第三者管理方式について

>>825 匿名さん
ピンポーン、当然でしょ。

>>827 匿名さん
逆だよ。バックマージンは必要なくなる。

>>829 匿名さん
嘘つくな。YOUTUBEに修繕積立金が枯渇したマンションの話がアップされてたぞ。

絶対に、相見積もり取らせないんだよね。

ある悪徳管理会社の強引な第三者管理導入の酷いやり方

①総会直前に奇妙なアンケートを行います。
質問は「あなたは第三者管理導入に賛成ですか？」
というものです。それといっしょにその悪徳管理会社の第三者管理PRが配布されます。もちろん第三者管理の良いことしか書かれていません。うちのマンションは限界マンションでもなければ、管理不全に陥ったマンションでもありません。
なので、最初からこの強引さは異常に感じられました。このPRでは、まるでこの悪徳管理会社の第三者管理が国土交通省のお墨付きであるかの印象操作が行われています。他にも、日本中のマンションが第三者管理へと移行中であるかのような事実とは異なる印象を与える表現がいくつも見出されます。
悪徳管理会社は、理事長に同社社長かフロントが就任、理事会廃止、そのうえ、監事廃止が”一般的な”第三者管理モデルであり、それ以外の選択肢はないと、区分所有者に信じ込ませようとします。
②　ここではまだ賛成者は少数ですが、この悪徳管理会社は、この少数者がすでに同社の第三者管理を理解し、同社の第三者管理に賛成したと勝手に事実をすり替えるのです。そして、次の総会で、「同社による第三者管理導入の総会決議」を求めます。そんなものは、理事会が拒否すればいいではないかと思う方がいらっしゃるでしょうが、理事会内部に内通者数名をつくりだして、フロントとその上司がこれらの内通者を操ります。そして、批判者に対する妨害や嫌がらせをさまざま方法で行います。
③悪徳管理会社は総会決議で賛成票を一票でも多く獲得するのが目的なので、
内通者をあの手この手で増やそうとします。お気を付けください。

結局、うちのマンションでは賛成票が不足して、幸いなことに悪徳管理会社の第三者管理に転換しないで済みました。現在、秘かにリプレイス進行中です。この投稿を読まれたマンション管理士さんなど専門家の方々にお願いです。悪徳管理会社の第三者管理を阻止する法的措置が早急に必要です。どうか迅速な御対応をお願いいたします。

>>832 匿名さん

そのアンケート用紙の画像投稿があれば、信憑性が増すと思います。

>>833 匿名さん
その手にはのらない。

>>833 匿名さん
他のスレでも、同様の手口について同じ経験を語っていた人が何人もいたから、内部マニュアルとか講習とかの存在を疑っています。

悪徳管理会社の間者が二匹いる。

普通にマンション管理が行われている管理組合において、
第三者管理は全く必要ないでしょう。

マンション管理会社から、第三者管理方式転換へのしつこい、または強制的な勧誘を受けた管理組合は各地方自治体のマンション管理行政・マンション管理連合会各支部・国土交通省の公財機関マンション管理センターの無料相談に電話しましょう。
例：
マンション管理サポートネット: 03(6261)1271

>>838 匿名さん
それぐらいは、理事会で断ればいいだけのことじゃないの。

>>839 匿名さん
奴らは必ず内通者つくるから、そう甘くない。

第三者管理方式は、今はまだ時期尚早。
悪徳管理会社の言いなりにならずに
次の区分所有法改正まで待とう！
緊急に必要な場合は、マンション管理士を顧問か役員のひとりとして
採用する方法で、しばらくは頑張ってください。

>>839 匿名さん
管理不全に陥ったマンションはまず地方自治体のマンション行政に関わる担当課か各都道府県のマンション管理士連合会などの無料相談を受けましょう。
悪徳管理会社を絶対に信用してはなりません。悪徳管理会社の目的は第三者管理方式を悪用して、マンション管理適正化法第７６条及び同法施行規則第８７条を骨抜きにすることにあります。皆さん、ご注意ください！！！！！
通帳も印鑑も管理会社社長名義にして、悪徳管理会社が全て保管することになります！！
同法遵守がマンション管理組合の財産を守るためにいかに重要であるかについては
下記HPを参考にしてください。

