第三者管理方式について

>>584 周辺住民さん
＞管理会社が管理者になった場合、自己契約になるわけだから、
管理者である管理会社が自分である管理会社と管理委託契約を結べば、自己契約になるが、管理組合がそんな事させるのかね。
それこそ二重払いになるだけ。

＞一番わかりやすくて実体に即しているものは、外部専門家管理方式だ
だから、管理者である管理会社に自主管理させればよいのではないか。
第三者管理方式は、形式的には自主管理でなければおかしい。
管理者である管理会社は、予算や事業計画に基づき自分で事務管理を行い、点検や修繕業務は、管理会社ではなく実施業者に直接発注すべき。
それが出来るから、管理会社を管理者にするんだろ？

管理組合は、予算と事業計画を承認して、後は管理者に任せる。
理事長や理事会は、年度終了後決算と業務報告を監査し承認する事で、組合運営を楽に進める事が出来る。

>>583 匿名さん
利益相反を教えてと言ってるいるのに誘導がとか言われても困りますね。
基本を学習された方がいいと思います。

>>588 匿名さん
がいうのは、従来どおり理事長や理事会を設け、監事的立場となる「② 外部管理者理事会監督型」でしょう。

管理会社が進める第三者管理方式は、理事会を廃止し、第三者（管理会社やその関連会社）に理事会業務を委託する「③ 外部管理者総会監督型」。

管理組合側の「煩わしい、面倒くさい」理事のなり手不足を掲げるが、最大の理由は、管理会社側の理事会支援業務を省き、フロントマンの人手不足を解決するため。

将来的には、従来のようなフロントマン職種の廃止が目標ではないだろうか？！


＜参考資料＞
週刊ダイヤモンド22年6月4日号 住人も購入検討者も必読！マンション管理（pp58-59）
～
（合人社計画研究所の●経営企画本部長）～
「将来的には管理しているマンションを全て第三者管理方式に切り替えることが目標」（●氏）という。
～
　実は、管理会社側にも第三者管理方式を進めたい理由がある。「フロントマンが土日や夜間に管理組合理事会と打ち合わせを行わなくてよくなり、担当者の労務状況が大きく改善する」と合人社の■営業本部次長は指摘する。管理会社の人手不足は業界全体でも深刻化しているが、第三者管理方式ならこれを解決できるのだ。～

>>589 名無しさん
当事者管理は利益相反だよ。
分譲マンションの管理は適正化法で組合の資金の収支
と保管業務を義務付けられています。
その管理会社が自分の管理するマンションの管理の管
理者になるのは利益相反になると思います。

管理者（代理人）による自己契約、双方代理、そのほかの利益相反行為は、禁止ではなく、管理組合（本人）の許諾、追認があれば有効だから、総会で管理者が申告し、許諾、追認の総会決議をするのでしょう（か？）

〇改正民法（２０２０年４月施行）

（自己契約及び双方代理等）
第百八条　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

２　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

（無権代理）
第百十三条　代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。

２　追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。

>>591 匿名さん
利益相反とは互いの利益が相反すること、つまり片方が儲かると片方が不利益を被ることです。
管理会社が管理者となることで管理会社へ割高な手数料を支払うことになる等の場合です。
管理者になることが利益相反となる訳ではなく、管理者となり管理会社への利益を誘導したりするなど具体的な行為が利益相反です。

>>593 名無しさん
なるほどね。
利益を誘導しなければ利益相反にならず。
誘導すると利益相反になるか。わからん。
完全犯罪がしやすいがね( ´艸｀)。
利益誘導が容易になれば利益相反になるのか
ならないのかだよね。
お宅の回答はマンション管理士試験には0だよね
( ´艸｀)。

