費・積立金の値上げであるという因果関係の証拠もありません。一時的な勝ち負けで見るなら、シンボルを豊洲タワーが上回っていた時期の”理由”の説明が必要になりますし。

>>1317 住民さん
はるぶーとか管理クラスタはデベの言いなりで管理修善上げますしかないからな。
世間を知らないってすごい。

誰か知りませんがなにか間違えられている他の人も気の毒です。
私は書かれているのとは別人です。

「管理会社のいいなり」派の人は、「ぼったくり」であるという委託経費の内訳を、管理員・警備員・清掃員・コンシェルジュ・事務管理経費にわけて妥当金額はいくらなのかの数字を示していません。何年も固定されてきたものですから、元と同じは無理として、では上げすぎたと言えるのかどうか。
　コストカットの特異な管理士も入っていますから、なにもアドバイスしなかったも考えにくい。長文のやりとりがあるのですが、この点定量的な議論は１度もみたことがないので書きました。

「シンボルとの比較」についても書いた通り。繰り返しません。

>>1318 住民さん2さん
では、ぜひ世間を知ってるらしい方で頑張ってください！
どこのマンションでもそうですが「管理費は1円でも安く！」「資産価値は1円でも高く！」みたいな人いるんですよね。
価格とサービスのバランスが適切と感じる範囲内であれば私は文句ないので、お気持ちは理解し難いですが

>>1319 マンション住民管理費が高いと言っている人に対しては、「具体的に積算するとこの金額になります。」と積算過程・結果を明示すればいいだけです。
「人件費が上がっているのでこの額は妥当です」とか抽象的、誤魔化し的なことを言っても納得しないでしょう。
作業項目ごとに具体的な金額・計算結果が出ているのだから、その計算過程を示せば終わりです。
説明責任は理事会側にありますよ。
質問する側に説明責任・挙証責任を求めるのはお門違いですよ。総会は裁判ではありません。
※清掃費・警備費・コンシェルジュの費用は、人件費（諸経費込み）は記載してあるので多少の知識がある人はすぐに計算できますが、これ以外の項目がボッタくり価格になっています。
そんなこと、お分かりですよね。

「ぼったくり」価格を故意に容認したとかな言及を理事会を相手に匿名の掲示板
でいいふらすのであれば論拠を提示する義務はその書き手にあると思いますが。
各種人件費は妥当で”そ例外”の項目がぼったくりとあるのであれば、例えば
似た規模のマンションに比較して事務管理業務の報酬が別格に高いなどを事例を
上げて書くべきでは？

”それ以外”のタイプミスでした

>>1309 住民さん4さん
〇管理費の値上げ等について
・管理費の値上げについては、私の見立ては少し違います。想像ですが、２年半前の前マンション管理士の時代の臨時総会で決まったことから、現管理士の関与は考えにくいです。
・大幅な管理費の値上げの背景には、以前から水面下で管理会社から管理委託費の値上要求があったところ、それについて管理組合トップとして采配を振るってそれに応えたい、そしてより大きな金を動かすべく支出面においてはソファー・テーブル等の購入その他多額の支出の増加、収入面においてはローソンの賃貸・駐車場サブリース等による収入の増加を図るパフォーマンスを誇示したい或は高揚感を得たいとの思いがあったのではないでしょうか。このため、大幅値上げによる管理費収入があれば、管理会社としては要求どおりの売上増が期待できることから同社が総会資料作成等強力なサポートをして管理費の値上げを進めたのではないでしょうか。
・その意味では、理事長・管理会社がタッグを組んで必要額を遥に超える値上げを実現させたとも言えるでしょう。管理費の大幅値上げは、両者の利害が一致するところで、収益事業化等による収入額は、殆ど管理会社に流れて行き同社にためにやった様な結果に見えてしまいます。
・値上げに当たっては、管理委託費の増額分、電力料金値上げによる増額分、その他一部修繕費等やむを得ない支出の増等を見込んだとしても、ローソン賃料収入・駐車場サブリース料収入・セブンイレブン委託料の不要分とともに、（実施はしていませんが）駐車場料金の改定に伴う増額（前年度他の使用料金は10％値上げしているが駐車場料金は５％となっている。）・不要不急の支出の抑制、費用削減可能項目の洗出し等を実施したならば、30円～50円/㎡程度（40円で約3000万円程度収入増）の値上げで十分であったと思われます。ズブズブの支出行っても多額の余剰金が生じていることからも、明らかです。
・住民の納得感を得られる管理費にしていれば、結果として不動産成約価格にも好影響を与えるとともに、住民間での物議も醸し出すこともなかったのではないでしょうか。
　この掲示板に見られるに住民を分断するような管理費の常識外の値上げを行った理事長・理事会の罪は大変大きいを思います。

・一方、管理費の値上げに当たっては、理事長は当然前マンション管理士とこれについて相談し、又は助言を受けているはずですが、前管理士は理事長の意向を忖度せず慎重・反対意見を具申したのか年度途中（1月）で解任され、年度途中から現管理士との短期（1月～5月間）スッポト契約を締結して顧問としていたようです。しかし、総会で顧問として承認された管理士が適切な業務執行を怠ったり、不正行為、法令違反等があれば解任事由に該当するでしょうが、正当な事由のない年度途中での解任及び総会承認を得ることなく短期的契約であれ顧問契約を締結したことは、コンプライアンス上問題があると思われます。
・また、2020事業年度決算を見ますと、総会で承認を受けた予算額の範囲内であるものの、予算算定月数を超えた13ヵ月分の顧問料を支出（前管理士分11ヶ月分現管理士２ヶ月分で1ヶ月分は二重支出、かつ、新管理士の顧問料を月額60500円増額）しており経理処理の適正性に疑問があります。
　
　長文になってしまい、管理委託費にの精査等については反対派・賛成派とも多岐多彩な意見をもって参戦してきていますので、それらの意見も踏まえて別途アップさせていただきます。

