THE TOYOSU TOWER Part15

>1014

過去どうだったかではなく、規約にどう定めがあるかが優先です。

重任でも立候補には違いがないので、再任を例えば年数で制限する
（４年やったらいっぺん理事会を抜けろなど）とか
重任そのものを禁止する（直近ではパークシティ豊洲の規約がそうです）
とか規定しない限りは、過去どうであったかには関係なく、規約規定が優先です。

うちのマンションほどの規模になれば、そもそも２年任期半数改選になっている
のが普通ですね。　全員入れ替えでは何年もかかる大規模修繕など継続性のある
テーマを検討できないと思いますし。

>>1012 マンション住民さん

白紙委任状というのは、誰に委任するかを明確にしていないものをいいます。
議長に委任するのは、理事会への信任票と同じですから、白紙委任状とは
呼びませんね。　この規模のマンションでは、議決権行使＋委任状の併用は
ごく普通ですし、代理人を指定できることは、規約上（区分法の強行規定です）
明確化されているわけですから、”委任状を使うこと”　を批判するのはいかが
なもんでしょう。

私自身も全議案賛成の場合、委任状を多用していますので。その意志表明が
意味がないかのように書かれるのは愉快ではありません。

>>1013 マンション住民さん
あなたの日本語が下手すぎて意味がわからない。まずは自身の日本語能力の現状認識を改めてヒトに意味を伝えられる文章でカキコミをお願いします。

私にも　1013 さんの書き込みは全く理解できなかったです。
いきなり１００万円とかでてきて何を意味するのが意味不明でそこから
ついていけなくなります。

大規模修繕など継続性のある、かつ高額の議論こそ、一部の人間が白紙委任状片手にやることではないと思います。多くの住民は「自分と同じように最低限の良識があるだろう」と思っているのではないでしょうか。
実態は大規模マンションの人さまから集めたお金を扱うには相応しくないレベルだということなんですね。
当人達に目覚めてほしいところですが、残念ながら無理でしょう。いつまで居座るつもりかじっくり見ていきましょう。

>1015
4年は長いだろ（笑）。せめて2年だよ。
ここのところの浪費癖は一昨年あたりからか。既に長くやってる人がいそうだな。
何がそこまで駆り立てるんだ。ただのマンション理事なんて言う日直当番まがいに（笑）。

>>1019 入居済みさん

白紙委任状の扱いについては、最近の標準管理規約改定でも、かなり前に議論になったところですが、「委任先」を明らかにしていないもののみです。

そもそも委任状という言葉は、区分法にも規約にも表れないのが普通です。総会に欠席する人が代理人を指定できるにすぎません。代理人を総会で指定できるのは区分法３９条２項に定められていて規約留保などはないので、指定を認めない（委任状は認めない）という規約を作ることはできません。

白紙委任状といっておられる方はもうすこし組合ー理事会の仕組みをお勉強されたほうがよいかもです。知らなくても生活するには困りませんが、この手の文句を書き込んでいて知らないのは批判されても仕方ない。

代理人を指定する書面は添付するのも、自作させるのでも自由ですが、議長＝理事長を指名する権利はきちんと保証しないといけませんし、代理人を受けた議長（理事会の代表者としての理事長）がそれを反対に使うなどということは許されないと思います。

私は、総会には参加できませんが、理事会への信任という意味合いで委任状を提出しています。もともと極力議決権行使でやってくれとずっと理事会は言ってきていて、総会に参加する議決権数の９割近くは議決権行使ですよね。

反対なら3/4以下の反対で否決させればよく、総会そのものの（委任状なども含めた）正統性に疑義を唱えるというのには、強い違和感を感じるわけです。

はじまったね・・・

全議案可決成立とのこと。

高額金利を謳った投資〇〇みたいな状態かな。
今の理事会に同意できない人は早めに退去すればいいんだよ。

意味が分からん。

>>1024 住民でない人さん
前段で言わんとすることは何かな？
後段は、「理事会様のご意向が気に入らない奴はさっさとこのマンションから失せろ」と言うこと、それとも「独善的な理事会に我慢できない人はこのマンションを見限り早めに売却した方が良いですよ」と言う意味ですか。

>>1020 マンション住民さん

何が浪費癖なんですかね。
具体性がないので全くわかりません。
あなたも何がそこまで駆り立てて掲示板に書き込むのでしょう？日直当番まがいの仕事も満足にこなせる能力も覚悟もないくせに（笑）