現在、第三者管理をファミリー向けマンションに導入しているマンション管理会社は二つある。一つは、合人社で、もうひとつは長谷工。
両社とも理事会廃止は同じだが、合人社のほうは、もちろん理事会廃止に加えて監事廃止を要求するだけでなく、理事長に合人社社長が就任するために口座名義が同社長に書き変えられる。
合人社のHPや宣伝の図では、監事が廃止されていないが、実際に管理組合に強要してくるのは「監事廃止」だ。こうなってしまうと、区分所有者の監督権がすべて失われてしまい、まさに利益相反そのもののやりたい放題になる危険があるのではないか。合人社は、現在管理中のすべてのマンションを第三者管理に転換させると豪語しているが、それは区分所有者がみずから決定すべきことなのではないだろうか。
それに対して、長谷工は合人社ほど第三者管理導入にさほど積極的ではないものの、管理組合が導入を決定した場合に、Smooth-eによって、ひとりひとりの組合員の声を拾い上げ、管理組合代表による監事の権限を強化するとしているという大きな違いがある。（だが、いったん理事会を廃止すると、復活させるのは至難の業であることから、どうしても第三者管理を導入するなら、パターン2しかないと思う。たとえ形式だけになっても、区分所有者の理事長・理事会は温存すべきである。管理者は管理会社でなく、マンション管理士を選べば利益相反にはならない。）
とはいえ、国交省の「マンションの新たな管理ルール」に関する検討会において、利益相反の観点から、管理会社が管理者になるべきではないという主張を固持した大京アステージの例もある。大半が、ファミリー向けマンションに関しては、同意見なのではないだろうか。
国土交通省のガイドラインも新たなマンション管理評価制度も監事の役割を重視しているので、なぜ合人社が監事廃止を主張するのか理由を知りたい。
ここは、合人社関係者が多く出入りしているようなので、この疑問に答えてもらえるとありがたい。監事を廃止するパターンなど、国土交通省の三つのパターンのいずれにもあてはまらないのではないか。

管理会社に理事会の仕事丸投げなんかしたら
どうなるかなんて小学生でも分かる話でしょう。
いやそんな主張をする時点で会社の素性が知れるという物。
そんな主張をしてきた時点でむしろ管理会社ごと変更するのが
合理的思考という物じゃないんですかね？
いよいよ本性を隠しもせず開き直って現してきたという話ですからねえ。
理事会業務を委託するにしたって最低でも管理会社とは別資本別経営者
何のかかわりもない別企業体に依頼するのが当たり前の常識人の思考でしょう。

まあ別企業体にしても長期になるほど管理会社との癒着や
談合のリスクは上がるのが当然なので委託業者も
連続任期は10～15年を限度とする。その後は最低でも任期と同期間の
空白期間を開けないと再任不可。などの防護措置が必要でしょう。

>>597 口コミ知りたいさん
10年なんて癒着するには十分過ぎる。やるなら二年サイクルだ。

>>598
だいたいマンションの大規模修繕の周期が10～15年なので
その程度の期間は見て貰わないと、短期的な利益のみを考えて
建物の修繕に力を入れず、長期的に見たマンション所有者の利益を
損なう可能性があります。
もちろん言動、能力に問題があると発覚した業者は、理事会で早々に
解任するのは当然でしょう。特に問題がなければ10～15年か、
次の大規模修繕まではやって貰った方が、長期的視点に立った
マンション経営が可能になるので所有者利益にも繋がる事になるでしょう。

>>599 口コミ知りたいさん
重要なのは、監督・監査・監視です。マンション管理の行政アドバイザーや中立的な
マンション管理士など専門家に定期的にチェックしてもらうことですね。
おかしなことをやるのは、悪徳管理会社だけでなく、悪徳理事長や悪徳理事である可能性もありますから。

