まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。
それで、こんな方式はどうでしょうか？
「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。
問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。
[スレ作成日時]2012-05-07 07:07:51
>>506 名無しさん
もちろん、知っているよ あほあほさん
あなたは優越感を感じるために他人はみなあほだと思いたがっているだけ
その先が聞きたい 話を続けてごらん
長文を書いてくれれば、あなたがアタマがいいかどうか
稚拙な知ったかぶり屋でないか 判断できる
第三者管理者方式での管理は管理会社にさせないのが上策である。
私が実際に目撃した例では、
大規模修繕工事のときに８５歳のおばあさんが理事長をやっていた。
決裁印をもらう前に資料でいろいろ説明しても、すぐに内容を忘れてしまうので、とにかく、ここにハンコおせー！と業者がおばあさんに言っていた。
第三者管理方式にすれば責任の所在が明確になり、責任追及もやり易くなる。
誰も理事長をやりたくないから外注するのだ。わからんのか？あほ
>>512 eマンションさん
あほあほさんの言うとおりにしてしまうと、
「第三者管理方式にすれば責任の所在が明確になり、責任追及もやり易くなる」
のではなく、責任所在は明確でも、理事長も理事も廃止されていれば、
責任追及が非常に難しくなる あほあほさんは悪徳管理会社に雇われているのかな 爆笑
無知は恥ずかしいことではない。
区分所有法には会社法の責任追及の訴え(株主代表訴訟)制度がないので、区分所有者単独で管理者の責任を追及する方法は解任に限られている。
第三者管理方式はこれをやりやすくする制度である。
>>517 匿名さん
法人かどうかは関係ない。なんか勘違いしてるね。
第三者管理方式のほうが、区分所有者単独で管理者の責任追及可能だから区分所有者には望ましいのだよ。
他方、理事会方式の場合は輪番の理事、理事長は管理会社の傀儡で解任しても意味がないんだ。わからんのか？
輪番で嫌々理事長やってる人を裁判所に解任請求なんかしたら大喜びするだけ。
第三者管理方式はだめ。
自分のマンションは自分たちで管理すべきだよ。
>>518 口コミ知りたいさん
＞他方、理事会方式の場合は輪番の理事、理事長は管理会社の傀儡で解任しても意味がないんだ。わからんのか？
オタクの理事長は傀儡かもしれないけど、うちの理事長たちはいつも闘う理事長だし、決めつけは無意味だよ
第三者管理と言っても、三パターンのどれを指しているのか不明だから、
オタクの意図がつかみにくい
国土交通省が想定した理事会がない第三者管理方式（③外部管理者総会監督型）は、高経年で組合員の高齢化、賃貸化が進んで理事(長)のなり手が本当にいないマンションを支援するため。
(一部の)管理会社が高経年ではないどころか、新築マンションでも導入を進める理事会がない第三者管理方式は、国土交通省の指針に反している。
>>524 匿名さん
別にいいでしょ。管理規約の同意書に署名してマンションを買うんだから。
おたくは何か勘違いしてるよ。国土交通省の思慮不足でマンションのライフサイクルが確立できていないんだよ。
そんなアホ官僚の指針を信じるのは相談スレパート3スレ主レベルのあほ
まもなく起きる首都圏の大地震で旧耐震基準のマンションは倒壊するだろう。
そんなマンションを建て替えできないから
永年維持管理してビンテージマンションにしよう、
とか言ってるやつはひとごろしだよね
いまにわかるよ
なんで昭和56年に耐震基準が変わったのか？
新潟地震でたくさんマンションが倒壊したからだ。
わからんのか？
>>532 匿名さん
第三者管理方式から理事会方式へ戻せずに
大変なことになっていること知らないあほは黙っていて欲しい
1行しか書か（け）ないのは、長文を書くと知ったかぶりがばれるから
お互い批判はせず、建設的な書き込みをして皆さんに
役に立つ情報流してね。
面倒で金出しても第三者管理のほうが楽でいいって考える人が多いって事？
多いらしい。当社調べ、誰に何人にきいたのか気になるが。
2022.09.26
分譲マンション管理の新たな選択肢 第三者管理受託サービス「TAKSTYLE（タクスタイル）」
https://www.daiwalifenext.co.jp/news/197.html
管理組合役員（理事）になることは負担だと思いますか？
９２％
