第三者管理方式について

そうだね、マンション管理を全然知らない者より有資格者の方が
いいだろうから。

>>302 匿名さん
マンション管理士はピンキリだから、選ぶ時には気を付けなくちゃダメ
あと、エリート脳を持っている人はマンション管理士にはならないということも
知っておくべき　組合員の管理士資格を持ってい人や取ろうとしている人も
その人が本当に信用出来ればいいけど、それによってその人の発言権のみが
強くなった場合、それでいいのかどうかということだ

うちは大型マンションで自治会活動で住民との
コミュニケーションは盛んにおこなっている者だが、
マンション管理士試験に挑戦している者は相当数いるよ。勿論吾輩も有資格者であるが管理士会にも入会したし
理事も務めた。
受験者を見てみると曲者が多いのも事実でしょう。
昨年合格した者はいるがサラリーマンで窓際族で定年を
迎えていた。総会等での発言を聞いたことはあるが、
この人大丈夫かなと思える発言が多いように思える。
最近管理士会に入会して当マンションの理事になった。
様子を見るしかない。前身は地方の建設会社出である。

>>304 口コミ知りたいさん
管理会社による第三者管理は危険すぎる
ファミリー向けは合人社と長谷工だけだけど、前者は特に...
組合員のマンション管理士が理事であっても監視は重要
とりわけ大型マンションは巨額が動くわけだから

第三者管理方式を利害関係のない別の専門会社が監査する方式があればいいのに。
いい加減、理事会が面倒すぎる。
第三者管理方式で賃貸のように住みたい。

大手のマンションなら人材も豊富でしょう。
そういうところは第三者監理方式はなじまない。

2022.09.26
分譲マンション管理の新たな選択肢 第三者管理受託サービス「TAKSTYLE（タクスタイル）」
https://www.daiwalifenext.co.jp/news/197.html

管理組合役員（理事）になることは負担だと思いますか？

　　９２％

上記の問いに対して「管理組合役員（理事）になることを負担に感じる」と回答した人の割合です。その中で最も多かった回答は「煩わしい、面倒くさい」でした。管理組合役員（理事）。特に理事長がなかなか決まらないという話はよく聞かれるところですが、やはり管理組合役員（理事）になることを負担に感じている方は多いようです。

第三者に理事会業務を委託することに賛成ですか？

　　８２％

総会で、理事会を廃止し、第三者（管理会社やその関連会社）に理事会業務を委託するという議案が上程されたら？という問いに対して「賛成する」と回答した人の割合です。全てを任せてしまうことに抵抗を感じる人がいるのも事実ですが、管理会社を信頼し「プロに任せた方がうまくいく」と考えている人がこれほどいるというのは驚きした。

※2020年12月 当社調べ

>>308 匿名さん
社内の部署間で牽制機能作っても、牽制にならないでしょ

第三者に全てを任せるということは、工事や管理費、修繕積立金の値上げ、
規約や細則の改正等全てを任せるということですか。
その報酬も提案は第三者が行いますよね。

第三者にまかせれば任せたでいろんな問題がでてきます。
できれば、自分たちでマンション管理は行っていった方が
いいでしょう。

業者主導、管理会社主導ではなく、管理組合主導で
行うべきです。

小規模マンションや理事の成りて不足に対応するには
第三者管理方式も仕方ないか。

第三者管理方式の第三者は、管理会社、マン管士、会計士、
弁護士、建築士、医師のどれがいいのか。

結局この掲示板に書き込むような非常に意識が高い管理組合員がいれば良いけど、ほとんどが無関心で理事会なんて参加したくない人ばかり。
逆にやる気を出し過ぎて暴走する理事も問題。

第三者管理は、マンション管理士に頼みなはれ。

やはりマンション管理士かあ。

>>316 匿名さん
管理組合や理事会の法的な進行方法を適切に行いたいだけなら、ペーパーテスト受かっただけのマンション管理士に頼んだらいいけど。
お金のかかる修繕や建物の診断、今後の修繕計画など資産価値に影響する業務を頼みたいなら業界経験者じゃないと全く役に立たない。

>>318さん
大規模修繕工事については、その進め方についてはマンション管理士で
いいが、技術的なことは作業員とかに任せるよね。

例え建築士であっても、電気の配線や塗装、シート貼り等は
できないしね。

工事の進め方と技術は別だね。

>>319 匿名さん
実際の実務を外注先に任せるのは当然でしょう。
そうではなく、業界経験のないマンション管理士に任せても、見積もりや施工内容が適切かなど全くわからないということ。
その判断で数百万、数千万違ってきますよ。結局お金の面が心配なんですよね？
マンション管理士は、管理業務主任者の難易度を上げたような法令関係の単なる試験。