そういうことだね。
悪いことをするのはどこにでもいる。
公務員だろうが弁護士や会計士もね。

管理会社の第三者管理は絶対にやめたほうがいいよ

管理会社がする理事会廃止型の第三者管理って既存の委託費より上がるのでしょうか？それとも下がるのでしょうか？或は据え置きでしょうか？

>>604 匿名さん
あんた、想像力が鈍感だね。
例えば、オークションで売り手の人間が買い手側の意志とは無関係に勝手に値段をつけられるとなると、どうなると思う。

相手（組合員）の認知症を利用して、オレオレ詐欺と同じことをやるのが管理会社の管理会社による管理会社の為の第三者管理。

>>605 匿名さん
質問に質問で返すな愚か者

ttps://gendai.media/articles/-/103531?page=3
第三者管理者方式のメリット

　～

管理会社にとっては、一般的に、理事会出席や資料作成の対応業務がなくなりますので、フロント社員の可能な仕事量が1人当たり8～20物件くらいだったとすると、「第三者管理方式」で理事会がなくなれば、その倍の16～40物件くらいのマンションを担当することが可能になると考えられ、管理会社の効率化、人手不足解消にもなります。

　～

さらに、上記のように１マンションあたりのフロント社員の業務量も減ることで、結果的に人件費が削減できることになり、管理委託費用が少し安価になるということも聞き及んでいます。

民法第百八条の自己契約、双方代理、利益相反行為について、総会で管理者（代理人）である管理会社が区分所有者（本人）に申告し、許諾決議、追認決議がなされていれば問題ないと理解します。実態はどうなのでしょう？


ttps://gendai.media/articles/-/103449?page=3
管理会社が管理者になると

　～

管理者である管理会社が自らの会社の管理委託契約更新を総会に上程し、自らを管理者候補者として総会に上程することは、管理会社と管理組合との契約は双方代理となり利益相反にならないのかいうご相談は多く寄せられています。

これについては、管理会社を管理者とする承認及び管理者業務の委託契約締結承認が、総会において適切になされていれば基本的には問題ないという回答が出ています。（国土交通省平成24年１月マンションの新たな管理方式の検討　第三者管理者方式に関する主な相談事例５から）


〇民法

（自己契約及び双方代理等）
第百八条　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

２　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

（無権代理）
第百十三条　代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。

２　追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。

>>608 匿名さん
ありがとうございます。とても参考になります。

>>608 匿名さん
＞管理委託費用が少し安価になるということも聞き及んでいます。
嘘つけ！
逆に高くなっている。
やらなくてもいいぼったくり工事を増やし、収支決算は赤字となり、赤字解消のために管理費を値上げする。
負のスパイラルが待っている。
行きつく先は破綻マンション。

>>608 匿名さん
＞16～40物件くらいのマンションを担当することが可能になる
ぼんくらのフロントでもその程度できるんだ。

>>611さん
工事は管理組合が決めること。

２０戸とか３０戸のマンションは第三者に管理を委託せざるを
えないんだろう。
小規模?に住むと効率が全てにおいて悪くなる。
やはり大規模マンションにした方が良い。

>>608 匿名さん
>>結果的に人件費が削減できることになり、管理委託費用が少し安価になるということも聞き及んでいます

まったく逆のことを聞いてますけどね。
第三者管理に移行したととたんに、管理会社が値上げを言い出すらしいけど、
理事会廃止してるから、どうしようもなくて、組合員が途方に暮れているとかで、
マンション管理士に助けを求めてくるけど、理事会廃止されているので、合意形成がものすごく大変らしい。多くの場合、第三者管理の管理委託契約で、新たに別の専門家を呼べなくされているので、どうしようもなくなる。「第三者管理にしたら、面倒な役員をやらなくて済みますよ」という管理会社の甘い言葉に安易に乗っちゃ絶対にダメ！

国土交通省が設置した検討会で有識者等の意見。第三者管理を超えた「完全管理者方式」。


今後のマンション政策のあり方に関する検討会 - 国土交通省
ttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000214.html

■第2回（令和4年11月21日）
○議事要旨
ttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001577396.pdf

・ 第三者管理に関連してだが、たとえば、管理会社が共用部分を「管理所有」して管理する、第三者管理を超えた完全な管理者方式を採用すれば、定期修繕について集会の決議を不要とすることも可能である。

管理者が専門家として工事内容と費用を決定した上で区分所有者に費用を請求するという管理方式のもとで、区分所有者は費用を負担する者として、いわば納税者感覚で管理者の行動をチェックする「監査」を担う仕組みもありうるのではないか。

