第三者管理方式について

>>806 匿名さん
中国地方出身ですか？

みなさん、第三者管理では、管理組合の通帳と印鑑を両方ともいっしょに手に入れようとする悪徳管理会社に騙されないように気を付けましょう！次の議事要旨にあるとおり、第三者管理はまだまだ法整備が十分になされていません。今、移行するのは大変な危険が伴います。また、各都道府県のマンション管理士連合会に相談するときには必ず管理士の現在所属組織について尋ねて、あらかじめ把握しておきましょう。利益相反という言葉の意味が理解できない人は、マンション管理に関わらないようにしたほうが、社会に迷惑をかけないですみます。


https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001580309.pdf

第２回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨
1. 日時
2022 年 11 月 21 日(月) 10:00-12:00 オンラインシステムによる会議方式

＜関係行政機関＞
国土交通省不動産・建設経済局土地政策課
国土交通省不動産・建設経済局不動産業課
国土交通省不動産・建設経済局参事官付
国土交通省住宅局住宅経済・法制課
国土交通省住宅局市街地建築課
事務局（国土交通省住宅局参事官（マンション・賃貸住宅担当）付）

どっかの組合が管理会社を訴えてくれたらいいんだけどね。第三者管理を採用した組合じゃ無理なのかな。

>>810 匿名さん
自分たちの管理組合が訴えればいいのに

香川県マンション管理士会に相談してみれば？

>>812 匿名さん
他府県だからねえ

>>811 匿名さん
某管理会社の収納代行会社を使った口座振替には大きな落とし穴があります。管理組合が直発注した工事業者に工事代金を支払う場合、①管理会社は理事長に支払いの承認を得る、②管理会社は収納代行会社に管理組合の口座から代金を引き去り工事業者の口座に支払うよう指示する、③管理組合の口座から代金が引き去られる、④6～7営業日後に工事業者に振り込まれる、⑤振込依頼書や領収書の代わりに支払証明書が発行される、⑥理事会と監事は決算時になって初めて支払証明書を見る、ことになります。本当にその工事業者に工事代金全額を支払ったのか（全部又は一部を管理会社や他の業者に支払われていないか？）は収納代行会社が発行する支払いデータを見なければ決してわかりません。支払証明書が偽装され工事代金の一部（フロントが工事業者に交渉してコンサル契約を締結する）が管理組合の許可なく管理会社に支払われるという新手の横領が頻発しています。しかし管理組合は知る余地もありません。金額の大小に関わらず管理組合が工事を直発注した時は要注意です。依頼した工事業者に核心をついた話をすれば口を割るかもしれません。判明した場合は直ちに警察に届けてください。いずれ業務停止以上の処分が下されると思います。

>>814 匿名さん
意味がよく呑み込めないが、管理組合がA業者に100万円で直発注した場合、業者には80万しか支払われず、20万円はG社に支払われるという事かな。
別に目くじら立てるほどのものでもない。
G社の息のかかったA業者に直発注した管理組合にも責任はあると思うし、100万円で発注して120万払わされるのなら問題だが、発注金額しか払っていないので問題はない。
元々80万円でできる工事なら、相見積もりを取らなかった管理組合に責任はある。

>>814 匿名さん
キックバックなんて建設業界では日常茶飯事だし、業務停止になる理由が見当たらない。
詐欺罪にも業務上横領罪にも当たらない。
民間工事だから談合罪にも当たらない。
警察が動くはずがない。

>>816 匿名さん
815と816は合人社関係の同一人物だね。
自分で参考になるをクリックしているし。。。
合人社の考え方というかずうずうしい開き直りがよくわかる発言だね。

>>817 匿名さん
あほな反論ばかりしないで、具体的な違反名を説明せよ。
警察も刑法に違反してないとなると動かないからね。
おまえこそ合人社のスパイじゃないのか？

もしかして、香川県マンション管理士会の監事？

>>819 匿名さん
支払い証明書の偽造が罪になること知らないのか？
814は、合人社を名指ししていないのにもかかわらず、
815は合人社のことが批判されていると受け止めたのはなぜか？
理由は、815が合人社関係者だから

>>820 匿名さん
よくゆうよ。
お前が合人社だろ。
＞支払い証明書の偽造が罪になる
１００万円A業者に振り込んでるのにどこが偽造なの？
そこからキックバックするA業者がブローカー料として合人社に20万円キックバックしているだけ。
すべて合意のもと。