>>1324 マンション住民さん
30円～50円／㎡アップで適正だったにもかかわらず、なぜ110円／㎡ものアップ額が通ってしまったのか、ご存知であれば教えて下さい。

なんで両者がタッグを組んで利害が一致するのか意味不明。日本語もところどころおかしい。最初に想像ですが、って言ってるけど想像は自分だけにしておこう。大きなお金を動かしたい気持ちが管理組合トップになると芽生えて、管理会社からの委託費増額に応えて采配を振るいたい、って想像力がたくましすぎないかい？　理事メンバも理事長も値上げした管理費を払っていく住民なのに、管理会社の言いなりになる動機はないでしょうに。
　そもそもここに書いてもSNSでネタにされるだけだから、建設的に管理組合へ意見を出していこう。

>>1326 マンション住民さん
確かになぜこれだけ管理会社の言いなりにされてるのか理解に苦しみます。管理会社の担当が相当やり手なんでしょうね。管理費値上げ時の総会資料なんか力入り過ぎですから、、。まんまと乗せられちゃってる感じが滑稽です。
もっと理事会と管理会社の間に緊張感を持った関係しないとダメで、信頼してますからとか言ってる時点で言いなり確定ですから、、。管理会社じゃなくて住民の方を見ないと失格ですよ！

>>1325 住民さん2さん
管理組合運営に無関心な住民ばかりで、管理費の大幅値上げでさえ興味がないので総会議案はいつも賛成多数で可決です。
投票の際は、ことの是非を考えて投票してください。

>>1328 マンション住民さん
住民にも責任なくはないが、どう考えても、理事会（管理会社）の議案内容に問題ありでしよ。理事だけで決めて議案化するな、意見集約をしっかりやれってことです。総会の議案に上がれば可決されるのは誰でも知ってるから、議案化されたら諦めですよ、、。

>>1329 住民さん2さん
　また理事だけで決めて・・って言ってる人が　笑　理事が決める人でないのなら誰が決める人なの？　意見集約って毎回区分所有者の皆さんにアンケート取ってほしいの？　だったら理事要らんよね。毎回アンケートをとる係と結果をまとめる係を管理会社にやらせりゃいいんだから。
　そういうあなたが議案作る立場である理事になればいいのに、ここに書き込むヒマあるんだから・・・もう少し管理組合の仕組みを勉強して生産的・建設的なコメントが見たくて見にきているのに。

>>1322 マンション住民さん
痛いところを突かれて逆切れか。
理事会様に物申すときはエビデンス持って来いてか。
でもひとつだけは、いいこと言ってるよ。
管理業務費が高いとか言うなら他のマンションと比較して高いとかの事例を示せとか。
このマンションには名うてのコストカッターで他のタワマンの豊富な知見がある管理士がいるそうだから、その管理士とやらに他のタワマンの管理委託費の事例と比較してもトヨタマは高くないことを専門的見地から説明して貰おうぜ。
管理委託費が高いとか言ってる奴らをギャフンと言わせてやってくれ。
でもこの管理士が来てから2年連続で管理委託費が上がっちゃってるけど。
どこかの自動車メーカーのコストカッターみたいに逃げるなよ。

>>1331 マンション住民さん
「管理委託費が高いとか言ってる奴らをギャフンと言わせてやってくれ」「逃げるなよ」なんて、匿名掲示板で誰とも知らない人が言ってるだけでは難しいでしょうね。

相手する価値がないと受け取られてるのでしょうから、もう少し味方を作ってから強気に出るのがよいと思いますよ。今のままだと、少数派による＊＊＊の遠吠えですから、結果を出してくださいね！

>>1330 マンション住民さん
任された理事のあなた方がやってることが、理解に苦しむことになってるから、区分所有者の方々から厳しい意見が出てるんだと思いますよ。一般の評価も資産価値下落に表れてます。
最低でも、お金に関わる課題は、事前説明なりアンケートするなりのプロセスを踏んで、しっかり区分所有者の意見集約して決めていただきたい！今総会の第9号議案は、管理費口の多額の余剰を所有者に還元すべきか積立金口に繰入れるか、区分所有者の意見集約を事前にすべきだったと思います。
管理費適正化に動いていたら、資産価値（売買価格）は戻る方向のはずです。

この掲示板には、主に住民の不満や不安が多く書き込まれます。住民のコメントをしっかり受け止めて、豊洲NO1のマンションになるよう協力して行きましょう！意見を求められれば、我々区分所有者も当然建設的な意見を出していきますよ！

>>1333 住民さん2さん

　「最低でも、お金に関わる課題は、事前説明なりアンケートするなり」ってすごいね。お金に関わらない課題なんてほとんどないって　笑

　そもそも誰でも見れるここでやり取りするなとあれほど　笑。名前を言ってはいけない豚の養分になるような全世界に発信するやり方ではなく、正しいルートで意見を挙げたほうがいいっすよ。どうせアンケート取ったとしても、自分の思う結果じゃなかったら、質問の方法がどうだとか期間が短いとかキリがないのは目に見えてるんだよなぁ。総会で議決権を行使する権利がみんなにあるんだから、反対の人が本当に大多数だったらそこで否決されていたはずでしょ？　現実は現状維持で大きな不満はない、資産価値がよそと比べて相対的に下がったように見えたことでガタガタ騒ぎなさんな落ち着けよ、がサイレントマジョリティだとまだ気づかない？

　関心がない人が大多数だから議案になった時点で決まり、って意見もあったけど、それを言うならアンケートをもし取ったとしてもそもそも関心がないんだから、アンケートの回収率も低くなって多数意見なんて結局分からないんじゃないの。