>1027 住民板ユーザーさん5
無意味な全戸キー交換、システム交換から始まる浪費癖のことですが、こんな具体的なことも頭に入っていないのですか？
あなたも何がそこまで駆り立てて掲示板に書き込むのでしょう？ただ、日直当番ができるくらいの能力と覚悟があることは分かりました。（笑）

>>1028 マンション住民さん
顧問弁護士費用も無駄でしょう。相談したければ時間単位で相談料払えばいい。何か相談することあるの。マンション管理士費用も1.7倍。お知合いかな。
損害保険料も倍になり、5年間で1000万円以上増えました。
ゴミみたいな額かな。

確かにあの保険は謎ですね。お金が無いから管理費・修繕積立金を上げるのは良しとして、小杉の一棟の被害を例に挙げて、近隣も入っていないあんな高額保険に長期で入るのは不思議です。
本当にお金を使いたいだけにしか見えないんですよね。
何というか、代理店っぽい動き。

>>1030 入居済みさん

保険、具体的にどこと比較して高いと思われましたか？

>>1028 マンション住民さん

あのキー交換は浪費ではなくしょうがないものだと認識してました。代替品のないオリジナルキーシステムを使い続けていたら、障害発生時に居住者は大変不便を強いられる上、数ヶ月に渡りセキュリティが死んでしまいます。ならばリスクを抱えたままでいるよりは代替品のあるより安心なシステムに替えてしまうというのは居住者の事を考えれば必要な事かと思います。住んでもいない在外者からすれば「無駄遣い」に見えるのでしょうね。
とはいえ日々の理事会活動や来たるべき大規模修繕ではあなたの言うとおりコスト意識をもってのぞむべきだとは思います。引き続き区分所有していらっしゃればの話ですが、役員は日直当番レベルのお仕事のようですから、ぜひ次期理事会に立候補されて素晴らしいご活躍をされることを期待しています。頑張ってください。

>>1029 住民板ユーザーさん7さん

①マンションの共用部の保険料ですが、
　2019年10月
　2021年1月
の２回の大きな値上げ（いずれも爆上げと言っていいものです）
にはいずれも、一昨年の台風１５＋１９号の被害への巨大な
保険金の支払いは反映されていません。２０１８年の西日本の大雨の分は
確か反映すみです。
・・・となると近い将来もう一回の上げが想定されるわけでこれは
どの保険会社と契約していても”上がる”ということはおなじです。
５年とかの長期契約の間に何回も保険料率の改定があれば、同じ保険条件
では保険料負担が大きくなることは避けようはありません。

②これら大きな災害などがなにもなくても、リスク細分型の流れで
マンションの築年数の経過とともに、漏水などの可能性が高くなる
マンションの保険料率はどんどん上がっていきます。築年で毎年
保険料が代わる保険会社まであります。

③マンションの共用部保険は各社横並びで赤字です。
故意破損などを、安易に保険認定で保険金受け取る”壁汚損”や
個人賠償保険の多用などで、保険金支払いが激増しているせいです。

①ー③を考えると、毎年の契約していた場合には、後にいくほど、
保険料負担が大きくなるのが考えられるので、保険の切替の際には
可能な限り長期（今は５年）での契約が、長期契約での保険料の割引
もあって有利です。

理事会の提案は、これらを考慮しているものだと思います。
単純に今までの契約と比較して高くなったからダメと言う方は、
適当な保険代理店の候補から、保険見積もりをとって、
同条件でずっと安い保険料の損保見積もりをもってくるくらいは
できるのかな？とは。

