第三者管理方式について

>>964 匿名さん

■高齢化は逆にチャンスでしょう！

自分達でできることは、自分たちで行う。これが大前提です。

開かれた管理組合にすることが、鍵になるでしょう。
それには、管理会社まかせにするのではなく、管理組合が主導権を握ることです。

>>968 匿名さん
まさにその通り。
埋もれた才能を開花するいいチャンス。
高齢化マンションほど自主管理のチャンスはある。

>>969 匿名さん
ここは第三者管理方式について情報交換し合うスレです。
高齢化と自主管理の問題について論じたいのであれば
別スレを立ててそこでやってもらえませんか。

>>970 匿名さん

自分達でできることは、自分たちで行う。これが大前提です。

第三者管理方式　いらね！

管理主導権を組合側に取り戻すにはまず簡単なことを最初に行う。
１，組合側への郵便ポストや他の連絡書類等
　　の受け渡し箱のカギは担当理事長が交代
　　のたびにカギ番号を引きついで新理事長
　　が新カギ番号を作成して理事長交代ごと
　　にカギ番号を変えるような規約を設定し
　　ておく。こらから始めましょう。
２，組合室があるマンションは室内へ出入り
　　口のカギと書庫のカギも　1、と同様に
　　する。
※保険会社や工事業者や不動産業者や他の管
　　理会社等の宣伝チラシが投函される。
　　お宅のマンションは管理員が管理して理
　　事長の手元には届いていないはずです。
　　特に保険金の授受等の書類は重要です。
　　カギの保管者は理事長か担当理事一人に
　　固定することです。
わたしはまずこれから実行しました。
管理会社は仕事がしにくいだのの苦情がありましたが、悪いことはしにくくなりますよね。お試しください。

>>972 匿名さん
あなたは自分だけが利口で世界中のあなた以外の人間はみなバカだと思っているｗ

>>973 匿名さん
その逆だと思うよ。
ためになること言ってる。

当方は、保険会社に提出する雨漏り被害の『示談書』を、偽造されたことがあります。保険会社に直接問い合わせて、発覚しました。

犯人は、管理会社 の担当者でした。有印私文書偽造（5年以下の懲役）という立派な犯罪です。

なぜ組合用郵便ポストのカギを管理人や管理
会社から保管を管理組合側に移譲するかとい
えば組合加入の保険で処理した工事費用等の
支払証明書を保険会社が管理組合宛に配達す
るときは、だいたい、
管理人用ポストか管理会社用ポストに配達員
は配達します。
その保険会社からの保険金支払い証明書なる書類は管理組合理事長あてになっています。その書類は管理人がポストを開錠して管理会社担当に渡すようになっている場合が多いのでカギの保管は厳重にして組合側が保管すれば保険等の書面が組合側にわたりますので保険金等の不正は防げると思いました。
長文ですみません。その他の事例は後程。

>>976 匿名さん
管理組合理事長あての郵便物を、管理会社担当者が勝手に開封すれば、「信書開封罪」になります。

1年以下の懲役または20万円以下の罰金

>>977 匿名さん
裁判は証拠がいる。
管理人や管理会社担当が証言してくれれば
いいが、
これくらいの案件での費用と手間を考慮す
ると費用対効果で組合員側の経済的負担が
多いので賢いやり方とは思わない。
管理士試験の回答談義はさておいてより現
実的なご指導をお願いいたします。
お宅の言っていることは理解しています。
管理組合の運営は法的手段は最終段階で普
段は論議しない方がいいでいょう。

保険の件が投稿されたので組合宛に保険金
支払明細書が郵送されることさえ知らない
理事長は多いですよ、
私のその一人でした。
組合員からの通報で保険会社に問い合わせ
たらこの件が理解できたのです。
よって、管理人に命じて組合あての郵便物
は私に渡すようにといった後は月１回の理
事会で担当からもらうようになったのです。
これはおかしいと思ってポストや組合室や
重要書類等の保管庫のカギを組合側が管理
をしなければと思ったのです。
この件で管理会社等に不信を抱くようにな
ったので過去の会計報告や議案書等の調査
を開始しました。

