第三者管理方式について

>>319 匿名さん
実際の実務を外注先に任せるのは当然でしょう。
そうではなく、業界経験のないマンション管理士に任せても、見積もりや施工内容が適切かなど全くわからないということ。
その判断で数百万、数千万違ってきますよ。結局お金の面が心配なんですよね？
マンション管理士は、管理業務主任者の難易度を上げたような法令関係の単なる試験。

>>310 匿名さん
それだけじゃないですよ。
理事長が第三者になると、口座名義が管理会社社長の個人名義になってしまいます。
第三者管理のタワマンが駅近でも購入検討者に敬遠されるらしいです。
週刊現代のオンライン版の榊 淳司氏の記事で読みました。そこでは管理費が異常な額に値上げされても理事会がないから、どうすることも出来ずに途方に暮れているそうです。

>>322さん
やり方が理解されていませんね。
マンション管理士は実際の工事（塗装とか電気配線とか防水工事等）は
やりませんが、工事の進め方、つまり相見積もりの取り方、工事業者の
選定方法、設計コンサルタントの共通仕様書作成の依頼、資金計画、工期、
業者のプレゼンの計画、提出された見積金額の検討・比較、修繕個所やその
範囲の検討等を専門委員と一緒に検討してくれますよ。
共通仕様書で相見積もりを取った場合、同じ条件つまり同じ修繕個所、
同じ材料、同じ仕様、同じ平米数で業者には単価だけを記入してもらう
やり方で見積もりを取った場合でも、１億のところもあるだろうし、１.5億
の見積りのところもあります。
それをどこにするかを選定するのが専門委員会です。
そういったやり方が分からないのでマンション管理士を活用するのはありです。

>>325 匿名さん
だからそれが、経験のあるマンション管理士ということでしょ。

>>326さん
そこを飛ばしていました。
経験のあるマン管士なら問題はないと思います。

工事の進め方の基本ぐらいは理事が勉強しておく
必要はありますね。

業者から合い見積もりを取るときは、同じ条件で
相見積を取る必要があります。

その共通の仕様書を作成するのはプロの建築士です。

素人では共通仕様書は作成できませんから。

専門委員会で、建物診断結果をみて、修繕個所や修繕の範囲等を
検討することからスタートしなければならないでしょう。
それから共通仕様書を建築士に作成してもらい、同じ条件で相見積もりを
取る必要があります。

そこまでがやれる専門委員や理事が必要です。

なんで高い金出してマンション買ったら、理事っていう仕事が増えるんでしょう。
マンションによっては毎月理事会が開催される。

戸建ては自分の責任と負担で全て管理しなければならないでしょう。
マンションは集合住宅で管理していかなければならない、その違いです。

毎月理事会が開催されるのは当たり前のことですよ。
むしろ、やらないマンションがあるというのがおかしいのでは。

>>332 匿名さん
　　　　↑コンサル設計事務所に騙された人

コンサルタントに騙されたとは思っていませんよ。
全て専門委員会が主導権を取っていますよ。

>>337 評判気になるさん

しつこいね

>>336 匿名さん

当たり前ではないです。

理事会が殆ど動かないマンションも多いようだね。
何もしていない代わりに管理会社が動いているということだね。
管理会社主導の典型だね、理事会開催を毎月やっていないマンションは。

>>341 匿名さん
なぜ管理会社主導と決めつけたがる？
マンション管理士かもしれない
第三者管理は管理会社に任せては絶対ダメ

マンションの管理をしていくには、理事会を２ヶ月に１回の開催では
対応できないよ。
工事もあれば、苦情や要望、滞納金、総会対策、雑排水管の高圧洗浄、
消防点検等いろんなことがあるからね。

輪番制だったら、月に１回の理事会ぐらいは、
親睦も兼ねてやったほうがいいよ。

事前説明会にいったら第三者管理だと言われたがこのスレ見て不安になってきた

不安がるのが正常です。

管理会社による第三者管理は要注意だね
利益相反取引という問題が生じる
理事会廃止や監事廃止は絶対にあとで後悔する結果しか生まない

>>347 匿名さん
同感です。
不思議なのは、絶対に後で後悔する仕組みを行政は規制を設けようとしない。
むしろ、奨励しているようにも取れる。

>>345 マンション検討中さん
すごいですね。
分譲時から第三者なら、分譲価格を多少安く設定し
あとあと…

>>347 匿名さん
取引もそうですが、そもそもが利益相反の関係なんですよね。
「どちらかが儲かれば、どちらかが損をする」という構図
分譲マンション管理の構造が変わらないと、いつまでも管理組合と管理会社のいがみ合いは解消されないですね。
経年でどんどんひどくなる。

