第三者管理方式について

合人社のフロントに聞きます。
第三者管理の委託契約が取れると、
会社からいくらくらい報酬が出るんですかね？

自分が土日理事会に出席したくないから
理事会廃止したいんだよね？

>>641さん
第三者管理にすると、その第三者管理をしている担当者が
好きなようにマンションの管理ができる。
工事はし放題、管理費等の値上げは毎年実施。
第三者管理の報酬は大幅アップ。
おまけに理事会も廃止なんだからやりたい放題。

金払っても面倒な事やりたくない人向けなんだろうね
更に第三者の監査役がいればいいのではないのかな

>>643 マンション検討中さん
管理会社は第三者の監査役なんかつけてほしくないから
あらゆる方法で妨害しようとします

管理会社と委託契約しているのに第三者は必要ない。
なんのための管理会社なのかな。

やはり理事がしっかりしていないからつけこまれるんだよ。
第三者に依頼してもいいようにあしらわれてお金だけ
もっていかれないようにしなければね。

最初から第三者管理方式で販売してたら諦めるしかないですよね

最初から第三者管理方式を採用している
マンションてあるんですか。

>>648 匿名さん
三井の投資型マンション
理事会作るために、区分所有者が団結できれば不可能ではないかもしれないが、
まず住居者の名簿がないから、難しいそうだ
都内だと、たまにし所有者であったりするから、
名簿がないとまず絶望的かな

649ですけれど、途中消えたので元の文を書きます。すみません

X都内だと、たまにし所有者であったりするから、
　名簿がないとまず絶望的かな

〇都内だと、たまにしかビジネスとかで日本に滞在しない
　富裕層の外国人所有者であったりするから、
　名簿がないとまず絶望的かな

>>648 匿名さん
投資と実需混在型かもしれませんがあります

都市型の単身用マンションとかリゾートマンションなら
第三者管理方式じゃないと無理でしょうがね。

外国人が多いマンションは大変だろうね。
特に多国籍の外人が多いところは。
広報活動をしても、英語、韓国語、中国語、フランス語、ドイツ語、
タイ語、ベトナム語、フィリッピン語とかで広報しなければならない。

そもそも第三者管理に頼らなければならないとこといったら
リゾートマンションぐらいじゃないのか。

>>654 匿名さん
いや、理事のなり手がないファミリー向けマンションとか
限界マンションとかいろいろあるようですよ

新築マンションを最初から第三者管理方式で売り出せば承知で購入した住民しかいないわけだから後々楽
中古になった時どうなっているかは神のみぞ知る
ごく当たり前のシステムになってるかもしれないし

第三者管理にすると、その第三者管理をしている担当者が
好きなようにマンションの管理ができる。
工事はし放題、管理費等の値上げは毎年実施。
第三者管理の報酬は大幅アップ。
おまけに理事会も廃止なんだからやりたい放題。　

そうだよね、組合員は自動的に組合に加入させられるけど
理事会は義務づけられていないからね。

しかし、理事会のないマンションは、第三者には
なかなか相談しずらいよね。
相談したとしても、しっかり対応してくれるのかな。

マンション生活を自分達でよりよくしようとする人と面倒な事は避けて知らんぷりの人とにわかれるのがより顕著になると思う
騒音や共用独占なんかのトラブルも当事者にならないならどうでもいい
金出してるんだし巻き込まれたく無いって考えそう
第三者管理する会社が本当に住民の目線でやってくれたらありがたい便利な方式だと思うが、、、利権に走らないように監査役ないと不安だし何かストッパーないと

リセール時嫌がられるかむしろ喜ばれるか
カケだな

>>660さん
第三者管理方式は、理事のなりて不足にとっては良い方法だと思うが、
任せっぱなしにするのは問題もありますね。
利権に走らないように監査役がいればいいんだが、その監査役をまた
さがさなければならなくなります。
疑心暗鬼になるのなら、最終的にはマンションの住民が自分たちで責任
をもって管理をしていくべきでしょうね。

買いたいマンションが第三者方式最初から決まってるんだから仕方が無いです

まだ買っていないんなら、買わなければいいんでは。
第三者にした方がいいのか、自分たちで管理した方がいいかの
判断をしてから購入してください。

マンションを購入するときの条件は、交通の便、買い物・学校・
病院等が近いとかをまず検討するでしょう。
それから価格。
そして間取り等になります。
管理費や修繕積立金、管理規約や細則等については殆ど眼中に
ありません。