>>1034 マンション住民さん
マンション総合保険の値上げについて、誤解されているようですね。
　今回の値上げは、従前のマンション総合保険(期間5年、残存１年）を解約することにより個人賠償及び施設賠償の額が上ること（約240万円）並びに新たに役員賠償（約40万円）を付加したこととともに、一番大きな値上げ要因は、水災補償（約900万円。補償の各項目の内訳が総会資料に記載されていなので必ずしも正確な額ではなく、その他項目の値上げ分を合わせた額です。）を新たに付加したことによるものです。※各保険会社の見積比較は総会資料に記載されています。
　まだ保険期間が１年残っているのに水災補償、役員賠償を付加したいが為にあえて途中解約して高くなった個人賠償料、施設賠償料その他の補償料を払うことになります。更に1年分の解約返戻金は殆どないと思います。保険料値上げ分を含め400万円以上の損失・支出増が生じるのではないですかね。
　
　水災補償は、当マンションのある地区が江東区の高潮のハザードエリアに指定（洪水、大雨浸水は指定外）されたとして、殆ど可能性がない数千年に一度（1/1000年～5000年の確率）幾つかの最悪の条件が重なった場合に起こり得る程度のリスクのために、ことさら危機意識を煽ってこの保険に数百万円（5年分）のムダ金を使うと言うことです。(2年前に多摩川の洪水による被害を受けた二子玉川エリア、冠水被害があった武蔵小杉エリア及びそれらの地区に隣接する地区にあるマンションであれば水災補償を付加する必要性あると思いますが、それらのエリアと当マンションのエリアの危険性は全く違います。)
小池流に言うと「Almost no risk,High and unwise spending」ですかね。
　役員賠償保険も理事会は弁護士・マンション管理士の助言・指導・相談の下に組合運営を適切に行うのですから役員の賠償が生じますか。むしろ、賠償責任保険に入っていることにより、何をやっても大丈夫との思いから理事会の暴走行為を助長しかねません。更にマンション管理士は賠償責任保険に加入しているので、実質保険の二重加入で屋上屋を重ねるようなものです。

1030さんも指摘しているとおり豊洲地区のマンション、オフィスビルで高潮による水災補償に加入している所がどれだけあるのですかね。皆無じゃないですか。是非お調べください。
　また、「代理店ぽい動き。」ではなく、当マンションの管理会社である三井不動産レジデンシャルサービス（株）は今回契約しようとしている損保ジャパンの正しく代理店です。
　今回の保険における理事会・管理会社・保険会社のこのトライアングルは、何でしょうか。何かこの三者で話しがついていますか？「①あえて途中解約をして一年分の保険料の損失を管理組合に生じさせる。②解約して保険料が高くなる新規保険にする。③他のマンションが加入しない高潮対応の高額な水災補償を付加する。」その結果、管理組合は解約損失と保険料値上げ等による負担増に、他の２者は収入増になるこの構図は何か不自然ですね。期間満了（来年6月）をもって契約更新すれば良いのです。
それで何か問題がありますか。どうしても金を使いたい？

今週のダイヤモンドでタワマン特集やっていますが有明の物件が載っています。

>>1035 マンション住民さん

このあたり、お金を使いたいかどうかじゃなく、リスクをどう見るかの判断ですよね。

2018年の台風21号による関空水没や、2019年の台風19号による武蔵小杉の冠水事例があるように巨大台風による被害は湾岸でも想定する必要があろうかと思います。

2020年7月に改定された東京都の高潮浸水想定区域図によれば、伊勢湾台風クラスが直撃した場合、湾岸一帯は3ｍ以下の浸水可能性があると想定されるようになりました。

ご指摘のとおり公的機関による推定で1000-5000年に一回程度の確率とされていますが、その一回が今年あるいは来年に来るかもしれないわけです。

水災補償無しにした場合、その一回がたまたま今年の夏に来て電気設備関係から何からオシャカになったら、すべて管理組合負担になるわけですし、おそらく「想定される災害に備えて水災補償に入っていなかった理事会判断の責任追及の声」というのは、素人理事たちでは受け止めきれないのではないでしょうか。

この水災補償や役員賠償保険、顧問弁護士、管理士などの措置は素人の組合員でも理事になった時にできる限りリスク少なく担える措置だと思います。

繰り返しになりますが、どうしてもお金を使いたいというよりは、リスクをどう考え、そこに費用をかけるかどうかという内容だと個人的には考えています。

正直なところ一個人としては私もここまでリスク管理にお金を使う必要があるかどうかはよくわかりません。弁護士を顧問にするのは理事会が法的知識を得やすいという事なのかもしれませんが、一般居住者にはあまりピンとはこないからです。

ただ居住者や管理会社とのやり取りで法的解釈まで参照したりするなら必要なんでしょうね。管理費全体額からすれば負担額はそれほど大きくないから別に構わないとも思います。総会で可決されたならそれがマンションとしての判断だと思います。

あなたなら各種のリスクを理事会や組合員で飲み込むことで管理費会計の削減をできるという議案を作れそうですね。役員としてぜひ頑張って欲しいところです。

ちなみに他のマンションが水災補償に入っているかどうかを第三者が知る術はあるんでしょうか?調べずに憶測で書き込んでいるんでしょうかね?