上記の問いに対して「管理組合役員（理事）になることを負担に感じる」と回答した人の割合です。その中で最も多かった回答は「煩わしい、面倒くさい」でした。管理組合役員（理事）。特に理事長がなかなか決まらないという話はよく聞かれるところですが、やはり管理組合役員（理事）になることを負担に感じている方は多いようです。
第三者に理事会業務を委託することに賛成ですか？
８２％
総会で、理事会を廃止し、第三者（管理会社やその関連会社）に理事会業務を委託するという議案が上程されたら？という問いに対して「賛成する」と回答した人の割合です。全てを任せてしまうことに抵抗を感じる人がいるのも事実ですが、管理会社を信頼し「プロに任せた方がうまくいく」と考えている人がこれほどいるというのは驚きした。
※2020年12月 当社調べ
管理会社は信頼できるところと信頼出来ないところがある
信頼できないところは第三者管理を強引に押し付けて来る
理事廃止・理事会廃止・監事廃止されれば、監視機能がほぼゼロになる
信頼できるマンション管理士を行政の相談窓口で紹介してくれるように
頼む方が安全 第三者管理は管理委託金にさらに上乗せになることを
忘れないように 「うちは上乗せしない」とか言うところは
こっそり工事費に忍び込ませるのでは？
>>540 マンション検討中さん
区分所有法25条2項があるから区分所有者単独での責任追及が容易になる。
輪番理事の理事会、理事長より第三者管理の外部管理者のほうが責任追及しやすいのは自明だろう。
あほ
忖度がしにくくなるよ( ´艸｀)。
>>543 マンション検討中さん
一行で締める能力はマンション管理を知り尽
くしているからできるよ( ´艸｀)
侮るではない。わかりやすい。
総会などでながながと持論を唱えるあほ理事長もいる
からね。夜が明けたよ。困ったもんだ。
第三者管理方式では、管理者（代理人）と本人（区分所有者）との利益が相反する行為について、民法第１０８条の許諾や、第１１３条の追認の総会決議が行われるのでしょうか？
民法
（自己契約及び双方代理等）
第百八条 同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
２ 前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
（無権代理）
第百十三条 代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。
２ 追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。
管理会社を第三者に委託すれば、親会社に工事を発注するのは
当然だと思いますよ。
>>548 評判気になるさん
それはもう完全に民法108条違反だろうが
民法に照らし合わせて違反条項が含まれていれば、
契約無効になるのではないか
実際の裁判では”許諾”をどう法解釈するかによるのでは？
もし契約書にそう記してあることで
すべての工事発注に対して（たとえマージンが下請け工事の請求額の10倍であっても）許諾があったから、契約違反とみなされないというのはおかしいだろう
ゆえに”許諾”とは個々の工事発注に対する許諾でなければならないはずだ
おい、国土交通省しっかりしろ！
>>550 マンション検討中さん
宝石なんか問屋は仕入れの5倍で売り、
小売店も問屋からの仕入れの5倍で売るから
原価の25倍で販売されている。
ではなぜそんな店から買うのかだが
信用があるからだよね。
マンション管理が割高になるのもデベロッパーとかデベ子会社の管理会社の信用を背景にしているからだよ。
三井とか住友とか三菱とか
マンション共用部の照明とかインタフォンをパナソニックから買うのはやはり信用である。
価格に不満なら中国製を買えば良い
そもそもだけど、管理組合は消費者じゃないからね。それが問題かも。
専用のスレがあるから上げておきます
詳しい人に聞いてみましたけど、第三者管理方式は国土交通省がバックアップして、マンション管理業協会が推進しているそうです。
理事会廃止は時代の趨勢です。気骨のある人は趨勢に逆らって自分が理事長になって下さい。大変でしょうけど。
>>554 評判気になるさん
＞第三者管理方式は国土交通省がバックアップして、マンション管理業協会が推進しているそうです。
逆ですね。
マンション管理業会がロビー活動して、国交省が推進しています。
どちらにせよ、第三者管理者は、そのほとんどが管理会社になります。
形の上では、自主管理となり、管理委託契約は不要になります。
第三者管理＝理事会廃止ではありませんが、成り行きとしてはその方向に進むでしょう。
多分残るであろう役職の、理事長や監事が、どうやって管理会社の暴走を防ぐかが、肝になりそうです。
予算・決算の管理監督が組合役員の仕事になると、私は思います。
>>555 匿名さん
G社関係者がうじゃうじゃ湧いてきましたね