>>978 匿名さん
法的制裁を避けようとするから
悪徳管理会社に手玉に取られるんですよ。
お金がないなら法テラスにでも相談したらいかがでしょうか。
証言無くても証拠があれば十分。
自分は977ではないが、977は最も現実的なことを言っておられると
思いますよ。

>>980 匿名さん
勘違いしてはいけません。
時と場合によります。
これくらいのことで法的手段は取りません。
相手は手練手管の
悪徳管理会社と組合員です。
これくらいではひるみませんよ、
お宅はその経験がありますか。

>>981 匿名さん
法的措置を取るべきだという考え方に自分は賛成します。
悪徳管理会社は裁判沙汰になることを恐れます。
裁判沙汰になれば、マスコミもネタに飛びつきますから。
あなたはここで相談を持ち掛けておきながら
法的正義に訴える勇気（とカネ）がないので
論点をずらしたり、上から目線でモノを言って来るだけ。

>>982 匿名さん
貴方は実務経験に乏しいようだ。
これくらいの案件では悪徳組合員や管理会社
はひるみません。
戦端を開く前にはそれなりの用意が必要で慎
重になるべきです。
感情的にはなってはいけません。
チャットGPTに聞いてみて遊ばれたらどうで
しょうか。
あなたは粘着質な人間で自分の欠点を認めら
れない人間だから投資家としてはい一番相手
にしてはいけない種類の人間ですので返事は
いりまんのデここらへんで縁を絶ちます
( ´艸｀)　エンド。

>>983 匿名さん
＞あなたは粘着質な人間で自分の欠点を認められない人間
誰の事かな？

>>978 匿名さん

警察に被害届を出すだけの予定です。その際『組織ぐるみ可能性があるかもしれません』と告げておきます。

また、地元のマスコミにもリークするつもりです。本社に家宅捜査があるかもしれません。(笑)

>>985 匿名さん
なぜ全国紙ではないのですか？

>>986 匿名さん

夕方のローカルニュースで、放送されれば十分です。草

>>985 匿名さん
そんなことくらいでは警察も新聞社も玄関でお払いばこでしょう( ´艸｀)

>>981 匿名さん
あなたは悪徳管理会社を過大評価してますよ。
フロントなんてみんな高卒だし頭も悪い。
悪知恵は発達してますがレベルが低いので
たかが知れています。

>>988 匿名さん

示談書偽造と信書開封の証拠があれば、動きますよ♪

受付した者が不親切な対応をすれば『公安に相談に行きますよ』と、伝えればよい。w

>>989 匿名さん
お宅よりは優秀である。

総括すれば馬鹿組合員や
馬鹿マンション管理士等々
に私たちの大切な財産である
マンションの管理を委ねるには
危険を感じるので辞めた方がいいでしょう。
それよりも政府への登録業者の方か
安全で素直で嘘をつかない
感情のない生成AIを活用した方がいいでし
ょう。
現在はマイクロソフト社の
チャットGPTが組み込まれているので
練習してみて下さい。
質問者の能力にAIは連動するのでご
注意ください。

チャットGPTに医者、司法試験等の問題を
とかしたら合格者上位10番までの
模範解答をした。
マンション管理の疑問点位は膨大な資料から
要約された回答を即座に出してきます。
もう自主管理をするための資料位は整理整頓
してくれます。使うものの勝ちです。
お金はかかりません。

>>992 匿名さん
>政府への登録業者の方?
具体的に誰のこと言ってるの？
そんないい加減な情報をAIに学習させてｗ
使用者の知能もレベル高くないと
でたらめな回答が出されても
使用者がバカだったら判断できないわけでｗ
いくらチャットGPT使ってもバカはバカなわけだから
知能が低くて怠慢なヤツが自分の低い能力を補って
くれると期待するのは無知の愚にすぎない