公益財団法人マンション管理センターHP
https://www.mankan.or.jp/06_consult_arc/05_kinyu/05_kinyu_1851.html

財産の保全
QUESTION :
管理組合の通帳と印鑑はそれぞれ異なるものが保管する必要はありますか。

ANSWER :
　マンション管理適正化法第７６条及び同法施行規則第８７条では､管理会社が管理組合等名義の「保管口座」や「収納・保管口座」について、印鑑や引出し用カード等を管理することを禁じています｡また、管理組合内での不正を防止するためにも､一人の管理組合役員等が通帳と印鑑を同時に管理することも避けるべきです。

解説
　管理組合の財産､特に将来の大規模修繕に備えて積み立てている修繕積立金は､非常に多額なものとなっています｡ところが､管理組合の財産が管理会社や管理組合役員により横領されるといった事例も見受けられます。
このようなトラブルを回避するため、管理会社が管理組合等名義の「保管口座」や「収納・保管口座」を管理する場合には、印鑑や引出し用カード等を管理会社が保管することを法令で禁じています。標準管理委託契約書では、管理組合等が名義人である「収納口座」、「保管口座」又は「収納・保管口座」につき、通帳、印鑑等の保管者が管理会社なのか管理組合なのかが明記されています（別表第１の１（２）③一）ので、実際に管理会社との間で締結する管理委託契約書の当該記載等をしっかりと確認し、それが法令に則した内容となっているか、実際の保管者は規定どおりとなっているかなどに注意することが大切です。また、管理組合が通帳と印鑑等とを保管する場合であっても、管理標準指針では､「管理組合の通帳と印鑑は､それぞれ異なる者が保管している｡」のが通帳及び印鑑の管理に係る管理組合の「標準的な対応」としています。

>>842 匿名さん
管理会社が通帳と印鑑を保管することはないよ。

>>843 匿名さん
バカだね。それが可能にするのが第三者管理なんだよ。
よく調べてごらん。

２００１年の通達で、保管口座の名義人について、マンション管理業者が管理者等に選任され、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないとしている。法人化されていない管理組合名だけの名義（代表者の個人名が入らない）を認められないのでしょうか。

その場合の管理業者名義は、「○○マンション管理組合管理代行○○管理会社」のように管理組合名が入るべきと思うが、実際の例はどうですか？


建設産業・不動産業：マンションの管理の適正化の推進に関する法律関係 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000269.html

　マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）
　平成１３年７月３１日
https://www.mlit.go.jp/common/000116788.pdf

(3)財産の分別管理（法第７６条、規則第８７条）
イ）規則第８７条第６項第２号及び第３号は、～

ロ）マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第６項第２号に定める保管口座及び同項第３号に定める収納・保管口座においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。

　ただし、本法の趣旨にかんがみれば、管理業者等が管理組合の管理者であり、管理組合が法人化している場合は管理組合名義、法人化されておらず管理業者以外の者も管理者に選任されている場合は当該者の名義とすることが望ましいこと。

>>845 坪単価比較中さん
甘い。悪徳管理会社は（法人化されていない）管理組合から、通帳（両口座）と印鑑を奪おうとします。区分所有者代表による監事廃止に固執する悪徳管理会社の目的は
それに他なりません。監事廃止に反対すると、この悪徳管理会社は、「監事になる人の負担が重すぎるから、引き受け手が見つからないでしょう。廃止してしまったほうがいいですよ」と言いました。
全国の管理組合は、悪徳管理会社が推し進めようとする理事会廃止を何としてでも避けなければなりません。

>>845 坪単価比較中さん
＞実際の例はどうですか？
管理会社社長名義になります。
問題は印鑑です。この管理会社は自社HPやPRの図では監事が書き込まれていますが、監事廃止を強要してきます。
監事が残れば、監事が印鑑を保管することができます。
この管理会社は、これを妨害したいのではないでしょうか。

まさに例外的なケースを想定している


第190回国会　参議院　国土交通委員会　第14号　平成28年5月31日
https://kokkai.ndl.go.jp/#/detail?minId=119014319X01420160531

060　辰巳孝太郎

○辰巳孝太郎君　基本的に～

　問題はそれだけじゃないんですね。これまでマンションの標準管理規約では、理事長を含む理事及び監事について区分所有者に限定をしていたわけですね。これを今回、外部の専門家を役員として選任できるようにいたしました。