>1037
コストアップの正当性も成立せず、リスク判断も適切にできない。
よそ様の住民のお金を預かる資格がないということですね。
しかし、あの理事の方々、ご本人はどんな保険に入っているのでしょうか。
一度聞いてみたいものです。

>>1038 入居済みさん

理事やる資格は組合員であることだけでしょ。

>>1039 住民板ユーザーさん

理事は素人が手弁当でやるものです。
プロ並みを求めるなら、
プロを雇えばいいじゃない？
少し管理費は上がるでしょうが800で割れば
大した値段じゃないし

>>1039 住民板ユーザーさん
1038さんが言っているのは、管理組合の財務体質を健全化すると言って管理費、駐車場等各種使用料の値上げして金集めに奔走する一方、コスト意識もなく、リスクマネジメントも出来ずにジャブジャブ金を使うだけの理事会は、管理組合経営者としての資質・資格がないと言ってるんじゃないの。形式上の管理規約に規定している資格のことを言ってるんじゃないよ。そのなこと位分かるだろう。

損害保険の過剰な変更増額だけでなく、トレーニングマシン更新（常時使う人数の何倍の台数あるの？）、植栽、インテリア更新、食えない弁護士の継続、マンション管理士の顧問・お抱え料増額等々思いつくものに屁理屈つけて管理費口の支出予算に管理費値上分全部計上しているだけ。

1037さんは、色々と能書垂れてるけど、理事会の応援団として、理事会のやることを単になぞって後付けで肯定してるだけだろ。
理事会は、次は何に金を使いたんだいよ。コスパを考え必要なものには支出し、不要なものには使わないと言う視点が全くないね。必要以上に管理費を値上げして金が多くあれば、人間の心理として使いたくなるものだよ。（それとも、使いたいという野心に駆られて大幅値上げしたのか。）

「管理組合の財務体質を健全化」と称して管理費値上げ提案して、そんなんてことは、全部吹っ飛んじゃていることは間違いないよ。公約違反も甚だしいよ。
でも、大多数の組合員が予算案に賛成しいるのも事実。数が多い方が正義。このマンションおかしくないか。近隣のマンション管理組合からは馬鹿にされているんだろうな。

>>1041 マンション住民さん
じゃああんたが理事長でも何でもやればいいじゃん。
セーフティーゾーンから好き勝手言うのは卑怯。

>>1041 マンション住民さん

ですからあなたの脳内にあるだけで規約にも定義されてない、空想上の「私のかんがえた理事資格」を持ち出しても何か意味あるんですか?コスト意識は大事で理事として備えておいて欲しいものですが、資格とは無関係ですよね。

否定している内容を逆に読むと、損保はリスク許容型の安い方で契約して、植栽は管理せず枯れさせてドクダミでも植えて、ボロボロのインテリアを見栄え関係なくなるべく長く置いとくか撤去だけする、あるいはニトリかイケヤで買ってきた組立家具を理事にボランティアで組立させる。管理士や顧問弁護士は解任して理事会や部会でしっかり法的知識を勉強して、マンションの専門知識を身に着けてオーナーや住民のためにボランティアでしっかり仕事をしなさい、という事でしょうか?

それでやってくれる理事がいて、住民からの批判にさらされても耐えられるなら、それもありかもしれませんね。

あなたの意見はコストダウン意識ははっきりしていても理事会の施策が金かかるという否定だけで、具体的なものはないですね。

おかしいマンションと思ったら早く変えるよう行動して役員にでもなって率先して汗をかかないとこのままの路線が継続しますよ。コスト意識を徹底して管理費や修繕積立金値上がりを抑えた立派な理事長になるというのも良いと思いますよ。その時は「コストダウンのために共用部は最低限レベルにしよう」がスローガンですかね。

ただおっしゃる通りコストアップしているのは間違いないですが、それを止めるために自分は役員立候補して流れを変えようとまでは思いません。そういう意味では、理事会の支持者でしょうね。

今後何したいかは理事会次第だと思いますが、管理費が一息ついたから時期的には大規模修繕の実施と、修繕積立金アップが検討されてきそうですね。大規模修繕委員会の委員募集があれば、立候補して大切にお金を使うように尽力されるのはいかがですか?
現行理事会はコストアップでしか解決策を図れなかったわけですから、コスト意識高く具体的な施策を提案して実行できる人材を求めていると思いますよ。

>>1042 住民板ユーザーさん1さん

始まったね。

まじめな話、件の残留理事が辞めると言い出しても、自ら、主体的に、誰のお膳立ても無い中で、慰留を懇願する住民は1/3もいませんよ。
というか1/10もいないでしょう。
皆、「ああ、そうなの」程度ですよ。