>>994 匿名さん
あんたや俺よりは知能は高いので心配ご無用。
だから世界の悪徳リーダーは恐れおののいて
採用を拒んではいるが、どうなるかだよね.
司法試験も上位で合格レベル。
東大では模擬裁判でチャットGPT裁判官は
プロ裁判官の舌を巻く判決を出した。
隠れての使用者が急増しているので防ぎよ
うがありません。
悪用に気を付けないといけません。
私は便利だから使用している。

>>995 匿名さん
おまえといっしょにされたくない
IQ１８０以上ある？

こんなあほ組合員に管理させて資産を失うのであればいっそのこと登録されている管理会社に管理を委ねた方がいいこもしれない。

>>997 匿名さん
あほ組合員に管理させて資産を失うのか
あほ管理会社に管理させて資産を失うのか
いずれも苦渋の選択
そこで、マンション売り払って戸建てを購入するのがベストだという結論に至った

>>998 匿名さん
二択しか思いつかないあんたもあほとしか言いようがない。

>>998 匿名さん
管理会社の方がましだと思うけどね。
組合員の中のマンション管理士有資格者
（団体には所属していないもの）
であれば望みがありそうだ。
団体に所属すると団体内で上下関係に左
右されるので力関係がマンションよりも
団体の意見に左右される恐れがある。
つまり、政治的活動になっている。
組合内で純粋に組合活動に役立てたい志
のあるマンション管理士有資格者はいい
と思う。この資格者の方が多い。

約2万8,000人のマンション管理士のうち本業又は副業としている者は1割強とされている。

日管連に所属するマンション管理士は1,800人弱いるため、残りの1,000人は日管連に所属していないことになる。
倫理規定やマンション管理士賠償責任保険も設けているが、日管連に所属している全員が加入しているわけではない。

当方は以前、中堅ゼネコンで雨漏りや水漏れなど、クレーム対応を行う部署で働いていました。

退社して、コロナ禍で仕事が激減したことをキッカケに、清掃の仕事もするようになったのですが、一番得意なのは、雨漏り や 水漏れ の原因を突き止めることです。

今のところ、ワンルームの分譲マンション（別々の住所）を2戸、区分所有しています。

一つは、管理組合の理事長で、もう一つは、管理組合の理事をしております。

今月上旬の大雨で、専有部分に雨漏りが発生しました。

現地調査と対策（防水業者との打ち合わせ）、雨漏りの被害者（賃借人）への謝罪、保険会社との打ち合わせ等は全て、理事長である当方が行いました。

管理会社へ依頼したのは、他の理事への『原因と対策』の資料配布のみです。

>>1002 匿名さん
投資型マンションですのでオーナーに資産運用を持ちかけれはどうでしょう。
マンションに投資している組合員ですから投資の件にも興味はあるかと思います。
まず、組合資金の一割の投資を試されてはどうでしょう。
乗ってくるオーナーは多いと思います。
とりあえず小修繕費を稼いでやってください。

>>1002 匿名さん
ふつうは管理会社がするけどね。
保険は直接契約なの？

>>1004 匿名さん

以前は、管理会社と繋がりのある保険代理店でしたが、
契約更新の時に、更新しませんでした。

現在は、新たな保険代理店を通じて、保険会社と
管理組合の理事長である当方が、契約を結んでいます。

>>1005 匿名さん
本物臭いよね。会いたいものだ。

細々ですが・・『理事長請負業（仮称）』を、始めました♪

「冷やし中華はじめした」風　　　by　アメミヤ

>>1007 匿名さん
第三者管理業ではなく、当事者管理業を有償で請け負うってこと？

>>1008 匿名さん

違いますよ。

>>1009 匿名さん
幼稚園児みたいな返答だな。

>>1007 匿名さん

『私が理事長やります！』

『私に理事長をやらせてください！』

本来、管理組合のあるべき姿のように思える。。

>>1011 匿名さん
生徒会じゃないんだから、もっと専門知識を身につけて欲しいよ
ただの権力志向の人間に立候補されても迷惑だね

>>1011 匿名さん
そうは思わない。
誰もやりたがらないのはそれなりの訳がある。
もし飛びつくのがいれば間抜けとしか言いようがない。

>>1012 匿名さん
専門知識を身に着けた方は大勢いるんだから、あとは、いくら払ってトレードするか、金銭の問題です。
ただで使おうなんておこがましい考えではいつまで経っても無理な話だ。