>>665 匿名さん
契約してびっくり後悔するパターンですね
あるいは数年後　こんなはずではなかった　？

問題提起
生殺与奪の権を第三者（組合員以外の者）
に与えてよいものか。

>>667 匿名さん
理事会を残し、第三者となる管理者に対して権限が及ぶようにすればいい。
管理会社は余分だから整理すればいい。

>>668 匿名さん
その第三者も登録業者も管理組合員以外だから生殺与奪の権限を与えたら組合員の財産を蝕む危険がさらに高まるので権限のある管理者にはしてはならない。

>>669 匿名さん
勿論ですよ。
最終権限は組合員の総意です。
現状は管理会社に権限を持たせ過ぎている。
だから腐敗した体制が出来上がり、管理会社が第三者に居座るという摩訶不思議な状況を生み出した。

>>670 匿名さん
スラム化している分譲はこの手を使ってでも
改善するかしないといけないのかもしれない。そうならないように組合員は心しなければな
らない。
自己のマンションの現状がその素養のある状
態であれば改善計画を急いでください。
とくに買い替え資金の不足している組合員は
注意を要する。

実際最初から第三者管理方式がネックで購入辞めた人いるんですか？あるいはリセールでなかなか売れない事実あるんでしょうか

>>672 マンション検討中さん
辞めた人の件は知らないが買っている人は
たくさんいる。
ワンルームで投資用マンションはそのよう
です。
わざわざ第三者管理者方式のシステムをも
ともと知らない購入者が多い。
私は買いませんけどね。

投資欲金銭欲が勝って、第三者管理とはなんぞやなどと深追いする方は少ない。
そこから悲劇が始まる。

第三者管理方式を採用しているマンションは、
リゾートマンションが殆どだよ。

>>675 匿名さん
それに加えてワンルーム投資用マンション。

最近は初めから第三者管理方式のファミリータイプも売出しされている。

お金出しても理事やりたくない人増えてるからね

>>677さん
マンションを購入するときの条件にはそんなことは
入っていないよ。

>>678 マンション検討中さん
ボランティアではなく、見合う報酬さえもらえば理事をやりたい方も増えている。

>>680さん
理事の報酬を月３，０００円として、理事の辞退者には
その間月３，０００円を徴収するとしたら、全員理事になるよ。

よその管理費等の明細とかは、いくら伏字にすればいいと
いっても管理会社はそんなことはしませんよ。
自分の会社が不利になることもありますから。

>>681 匿名さん
今、子供でも３０００円お小遣いでは喜ばない時代だよ

理事の報酬は少なくとも月1万円は必要だな。

>>684さん
お金に飢えてますね。
いいじゃないですか、ボランティアとしてやれば。
月１万円という小さな報酬だったらやるんですか。

第三者に管理を委託しなければならないマンションであれば
お金のことは言わない方が良いよ。
自分たちはやりたくないから第三者に管理を委託するんでしょう。

管理組合をコンサルしていると名乗る会社に問い合わせたところ
私「第三者管理方式について相談したいことがあるのですが」
コンサル会社社長「その・・・　だい・・三者方式ってなんですか？」
って言われたんだけど・・・
やばくね？
二秒で電話切ったわ・・

今、オープンハウスの分譲マンションは合人社がマンション管理会社なんだよね
ううう

>>685 匿名さん
成果が結果として出るんだから、その成果に応じて10万前後でもいいと思うよ。

>>685 匿名さん
自分ができないことを他人に強要するのは人として最低ですよ。
おまえがボランティアでやってお手本示せ。

悪徳管理会社は内通者をつくるから、その予防策としても１０万円じゃ足りないんじゃないか。どうしようもない理事が多すぎる。

第三者管理なんて電通社員に総理大臣やらせるようなもん。

物価高がー！人件費がー！と言われ、管理費修繕費を思いきり値上げされて、中抜き、ピンハネされて下請け買い叩いて質の悪い管理になります。それが一番儲かるからね。

食品の便乗値上げも同じようなもんだよ。
仕入れ値が上がったからといってその比率であげてくる。

食品の仕入れ値が上がったから、その分が製品の値上とはならない。
製品に占める材料費だけの問題ではないだろうか。
製品には、人件費や光熱費、宣伝費、包装紙、運送費、利益等が含まれる。
材料費が１０％上がったから製品を１０％上げるのはおかしい。