管理組合活動の担い手不足や必要な決議が得られないため管理不全に陥る危険性があることが管理組合方式の弱点であるが、完全管理者方式のような仕組みは、不在者や所有不明、要後見状態等の者が一定割合存在することで団体的意思決定が妨げられ適正管理が進まないといった事態を避けられる。


■第3回（令和4年12月23日）
・資料2　第２回検討会追加意見
ttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001580310.pdf

・ 第三者管理の方式に関して、管理者と区分所有法第３条の団体のみから構成されるパターンも考えられるのではないか。このパターンでは、管理組合が存在しないため代表者が存在しない。このような場合、管理者が共用部分を所有することで、修繕について総会決議を経ずに管理者のみで決められるようになると考える。

>>616 匿名さん
リゾートマンションや、日本語のわからない外人投資家たちの投資型マンションは
そういう完全管理者方式の第三者管理のほうが資産価値を守るために良いと思うけど、
逆にファミリー向けマンションだと、修繕やり放題で（大体が事後報告と聞く）
修繕積立金の枯渇が生じて、資産価値が下がるのではないかと思う。

>>616 匿名さん
＞管理組合が存在しない
おまえはア・ホ・カ

>>617 口コミ知りたいさん
管理会社が管理者とならない第三者管理方式が大前提となる。

>>616さん
考えがおかしいよ。

>>616さん
他にも同じものを書きこんでるね。

>>620 匿名さん

>>>616さん
>考えがおかしいよ。

どの考え？

>>621 匿名さん

>>>616さん
>他にも同じものを書きこんでるね。

どこに？

>>620 と >>621 は、某スレの無責任スレ主の投稿である。

第三者管理方式を取らざるを得ないマンションもあるのは確かだ。
それは小規模マンションに多い傾向にある。
人材がすくないので当然のことだが。

第三者に管理を委託するマンションは小規模だとおもうが、
そのお金を理事の手当てにしはらった方がいいんじゃない。

管理会社の声より（マンション管理業協会）
現在、第三者管理を実施しているマンションは、区分所有者が大手企業の役員や芸能人等で、管理組合運営に携われない方が居住するマンションや管理形態が複雑な複合用途型、投資型マンションが多い。

リゾートマンションならかんがえられるけどね。
通常のマンションなら自分たちでやりなさい。

>>627 匿名さん
なぜに命令口調？

命令口調とは思わないけどね。
リゾートマンションなら考えられるが、通常のマンションなら
自分たちで管理していくべきではないですか。
これならいいですか。

第三者は泥棒に絶対盗むなよとも言わずに財布預けるようなもの。

>>629 匿名さん
>命令口調とは思わないけどね。
>リゾートマンションなら考えられるが、通常のマンションなら
>自分たちで管理していくべきではないですか。
>これならいいですか。

そんなことより、>>622 の質問に対する説明は？

第三者管理方式にするのは大変だね。
それこそ管理費等がどんどん減っていくよ。
その先には、管理費等の値上げが待っている。

第三者管理をしなければならないマンション、それこそが
限界マンションというべきだ。

>>629 匿名さん
OK！

第三者管理をしているマンションって全国には
実際どれぐらいあるんだろうか。
何故第三者が管理するのかの理由も知りたい。

>>635 匿名さん
単純に高齢化などにより管理不全になったり、休みに自分の時間を取られたくないとかだね。
数は知らない。

どっかの会社が強力に進めているようなので変えたい気持ちはなくても強引に変えられたとこもあるかもね。

ｐａｒｔ２の書き込みをしている者は、ＰＡＲＴ３の邪魔をしているだけ。
スレ主でもないのに、何故かＰＡＲＴ３を意識している。
そんな暇があるんなら仕事をしなよ。
どうせすぐ途切れてしまうのにね。
内容がつまらないのか誰も相手にしていない。