第三者管理の3つのパターンのうち理事会廃止は
検討会で専門家が危惧するひとつパターンのみです
危惧の理由は監視体制の弱体化です
理事会完全廃止してしまうと、第三者管理方式から理事会方式に戻るのが
難しくなりますよ
形式的にでも理事長や理事会は残すべきです。
管理者が不正を働いたときにすぐに対応できるような体制を作っておきべきです。
理事長・理事会廃止して監事に監視を任せようとしているところがありますけど、
もしこの監事が丸め込まれてしまっていたら、大変なことになります。
外部専門家ガイドラインにも傍線引きで監視体制強化を強調していることを
決して忘れないでください！！！！！！！！！！！！！！
>>555 匿名さん
↑逆ではない。第三者管理方式は国土交通省がバックアップして、マンション管理業協会が推進している。
もともと、マンション管理業協会は第三者管理方式は利益相反だから受託しないと明言していた。方針転換したのは国土交通省の方針による。
カネがかかるという話なら大規模修繕工事を公団住宅と同じ18年周期にすればよい。
それだけで修繕費は３割削減だ。あほ
私的自治の原則を勉強しよう。
（ 2 ）契約自由の原則（私的自治の原則） 契約の基本的な考え方として，契約自由の原則（私的自治の原則）があります。 契約自由の原則は，個人と個人の間で結ばれる契約については，国家が干渉せず，それぞれの個人 の意思を尊重するという原則のことを言います。 私的自治の原則も，ほぼ同じことを意味しています。
つまり、管理組合が第三者管理方式の管理者を管理会社に委託するのは自由なんだよ。ボケw
>>564 口コミ知りたいさん
ありますよｗ 大学で学ばなかったんだねｗ
アホとかバカとか小学生みたいな低レベルなコミュニケ―ションしかできない
あなたはG社の人ですね 確証いくつかある
>>566 口コミ知りたいさん
各人の法律関係、社会関係を、それぞれの自由な意思によってその欲するとおりに規律させる原則。この原則は、普通には契約自由の原則として現れるが、遺言の自由の原則などとしても認められる。契約自由の原則は、個人の独立・平等を前提とする。しかし、経済的・社会的関係からすると、人はけっして平等でも対等でもない。経済的・社会的関係において著しく差異のある当事者間で契約を自由に放任することは（たとえば、資本家と労働者の間、地主と借地人の間、大企業と一般消費者の間での契約）、いわば弱肉強食を認めることとなる。このような場合に契約を社会的に妥当なもの、合理的なものにしようとするなら、当事者の自由意思に任せておくべきでないこととなる。ここに契約自由の限界が認められ、その制約が必要とされてくる。契約自由の制約、契約の合理化は、立法、行政、司法の各方面から行われる。
上記の文の意味があなたにわかりますか
おそらくわからないでしょう
つまり、あなたは法の原則と法の現実の区別が出来ないほど、あ〇だということです
実務ではへんな学説は関係ないよ。あほ
第三者管理方式で管理会社に管理者をやらせるのは
分譲マンションを賃貸マンションみたいな管理にしたいからなんだよ。
そういう人が管理組合の多数派なら従うしかあるまい。わからんのか？
売却することもできるしね。
>>575 買い替え検討中さん
↑理事会や総会でそのように言って反対しても同調する人がいないアホ
多数派は多少割高でも近隣とのトラブルになりやすい議論をしたくないのだよ。理事会方式は対立を生むだけだ。
>>573 検討板ユーザーさん
賃貸マンションみたいな管理とは、共用部分と専有部分の一括管理ですか？
賃貸人の投資家オーナーは、その方がいいかもしれない。
管理会社には、マンション管理適正化法で、管理組合から共用部分の管理を受託する「マンション管理業者」と、昨年６月施行の賃貸住宅管理業法で、区分所有者から専有部分の管理を受託する「賃貸住宅管理業者」がある。
マンション管理業者と同じく、（２００戸以上を受託する）賃貸住宅管理業者は、国交大臣の登録を受ける義務がある。
例えば、「将来的には管理しているマンションを全て第三者管理方式に切り替えることが目標」という合人社計画研究所は両者を兼ねている。宅地建物取引業者をも兼ね、賃貸や売却もやりやすい？
国土交通省 | 業者総括検索
https://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/sokatsuKensaku.do
やむを得ない理由で第三者管理に移行するとしても
監視機能のある理事長・理事会・監事は絶対に廃止してはいけない
管理者は管理会社ではなく、マンション管理士に任命してください。
管理会社の利益相反問題は管理組合にとって大きな危険を意味します。
>>582 名無しさん
そんなことも知らないの？