>>821 匿名さん
やっぱり合人社スパイってメチャクチャ頭悪い　
いったいどこから、100万とか20万とかという
元のカキコミに書かれていない数字が出て来てるんだよ　大爆笑

>>821 匿名さん
こんな奴らに第三者管理を任せたら、大変なことになる。

>>822 匿名さん
君たちの理解能力に合わせて例えの話をしてるのさえ理解できていない。

>>824 匿名さん
824の理解力はゼロだから、合わせようがない。大爆笑
なぜ、オタクのフロントってバカが多いのにエラそうなのか？
ひとをだますほうが、だまされるほうよりエライと思っているのか？

バックマージン20％？　もっと全然すごいでしょ？
しかも絶対に明かされないしね。

第三者管理になったら、バックマージンはもっとすごくなるよね？

>>825 匿名さん
ピンポーン、当然でしょ。

>>827 匿名さん
逆だよ。バックマージンは必要なくなる。

>>829 匿名さん
嘘つくな。YOUTUBEに修繕積立金が枯渇したマンションの話がアップされてたぞ。

絶対に、相見積もり取らせないんだよね。

ある悪徳管理会社の強引な第三者管理導入の酷いやり方

①総会直前に奇妙なアンケートを行います。
質問は「あなたは第三者管理導入に賛成ですか？」
というものです。それといっしょにその悪徳管理会社の第三者管理PRが配布されます。もちろん第三者管理の良いことしか書かれていません。うちのマンションは限界マンションでもなければ、管理不全に陥ったマンションでもありません。
なので、最初からこの強引さは異常に感じられました。このPRでは、まるでこの悪徳管理会社の第三者管理が国土交通省のお墨付きであるかの印象操作が行われています。他にも、日本中のマンションが第三者管理へと移行中であるかのような事実とは異なる印象を与える表現がいくつも見出されます。
悪徳管理会社は、理事長に同社社長かフロントが就任、理事会廃止、そのうえ、監事廃止が”一般的な”第三者管理モデルであり、それ以外の選択肢はないと、区分所有者に信じ込ませようとします。
②　ここではまだ賛成者は少数ですが、この悪徳管理会社は、この少数者がすでに同社の第三者管理を理解し、同社の第三者管理に賛成したと勝手に事実をすり替えるのです。そして、次の総会で、「同社による第三者管理導入の総会決議」を求めます。そんなものは、理事会が拒否すればいいではないかと思う方がいらっしゃるでしょうが、理事会内部に内通者数名をつくりだして、フロントとその上司がこれらの内通者を操ります。そして、批判者に対する妨害や嫌がらせをさまざま方法で行います。
③悪徳管理会社は総会決議で賛成票を一票でも多く獲得するのが目的なので、
内通者をあの手この手で増やそうとします。お気を付けください。

結局、うちのマンションでは賛成票が不足して、幸いなことに悪徳管理会社の第三者管理に転換しないで済みました。現在、秘かにリプレイス進行中です。この投稿を読まれたマンション管理士さんなど専門家の方々にお願いです。悪徳管理会社の第三者管理を阻止する法的措置が早急に必要です。どうか迅速な御対応をお願いいたします。

>>832 匿名さん

そのアンケート用紙の画像投稿があれば、信憑性が増すと思います。

>>833 匿名さん
その手にはのらない。

>>833 匿名さん
他のスレでも、同様の手口について同じ経験を語っていた人が何人もいたから、内部マニュアルとか講習とかの存在を疑っています。

悪徳管理会社の間者が二匹いる。

普通にマンション管理が行われている管理組合において、
第三者管理は全く必要ないでしょう。

マンション管理会社から、第三者管理方式転換へのしつこい、または強制的な勧誘を受けた管理組合は各地方自治体のマンション管理行政・マンション管理連合会各支部・国土交通省の公財機関マンション管理センターの無料相談に電話しましょう。
例：
マンション管理サポートネット: 03(6261)1271

>>838 匿名さん
それぐらいは、理事会で断ればいいだけのことじゃないの。

>>839 匿名さん
奴らは必ず内通者つくるから、そう甘くない。

第三者管理方式は、今はまだ時期尚早。
悪徳管理会社の言いなりにならずに
次の区分所有法改正まで待とう！
緊急に必要な場合は、マンション管理士を顧問か役員のひとりとして
採用する方法で、しばらくは頑張ってください。