マンションの管理を第三者に任せるというのはどうも馴染まない。
やはり自分たちのマンションは自分たちで守る意気込みが必要だ。
しかし、人材がいないというか小規模マンションの場合は、第三者
管理もやむおえないのかもしれない。
そういう場合は、理事長の多選も必要というか認めざるをえないかもね。

小規模マンションの場合、人数がすくないこともあり、
理事と自治会の役員が兼務しているのが見受けられます。
しかし、理事会で自治会に関する議題はやっちゃだめですね。
それは絶対区別すべきです。
どうしても、効率を図るためにやるんであれば、前半を理事会
にして、それが終わったら自治会を開催するということにすれば
いいんだがそのメリハリがつけられるかどうかが問題です。

>>695 匿名さん
どうしても、第三者管理しか選択肢のない場合には、
管理会社ではなく、マンション管理士を選ぶべきです。
管理会社は絶対に利益相反という問題を解決できません。

>>697 匿名さん
管理会社とは利益相反関係なんですよ。
しかし、管理会社ではなく、第三者のマンション管理士の方がいいかもですね。

管理会社が仕事をして報酬とか利益を得るのは
なにも不思議でもないよ。
それこそ利益相反関係だからね。

>>699 匿名さん
ボッタクリはダメですよね
でも、ボッタクリ規制する法律がないから問題なんですよ

スレ主旨に書かれていますが、Ａマンションの住民がいつでも
Ｂマンションの情報を見ることができるという案ですが、かなり
無理がありますね。
第三者に管理を委託してそれをやれば第三者は罰せられますよ。

ぼったくりはだめだけど、それを規制する法律がない。
ないというより、ぼったくりの数字の根拠が分からない
からじゃないかな。

第三者管理と称して管理会社が請け負うなんてなんちゃってが横行してる。規制すべきでは。

ぼったくりはいくらからならそういう表現をしなさいという
決まりはないからね。
卵の値段でも、スーパーによって大きく違っている。
一番分かりやすいのが、飲み屋の料金だね。
ビール１本の値段、店によって大きく違うよ。

>>704 匿名さん
5%くらいならぼったくりOK.

第三者管理は、悪徳管理会社にとって、住民をだまして印鑑と通帳を手に入れる一番簡単な方法なんですね。なるほどー－－世の中とんでもなく悪いやつがいるんですね。特にこのマンション管理業界にはね。

特に、利益相反関係にある管理会社が管理者になる、利益相反関係当事者管理は絶対にやってはいけない。
どうしてかと言うと、待っているのは蟻地獄。

出た！あの当事者管理教教祖様がこのスレにも光臨しました。

管理会社でなければマンション管理士様ですか。
どちらかというとマンション管理士様の方がいいような気もするね。

>>709 匿名さん
管理会社を選ぶと利益相反は避けられない。
信頼できるマンション管理士を選ぶほうが良い。

第三者の管理を採用するとすれば、管理会社より
マンション管理士の方がいいでしょうね。
利益相反する対立軸があった方がいいでしょう。

管理会社が理事長＝管理者に就任するのを法律で禁止すべきで、
監事廃止を強要する管理会社があるが、監事の役割は重要であるので
廃止を法律で禁ずるべき。

管理会社は、管理者にはなれるが、理事長にはなれない。

>>713 匿名さん
理事長を廃止するからなれなくても問題ない

>>713 匿名さん
理事長就任も可能です。
無知な書き込みはやめてください。

この［理事長代行］、マンション住民の高齢化や賃貸化が進む管理組合・投資マンションやリゾートマンションのような［そもそも理組合員の多くがマンションに住んでいない］ような管理組合を想定し、ここのところ国土交通省が「管理者管理制度」（第三者管理、というほうが伝わりやすいかも）として検討・一般化を進めています。