>>1334 住民でない人さん
第9号議案はそんなに時間をかけずに安易に決めて議案化されています。11000万円もの使途をです、、。
おそらく、管理費が周辺マンションの中で突出してること、資産価値が下落していることも、理事会は知らずに一部の意見だけで決めたと推測してます。違ってたら反論下さい。
事前説明会やアンケートを取れば、当然、このような重要情報を議案の判断材料にもできたはずです。周辺マンションと比較する、優良マンションを参考にするという視点が全くないんですよ、、、これが、豚の養分とかになる一因でもあります。
本来、プロであるマンション管理士や管理会社も理事会に出てるなら助言すべきだが、機能もしてない、、。今からでも遅くないので、周りを見る視点で分析して下さい。一般企業なら普通にやってます。

>>1335 住民さん5さん
欧米のマンションは50～100年のヴィンテージマンションでも資産価値が落ちません。管理組合もどこまでも中立が守られる法整備がされているケースがほとんどで、管理は全てプロの業者が行い、理事会は、管理者の管理と監督をすることです。区分所有者はマンションの資産価値に対する非常に意識が高いです。
日本のマンション管理組合のような素人が決めて、それを管理・監督する機能がない、資産価値が落ちてることで騒がないなんてありえないでしょう。

>>1335 住民さん5さん
だから、欧米の区分所有者の意見は厳しく、その代表である理事会と管理会社は常に緊張感のある対立であります。管理会社とズブズブ関係の理事会なんてあり得ないんでしょう。日本は、昔から不動産会社が強いんで、そうなるように仕組んでるんだろうな。

>>1334 さん

サイレントマジョリティというのは、「商品やサービスに不満があってもクレームを言わない顧客」「政治に不満があっても声を上げたり、行動を起こしたりまではしない人」。
不満があるが意見までしない人々で、経営を考える上で、その大多数を重要視しないといけないという意味で使うんですよ、、、笑

サイレントマジョリティを重視するのは、大多数のニーズに応えるために重要な存在だからです！

わかってらっしゃらないようですが、サイレントマジョリティを無視してたら、改善はありえないんです。このサイレントマジョリティ（一般的に96%）の意見を吸い上げるために、優秀な企業は、アンケートやSNSを活用するのが、一般的な施策です。

言ってることわかります？

>>1338 住民さん5さん
　で、そのサイレントマジョリティの意見を吸い上げる最も有効な方法は？　アンケート？　SNS？　さんざん理事会や管理組合に意見を吸い上げろと言うだけで、有効な方法を何も提案できていないですね。しかもSNSって区分所有者かどうかすら分からない。

言ってることわかります？

>>1339 入居済みさん
だから、それは理事会がやるのではなく、プロである管理会社にやらせるんですよ。やり方なんていくらでもありますよ。だいぶ考え方のレベルに差があるようですね。笑

>>1339 入居済みさん
理事会は考えなくていいですよ。意見を吸い上げろと指示するだけでいいです。仕事として、管理会社にやらせてください。結構うまくやりますから。

今の管理会社はプロではないんですね、プロの定義がよーわかりません。どこかからそのプロの管理会社ってのを探して起用するとして、その受託者である管理会社へ指示する委任者たる管理組合は、ただ「うまいことやれ、やり方はお前が考えろ」の丸投げで素晴らしいやり方でやってくれるってこと？　どんだけ頭が御花畑なんだか　笑　考え方が稚拙すぎ、甘すぎ。脳みそまでアウトソーシングするとは、だいぶ考え方のレベルに差があるね。マッキンゼーに管理会社やってくれる？ってお願いしてみたらいいんじゃないかな

　そんな丸投げしかできない管理組合なのに、別のプロの管理会社を探し、コンペし比較検討し、変更に伴う影響のpros consを区分所有者へ説明し、リプレースする議案を諮ることはできるんだーすごいわー(棒)　どこまで他人任せなのよ　笑

>>1342 入居済みさん
全然、話が噛み合わないようで、疲れます。笑

リプレースするなどを言ってるんでなく、今の管理会社（もちろんプロ）にやるべきことをやってもらうべきという話です。
大手の管理会社は、マンション管理に対するノウハウ・事例はたくさん持ってます。素人の理事会が独自でやるのでは負荷やリスクが大きいので、管理会社をうまく使えということ。
丸投げではなく、管理会社がやることを管理・監督して、区分所有者から吸い上げた意見をまとめさせ、理事会は、しっかり受け止め、判断→改善策を打つのが役目です。
それをしてたら第9号議案のような案は出てきてないはずです。

人の意見に否定しかせず、おまけに、意味を取り違えるような人が、理事の一人だとしたら、心配しかないです、、。
他の方々の意見をいろいろ聞きたいです。

>>1344 住民さん
吠える、文句、立候補すれば、とか書く人よく見ますね、、、笑

この掲示板も一つの大事な意見交換のツールだと思って閲覧してます。当然、取捨選択は必要ですが、匿名であるがゆえ、住民や住民外の本音ベースの意見を聞けます。喧嘩を売るような書き込みはゴミと思えはいいですから、、、


当掲示板に書かれたコメントを遡るとわかりますが、常識あるまともな意見や見解が多いです。
ここでの書き込みを参考に、不明・改善すべき点は、管理組合に求めます。
ご意見、情報をお願いします。

>>1340 住民さん5さん
　いくらでもあるやり方のうち、アンケートよりも回収率が高くサイレントマジョリティの声が拾える方法をいくつか挙げていただくことは可能でしょうか？