第三者管理方式、やらないければならないマンションは
小規模なんでしょうね。

>>638 匿名さん
大手デベロッパー系が投資型マンションとかに第三者管理を導入してるの知らない？
契約時に同意を求められるから、気を付けないとね。
管理費値上げを言われて、初めて理事会がないことを知って愕然とするとか、
どうしようもないね。

第三者管理方式は痴呆症住民マンション向き。

合人社のフロントに聞きます。
第三者管理の委託契約が取れると、
会社からいくらくらい報酬が出るんですかね？

自分が土日理事会に出席したくないから
理事会廃止したいんだよね？

>>641さん
第三者管理にすると、その第三者管理をしている担当者が
好きなようにマンションの管理ができる。
工事はし放題、管理費等の値上げは毎年実施。
第三者管理の報酬は大幅アップ。
おまけに理事会も廃止なんだからやりたい放題。

金払っても面倒な事やりたくない人向けなんだろうね
更に第三者の監査役がいればいいのではないのかな

>>643 マンション検討中さん
管理会社は第三者の監査役なんかつけてほしくないから
あらゆる方法で妨害しようとします

管理会社と委託契約しているのに第三者は必要ない。
なんのための管理会社なのかな。

やはり理事がしっかりしていないからつけこまれるんだよ。
第三者に依頼してもいいようにあしらわれてお金だけ
もっていかれないようにしなければね。

最初から第三者管理方式で販売してたら諦めるしかないですよね

最初から第三者管理方式を採用している
マンションてあるんですか。

>>648 匿名さん
三井の投資型マンション
理事会作るために、区分所有者が団結できれば不可能ではないかもしれないが、
まず住居者の名簿がないから、難しいそうだ
都内だと、たまにし所有者であったりするから、
名簿がないとまず絶望的かな

649ですけれど、途中消えたので元の文を書きます。すみません

X都内だと、たまにし所有者であったりするから、
　名簿がないとまず絶望的かな

〇都内だと、たまにしかビジネスとかで日本に滞在しない
　富裕層の外国人所有者であったりするから、
　名簿がないとまず絶望的かな

>>648 匿名さん
投資と実需混在型かもしれませんがあります

都市型の単身用マンションとかリゾートマンションなら
第三者管理方式じゃないと無理でしょうがね。

外国人が多いマンションは大変だろうね。
特に多国籍の外人が多いところは。
広報活動をしても、英語、韓国語、中国語、フランス語、ドイツ語、
タイ語、ベトナム語、フィリッピン語とかで広報しなければならない。

そもそも第三者管理に頼らなければならないとこといったら
リゾートマンションぐらいじゃないのか。

>>654 匿名さん
いや、理事のなり手がないファミリー向けマンションとか
限界マンションとかいろいろあるようですよ

新築マンションを最初から第三者管理方式で売り出せば承知で購入した住民しかいないわけだから後々楽
中古になった時どうなっているかは神のみぞ知る
ごく当たり前のシステムになってるかもしれないし

第三者管理にすると、その第三者管理をしている担当者が
好きなようにマンションの管理ができる。
工事はし放題、管理費等の値上げは毎年実施。
第三者管理の報酬は大幅アップ。
おまけに理事会も廃止なんだからやりたい放題。　

そうだよね、組合員は自動的に組合に加入させられるけど
理事会は義務づけられていないからね。

しかし、理事会のないマンションは、第三者には
なかなか相談しずらいよね。
相談したとしても、しっかり対応してくれるのかな。

マンション生活を自分達でよりよくしようとする人と面倒な事は避けて知らんぷりの人とにわかれるのがより顕著になると思う
騒音や共用独占なんかのトラブルも当事者にならないならどうでもいい
金出してるんだし巻き込まれたく無いって考えそう
第三者管理する会社が本当に住民の目線でやってくれたらありがたい便利な方式だと思うが、、、利権に走らないように監査役ないと不安だし何かストッパーないと