そもそも理事長代行制度は、住民（組合員）が主体で住民が物事を決めるプロセスをやめ、執行部（理事長）そのものを外注する、新しい仕組み、と言えます。

>>715 匿名さん
>>>713 匿名さん
>理事長就任も可能です。
>無知な書き込みはやめてください。

理事長は、自然人に限られ、法人はなれない。

法人の代表者がなるのが妥当ですね。

というよりも、>>714 が正解。

>>717 匿名さん
＞理事長は、自然人に限られ、法人はなれない。

そうです。
だから、理事長は管理会社の社長が就任し、
口座も印鑑もその管理会社の社長名義になるので、
第三者管理はおかしいと思っています。

>>719 匿名さん
719も無知ですね。知ったかぶりしないでください。

>>721 匿名さん
この議論は管理組合が法人か非法人かで分けて考える必要があります。
①管理組合法人の場合
管理組合法人においては、区分所有法で同法人を代表する理事と同法人の財産及び理事の業務執行状況を監査する監事の設置が義務付けられる一方、同法（第26条第2項）で区分所有者の代理人として規定される管理者は、同法人自体が区分所有者の代理人として規定（第47条第6項）されるため存在しません。
法人は管理組合法人の理事として登記できないため、理事は自然人である必要があります。
つまり、管理会社が管理組合法人で第三者管理を行う場合、同法上は区分所有者以外の者も理事に就けるので、フロント等を理事にするしかありません。
②非法人の管理組合の場合
非法人の管理組合における理事・監事は、区分所有法に基づくものでなく管理規約により設置を規定しているものです。理事長は管理規約において、一般的には管理組合の代表者であるとともに区分所有法上の管理者と規定されていますが、必ずしも管理者を管理組合の代表者とする必要はありません。
区分所有法に管理者の適格性に関わる規定はないため、区分所有者以外の者も法人も管理者になれます。また、非法人の管理組合の代表者にも、法律上の規定はないため同様に区分所有者以外の者も法人もなれると考えられます。
管理会社が第三者管理を行う場合に、管理会社の代表者が理事長に就くというのは、契約時に管理組合の代表者の立場を必要としているためと考えられます。（管理者という立場だけであれば、代理契約を行う必要があります。）
管理会社が管理組合を代表して契約するのであれば、管理規約に管理会社の代表者が管理組合の代表者である旨が規定されている必要があります。

とても参考になりました！
合人社の第三者管理の説明がでたらめやいい加減な記述が多く
それも問題だと思います。
ところで、あなた何者？
ならば、通帳と印鑑の同時所持という合人社の第三者管理の最大の関心事については、いかがでしょうか？

>>725 匿名さん
管理会社の社長が自然人として理事長に就任するんですよね？

>>726 匿名さん

管理会社の社長が自然人として理事長に就任している管理会社はあるのでしょうか？

>>723 匿名さん
管理会社の第三者管理時の通帳と印鑑の同時保管に関しては、やや古い資料になりますが次の国交省の第三者管理方式検討時資料（2012年）を見られていますか。
マンションの新たな管理方式の検討　https://www.mlit.go.jp/common/000188645.pdf
国交省は同資料P40に管理会社が管理者として組合口座の同時保管を行っている場合、組合財産が毀損される可能性もあり保全手法は今後の検討課題としながらも、現時点での規制はないとしています。
第三者管理の場合でも監事が存在するなら、監事が印鑑を保管するように管理規約に規定してもよいわけですが、合人社はそのような提案はしないでしょう。

>>724 >>725 匿名さん
標準管理規約のコメントは承知していますし、この弁護士さんの意見もわかりますが、これらの意見は仮に非法人の管理組合の管理規約に法人が役員として規定された場合、なれるなれないというより機能するか否かの話であって、規定すること自体に法的な問題はないと考えます。

>>728 匿名さん
ありがとうございます。できるだけ早く規制は絶対に必要です。
合人社は”監事廃止”をしつこく勧めてきます。
「監事になる人は理事長よりも大変だから、誰もなりたがらないだろう」などと言って強引に監事廃止を迫ります。
第三者管理を通じて、同社がやろうとしていることはこれなのではないでしょうか。
こうした管理組合の財産毀損を容易にする行為をやめさせる法的方法はないのでしょうか？

>>728 匿名さん
管理会社が第三者管理を導入するにあたって
管理会社にとって不都合な事実を隠匿しながら、
総会での採決に踏み切った場合、（理事長が管理会社の言いなりなので）
区分所有者が管理会社に対して訴訟を起こすとき、
善管注意義務違反だけでなく、管理会社に対してさらに重い刑罰を科すことできる法律違反を示唆することが出来ますか？