>>1346 住民さん1さん

サイレントマジョリティは、マーケティング用語で、マンション住民の声を聞くこととは意味が違ってきますので、一旦、忘れましょう。

方法は、アンケートで十分。
但し、回収率を上げるため、紙とWEBアンケートはできれば併用がベター、掲示板にも連絡要、未回答者への督促もできればベターです。
（賃貸入居者は対象外、外部区分所有者へ郵送も要、捨てられる人のため、コンシェルジュでも予備準備）

当マンションで今までアンケートされたことありますか？私はほとんど記憶にない。
どのマンションでも意見収集アンケートは普通にやってます。生活に関わる事なのでかなり回収率は高いです。

大事なのは、関心を引く、アンケート内容です。

・シンプルかつ短時間で回答できる工夫は必須

・何についてのアンケートなのか具体的にわかりやすく
　→今回の第9号議案（管理費の余剰金）であれば、管理費口の余剰がどれだけ出ているか、余剰が出ている理由、管理費・修繕積立金の周辺マンションとの比較、資産価値が下落している可能性があること、修繕費用が上がっていること等は、アンケートの前提となる重要情報なので漏れなく記載する必要があります。

・回答は選択式にする。（以下、例）
①11000万円を修繕積立金に繰入れ、管理費は現行通り
②11000万円は管理費口に残し、管理費の適正化を検討
③5000万円を修繕積立金に繰入れ、管理費適正化も検討
④その他（どうしてほしいか記入してもらう）

これで回答されない方は、本当に無関心（どちらでもいい）な方、無視でよい。アンケートを実施したというプロセスが一番大事なことです。

アンケートは回収と集計が大変な作業です。
今回は、当課題を議論をしたのが3/25だったので、総会まで時間が足りなかったのかもしれませんが、今であれば余裕で、管理費適正化の検討までできます。

作業は管理会社の仕事、理事会は、当アンケートの結果に従って、総会に議案化すればいいだけです。誰も文句のつけようがありません。

理事会の方と推測しますが、宜しくお願いします！

うーん何かが足りないな。QUOカード500円か1000円をアンケート回答者に渡すとか出来ないですかね。その財源は管理費で、回答すれば区分所有者に還元されるイメージで。未回答者の分の余ったQUOカードは次回アンケートの時へキャリーオーバーか、回答者で山分け。
　1000世帯に500円配ったところで50万円、それで回答率が劇的に上がればいいと思うけどどうでしょう。その代わり今後ずっと毎回QUOカード付けることがデフォルトになって期待されてしまうかな　笑

>>1348 住民さん5さん
アンケートは無理して回収率上げなくても、普通に3割～5割回収できればOKです。
全区分所有者にアンケートを実施し、多数意見を取り、その結果を元に議案を上げ、過半数可決で、誰も文句言えませんから、、。アンケートで過半数は必要ないので、回答200～400件でも十分説得力あるエビデンスになります。
アンケートの取り方が悪いとだけ言われなければ、、。

このロジックを継続的にやっていけば、アンケート参加者も増加し、民主的で平穏な、それこそ、理事会が目指す「豊洲で住み心地No1のマンション」に近づけます。
少数の理事が全て背負う必要ないんです。アンケートの多数意見に従えば間違いはなく、仮に間違っても、所有者アンケートの結果ですと言い、再度アンケート取ればいいだけですから。
今のままでは、苦労しても文句しか言われない理事会なんて誰もやりたがらないのでいつか崩壊します。

管理会社を動かし、所有者多数に決めてもらい、理事はまとめ係に徹してください。

>>1335 住民さん5さん
1335さんの「理事会は管理費の突出‥‥資産価値の下落等知らず‥‥‥」の見立ては甘すぎます。理事会はそんな情弱でありませんよ。相当前から皆さんが知っている以上に知っていましたよ。知っていてこの有様ですので、経済合理性から考えれば理事会メンバー自身も多額の負担・資産価値の下落を被るのにどうしてなのか理解に苦しむところです。
理事会は何か別の狙いがあるということです。
　
　積立金口にある資金が少なく大規模修繕工事等に支障するおそれがある場合は繰り入れる必要性は理解するところですが、当マンションにおいては前年度修繕積立金を大幅値上げをしており、再来年度に第1回目大規模修繕工事で13億円以上の支出が予定されているものの2022年度末残高が23億円以上もの額があり、かつ、今後毎年2.6億円以上の額が積み上がって行くことから、喫緊に繰り入れの必要性がないのは明白です。
　将来的に物騰等で資金不足が生じた場合は、その時に修繕積積立金の値上げをすれば良いだけです。でも、それは第２回目の大規模修繕工事が終わった以降の話しですね。
　更に、支出においては、本来管理費口から支出すべき備品（ソファー・テーブル）まで計上している有様です。世の中のマンションの長期修繕計画で家具購入費用まで計上しているマンションがあれば見てみたいと思います。余りにも荒唐無稽な長期修繕計画と言わざるを得ません。
とにかく何かと屁理屈をつけて金を使いたい、金を使えば資産価値が維持・向上すると思っているようです。

　この理事会提案の第９号議案（管理会社の作文に過ぎませんが）、これは、必要以上の管理費を集め多額の余剰金が生じても「適正な管理費に改めるつもりはない。お前たち返す金はない。」という理事会の強烈なメッセージですね。次年度以降も管理費口に一定額の余剰金が生じた場合も、本年度と同様に積立金口に繰り入れ、実質修繕積立の二重負担を続けるつもりです。
異常な経営感覚と言うしかありません。