>>839 匿名さん
管理不全に陥ったマンションはまず地方自治体のマンション行政に関わる担当課か各都道府県のマンション管理士連合会などの無料相談を受けましょう。
悪徳管理会社を絶対に信用してはなりません。悪徳管理会社の目的は第三者管理方式を悪用して、マンション管理適正化法第７６条及び同法施行規則第８７条を骨抜きにすることにあります。皆さん、ご注意ください！！！！！
通帳も印鑑も管理会社社長名義にして、悪徳管理会社が全て保管することになります！！
同法遵守がマンション管理組合の財産を守るためにいかに重要であるかについては
下記HPを参考にしてください。

公益財団法人マンション管理センターHP
https://www.mankan.or.jp/06_consult_arc/05_kinyu/05_kinyu_1851.html

財産の保全
QUESTION :
管理組合の通帳と印鑑はそれぞれ異なるものが保管する必要はありますか。

ANSWER :
　マンション管理適正化法第７６条及び同法施行規則第８７条では､管理会社が管理組合等名義の「保管口座」や「収納・保管口座」について、印鑑や引出し用カード等を管理することを禁じています｡また、管理組合内での不正を防止するためにも､一人の管理組合役員等が通帳と印鑑を同時に管理することも避けるべきです。

解説
　管理組合の財産､特に将来の大規模修繕に備えて積み立てている修繕積立金は､非常に多額なものとなっています｡ところが､管理組合の財産が管理会社や管理組合役員により横領されるといった事例も見受けられます。
このようなトラブルを回避するため、管理会社が管理組合等名義の「保管口座」や「収納・保管口座」を管理する場合には、印鑑や引出し用カード等を管理会社が保管することを法令で禁じています。標準管理委託契約書では、管理組合等が名義人である「収納口座」、「保管口座」又は「収納・保管口座」につき、通帳、印鑑等の保管者が管理会社なのか管理組合なのかが明記されています（別表第１の１（２）③一）ので、実際に管理会社との間で締結する管理委託契約書の当該記載等をしっかりと確認し、それが法令に則した内容となっているか、実際の保管者は規定どおりとなっているかなどに注意することが大切です。また、管理組合が通帳と印鑑等とを保管する場合であっても、管理標準指針では､「管理組合の通帳と印鑑は､それぞれ異なる者が保管している｡」のが通帳及び印鑑の管理に係る管理組合の「標準的な対応」としています。

>>842 匿名さん
管理会社が通帳と印鑑を保管することはないよ。

>>843 匿名さん
バカだね。それが可能にするのが第三者管理なんだよ。
よく調べてごらん。

２００１年の通達で、保管口座の名義人について、マンション管理業者が管理者等に選任され、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないとしている。法人化されていない管理組合名だけの名義（代表者の個人名が入らない）を認められないのでしょうか。

その場合の管理業者名義は、「○○マンション管理組合管理代行○○管理会社」のように管理組合名が入るべきと思うが、実際の例はどうですか？


建設産業・不動産業：マンションの管理の適正化の推進に関する法律関係 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000269.html

　マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）
　平成１３年７月３１日
https://www.mlit.go.jp/common/000116788.pdf

(3)財産の分別管理（法第７６条、規則第８７条）
イ）規則第８７条第６項第２号及び第３号は、～

ロ）マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第６項第２号に定める保管口座及び同項第３号に定める収納・保管口座においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。

　ただし、本法の趣旨にかんがみれば、管理業者等が管理組合の管理者であり、管理組合が法人化している場合は管理組合名義、法人化されておらず管理業者以外の者も管理者に選任されている場合は当該者の名義とすることが望ましいこと。

>>845 坪単価比較中さん
甘い。悪徳管理会社は（法人化されていない）管理組合から、通帳（両口座）と印鑑を奪おうとします。区分所有者代表による監事廃止に固執する悪徳管理会社の目的は
それに他なりません。監事廃止に反対すると、この悪徳管理会社は、「監事になる人の負担が重すぎるから、引き受け手が見つからないでしょう。廃止してしまったほうがいいですよ」と言いました。
全国の管理組合は、悪徳管理会社が推し進めようとする理事会廃止を何としてでも避けなければなりません。

>>845 坪単価比較中さん
＞実際の例はどうですか？
管理会社社長名義になります。
問題は印鑑です。この管理会社は自社HPやPRの図では監事が書き込まれていますが、監事廃止を強要してきます。
監事が残れば、監事が印鑑を保管することができます。
この管理会社は、これを妨害したいのではないでしょうか。