リセール時嫌がられるかむしろ喜ばれるか
カケだな

>>660さん
第三者管理方式は、理事のなりて不足にとっては良い方法だと思うが、
任せっぱなしにするのは問題もありますね。
利権に走らないように監査役がいればいいんだが、その監査役をまた
さがさなければならなくなります。
疑心暗鬼になるのなら、最終的にはマンションの住民が自分たちで責任
をもって管理をしていくべきでしょうね。

買いたいマンションが第三者方式最初から決まってるんだから仕方が無いです

まだ買っていないんなら、買わなければいいんでは。
第三者にした方がいいのか、自分たちで管理した方がいいかの
判断をしてから購入してください。

マンションを購入するときの条件は、交通の便、買い物・学校・
病院等が近いとかをまず検討するでしょう。
それから価格。
そして間取り等になります。
管理費や修繕積立金、管理規約や細則等については殆ど眼中に
ありません。

>>665 匿名さん
契約してびっくり後悔するパターンですね
あるいは数年後　こんなはずではなかった　？

問題提起
生殺与奪の権を第三者（組合員以外の者）
に与えてよいものか。

>>667 匿名さん
理事会を残し、第三者となる管理者に対して権限が及ぶようにすればいい。
管理会社は余分だから整理すればいい。

>>668 匿名さん
その第三者も登録業者も管理組合員以外だから生殺与奪の権限を与えたら組合員の財産を蝕む危険がさらに高まるので権限のある管理者にはしてはならない。

>>669 匿名さん
勿論ですよ。
最終権限は組合員の総意です。
現状は管理会社に権限を持たせ過ぎている。
だから腐敗した体制が出来上がり、管理会社が第三者に居座るという摩訶不思議な状況を生み出した。

>>670 匿名さん
スラム化している分譲はこの手を使ってでも
改善するかしないといけないのかもしれない。そうならないように組合員は心しなければな
らない。
自己のマンションの現状がその素養のある状
態であれば改善計画を急いでください。
とくに買い替え資金の不足している組合員は
注意を要する。

実際最初から第三者管理方式がネックで購入辞めた人いるんですか？あるいはリセールでなかなか売れない事実あるんでしょうか

>>672 マンション検討中さん
辞めた人の件は知らないが買っている人は
たくさんいる。
ワンルームで投資用マンションはそのよう
です。
わざわざ第三者管理者方式のシステムをも
ともと知らない購入者が多い。
私は買いませんけどね。

投資欲金銭欲が勝って、第三者管理とはなんぞやなどと深追いする方は少ない。
そこから悲劇が始まる。

第三者管理方式を採用しているマンションは、
リゾートマンションが殆どだよ。

>>675 匿名さん
それに加えてワンルーム投資用マンション。

最近は初めから第三者管理方式のファミリータイプも売出しされている。

お金出しても理事やりたくない人増えてるからね

>>677さん
マンションを購入するときの条件にはそんなことは
入っていないよ。

>>678 マンション検討中さん
ボランティアではなく、見合う報酬さえもらえば理事をやりたい方も増えている。

>>680さん
理事の報酬を月３，０００円として、理事の辞退者には
その間月３，０００円を徴収するとしたら、全員理事になるよ。

よその管理費等の明細とかは、いくら伏字にすればいいと
いっても管理会社はそんなことはしませんよ。
自分の会社が不利になることもありますから。

>>681 匿名さん
今、子供でも３０００円お小遣いでは喜ばない時代だよ

理事の報酬は少なくとも月1万円は必要だな。

>>684さん
お金に飢えてますね。
いいじゃないですか、ボランティアとしてやれば。
月１万円という小さな報酬だったらやるんですか。

第三者に管理を委託しなければならないマンションであれば
お金のことは言わない方が良いよ。
自分たちはやりたくないから第三者に管理を委託するんでしょう。

管理組合をコンサルしていると名乗る会社に問い合わせたところ
私「第三者管理方式について相談したいことがあるのですが」
コンサル会社社長「その・・・　だい・・三者方式ってなんですか？」
って言われたんだけど・・・
やばくね？
二秒で電話切ったわ・・