　　このような多額の余剰金が生じた場合は原則返金すれば良いのですが、実務上は今年以降の相当な剰余金は発生することも踏まえれば、管理費適正化（値下げ）の原資に充当して管理費の値下げをするのが取るべき道と思います。
　一昨年の管理費の大幅値上げ議案（笑ってしまいますが「管理費の適正化」と言う議案）が理事会の判断間違いの議案だったことが明らかになった訳ですので、管理費の在り方について住民の意見を聞くべきである思います。しかし、理事会は理事会提案（管理費の大幅値上げ）は間違いであったことを認めない立場から今後も住民の意見を聞くことはないと思います。アンケート等を実施して意見を聞くべきと住民から要望しても、多分黙殺・握り潰して終わりでしょうね。
　
※マンションの管理の適正化に関する指針（国土交通省告示）には、「管理組合の運営は、情報の開示、運営の透明化等を通じ、開かれた民主的なものとする必要がある。」と書いてありますが、ここの理事会はどうでしょうか。

2020.12.2-17で、12期理事会・管理会社で、「コンビニ、キッズスクエア一体整備についてのオーナーアンケート」を実施してます。
回答数345（紙156、WEB189）あり、コンビニの整備は収益事業化として、現時点では非常に上手くいっており、オーナーアンケートを活用した全組合員の意見をうまく収集して進めた成功事例だと思います。アンケート内容は、誘導してる感じは若干ありましたが、、。

>>1350 さん

今の理事会判断が理解が困難ということは、同意見ですが、組合員として、理事会に改善に向き合っていただくよう、情報や住民意見を伝えた方が良くないですか？証拠なく全否定して不満だけぶつけるのではマイナスしかないと思います。
1350さんの書き込みでは、極悪非道な理事会になりますよね。何のメリットがあって、そんな極悪を演じる必要があります？流石にそっちの方が理解困難です。この長文の書き込み内容はヤバくないですか？心配してしまいます。「お前たち返す金はない、修繕積立の二重負担を続けるつもり、異常な経営感覚、間違いであったことを認めない、黙殺・握り潰して終わり」など、誹謗中傷ですよね。ネットの誹謗中傷は厳罰化されてますので、削除依頼されたほうが、、。

やはり、9号議案は、理事会の検討不足という前提に立ち、管理費再見直しに動いてもらう方向で、意見するのが組合員の正しい姿では？
理事会も管理費見直しはしないとは言われてはないですから。総会議事録遅いですが、検討してると言われたような、、。

>>1352 住民さん8さん
同感です。1350さんは定量的な説明があるので理解できる面もありますが、それだけで管理費を値下げすべきと言い切るのは短絡的ではないでしょうか。

２年後に予定されている13億円以上の大規模な支出、この見積もりはいつでした？
確かに23億円(＋今後の積み上げ)あれば足りると信じていますが実施の直前に再見積もりをしたら13億円を大幅に超える可能性もあります。電気代だって人件費だってさらに高騰しているかも知れません。

　管理費の適正化＝値下げは、大規模修繕の後であれば賛成です。現時点では以前の適正化のおかげで余裕がある(あり過ぎる)だけで、足りない心配をしないで済むことから間違いだったとは感じていません。大規模修繕の再見積もりも終えないうちに管理費を値下げし、その後もし現在の額に戻すべき事態になったらそれこそ大間違いとなります。

　ソファーやテーブルといったせいぜい数百万円の話は、数億～数十億円の話からすると全体の数％の微々たる額の話なので、その拠出すべきお財布が違ったという指摘はそうなの？と思いましたが、お金に色がついているわけではないし新しくなったのはいいことだとしか思われず、マンション経営の素人の理事は我々もその立場になるかもしれない住民の一人なのですから、そこまで罵らなくてもいいんじゃないでしょうか。管理会社はプロのはずなので適切な支出をすべきだったと思いますけれど。

>>1353 入居済みさん
同感と言ってもらっては困ります。大きな勘違いをされてますね。管理費適正化は管理費口の問題で、修繕積立金口とは別管理が原則です！管理費はすぐ対応すべきです。
管理費と修繕積立金をごっちゃにして語る人、大規模修繕後と言う人は規約をわかってない人達です。
再見積もりして、何十年後かに足りなくなる場合に、値上げするのは昨年上げたばかりの修繕積立金ですよ！

理事会の人？大丈夫ですか？

>>1354 住民さん4さん
ご指摘のとおりですね。
この方は、管理費口と積立金口について基本的なことが全く理解できていないようです。
家具購入もせいぜい数百万円でなく、今後総額一億円以上（税込み）計上されています。
文章後半では、管理会社と管理組合との役割の違いも分かっていないようなところもありますね。

>>1355 マンション住民さん
大規模修繕の後でとかいう人はたぶん理事会の人ですよね。理事会議事録でもそれ言ってる人見ました。
修繕積立金は昨年値上げされたばかりで、多少、物価高で修繕費上がろうが、一般住民は、十分な蓄え＋毎月の積立金があることは知ってるので、誰も心配してないですよ。
理事会で規約やマンション管理の勉強会からやり直しては如何でしょう。ほんと心配です。管理費の適正化は、資産価値を守る最重要課題ですから、すぐに検討着手を宜しくお願いします！

1356は、1355さんでなく1353さん向けでした。

ソファなどの什器類の更新に、積立金会計を使うのには
問題があると思います。
一般会計から移動した先で使うなら、
なんで使った後で残りを積立金に移さないのかが不思議です。

>>1358 マンション住民さん

ちょっと何言ってるのかわかりません、、

ここのマンション管理士は管理組合の顧問なのかね。それとも管理会社の顧問なのかね。総会での発言を見るとまるで管理会社の代弁者・代理人だね。
ここの管理会社出身のマンション管理士だから住民の意向なんてどうでも良さそうですね。
呆れた。