マンション管理士等は経済音痴が多いよ。

>>1014 匿名さん
誰もタダで使おうなんて思っていないよ
うちのマンションは資金は潤沢にあるんだ
だから悪徳管理会社に狙われやすい

語るに落ちるとは。
はじめは貧乏といったのを忘れて金持ちと言っている。嘘はつけない。

>>1017 匿名さん
やれやれ誰と勘違いされているのやら...
ヒト認識の衰えには気を付けましょう
早めに病院の○○れ外来へ

>>1016 匿名さん
まだ管理会社も雇っていないんだ。
自主管理は貧乏マンションの証。

>>1019 匿名さん
貧乏マンションはおたくでしょ？
うちはデベロッパー系で満足度ランキング10位以内のところ
自主管理じゃないよｗ

>>1019 匿名さん

管理会社と管理組合との間で、管理受託契約を結んでおります。

雨漏りや水漏れなどの重大事故は、理事長である当方が率先して動き、防水業者、水道設備業者、内装業者などには、直接依頼しております。

管理会社を通していた頃に比べて、工事金額が2~3割安くなり、また、漏水被害者からは、『対応が早い』と、好評をいただいております。

言うまでもありませんが、他の組合員の方からは、『いい人に仲間に加わってもらった』と、喜んでもらっています。

>>1021 匿名さん
ヒトはみな生きがいが必要ですからねｗ

>>1021 匿名さん
そんなに頻繁に漏水のあるマンションに住めるのかな？　嘘っぽくきこえてきたよ。

>>1023 匿名さん

1985年竣工（築37年）ワンルームばかりの分譲マンションです。

自分で住まずに、人に貸しています。

>>1024 匿名さん
益々嘘っぽい。

>>1025 匿名さん
そんなことないです。
雨漏りは保険がきくから、無理やり雨漏りを作るのが得意です。
雨漏り工事と保険金とで割のいい仕事です。

ついでの話ですが、水漏れも意外と保険金がもらえます。
工事費用は組合会計へ回し、保険金は自分の懐へ回します。

ひどいときはオーナーと結託し、水漏れをでっちあげ、架空の工事費は組合へ回し、保険金はオーナーと山分けします。
組合員ってバカばかりだから、全然疑わない。
緊急予算で事後報告すれば万事OK。

水漏れって現地調査をしてからの工事となるが、この調査費用も保険がおりる。ちょっとしたデモ写真さえあれば、あとは被害者となるオーナーと組めば簡単に保険金をふんだくれる。
一度やると癖になる。

>>1029 匿名さん
保険金詐欺は未遂も含めてかなり厳しく罰せられるからやめたほうがいいよ
執行猶予付かないで即実刑判決になることも多い
まあ刑務所は賃貸料払わなくていいワンルームマンションみたいなものだから
あなたたちにはぴったりの住まいかもね

ビッグモーターみたいに会社ぐるみでやってるからね。
わかっちゃいるけどやめられない。
周りを見てるとおんなじことやってるね。
水漏れ工事が発生すると疑ってかからないと餌食になるよ。

>>1026 匿名さん

『記録的な大雨』による雨漏りでは、保険金は支払われません。

>>1031 匿名さん

「ビックモーターみたいに・・」の箇所を、
『管理会社みたいに・・』に置き換えても、違和感ナイね♪

>>1026 匿名さん
そんな保険ないでしょう。
雨漏りに対応できる保険会社を教えて下さい。
雨漏りには対応しないでしょ保険会社は。少なくとも損ジャ、東京海上、あいおい、三井は対応しないけどね。初歩的な話だけど、雨漏りと水漏れの区別は理解しているのかな？

おれは大手管理会社の1000戸超のマンションの住み込み管理人だが証拠を持っている。
つまり、組織的保険金詐欺だ。
（保有資格は宅建士、日商簿記2級、フアイナンシャルプランナー1級、マンション管理士、管理業務主任者、ビル管理士、その他）
悪徳管理会社や悪徳組合員等と戦って改革を
した。