>>310 匿名さん
それだけじゃないですよ。
理事長が第三者になると、口座名義が管理会社社長の個人名義になってしまいます。
第三者管理のタワマンが駅近でも購入検討者に敬遠されるらしいです。
週刊現代のオンライン版の榊 淳司氏の記事で読みました。そこでは管理費が異常な額に値上げされても理事会がないから、どうすることも出来ずに途方に暮れているそうです。

>>322さん
やり方が理解されていませんね。
マンション管理士は実際の工事（塗装とか電気配線とか防水工事等）は
やりませんが、工事の進め方、つまり相見積もりの取り方、工事業者の
選定方法、設計コンサルタントの共通仕様書作成の依頼、資金計画、工期、
業者のプレゼンの計画、提出された見積金額の検討・比較、修繕個所やその
範囲の検討等を専門委員と一緒に検討してくれますよ。
共通仕様書で相見積もりを取った場合、同じ条件つまり同じ修繕個所、
同じ材料、同じ仕様、同じ平米数で業者には単価だけを記入してもらう
やり方で見積もりを取った場合でも、１億のところもあるだろうし、１.5億
の見積りのところもあります。
それをどこにするかを選定するのが専門委員会です。
そういったやり方が分からないのでマンション管理士を活用するのはありです。

>>325 匿名さん
だからそれが、経験のあるマンション管理士ということでしょ。

>>326さん
そこを飛ばしていました。
経験のあるマン管士なら問題はないと思います。

工事の進め方の基本ぐらいは理事が勉強しておく
必要はありますね。

業者から合い見積もりを取るときは、同じ条件で
相見積を取る必要があります。

その共通の仕様書を作成するのはプロの建築士です。

素人では共通仕様書は作成できませんから。

専門委員会で、建物診断結果をみて、修繕個所や修繕の範囲等を
検討することからスタートしなければならないでしょう。
それから共通仕様書を建築士に作成してもらい、同じ条件で相見積もりを
取る必要があります。

そこまでがやれる専門委員や理事が必要です。

なんで高い金出してマンション買ったら、理事っていう仕事が増えるんでしょう。
マンションによっては毎月理事会が開催される。

戸建ては自分の責任と負担で全て管理しなければならないでしょう。
マンションは集合住宅で管理していかなければならない、その違いです。

毎月理事会が開催されるのは当たり前のことですよ。
むしろ、やらないマンションがあるというのがおかしいのでは。

>>332 匿名さん
　　　　↑コンサル設計事務所に騙された人

コンサルタントに騙されたとは思っていませんよ。
全て専門委員会が主導権を取っていますよ。

>>337 評判気になるさん

しつこいね

>>336 匿名さん

当たり前ではないです。

理事会が殆ど動かないマンションも多いようだね。
何もしていない代わりに管理会社が動いているということだね。
管理会社主導の典型だね、理事会開催を毎月やっていないマンションは。

>>341 匿名さん
なぜ管理会社主導と決めつけたがる？
マンション管理士かもしれない
第三者管理は管理会社に任せては絶対ダメ

マンションの管理をしていくには、理事会を２ヶ月に１回の開催では
対応できないよ。
工事もあれば、苦情や要望、滞納金、総会対策、雑排水管の高圧洗浄、
消防点検等いろんなことがあるからね。

輪番制だったら、月に１回の理事会ぐらいは、
親睦も兼ねてやったほうがいいよ。

事前説明会にいったら第三者管理だと言われたがこのスレ見て不安になってきた

不安がるのが正常です。

管理会社による第三者管理は要注意だね
利益相反取引という問題が生じる
理事会廃止や監事廃止は絶対にあとで後悔する結果しか生まない

>>347 匿名さん
同感です。
不思議なのは、絶対に後で後悔する仕組みを行政は規制を設けようとしない。
むしろ、奨励しているようにも取れる。

>>345 マンション検討中さん
すごいですね。
分譲時から第三者なら、分譲価格を多少安く設定し
あとあと…

>>347 匿名さん
取引もそうですが、そもそもが利益相反の関係なんですよね。
「どちらかが儲かれば、どちらかが損をする」という構図
分譲マンション管理の構造が変わらないと、いつまでも管理組合と管理会社のいがみ合いは解消されないですね。
経年でどんどんひどくなる。