以下を見ればわかると思うが、トヨスタワーのランキングが下がったのは
管理費と修繕積立金の値上げが原因
マンションのグレードは一番高いとも思いますが。

2019年時点での豊洲坪単価ランキング
1.パークシティタワーB
2.トヨスタワー
3.パークシティタワーA
4.シンボル
5.ツイン
6.スカイズ、ベイズ

1.パークシティタワーB
2.トヨスタワー
3.パークシティタワーA
4.シンボルツイン
5.スカイズ、ベイズ

2022年時点での豊洲坪単価ランキング
1.ブランズタワー
2.パークシティタワーB
3.パークシティタワーA
4.スカイズ、ベイズ
5.シンボル
6.ツイン
7.トヨスタワー

皆さんで理事に立候補されたらどうですか。

確かにここに書き込んでる人たちが理事になった方が良い運営ができそうです
しかし優秀な人ほど理事会活動に時間を割けないのが現実ですね

このマンションの民度めちゃくちゃ低くないですか？
マンション前の敷地、めっちゃはっきりと"自転車降りてください"って書いてあるのにほとんどの住民がこれを無視して自転車乗って爆走。小さい子供が歩いてたりベビーカー押してる人とかいても平然と。。
警備員は見て見ぬふり
いつか人身事故起きる気がします。

自転車についてはどこのマンションもそんなもん。それで民度がわかるほど世界は単純じゃない。

このカンリヒガー達同一人物やろw
毎年総会前のお勤めご苦労様です^ ^

火曜10時のTBS「18/40」で深キョンのマンションがトヨタワですね！

すげ～オシャレなタワマンに見えるwww

室内はセットでしょうけどね。

>>1367 さん

やはり、朝凪橋からのトヨタワは映えますねー！

>>1361 中古マンション検討中さん
新豊洲にある、スカイズタワー＆ガーデンで管理費の値上が予定されているようです
㎡単価は350円を軽く超えるようです。しかし修繕積立金は据置
理事会があまり良く検討せず、電気料金値上げを理由に
総会の議題に上げてしまったようです
本マンションと同じような結果になるのでしょうか？

>>1369 住民さん
それでスカイズの資産価値が特に下がらず維持されたら、ウチのマンションの資産価値の下落理由は管理費ではないと言うことになりますね。来年答え合わせかな。

答え合わせなんてとっくに終わってますよ。
管理費、修繕積立金の値上げ前は
シンボル、ツインより高く、パークシティタワーAよりちょい下ぐらいだったのに今や最下位なんだから。早くコンビニ賃料収入を管理費の値下げに使うべき。遅すぎることはない。

>>1369 住民さん
スカイズの人気は下がらないと思います。トライスター型のカッコ良さ、まだ築浅だし、充実した共用施設、素晴らしい眺望、広々したガーデンどこを取っても唯一無二で資産価値は揺るがないでしょう。
管理費のみ50円上げは常識的な上げ幅だと思いますね。
これだけエネルギーも物価も上がれば、周辺マンションも耐えられず、値上げせざるを得ないのは時間の問題でしょう。

うちと、BTTは、この掲示板のせいか、ネガティブな印象を持っている購入希望者が多いって聞いた。

>>1360 マンション住民さん
理事会やマンション管理士はなぜ、過大な値上げを画策するのでしょう？
数年後大規模修繕工事があるなら、金額が確定した後で値上げしても決して遅くないはず。
大規模修繕工事代金交渉時に少しでも資金に余裕があれば、自分の仕事がやり易いからでしょうか？
過大の値上げを決定したとき、値上げありきで、詳細の検討が不足していたのでは！
後になって気が付いたが、撤回するようなことはしたくなく、詭弁を弄する。

検討者ですが、管理費の適正化を是非お願いしたいです。シンボルは修繕積立金が不足気味で心配、ツインは間取りが酷すぎるのと、ガラスウォールの修繕費が莫大になりそうなのが心配なので、トータルバランスがいいのがトヨスタワーだと思いますが、いかんせん管理費が不当に高いです。。同じ毎月の支払額だと、他のマンションで予算が500万円ほど上げられます。

>>1374 匿名さん
管理費の値上げの方なのか修繕積立金の値上げ方なのかわかりませんが、文脈から判断すると修繕積立金の方のような気がしますが。
　値上げ前の修繕積立金は、2020年度末時点で積立金残高が約20億円程度あり毎年約２億円程度積み上がって行くようになっていましたので2024年度の大規模修繕工事に約14億円程度支出するとともにこの間毎年若干の支出があったとしても大規模修繕工事工事完了時点で約10億円以上もの積立金残額があるので大規模修繕工事の実際の支出額を踏まえ、その後に修繕積立金の見直しをしても十分だったと思います。資金的にも問題ないですし、その方がより精度の高い長期修繕計画が作成できたと思います。
　逆にあまり多くの修繕積立金があると工事業者に足元を見られるとともに理事会も財布の紐が緩みがちになり適正支出の努力をしません。
　私見ですが第一回目の大規模修繕が終わった後に改定をしても良かったのでは思います。拙速過ぎた値上げだと思います。
　
　また、修繕積立金は大規模修繕工事以外の更新工事等の費用にも充当しますので、多額の金があれば管理会社は何かと理屈を付けて金を使わせようとしますし、ﾏﾝｼｮﾝ管理士（元理事長が前ﾏﾝｼｮﾝ管理士を理由もなくクビにしてまで連れてきた現管理会社出身のﾏﾝｼｮﾝ管理士です。）の総会・理事会においての言動を見ますと管理委託費を下げることに異を唱えたり、管理会社の意向を忖度して多額の支出を促すような意見が多いようです。問題ありの人物のような気がします。
　なんとなく理解できると思いますが、実際の修繕・更新工事、物品購入等は管理会社の協力会社・系列会社に発注しますので管理会社が儲かるようなシステムになってます。
　管理会社にとっては、修繕積立金が潤沢にあることが自社の利益に繋がりますので早期かつ大幅の値上げは大歓迎なのです。
理事会は残念ながらド素人集団なので、管理会社とﾏﾝｼｮﾝ管理士に上手く手懐けられている感じですね。
　管理組合・区分所有者の立場に立ったﾏﾝｼｮﾝ管理士がが望まれますが、思い切ってﾏﾝｼｮﾝ管理士なんて止めた方がいいと思います。
　
　管理費についても修繕積立金と同じことが言えると思います。
管理費収入が多くあれば管理委託費値上げにも即応じてもらえるし、例えば今回のように協力会社（アルフレックス）から高額なソファー・テーブルを購入をさせれば管理会社の利益に繋がることから管理費の値下げなんてもっての外であり、ﾏﾝｼｮﾝ管理士と一緒になって管理費を下げさせないよう理事会を懐柔している感じですね。
　総会議事録・理事会議事録をお読みなればﾏﾝｼｮﾝ管理士がいかに管理会社側に立っているかは、見え見えですね。
　管理費を大幅に上げ（110円/㎡up）、続けざまに修繕積立金（75円/㎡up）を上げたため不動産市場において購入者側から見放され成約価格が酷い状況になっているのは、他の方が何回も指摘しているとおりです。
　近隣マンションと同水準の価格にするには、管理費を適正額に下げるしかありません。しかも十分できるのやらないのは理解に苦しみます。理事会の連中も自分の所有物件も相対的に下がっているのにどうかしてますね。