外部の専門家を区分所有法上の管理者として選任し、そして理事会を廃止することができるということも選択肢として出てきたわけですね。理事長は区分所有法上の管理者とする規定を撤廃すると。理事長、理事会に関わる業務、権限を外部の者に委ねると。そして、区分所有者は、この外部の人が管理業務が適正に行われているかどうかを総会で監督をするということにしたわけですね。

　これまでの外部からの助言というのはもちろんできるわけです。だけれども、言ってみればお金の管理はさせなかったわけですね。

それをもうこれ外部の人にさせることができるようにする、総会で後は監督するだけということなんですけれども、そもそも、これ、監督できるんですか、問題起こりませんか、国交省。

061　由木文彦

○政府参考人（由木文彦君）　お答えいたします。

　外部の専門家の活用につきましては、特にマンションが古くなる高経年化に伴いまして、区分所有者の高年齢化、あるいは空き室の増加、あるいは賃貸化が進みまして、区分所有者のうちからは役員のなり手がないといった役員不足の問題に直面していることが多々見られるようになっております。

こうした状況に鑑みまして、必要に応じ外部専門家の活用が行えるということにしようとするものでございます。

　今回の改正におきましては、基本的なパターンといたしましては外部専門家が理事会の役員に就任をするという方式を可能となるように、その場合の規定を、選択的にこういう規定にできるということを整備したものでございます。また、今の委員の御指摘は、参考資料としてほかの二つのパターンを示しております。一つは、外部の専門家が理事会の外部に置かれる管理者となりまして、理事会がこの管理者を監督するという方式、それからもう一つは、理事会は設けずに、外部の専門家が管理者となりまして、総会がその管理者を管理するという方式、この二つを参考としてお示しをしているものでございます。

　今御指摘いただいたのはこの三番目のパターンだというふうに思っておりますが、この方式につきましては、例えば経年に伴いまして賃貸化がどんどん進んでまいりましたような小規模なマンションで、区分所有者の利益の最大化のニーズは高いんですが、理事長等の役員のなり手がいないようなケースを想定しております。

まさに例外的なケースを想定しているものでございます。

　この方式におきましては、その参考資料におきまして、総会による外部専門家の監督が重要であるということに加えまして、他の方式とは異なる監査法人等による外部監査も義務付けるというようなことを想定した形にしているところでございます。

>>848 購入経験者さん
だが、ある悪徳管理会社はこの第三者管理を管理不全に陥ってもいないマンションに
押し付けてくる。この会社が強要してくる”監事廃止”を法律で禁じてほしい。