管理会社は第三者ではないことぐらいは分かるよね。
管理会社は当事者であって、管理会社への利益誘導をすればするほど管理組合は被害が増えるということ。
管理会社が管理者になるのを第三者管理と言う表現は間違っている。
当事者管理方式が正解。
>>583 匿名さん
当事者概念については、民事訴訟法(判決手続)や刑事訴訟法における法的定義があるから、”当事者管理方式”という名称（？）は正解でありえない
一番わかりやすくて実体に即しているものは、外部専門家管理方式だろうが、
第三者管理方式でいいんじゃないの
管理会社が管理者になった場合、自己契約になるわけだから、
ここに法的規制、法的禁止、法的罰則があってしかるべき
契約による合意論だけでは、解決策として不十分だと思う
>>584 周辺住民さん
しっかりしてよ。
＞管理会社が管理者になるのを第三者管理と言う表現は間違っている。
あんたは管理会社が管理者になることを外部専門家管理方式と言いたいのか？
反論したなら、原文をよく理解してからにしようね。
まず、文章理解力を身に着けた方がいい。
それと君は名無しさんなの？
>>584 周辺住民さん
＞管理会社が管理者になった場合、自己契約になるわけだから、
管理者である管理会社が自分である管理会社と管理委託契約を結べば、自己契約になるが、管理組合がそんな事させるのかね。
それこそ二重払いになるだけ。
＞一番わかりやすくて実体に即しているものは、外部専門家管理方式だ
だから、管理者である管理会社に自主管理させればよいのではないか。
第三者管理方式は、形式的には自主管理でなければおかしい。
管理者である管理会社は、予算や事業計画に基づき自分で事務管理を行い、点検や修繕業務は、管理会社ではなく実施業者に直接発注すべき。
それが出来るから、管理会社を管理者にするんだろ？
管理組合は、予算と事業計画を承認して、後は管理者に任せる。
理事長や理事会は、年度終了後決算と業務報告を監査し承認する事で、組合運営を楽に進める事が出来る。
>>588 匿名さん
がいうのは、従来どおり理事長や理事会を設け、監事的立場となる「② 外部管理者理事会監督型」でしょう。
管理会社が進める第三者管理方式は、理事会を廃止し、第三者（管理会社やその関連会社）に理事会業務を委託する「③ 外部管理者総会監督型」。
管理組合側の「煩わしい、面倒くさい」理事のなり手不足を掲げるが、最大の理由は、管理会社側の理事会支援業務を省き、フロントマンの人手不足を解決するため。
将来的には、従来のようなフロントマン職種の廃止が目標ではないだろうか？！
＜参考資料＞
週刊ダイヤモンド22年6月4日号 住人も購入検討者も必読！マンション管理（pp58-59）
～
（合人社計画研究所の●経営企画本部長）～
「将来的には管理しているマンションを全て第三者管理方式に切り替えることが目標」（●氏）という。
～
実は、管理会社側にも第三者管理方式を進めたい理由がある。「フロントマンが土日や夜間に管理組合理事会と打ち合わせを行わなくてよくなり、担当者の労務状況が大きく改善する」と合人社の■営業本部次長は指摘する。管理会社の人手不足は業界全体でも深刻化しているが、第三者管理方式ならこれを解決できるのだ。～
>>589 名無しさん
当事者管理は利益相反だよ。
分譲マンションの管理は適正化法で組合の資金の収支
と保管業務を義務付けられています。
その管理会社が自分の管理するマンションの管理の管
理者になるのは利益相反になると思います。
管理者（代理人）による自己契約、双方代理、そのほかの利益相反行為は、禁止ではなく、管理組合（本人）の許諾、追認があれば有効だから、総会で管理者が申告し、許諾、追認の総会決議をするのでしょう（か？）
〇改正民法（２０２０年４月施行）
（自己契約及び双方代理等）
第百八条 同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
２ 前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
（無権代理）
第百十三条 代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。
２ 追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。
>>591 匿名さん
利益相反とは互いの利益が相反すること、つまり片方が儲かると片方が不利益を被ることです。
管理会社が管理者となることで管理会社へ割高な手数料を支払うことになる等の場合です。
管理者になることが利益相反となる訳ではなく、管理者となり管理会社への利益を誘導したりするなど具体的な行為が利益相反です。