>>350 匿名さん
＞理組合と管理会社のいがみ合いは解消されないですね。
適度ないがみ合いは、むしろ健全だと思うよ。

>>350 匿名さん
おいおい、管理会社による第三者管理方式が利益相反関係？
利益誘導の談合関係の何物でもない。
組合管理を管理会社以外の第三者を介入させることでバランスが保てる。
管理会社による第三者管理を行政が認めたのは納得できない。

行政は認めてはいないが禁止もしないあいまいな状態。
民法では利益相反行為の禁止事項にはならないか。

>>352 匿名さん
第三者管理の第三者の必要性ですね。
ややこしいですけど。

>>353 匿名さん
国交省お墨付きですから

監査は外部に依頼するらしい。賃貸用購入者多数を見据えての第三者管理かもしれません。なんだか一気に買う気がそがれました。

>>356 マンション検討中さん
投資用マンションなら仕方ないですね。

>>357 検討板ユーザーさん
ファミリー向けから単身向けまである混雑型です。ある程度の駐車場や駐輪場もありますので投資と実需半々かもしれません。管理組合の煩わしさから解放されますよなんていわれましたが内心複雑でした。

第三者管理のタワマンや投資向けマンションで、どういう怖いことが待っているか
この記事読めばよーくわかるよ　

相談を受けた弁護士も絶句…駅近なのになかなか売れないタワマンの「異常な実態」
https://gendai.media/articles/-/99483

理事会の無いタワマンを購入するとこうなる
管理会社の口車に乗って
理事会廃止しちゃ絶対ダメ

>>352 匿名さん
おいおい、　第三者管理の利益相反について勘違いしていないか
下記サイトで、マンション管理士がわかりやすく説明してるから
読んでみて
https://manshion.runkodaira.com/third-pary-management/

>>360 マンション検討中さん
このブログよく記事がまとまってるけど、
筆者はマンション管理士の資格は持ってません。
自分の住んでいる築古マンションの理事会経験を元に書いているだけです。

>>359 匿名さん
もう少し記事をしっかり読んだ方がいいよ。
公的組織が4割、地権者企業が2割の特殊なマンションの話。

>>362 マンコミュファンさん
特殊だけど、理事会が存在しないとこうなる
異常な管理費の値上げに対して区分所有者は為すすべがなくない
そこも第三者管理で生じる結果として全く同じ

マンションに管理組合は当然存在するけど、
理事会がないと管理はどうなるか分からない。

第三者管理が悪いとは思えないが、その第三者に当事者である管理会社が居座るからそこに諸悪の根源が生まれる。
管理会社が管理者になる場合、どちらかというと第三者管理ではなく、利益誘導型当事者管理と表現した方が分かりやすい。

>>365 幻の爺さん
管理会社利益最優先型管理と表現するともっとわかりやすい

これだけ管理会社が批判され、敵認定されているのに、フロントマンの給料が安いのが理不尽。

>>367 匿名さん
工事報酬いっぱいもらえるように頑張って頑張って頑張らないと、生活できないように
わざとフロントマンの給料が安く設定されてるんじゃないの

理事会なしの第三者管理（総会監督型）は、理事会支援業務を省いて、フロントマンを減らすためでしょう。
元々、定着率が悪かったのが、いよいよ深刻な人手不足で、減らさざるを得ないのでは？

>>369 匿名さん
フロントマンの人手不足は深刻みたいですね。
一人10件以上の組合を担当して、理事会出席は毎週夜間＆土日。
クレーマーがいると業務が停滞。
しかも給料が安いから人気はないよね。
今後は利益の出ないマンションからはどんどん撤退していき、管理組合は新たな管理会会社を探そうにも第三者管理方式が前提条件となっていく。
そんな状況になっていく可能性がありますね。
嫌なら自主管理へ。

＞第三者管理方式が前提条件となっていく。
管理会社によらない専門家による第三者管理であればそれもよし。
自主管理なら、自主管理サポートアプリ「クラセル」がいいですよ。
管理会社による第三者管理はやめといたほうがいい。
ボロボロになるまで吸い取られそう。