>>730 匿名さん
具体的な被害が出ているならまだしも、不都合な事実を隠していることだけでは誰も分からないんじゃないかな。

それより理事長一人の責任じゃないですよ？理事会で多数決で決めなければならないし、間違っている場合は監事が指摘しなければならない。
甘い言葉を信じ自ら調べもせず賛成した住民も被害者ぶるのではなく、反省すべきだよ。

>>731 匿名さん
調査はきちんとやっていますので、決めつけないでください。
理事長だけではなく、他の理事たちもどうしようもないので、
理事長が暴走しています。監事はずっとサボっています。
こういう風なので、悪徳管理会社に牛耳られてしまうのです。
ただ、現時点であなたのおっしゃるようなレベルの議論を行うと、
まさに悪徳管理会社の思うツボなんです。
申し訳ありませんが、専門的知識のある方のみのご回答をお待ちしております。

>>732 匿名さん
匿名掲示板で専門的知識って…
お金払って弁護士に相談しなさい。それにあなたするべきことはそんなマンションから引っ越すこと。管理会社も理事も住民もダメなんだから。

>>733 匿名さん
あなたのアドバイスは求めていません。

第三者管理に関する基本事項について統一的なルールを設ける時期に来ているのではないか。現状は各管理組合の管理規約に任せるという考えに基づいて運用されているが、管理組合は小規模なものも含め数が非常に多く、その具体的なあり方は多様だとは思うが、共通する部分についての基礎的な規制を法令等で行うことも考えられるのではないか。

>>734 匿名さん

この人は管理会社が儲かるための擁護ばっかりする荒らしなので気になさらないでください。

>>736 匿名さん
あなたのアドバイスは求めていません。

・マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）
平成１３年７月３１日
https://www.mlit.go.jp/common/000116787.pdf

１ 管理者等の定義（法第２条第４号）

(2)マンション管理業者が管理組合から委託を受けて管理受託契約を締結するにあたっては、マンション管理業者が管理組合との関係では、通常、外部の第三者として管理受託契約を締結することを想定しているものであるが、マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても本法が適用されることとなる。

　この場合において、法第２条第７号に規定する「管理組合から委託を受けて」の解釈については、管理者等が行使する共用部分の管理権限は、団体としてなされた意思決定に基づく団体としての委任契約の申込みの意思表示と、これに対する管理者の承諾の意思表示との合致により成立した共用部分の管理についての委託を内容とする契約に基づくものと解されるため、この場合においても「管理組合から委託を受けて」に該当し、当該管理業者についても、重要事項説明等本法の規定は当然に適用となる。


３ マンション管理業務（法第３章）
(3)財産の分別管理（法第７６条、規則第８７条）

ロ）マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第２項においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。

　ただし、本法の趣旨にかんがみれば、管理業者等が管理組合の管理者であり、管理組合が法人化している場合は管理組合名義、法人化されておらず管理業者以外の者も管理者に選任されている場合は当該者の名義とすることが望ましいこと。

合人社の第三者管理に関する広告を見ていて気が付いたのだが、
広告の図では必ず”監事”が存在するにもかかわらず、
現実には”監事廃止”をゴリ押ししてくる。
ということは、隠匿しておきたいカギとなる部分は絶対にソレだ。
印鑑と通帳の両方を手に入れることが、第三者管理導入の究極的目的なんだろうね。

即急に適正化法に加えるべき対策は二つ。
―監事廃止は絶対に認めない。就任するのは、区分所有者の代表でなければならない。
―適正化法87条4項は、第三者管理導入後にさらに徹底されるべきである。
87条4項では、「マンション管理業者は、管理費、修繕積立金等の財産を管理する場合にあたっては、保管口座又は収納・保管口座に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引
出用のカードその他これらに類するものを管理してはならない。」

国土交通省のやることはすべて中途半端で、情けない。

>>739 匿名さん
監事が残ったとして監事が印鑑を持つわけじゃないでしょ？第三者管理になった時点で印鑑も第三者に渡る。
監事を廃止するメリットは不正発覚の防止と管理者以外に総会の招集じゃないの？