>>1044 住民板ユーザーさん7さん
主語がないので分かりづらいですが、「それじゃあ　あんたがやれよ。」が始まったと言うことですか。総会で理事会提案に対して反対意見を言うと、こんな言い方をする上から目線の理事がたまにいます。
1042さん　理事会メンバーの方ですか？
1043さんは理事会の提案は対して肯定的な考えのようですし、一方1041さんは、反対・否定的の立場のようです。それぞれ考え方があって良いと思います。

理事会の施策・提案に対して批判・反対したり、問題点を提起したりする側に対して何の論証もなく一方的に「卑怯」と言ってくる。そんなあなたが一番卑怯です。

この住民板は、住民が思ったことを自由にものを言うところに過ぎません。
ただ、この様な方が理事会メンバーだとすれば、理事会提案には素直にアグレできません。

>>1046 マンション住民さん
ほんで結局理事はやらんの？これからも外野から好き勝手言うだけですか？

単に「余計なことするな」というだけの話なんですけどね。
別に俺がやりたいとか、そういうことではなく。
なんで分からないのかな。
会社にもいるけどね。突然に提案をしてくるので、否決すると「対案出してくださいよ」とかいう輩。
ただ彼らは「対案以前に必要性が認められない。目的・費用対効果・リスク分析等々きちんと整理しなさいよ」と返すと静かになる。
その分、まだましだな。

明け方、物音がすごいので、逆に深夜にゴルフドライバーで、天井叩いて静かにして欲しいと訴えています。周囲に配慮して欲しいです。よろしくお願いします？

暫くぶりにこの板を見たら、理事会に意見を言うと「お前が理事やれよ」とほざく奴がまだいるんだね。「お上に逆らうんじゃない」と言うことかね。
1048さんも言っているようだが、コスパを考えて金を使えばいいだけだよ。
ジャブジャブ金を使うと、このマンションが良くなるのかね？
ほくそ笑んでるのは、管理会社だけだよ。理事会の顔色を伺って能書言うだけのマン管もそうかな。
こんなこと分からんかね

駐車場の工事、かなり大々的だったね。相当な金額がかかってそうだが、回収できるのかな？また管理費と修繕積立金アップにつながりそう。

駐輪場の洗い替え、理事会、無策すぎ。

管理会社も無策で落ちてきたのを遂行しただけなのに、管理会社宛てのクレームとなって可哀想。

分譲時の抽選準備か、環境の良い順で、新区画か現区画の空きを選ばせるべき。

頭にきたので、今後は議決行使書や委任状は出さないことにします。
(反対より、不成立のほうが現実的なので)

久しぶりにこの掲示板見たけど、管理会社に理事会のクレーム言うと、理事会に立候補と言われるw

だいぶ、管理会社にクレームが向かっているのかな。理事会のせいで管理会社かわいそう

新区間の平置き駐輪場は950円とのこと。
この感じだとトランクルームはいくらになることやら。
↑の自動車駐車場の工事代だけかかって、利用率悪くて、回収できないに、同意します。

駐輪場、すごい詰め込まれていて出しにくいよ。

100年マンション目指すんで修繕積立金の大幅値上げするで～って言い出しそうやな。

タワマンで修繕積立金の均等積立方式を強行したら二万～三万は軽く値上げちゃう？

またゲリラ総会。資料ってどれだけの世帯数が見てるのかね。

やりたい放題ですね。

修繕積立金を均等化したらいくら位になるんだろう？80平米32000円くらい？

>>1041 マンション住民さん

こんな便所の落書きみたいなところで＊＊＊の遠吠えしてて草。ずっとほざいてろ

しかし、こんなに金ばかり使っていて、大丈夫なのかな。本気で不安になってきた。
2Fの絵は負担なしと記載されていたが・・・。
正面玄関にしつこく居座るブランディアみたいにみっともないけどね。
ただ、なんか広告代理店チックな動きも見え隠れして嫌だな。
ここ2、3年で不安要素が大きくなってきたよ、このマンション。

最近、豊洲運河の船舶のエンジンがひどく大きく、振動も感じるのですが、同じような方いらっしゃいますか？
D倉庫ができてきてからかなと思うのですが

ローソン開店おめでとうございます！理事会絶賛されてますね。

ローソン開店は嬉しいのですが、住人以外がとも連れで入って来られる作りなので心配です。。