>>1034 名無しさん
そうだ、そんな保険はない。
語るに落ちたね。
１０２６は偽一級建築士さん。

>>1036 匿名さん
つまり、二級建築士さん。
個人賠償保険は雨漏りでも賠償してくれるよ。
本人の責任以外はね。
管理会社と最上階の住民がタッグを組めば、台風後の架空の雨漏り工事で双方が儲かる。
あたまの悪い奴ではすぐにばれるからしない方がいい。

>>1037 匿名さん
本人の責任以外の雨漏り？個人賠償？火災保険じゃなくて？それは他人が起こした事故が原因で雨漏りした建物の賠償事故事例ってことだよね。それなら原因は雨漏りじゃなくて雨漏りは2次被害だよね雨漏りによる保険金支払いではないね。あなたは支払われた保険金を雨漏り被害にあてただけじゃないんかね。あと知ってると思うけど経年劣化は保険金支払い対象外だから火災保険で雨漏りを原因とする保険金の支払いはないよ。もしそんな保険商品があったら古いマンションの管理組合が殺到するよ。

>>1038 名無しさん
頭が悪い御仁だな。
台風災害による雨漏りだよ。

>>1038 名無しさん

屋上防水の劣化・シーリング切れ・外壁のひび割れ・タイルの浮き
などが原因の雨漏りでは、保険金は支払われません。

しかし、賃借人など適切に維持管理をしておらず、台風などの大雨の時に
雨漏りした場合は、保険金が支払われるケースもあります。

>>1038 名無しさん

老朽化マンションの雨漏り・水漏れをすべて保証するような
そんな保険商品やったら保険会社がつぶれますよ
保険会社によっては特約の内容が若干の差異があっても
保証内容はほぼ同じだと思います。
1040の投稿者のご意見は正しいと思います。
老朽化マンションの雨漏りの怖さは漏電につながることです。
漏電は火災や人命事故にもつながりかねません。
また、老朽化マンションのいつどこで生じるかわからない水漏れは
本当に恐ろしいです。
目に見えない床下の配管がひどい水漏れを起こした場合、
下手すると、（管理規約や管理組合の加入保険内容次第ですが）まず調査費、応急処置、修理代を自己負担しなければならない可能性も出てきます。（原因が分かりにくい場合は床をはがしたりと、調査だけでも高額になる可能性もあります。）それだけではなく、
個人賠償保険に加入していなかった場合、階下の被害についても全額支払わなければならなくなります。階下というと真下の住人というイメージが一般的かもしれませんが、被害が斜め下の住人の住居に及ぶ可能性もあります。また、マンションの構造によっては1階の住居に大きな被害が及ぶこともあります。
そのような老朽化マンションを管理会社の第三者管理に委ねた場合、修繕積立金がない場合、放置→廃墟化、修繕積立金が潤沢にある場合、管理会社による大ボッタクリが行われることは目に見えています。

>>1039 匿名さん
台風被害は個人賠償じゃないね。個人の過失なら台風関係ないね。台風被害による雨漏りは必ず支払われると言いたいのかな？風害メインだからだよ。現にゲリラ豪雨で雨漏り被害に保険金は出ないよ。基本のキだよ。どっちの頭が悪いのかな？