>>849 匿名さん
監事廃止を規制しても対して効果はない。イタチごっこ。管理会社を監視する機関が必要だ。

>>850 検討板ユーザーさん
新たな天下り機関創設のたくらみか？　笑
監事廃止を法的に規制するのではなく、禁止するのだ。
もちろん罰則付きでね。

マンションの監事なんて、総会前の資料にハンコ捺すだけが仕事でしょ
理事会への出席義務もないし
そのため、うちのマンション理事は監事になりたい人多数でした

（監事）
第４１条

４ 監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。

今のマンション標準管理規約では、監事に理事会への出席義務を課しています。

理事会をばっくれても懲役とか禁固とかの罰則はないし
出席義務なんてあってもないのと同然

>>851 匿名さん
禁止しても同じ。素人監事に何ができる？
目的が印鑑と通帳の別保管ならめくら判が増えるだけ。
その場しのぎの提案で浅いんだよ（笑）

>>852 匿名さん
知ったかぶりしないで、第三者管理方式について何か言いたいなら、
最低でも「外部専門家の活用ガイドライン」くらいは読むべき

ヒマ人はよそのスレで遊んでくれないかな
議論のレベルが下がるから、ここのスレ以外でお願いします

>>856 名無しさん
数多くの布石の一つとして提案した。
頭を使って生きていなさそうなお前に何が分かる？

>>858 匿名さん
禁止した結果どうなるの？数多くの布石の一つって言うならいくつか出せるよな？

>>859 マンション検討中さん
学習能力のなさそうな人間に語る気はない。知識もなさそうだし。

>>860 匿名さん
浅さがバレるの怖いのね。
監事廃止を禁止すると高らかに声を上げたが、効果は語れないと？

俺に、じゃなく、他の人、に向けて語れよ（笑）

>>861 検討板ユーザーさん
基礎知識がなさそうな861に対して、何を語れと言うのか。時間のムダだ。

>>862 匿名さん
実際中身はなく、なんとなく良さそうだから提案したのか。あんたには何もできないよ。人生ムダにしたね、ご苦労さん。

>>863 マンコミュファンさん
中身はあるが、悪徳管理会社関係者であるお前に語る必要はない。

悪徳管理会社のうち、ある一社だけが管理組合に監事廃止を執拗に強要してくる。
お前は悪徳管理会社の関係者だから、何か言わせようとしてしつこくからむ。
法的規制がまだ不十分な第三者管理の抜け穴を悪用して、異常な金もうけをたくらむな。
まあ、そのうち、マスコミがネタとして取り上げるだろうけどね。
とても楽しみだ。

>>865 匿名さん
妄想が激しいな。
じいさん、お前が生きているうちに叶うといいな。楽しみに待ってるよ笑

監事の重要な役割について
外部専門家活用ガイドライン
https://www.mlit.go.jp/common/001189183.pdf

２）監事による監視
・ 法人化された管理組合においては、監事を設置しなければなりませんが（区分所有法第 50 条）、法人化していない管理組合においても、理事の業務執行状況を監視する重要な機関として、監事の役割は重要であり、標準管理規約第 41 条においても、臨時総会の招集権などの強い権限が与えられています。このため、区分所有者の中から監事を選定しておき、役員に就任した外部専門家の業務執行状況を監視することは、監視・チェック体制の確保の面から有効です。
・ 監事は、可能な限り区分所有者から選任することが望ましいものの、区分所有者から選任が困難な場合、又は複合用途など管理の難易度の高いマンションにおいては、監査業務の事務負担が大きく、かつより高度な知見を必要とする場合もあり、複数の監事を設置し、区分所有者と専門家（マンション管理士、税理士等）から選任することも考えられます。
※ 監事の行う監査の具体的内容については、『管理組合監査 主要項目チェックリスト』（（一社）マンション管理業協会 H29.3 改正）が参考になります。

【コメント】
第３７ 条の２関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。とりわけ、外部の専門家の役員就任を可能とする選択肢を設けたことに伴い、このようなおそれのある取引に対する規制の必要性が高くなっている。そこで、役員が、利益相反取引（直接取引又は間接取引）を行おうとする場合には、理事会で当該取引につき重要な事実を開示し、承認を受けなければならないことを定めるものである。
なお、同様の趣旨により、理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしている。

２）通帳原本等の定期的な確認
・ 外部専門家が理事長や会計担当理事である場合、通帳や金融機関発行の預金残高証明書の原本を、定期的に、監事（又は外部監査人）自らが確認し、預金口座からの不正な引き出しがない旨や、会計帳簿の原本（見積書、請求書、領収書等の証跡を含む）との整合性を確認することが重要です。
・ 上記確認のためには、監事（又は外部監査人）による、通帳原本への記帳の定期的な実施を、ルール化しておくことが有効であると考えられます。
・ 実際に、会計担当理事が預金残高証明書の写しを改ざんして他の役員を欺き、組合財産の着服を長期にわたり隠し通していた事件において、通帳の原本の確認さえ別の役員が行っていれば防げただろうと判断された裁判例もあります。

悪徳管理会社は第三者管理の盲点を感心するほどよく研究しているよねえ。

>>869 匿名さん
現実としては、役員の中でも監事役はいちばんやる気のない組合員が居座っている。
そこで監事の会計知識能力が問われることになる。
監事こそ外部専門家のサポートが必要な役職でもある。

>>871 匿名さん
そうそうそのとおり。
それから、監事は理事会活動全体の透明化のためにも
重要なポスト。

法制審議会区分所有法制部会第８回会議（令和５年５月１２日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00197.html

紺野委員提供資料
https://www.moj.go.jp/content/001395993.pdf

区分所有法の改正に関する要望書
ＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会

第２　第三者管理の規制について

　現在、～

　現在、第三者管理方式を進める管理業者には、理事会をなくし、総会による意思決定にすることで、手間を減らせるので、管理委託費を減額できるということを売りにして、管理委託の公告を打っている例さえあります。