>>593 名無しさん
なるほどね。
利益を誘導しなければ利益相反にならず。
誘導すると利益相反になるか。わからん。
完全犯罪がしやすいがね( ´艸｀)。
利益誘導が容易になれば利益相反になるのか
ならないのかだよね。
お宅の回答はマンション管理士試験には0だよね
( ´艸｀)。
現在、第三者管理をファミリー向けマンションに導入しているマンション管理会社は二つある。一つは、合人社で、もうひとつは長谷工。
両社とも理事会廃止は同じだが、合人社のほうは、もちろん理事会廃止に加えて監事廃止を要求するだけでなく、理事長に合人社社長が就任するために口座名義が同社長に書き変えられる。
合人社のHPや宣伝の図では、監事が廃止されていないが、実際に管理組合に強要してくるのは「監事廃止」だ。こうなってしまうと、区分所有者の監督権がすべて失われてしまい、まさに利益相反そのもののやりたい放題になる危険があるのではないか。合人社は、現在管理中のすべてのマンションを第三者管理に転換させると豪語しているが、それは区分所有者がみずから決定すべきことなのではないだろうか。
それに対して、長谷工は合人社ほど第三者管理導入にさほど積極的ではないものの、管理組合が導入を決定した場合に、Smooth-eによって、ひとりひとりの組合員の声を拾い上げ、管理組合代表による監事の権限を強化するとしているという大きな違いがある。（だが、いったん理事会を廃止すると、復活させるのは至難の業であることから、どうしても第三者管理を導入するなら、パターン2しかないと思う。たとえ形式だけになっても、区分所有者の理事長・理事会は温存すべきである。管理者は管理会社でなく、マンション管理士を選べば利益相反にはならない。）
とはいえ、国交省の「マンションの新たな管理ルール」に関する検討会において、利益相反の観点から、管理会社が管理者になるべきではないという主張を固持した大京アステージの例もある。大半が、ファミリー向けマンションに関しては、同意見なのではないだろうか。
国土交通省のガイドラインも新たなマンション管理評価制度も監事の役割を重視しているので、なぜ合人社が監事廃止を主張するのか理由を知りたい。
ここは、合人社関係者が多く出入りしているようなので、この疑問に答えてもらえるとありがたい。監事を廃止するパターンなど、国土交通省の三つのパターンのいずれにもあてはまらないのではないか。
管理会社に理事会の仕事丸投げなんかしたら
どうなるかなんて小学生でも分かる話でしょう。
いやそんな主張をする時点で会社の素性が知れるという物。
そんな主張をしてきた時点でむしろ管理会社ごと変更するのが
合理的思考という物じゃないんですかね？
いよいよ本性を隠しもせず開き直って現してきたという話ですからねえ。
理事会業務を委託するにしたって最低でも管理会社とは別資本別経営者
何のかかわりもない別企業体に依頼するのが当たり前の常識人の思考でしょう。
まあ別企業体にしても長期になるほど管理会社との癒着や
談合のリスクは上がるのが当然なので委託業者も
連続任期は10～15年を限度とする。その後は最低でも任期と同期間の
空白期間を開けないと再任不可。などの防護措置が必要でしょう。
>>598
だいたいマンションの大規模修繕の周期が10～15年なので
その程度の期間は見て貰わないと、短期的な利益のみを考えて
建物の修繕に力を入れず、長期的に見たマンション所有者の利益を
損なう可能性があります。
もちろん言動、能力に問題があると発覚した業者は、理事会で早々に
解任するのは当然でしょう。特に問題がなければ10～15年か、
次の大規模修繕まではやって貰った方が、長期的視点に立った
マンション経営が可能になるので所有者利益にも繋がる事になるでしょう。
>>599 口コミ知りたいさん
重要なのは、監督・監査・監視です。マンション管理の行政アドバイザーや中立的な
マンション管理士など専門家に定期的にチェックしてもらうことですね。
おかしなことをやるのは、悪徳管理会社だけでなく、悪徳理事長や悪徳理事である可能性もありますから。
そういうことだね。
悪いことをするのはどこにでもいる。
公務員だろうが弁護士や会計士もね。
管理会社の第三者管理は絶対にやめたほうがいいよ
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
管理会社がする理事会廃止型の第三者管理って既存の委託費より上がるのでしょうか？それとも下がるのでしょうか？或は据え置きでしょうか？
相手（組合員）の認知症を利用して、オレオレ詐欺と同じことをやるのが管理会社の管理会社による管理会社の為の第三者管理。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