>>1042 名無しさん
この方、頭がいいって言ってほしいのだろうな。
頭悪いのに。

>>1043 匿名さん
ただ議論すれば良いのに何か批判めいたことを言わないと治まらない。頭が良い悪いなんて幼稚だね。

>>1044 評判気になるさん
結局は言ってほしいんだ。
頭悪いのに。

>>1042 名無しさん

バルコニーのドレン清掃を怠り、下階に雨漏りした場合は保険金が支払われます。

屋根が掛かっていないルーフバルコニーなどは、特に注意が必要です。

>>1046 匿名さん
保険はいろいろと裏がある。保険会社社員たちもいちいち客観的調査するよりもマニュアルに従って保険金を払ってしまう。だからビッグモーターなんて氷山の一角だろうし、このスレにも管理会社と結託して”保険金詐欺”なんかして小遣い稼ぎしていることを自慢する人も現れちゃってるけど、保険金詐欺なんかで前科者になっていいのか？バレないと思っているのかもしれないが、数字や物的証拠が残る場合は不正が見つかりやすいし、それらがそのまま犯罪証明に使われるということを忘れないほうがいい。
　
　ココでの問題はマンションは必ず老朽化する。老朽化による事故が生じたときに役立つ管理組合保険がほとんどないという事実だ。個人賠償保険も制約や限界があり、他人に被害を与えた場合のためには必須であるが、自分の住居の老朽化事故には使えない。第三者管理方式で理事会廃止になれば、住民の目を欺くのがもっとたやすくなるから、管理会社は保険でもやりたい放題になるだろうね。つまり、第三者管理方式は管理会社にとってはメリットだらけで、デメリットは何一つないということだよね。これは法的整備を急がないと、大変なことになる。

保険を使わない方が得な場合もあるので、使った場合、次回の保険料がいくら上がるのか計算して判断するべきだが…。

>>1048 匿名さん
そのとおりです。
あと、老朽化マンションで漏水事故が多発した場合、
保険申請したあと、保険料値上がりが生じるか、
もしくは最悪のケースでは保険に断られる可能性だって出て来る。
いろいろ考えると、老朽化マンションという名の粗大ごみに住んでいる気がしてくる。

今日の日経新聞・・　

見た人おる？

住宅：今後のマンション政策のあり方に関する検討会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

■第9回（開催：令和5年7月24日）
○配布資料

・資料3　とりまとめ（案）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001620899.pdf


＜今後の施策の方向性＞

○ ～

○ 管理会社が管理者となる場合に適用されるマンション管理適正化法に係る解釈・運用について早急に明確化し周知徹底する。

その上で、管理業者等が管理者となる形式の第三者管理に係る実態等の把握を進め、マンション管理業の所管部署とも連携する形で、留意事項等を示したガイドラインの整備や、監事の設置など望ましい体制整備についてマンション標準管理規約等における手当ての検討を行う。

また、これらの措置の効果等を見極めつつ、管理業者が管理者となる場合の制度的措置の必要性についても検討を行う。

1051（訂正）

■第9回（開催：令和5年7月24日）
○配布資料

・資料3　とりまとめ（案）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001620899.pdf
27 of 54（26ページ）

＜今後の施策の方向性＞

○ ～

○ 管理業者が管理者となる場合に適用されるマンション管理適正化法に係る解釈・運用について明確化し周知徹底するとともに、管理業者等が管理者となる場合の実態等の把握を進め、マンション管理業の所管部署とも連携する形で、留意事項等を示したガイドラインの整備や、監事の設置など望ましい体制整備についてマンション標準管理規約等における手当ての検討を行う。

また、これらの措置の効果等を見極めつつ、管理業者が管理者となる場合の制度的措置の必要性についても検討を行う。

>>1052 匿名さん
監事の設置が義務付けられれば、悪徳管理会社が口座と印鑑の両方をゲットできなくなるね　いちおうめでたしめでたし

>>1048 匿名さん
＞次回の保険料がいくら上がるのか計算して判断するべきだが…。
それはマンション管理組合においては当てはまらない。
まずは、管理会社が主犯の場合。
保険金が上がろうが知ったことでもない。
支払うのは管理組合。
区分所有者が主犯で管理会社が共犯の場合。
掛け金が上がっても大きな分母に中の小さな分子に過ぎない。
痛くもかゆくもない。
だから、保険金詐欺は頻発する。
雨漏れ、水漏れ事故が多発しているマンションは要注意。