　理論的には、総会の承認が得られれば「本人の同意」があるとして、利益相反をクリアできるということになるのかもしれませんが（もっともこのことについても果たして本当にそうなのか、という問題もあると思います）、一般論として、素人集団である管理組合の総会が十分に管理者の監督権能を果たすとはいいがたく、管理者の利益相反やお手盛りを規制することが十分にできないと考えられます。

　当連合会としては、そもそも理事会をなくしたうえでの第三者管理者方式自体も問題視しておりますが、法制審において区分所有法の改正として行える対策・対応として、次のことが考えられますので、中間試案に盛り込んでいただくことを要望いたします。

　すなわち、管理組合法人においては、監事を必置機関としていますが、法人化していない管理組合においても、第三者（区分所有者以外の者）が管理者になる場合には、監事を必置機関として、監査権能を強化すべきです。

　なお、国土交通省においては、行政法上の規律を設けて、第三者管理者に就任できる管理業者の特別の登録（資格）制度や、理事会を撤廃して管理会社が管理者に就任する場合には、専門家である弁護士、公認会計士、税理士、マンション管理士等を監事に就任させるべき義務を負わせるという規制を設けることを検討すべきと考えております。

>>873 匿名さん
第三者管理方式で監事廃止を強要する管理会社はあの日本一悪名高い悪質管理会社一社のみで、自社や経済誌のPRでは図式にきちんと監事の存在を文字かイラストで載せて悪意を故意に隠している。それを全管連がきちんと把握していてくれていることがわかって、ほっとした。監事を必置機関として設置しない悪徳管理会社には、重い行政処分が必要である。それが区分法で”明記されない限り”、悪徳管理会社に逃げ道や言い逃れのチャンスを与えてしまう。（たとえ明記されても、悪徳管理会社には監事を内通者として丸め込むという手がある。理事会による監視機能が失われていれば、監事を丸め込むことなどたやすいだろう。）
まあ、最大の原因は日本の区分所有法が利益相反に信じられないくらい甘いため、このような悪徳管理会社がはびこる悪環境をつくりあげていることだ。日本のマンション管理学会がそれを指摘しないのも非常に不自然で理解しがたい。2020年にフランスとドイツで区分所有法にあたる法律（法体系）の改正があった。その改正によって、フランスでは理事会機能が強化され、ドイツでは、管理会社や管理士の解約の手続きが以前より簡単になり、管理会社や管理士がその解約をめぐって管理組合に対して訴訟を起こせなくした。それにもかかわらず、第三者管理に積極的な（悪徳管理会社とつるむ）コンサルは、フランスやドイツではすでに管理者管理方式であると公の場で嘯く。フランス語やドイツ語には第三者管理とか管理者管理方式にあたる法的概念は全く存在しない。マンション管理に関わる法体系においては、”管理者”（フランス語では”Sync”、ドイツ語では”Verwalter”）はそれぞれの責務が法的に規定されており、管理組合員の総会決議に反して、”区分所有法”に記されていないことを行えば、背任罪もしくは横領罪に問われる。（フランスやドイツの管理組合は法人化されていなくとも、弁護士保険・訴訟保険にほとんど加入している。）その”区分所有法”に記されていないこととは、例えば、修繕会社などから管理者がマージンを取ることである。管理者の法的責務に記されていることは管理委託費において既に支払われているので、マージンを取ることは違法なのである。もし大規模修繕計画などで、管理者に大きな労費が関わる場合には、管理者はその明細を作成し、理事会もしくは（管理組合内部の）諮問委員会などに提出し、それが承認されれば、”特別報酬”として受け取ることが出来る。フランスやドイツの民主的で公明正大なマンション管理システムとは根本的に異なり、日本の特異性は、マージンを管理会社と修繕会社が共同で≪ブラックボックス化≫してしまうことである。

>>874 匿名さん
管理会社の2重マージンを問題化するのであれば、管理会社を相手にしなければ解決できる。
簡単なことなのに何故そうしないのか？

>>875 匿名さん
分譲マンションなんだから簡単なわけないだろ。
管理会社を使っていないってだけで敬遠する人もいるのだから。一般的な組合を知らなさ過ぎだよ。

>>876 匿名さん
管理会社を相手にしないことがそんなに難しいことなの。
中毒にかかっているんじゃないの？