マッサージチェア、もう2週間以上、故障中のまま！
高い管理費取っといて、対応はこのレベルですか？
管理会社、ちゃんと仕事しようよ！

ここ最近同マンションを購入した者です。
参考になればと思い購入者の目線を投稿します。
他マンションと比較した点は、間取り、眺望、外見ですね。
購入した部屋はグロスが予算に見合っていたこともありますが、住友不動産お得意のギラギラでバルコニーの狭いマンション独自性を感じずトヨタワの落ち着いた雰囲気は差別化のひとつでしたね。
またマンション周りや共有設備も綺麗で、余計なものも少なく、コンビニが真下にあるのもグッドポイントでした。

マイナス点は内廊下でないのに管理費・修繕が高いのはシンプルに疑問でしたね。
個人的には旧アニヴェルセルの再開発後の眺望が不安でもありましたが。。。

とはいえ、引越し後の生活には非常に満足しています！

マッサージチェアが故障のまま、もう一ヶ月以上も放置されてます！高い管理費取っといて何してるんですかね？
理事会議事録にご意見ってありますが、意見箱ってありましたっけ？理事会長のポストに投稿すればいいんですかね？
わざわざ防災センターに言うのも面倒くさいです、、。

>>1379 住民さん8さん
6月にあんなに活発な、投稿があったのに今はまるでなし、
どうなっているのでしょうか

管理費値下げに関しては理事会の中でも継続検討となっていたはず。まだ実現していない。資産価値に直結する事項なので最優先で取り組んでいただきたい。真冬の過剰な暖房の節減、犬の洗い場、ライブラリ、ジムの有料化、自動掃除機の導入などまだできることはあるはずです。

スカイズタワー＆ガーデン或はベイズタワー＆ガーデンにお住まいの方かと思われます。
これらのマンションはTOYOSU　TOWERと同じ管理会社が管理をしていますが、この管理会社は悪質なやり方で管理委託費を値上げしようとしたり、高い工事又は不要な工事等を発注させたりして管理組合の金を使わせようとします。
もうすでにあなたが心配していることが起こっているのではないですか。ご注意ください。
このあたりのカラクリについては、週間現代3月９日号の「ふっかけ や キックバックが横行、管理会社に騙されるな」の記事をご一読ください。

>>1383 マンション住民さん

理事会があることを決めます、それを、総会に議案として提出されます。
総会に議案として上がってしまえば、殆ど可決されます。
この悪循環が問題です。

理事会は少ない人数です、間違った議案を提出してしまうことはあります
これを、監視する術はないのでしょうか

>>1381 住民さん1さん
私は入居者であります。一方個人的には、管理業務主任者として、数社のマンション管理会社に入退社を繰り返しました。その、経験をお話すると、マンション管理会社はマージン収入が多いです。

清掃員さんの給与、
点検業者さんへの支払い
修繕工事業者さんへの支払い

全てにおいて紹介料や、中抜きが行われています。10％～

そのようなことが一切ない業者さんもいますが
せめて最小限のマージンで納めていたただける業者さんに
管理業務をお願いしたいと思いますが

皆様はいかがお考えでしょうか

管理費適正化の検討はどうなってますでしょうか？管理費口予算案を見ても285円/㎡でも黒字予算です。近隣タワマンと比較しても、285円/㎡が適正値だと思われますが、文句言う人いないので、早くちゃちゃと変更しちゃって下さい。

大規模修繕の網戸保管サービスが、長谷工対応と三井のがあるって知ってます？
昨日、コンシェルに申込しに行ったら、長谷工の方が貼り替えもしてくれて安い（5000円/枚）ですと言われました。
三井が全戸にチラシを配布してしまっています。管理会社である三井が余計なことをして居住者に混乱が生じています。管理会社としてどうなの？長谷工に問合せが殺到して、迷惑がっていました。

>>1390 住民さん8さん
残念ですが、ここの理事会は、そんなことをやる気は全くありません。
管理費を多く集めてとにかく屁理屈をつけて何かと金を使いたいだけのように見えます。余剰金が出れば修繕積立金に繰り入れします。修繕積立金の二重取りですね。
また、ボッタくり状態になっている管理委託費も改める気もないどころか何かにつけて管理会社の言いなりになり値上げばかりしています。
経営感覚ゼロですね。
マンション管理士も管理会社ベッタリで管理会社のパシリでしょ。ここの管理会社のOBらしいですね。