>>1054 匿名さん
口コミ掲示板を見ていたら、ちょっと古いけどこんな過去カキコミを見つけた。
管理会社による第三者管理になったら、同じ保険金詐欺の手口が多発するのではないか。老朽化マンションなんて、しょっちゅう雨漏り、水漏れ事故があるから、でっちあげであろうとわざと壊して水漏れ事故をでっちあげることも系列会社ならやる可能性もあるだろう。金融庁が目を光らせなくてはいけないのは、ビッグモーターだけではない。次のようなことなことが日常茶飯事に行われるなら、マンション管理と保険の関係のほうがもっとずっと闇が深いのかもしれない。

19 匿名さん 2017/05/04 18:49:13

収支報告書には小修繕費を組合費から支出しているのに、管理会社は系列の保険代理店に工事費を請求している。
この場合、確かに組合は損害はありませんが、保険請求が多いマンションは保険会社はブラックマンションとして、次期保険加入時に値上げ等の処置がとられる事になり組合に損害を与える事になる。この手口は闇の中に葬られている場合が多い。私は大手管理会社のフロントでありこの管理会社の管理物件の区分所有者なので、この手を証拠を添えてで内部告発した。今後問題になるでしょう。
（誤字は訂正。）

管理会社以外のマンション管理士等による第三者管理方式は法的規制に乏しく資産不足等によりさらに横領や着服や悪徳組合員との共謀等によりさらに危険な資産管理をになるので厳にに慎んだ方がいいでしょう。

第三者管理者方式の監査について、国交省検討会の有識者等の意見は、区分所有者の監事ではなく、外部の第三者で一致している。


・ 理事会がないパターンについては、監査法人など一定の第三者的立場による監査を強化する必要があるのではないか。例として、総会の有無に関わらず監査報告の義務付けや重要取引の事前チェックなどが考えられる。

・ 第三者管理は、適正化法に準拠して通帳と印鑑は同時保管をしないことが前提であるとともに、第三者の業務監査が重要であるので、法制化も検討されるべきでは。

・理事会を設置しない場合の第三者管理方式では、外部監査を義務付けることが適切と考えられる。しかし、通常の管理組合に対しても、監査法人による外部監査を義務付けるのは、管理組合に過大な負担を与えることになってしまう可能性があることに留意すべきである。

・ 管理会社による第三者管理方式においては、理事会の機能がなくなるため、利益相反が課題となる。管理会社が第三者管理を導入した場合、理事会や監査機関の手当てが必要となるため、マンション管理適正化法や標準管理規約等において今後どのような政策を打ち出していくべきか考える必要がある。

・ 管理会社が管理者になる場合の第三者管理においては、監事を置いていないことが多いため、特に総会監督型においては監事の設置を必須とすべき。この場合の監事は、牽制機能をもたせるために客観的な第三者性を確保できる者とすることも必要である。

>>1057 匿名さん
管理会社による第三者管理は原則禁止とすべきです。
誰が考えてもわかりそうな常識です。

合人社による第三者管理の犠牲になっているマンションを紹介したい。
マンション名はメゾンドルー清水町といって、四国の松山にある。
概要は添付書類か、自分でぐぐってほしい。
数日前の情報だから現在は変更しているかもしれない。
スモッカの紹介欄には自主管理と記載されている。
合人社による第三者管理であるとこには間違いない。
どうして、自主管理などとうその記載をするのか？
二番目はマンションマーケットに記載されている概要だ。
管理会社がアイリス管理センターとされている。
合人社ではない。
管理の丸投げは禁止されているはずだ。
賃貸物件欄を見ると、仲介業者がかなり縮小されている。
合人社の意向か。
第三者管理によって、このマンションをどうするのか。
今後に注視したい。
四国という島国の第三者管理マンションは、もはや管理会社のおもちゃにすぎないのか。

>>1057 匿名さん
管理会社の提案する総会監督型の代表的なモデルには、合人社と長谷工のものがあります。まず、合人社の第三者管理モデルは理事会廃止だけでなく監事廃止に固執しますが、長谷工モデルは『外部専門家活用ガイドライン』にいちおう従って監事の役割を重視しますが、この監事は区分所有者代表です。
　前者の合人社の第三者管理モデルは通帳と印鑑の同時保管を可能にする口実をつくるものなので、即急に適正化法違反に対する法的罰則が必要です。
　後者の長谷工モデルは、監事が管理組合全体の意見のまとめ役となり理事長のような役割もひとりで背負わないといけないので負担が大きく、情報収集能力や調査能力や分析能力のない総会が果たして監視機能を持ちうるのか非常に疑問に思います。