まさに例外的なケースを想定している


第190回国会　参議院　国土交通委員会　第14号　平成28年5月31日
https://kokkai.ndl.go.jp/#/detail?minId=119014319X01420160531

060　辰巳孝太郎

○辰巳孝太郎君　基本的に～

　問題はそれだけじゃないんですね。これまでマンションの標準管理規約では、理事長を含む理事及び監事について区分所有者に限定をしていたわけですね。これを今回、外部の専門家を役員として選任できるようにいたしました。

外部の専門家を区分所有法上の管理者として選任し、そして理事会を廃止することができるということも選択肢として出てきたわけですね。理事長は区分所有法上の管理者とする規定を撤廃すると。理事長、理事会に関わる業務、権限を外部の者に委ねると。そして、区分所有者は、この外部の人が管理業務が適正に行われているかどうかを総会で監督をするということにしたわけですね。

　これまでの外部からの助言というのはもちろんできるわけです。だけれども、言ってみればお金の管理はさせなかったわけですね。

それをもうこれ外部の人にさせることができるようにする、総会で後は監督するだけということなんですけれども、そもそも、これ、監督できるんですか、問題起こりませんか、国交省。

061　由木文彦

○政府参考人（由木文彦君）　お答えいたします。

　外部の専門家の活用につきましては、特にマンションが古くなる高経年化に伴いまして、区分所有者の高年齢化、あるいは空き室の増加、あるいは賃貸化が進みまして、区分所有者のうちからは役員のなり手がないといった役員不足の問題に直面していることが多々見られるようになっております。

こうした状況に鑑みまして、必要に応じ外部専門家の活用が行えるということにしようとするものでございます。

　今回の改正におきましては、基本的なパターンといたしましては外部専門家が理事会の役員に就任をするという方式を可能となるように、その場合の規定を、選択的にこういう規定にできるということを整備したものでございます。また、今の委員の御指摘は、参考資料としてほかの二つのパターンを示しております。一つは、外部の専門家が理事会の外部に置かれる管理者となりまして、理事会がこの管理者を監督するという方式、それからもう一つは、理事会は設けずに、外部の専門家が管理者となりまして、総会がその管理者を管理するという方式、この二つを参考としてお示しをしているものでございます。

　今御指摘いただいたのはこの三番目のパターンだというふうに思っておりますが、この方式につきましては、例えば経年に伴いまして賃貸化がどんどん進んでまいりましたような小規模なマンションで、区分所有者の利益の最大化のニーズは高いんですが、理事長等の役員のなり手がいないようなケースを想定しております。

まさに例外的なケースを想定しているものでございます。

　この方式におきましては、その参考資料におきまして、総会による外部専門家の監督が重要であるということに加えまして、他の方式とは異なる監査法人等による外部監査も義務付けるというようなことを想定した形にしているところでございます。

>>848 購入経験者さん
だが、ある悪徳管理会社はこの第三者管理を管理不全に陥ってもいないマンションに
押し付けてくる。この会社が強要してくる”監事廃止”を法律で禁じてほしい。

>>849 匿名さん
監事廃止を規制しても対して効果はない。イタチごっこ。管理会社を監視する機関が必要だ。

>>850 検討板ユーザーさん
新たな天下り機関創設のたくらみか？　笑
監事廃止を法的に規制するのではなく、禁止するのだ。
もちろん罰則付きでね。

マンションの監事なんて、総会前の資料にハンコ捺すだけが仕事でしょ
理事会への出席義務もないし
そのため、うちのマンション理事は監事になりたい人多数でした

（監事）
第４１条

４ 監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。

今のマンション標準管理規約では、監事に理事会への出席義務を課しています。

理事会をばっくれても懲役とか禁固とかの罰則はないし
出席義務なんてあってもないのと同然

>>851 匿名さん
禁止しても同じ。素人監事に何ができる？
目的が印鑑と通帳の別保管ならめくら判が増えるだけ。
その場しのぎの提案で浅いんだよ（笑）

>>852 匿名さん
知ったかぶりしないで、第三者管理方式について何か言いたいなら、
最低でも「外部専門家の活用ガイドライン」くらいは読むべき

ヒマ人はよそのスレで遊んでくれないかな
議論のレベルが下がるから、ここのスレ以外でお願いします