>>1392 マンション住民さん
文句があるなら理事に立候補すれば？口先だけはダサいよ

>>1393 契約者さん2さん
1392さんに同意します。
1393さんはだれでしょうか、批判させていただきます。
立候補できるなら、皆さんなぜ立候補しないのか疑問ですが・・・

>>1394 匿名さん
なぜ立候補しないのかは、1392さんに是非聞いてみてください。

このような匿名掲示板では、口先で文句を言うだけの、やる気も能力もない人が沢山いますが、1392さんはきっとそうではない素晴らしい方なんだと思います！

>>1394 匿名さん
1393ですが、5年ほど住んでいる居住者です。それがどうかしましたか？

こんな掲示板でグチグチ文句を言うだけで、実際に行動できていない口先だけの人ってダサいと思うので言ったまでですよ。文句がある人は理事に立候補して頑張ればよいので、口先だけじゃないって人は頑張ってください。応援してますよ！

>>1396 契約者さん2さん
あなたは、区分所有者ですか、もし賃借人さんなら、外野さんですよ。
組合員と居住者とは根本的にことなることはご存じですよね
なぜ、居住者ということばを使うのでしょうか。
まるでわかっていないようですね。

>>1397 匿名さん
区分所有ですがなにか？？まるでわかってないようですね

>>1397 匿名さん
結局、言い訳が思い浮かばなったみたいですね。
やはり、口先だけで現実では何もできない人なんでしょうね。おかわいそう。

ほら、文句あるなら立候補してがんばれ？やってみろ？できるもんならなw

>>1399 住民さん6さん
口は悪いけど正しい笑

>>1398 住民さん3さん
区分所有者ならもっと建設的な、言動があるべきです。
嘆かわしい。
豊洲タワーに住むのは、10年早かったかな

>>1396 契約者さん2さん

日中に投稿するのは、ヒマジンか、不動産屋ですか?

結局、文句あるなら理事に立候補して変えれば？ってことには回答できないチキンということが判明。口先だけ

>>1401 匿名さん
あははは、口先だけの人が何か言ってる笑

近隣と比べて管理費高いのは明らかにマイナスポイント。

>>1402 契約者さん1さん
はい、暇人です！会社員じゃないですし、経営もゆっくりで問題ないので

>>1405 匿名さん
マイナスなら引っ越せば？

>>1392 マンション住民さん
総会も出席しましたが、全体的によくやってると思いますよ。管理費の上げすぎだけは、結果出てるんだから、反省して、すぐに適正化して下さい。
来年の秋以降に検討と言ってましたが、大規模修繕の積立金口も50年間余裕ですし、管理費口と積立金口は別ですから。

>>1407 住民さん7さん
マイナスなんだから適正化すれば？

>>1409 住民さん8さん
じゃあ、口先だけじゃなく、頑張って適正化しな！

ここのマンション管理士は管理会社や委託先へ上から目線で、言動がなっていない

>>1391 住民さん8さん
網戸の修理等については、長谷工は張り替えと保管しかやらなと言っていました。
網戸のモヘヤの交換、網戸自体の交換はやらないと長谷工の担当者が言っていました。
実は、やらないのではなく、ここの管理会社が三井のすまいLOOP（金額が通常の倍以上の値段のチラシが入っていましたネ。）にこれらをやらせるために長谷工に裏で圧力をかけているようです。
「俺のショバで商売するんじゃないぞ」とい言うことらしいです。悪質な管理会社です。公正な取引を阻害する独禁法違反の行為です。
長谷工でなくてもこんな簡単な修理・修繕はそこらの工務店で十分できることです。
その方がずっとリーズナブルな価格でやってくれます。
私は独自でそちらにお願いするつもりです。
ここの理事会は、どう思っているのかな。管理会社の言いなりだから何も動かないでしょうネ。いままでもマンション内のキッズルーム、ゲストルームの修繕工事も随契で高い価格で三井系列の内装会社に発注してますネ。
少し前に電気温水器交換工事のチラシも入ってきましたが、他の業者の1.5倍位の金額でした。他の業者に頼みました。（ただし、中には技術力がない業者もありますので、ここのマンションの施工実績を確り調査して発注してください。）

>>1412 マンション住民さん

この管理会社は、トヨタマをここの住民のマンションでなく自社のものだと思って傍若無人の振る舞いをしてる。トヨタマなんて金儲けの道具すぎないと思っているようだ。

トヨスタワーの外壁、経年変化でいい色になってきたのに、、、工事したら化粧したババアみたいになっちゃう。下層部のひび割れとかは直して後はそのままでいいのに。理事会が機能してないからそろそろ自分が立候補しないとダメかなと考えはじめた。

>>1413 住民さん1さん
その通りと思います。豊洲でSカイズやAドックも同じ管理です。その住民も同じ感想でしょう。自社で請負工事はしないが、紹介料はいただく的な、、、

>>1414 住民でない人さん
この掲示板って口先ばかりの人が多いので頑張ってください

10月13日(日)18：00配信のYahooニュース　マンション「管理費」の値上げ相次ぎ、平均値３割増　相談が過去最多　を見ていましたら、朝日新聞デジタルにトヨタワらしき記事が載っていました。朝日新聞デジタル会員でないので記事冒頭の一部しか見れませんでした。管理費値上げと書いてありますが、どうも管理会社に払う管理委託の費用のようです。
朝日新聞デジタルの会員の方　内容を教えてください。
https://www.asahi.com/articles/photo/AS20241003002697.html?oai=ASSB751...

方向感ないまま、一部の住民が理事になって、好き勝手やってるようにしか見えない。意見をいっていかないと何も変わらない