>>350 匿名さん
＞理組合と管理会社のいがみ合いは解消されないですね。
適度ないがみ合いは、むしろ健全だと思うよ。

>>350 匿名さん
おいおい、管理会社による第三者管理方式が利益相反関係？
利益誘導の談合関係の何物でもない。
組合管理を管理会社以外の第三者を介入させることでバランスが保てる。
管理会社による第三者管理を行政が認めたのは納得できない。

行政は認めてはいないが禁止もしないあいまいな状態。
民法では利益相反行為の禁止事項にはならないか。

>>352 匿名さん
第三者管理の第三者の必要性ですね。
ややこしいですけど。

>>353 匿名さん
国交省お墨付きですから

監査は外部に依頼するらしい。賃貸用購入者多数を見据えての第三者管理かもしれません。なんだか一気に買う気がそがれました。

>>356 マンション検討中さん
投資用マンションなら仕方ないですね。

>>357 検討板ユーザーさん
ファミリー向けから単身向けまである混雑型です。ある程度の駐車場や駐輪場もありますので投資と実需半々かもしれません。管理組合の煩わしさから解放されますよなんていわれましたが内心複雑でした。

第三者管理のタワマンや投資向けマンションで、どういう怖いことが待っているか
この記事読めばよーくわかるよ　

相談を受けた弁護士も絶句…駅近なのになかなか売れないタワマンの「異常な実態」
https://gendai.media/articles/-/99483

理事会の無いタワマンを購入するとこうなる
管理会社の口車に乗って
理事会廃止しちゃ絶対ダメ

>>352 匿名さん
おいおい、　第三者管理の利益相反について勘違いしていないか
下記サイトで、マンション管理士がわかりやすく説明してるから
読んでみて
https://manshion.runkodaira.com/third-pary-management/

>>360 マンション検討中さん
このブログよく記事がまとまってるけど、
筆者はマンション管理士の資格は持ってません。
自分の住んでいる築古マンションの理事会経験を元に書いているだけです。

>>359 匿名さん
もう少し記事をしっかり読んだ方がいいよ。
公的組織が4割、地権者企業が2割の特殊なマンションの話。

>>362 マンコミュファンさん
特殊だけど、理事会が存在しないとこうなる
異常な管理費の値上げに対して区分所有者は為すすべがなくない
そこも第三者管理で生じる結果として全く同じ

マンションに管理組合は当然存在するけど、
理事会がないと管理はどうなるか分からない。

第三者管理が悪いとは思えないが、その第三者に当事者である管理会社が居座るからそこに諸悪の根源が生まれる。
管理会社が管理者になる場合、どちらかというと第三者管理ではなく、利益誘導型当事者管理と表現した方が分かりやすい。

>>365 幻の爺さん
管理会社利益最優先型管理と表現するともっとわかりやすい

これだけ管理会社が批判され、敵認定されているのに、フロントマンの給料が安いのが理不尽。

>>367 匿名さん
工事報酬いっぱいもらえるように頑張って頑張って頑張らないと、生活できないように
わざとフロントマンの給料が安く設定されてるんじゃないの

理事会なしの第三者管理（総会監督型）は、理事会支援業務を省いて、フロントマンを減らすためでしょう。
元々、定着率が悪かったのが、いよいよ深刻な人手不足で、減らさざるを得ないのでは？

>>369 匿名さん
フロントマンの人手不足は深刻みたいですね。
一人10件以上の組合を担当して、理事会出席は毎週夜間＆土日。
クレーマーがいると業務が停滞。
しかも給料が安いから人気はないよね。
今後は利益の出ないマンションからはどんどん撤退していき、管理組合は新たな管理会会社を探そうにも第三者管理方式が前提条件となっていく。
そんな状況になっていく可能性がありますね。
嫌なら自主管理へ。

＞第三者管理方式が前提条件となっていく。
管理会社によらない専門家による第三者管理であればそれもよし。
自主管理なら、自主管理サポートアプリ「クラセル」がいいですよ。
管理会社による第三者管理はやめといたほうがいい。
ボロボロになるまで吸い取られそう。