　また、管理不全に陥っているような管理組合に対しても、監査法人による外部監査を義務付けるのは経済的にも非現実的であるとしか言いようがありません。

　しかし、奇妙ですね。1057は管理会社が第三者＝外部専門家に就任することを暗黙の前提としておられますが、第三者にはマンション管理士だけでなく、弁護士や税理士など個人も就任できます。それならば、利益相反も回避できるでしょうに...笑

　

>>1056 匿名さん

あなたは管理会社の回し者ですか？
しかも永久にマンション管理士試験に合格できない人？　大爆笑
マンション管理士を貶めるカキコミはやめましょう。
信用できるマンション管理士を選ぶ方法がいくつかあります。
ーまず、各地のマンション管理士連合会に相談すること
ーそれらの組織で幹部の経歴を持つ人を探すこと
―地方自治体のマンション管理行政の顧問として働いている経験を持つ人を探すこと

また、一般社団法人日本マンション管理士会連合所属のマンション管理士であれば、「マンション管理士賠償責任保険」によって損害賠償される。

管理組合損害補償金給付制度について―業界の人間ならば、この制度について知らないというのは、かなりおかしいですよ

「本制度を利用する認定マンション管理士の不正行為により、管理組合樣が金銭的損害を被った場合は、三億円を限度に、連合会が損害補償金を給付いたします。」

https://www.nikkanren.org/service/kshk.html

倫理規定やマンション管理士賠償責任保険も設けているが、日管連に所属している全員が加入しているわけではない。

https://www.h-fukui.com/news/3933.html

一般社団法人日本マンション管理士会連合会は8月31日、東京・高輪のTKP品川カンファレンスセンターANNEXで第14回定時総会を開いた。

管理組合損害補償金給付制度の利用実績は今年8月時点で8件。昨年7月末との比較で1件増。
8件中4件は制度利用を申請できる「認定マンション管理士」が管理者、残る4件は同管理士が監事に就任している。

6月1日現在の所属管理士数は1690。前年度比で47増。

昨年12月「山梨県マンション管理士会」、今年3月「香川県マンション管理士会」が新たに加入した。
日管連は47都道府県に一つずつ管理士会を設置する組織整備事業に取り組んでいるが、2県会の加入で日管連加入管理士会が存在しない「空白県」は秋田・福井・和歌山の3県となった。

マンション管理新聞第1213号より。

>>1062 匿名さん
日管連に所属しているマンション管理士を探せばいいだけなわけだが、
何を理由に第三者管理方式のマンション管理士採用に反対するのか
最初から理事長に就任させなくとも、まずは監事や副理事に就任してもらって、その力量を観察することが出来る。または、理事長が区分所有者であることにこだわるのならば、マンション管理士にそれ以外のポストを与えるかたちで第三者管理を導入しすることもでき、管理組合中心の理事会運営のかたちをとることが出来る。そうすれば、理事会方式と第三者管理方式のいいとこどりもできる。
経済的余裕のある管理組合は管理会社も同時利用すればいい。しかし、管理会社に理事長ポスト与えて理事会を廃止したり、管理会社に強要されるままに監事を廃止したりすれば、管理組合や区分所有者は無力化され、自らの権利も喪失することになるだろう。

>>1059 匿名さん
第三者管理が自主管理？
よく意味が呑み込めない。
理事会がないのに誰が自主管理するの？

>>1065 匿名さん

第三者管理方式＝管理不全マンションというマイナスイメージがていちゃくしつつあるから、第三者管理と書く代わりに自主管理って書くのか
これ書いたやつが第三者管理＝自主管理と思い違いしているのか分からない
その不動産屋に電話して直接確かめてみたら？

>>1066 匿名さん
単に更新されてないだけだよ。
アイリス管理センターはもう存在しないから。
情弱なんだろうね。