自主管理は第三者管理よりも恐ろしい。
暴走理事長の誕生、建物・設備の劣化、スラム化、滞納増加。。
絶対に買いたくないマンション。
売買仲介会社からも嫌煙される。

>>372 匿名さん
自己責任だからそれでいいんじゃない？
専門家のサポートを受ければそれなりによくなるよ。
暴走理事長は首にすればいい。

第三者に管理を委託するのと、自主管理、それから
理事長を永遠に続けているマンションのどれがいいんだろう。

>>374 匿名さん
投資型マンション・リゾートマンション除いて
絶対に避けるべきは悪徳管理会社による第三者管理
次に避けるべきは専門家に頼らない自主管理
理事長を永遠に続けているマンションって何？

理事やりたくない人だらけで理事長やりたい人がやりたいようにずっっとやるとか元地権者で票沢山あるとか。独裁者みたいなのも嫌だし。
ストッパーがあるなら第三者は気楽なんだが。誤魔化されたらブラックボックス。

>>376 マンション検討中さん
組合運営の基本は民主化だ。
民主化のためには組合内でブラックボックスを設けないことだ。
その為には、すべての組合情報を組合員に対してデジタル公開すればいい。
組合員にオンブズマンになってもらえばいい。
民主化を阻害するするものがあれば、すべて削除すればいい。
区分所有法では民主化が守られている。
標準管理規約の議決方法は欠陥があるから無視すればいい。
区分所有法にのっとった組合運営には専門家が必要だ。
その為には、理事以外に、「管理会社に変わる専門家」を有償で雇えばいい。
第三者とは「管理会社に変わる専門家」のことです。

>>377さん
標準管理規約の議決方法には欠陥があるとのことですが、
具体的には何なのでしょう。

標準管理規約に欠陥があるとすれば、全国のほとんどのマンションは
それを基に管理されていますからね。

>>378 匿名さん
標準管理規約では47条1項に「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。」と規定されている。
つまり、出席しなかった組合員の意思（白票）は無視されている。
一方で、区分所有法3条には「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成する。」と定めている。
組合運営の全員参加を義務化している。
区分所有法に従えば、組合の最高意思表示決定機関である総会での議決には全員参加が前提となっている。
議決権を行使しない者の意思表示は白票として捉え、カウントすべきだと区分所有法3条で謳っている。
区分所有法3条では意思表示のない組合員の存在は認めていない。

>>380 ご近所さん
つまり、総会での有効議決成立には組合員議決権数の100％参加が前提であり、それ以外の議決結果は無効だという事ですね。
標準管理規約47条2項は区分所有法3条違反だという事ですね。
参加しなかった組合員票は白票として受け入れるという事なのですね。

>>377 ご近所さん
まさに。これからの管理運営に必要な要素ですよね。
・デジタル化による情報公開、透明化、可視化
・管理会社＋外部監査

>>381 匿名さん
そうですね。
区分所有法では区分所有者は強制的に組合員参加を課せています。
組合員が組合員として認められる最低ラインの義務と権利は、組合員の最高意思決定機関である通常総会による議決参加ではないでしょうか。
ところが、標準管理規約47条2項では白票参加の意志を持つ組合員の存在を無視し、票数に数えることをしません。
明らかに、区分所有法3条違反であることは明白です。
白票意志も組合員の意志として捉え、票数にカウントしなければならない。
数え方として、賛成票0.5票、反対票0.5票として参加させるべきです。
ある議案に対して全員が白票なら、総数の過半数には届かず、否決されたことになります。
ある議案が流れるという事態はなくなります。
組合員の最高意思決定機関である総会の形骸化を避けることができます。
議案事項が流れないとなると、組合活動無関心層も少しは関心持つのではないでしょうか。

>>382 匿名さん
うまく要約していただきありがとうございます。
特に、デジタル化による情報公開、透明化、可視化は民主化を維持するためにも必要条件ではないでしょうか。

現状はと言うと、利益相反する管理会社に大切な組合員の情報をブラックボックス化されている。
そこに味をしめ、管理会社による第三者管理に接客的になっている。
ますます、管理会社によるブラックボックス化を容易にさせている。

白票の扱いは賛成ですか反対てで扱うのですか。

白票は各人の判断において賛成か反対かを判断できない票です。
そういう彼らの組合員としての権利を尊重すべきです。
当然のごとく、賛成0.5票、反対0.5票でカウントすべきです。
立派な意思表示だと思いますよ。

しかし、管理規約に規定がなければ勝手に判断は
できないのでは。
選挙でも白票は０．５にあつかうのですか。

>>388 匿名さん
選挙はどんなに投票数が少なくても流れることはない。
暗黙の裡に白票を認めている。
＞管理規約に規定がなければ勝手に判断はできないのでは。
勿論です。
管理規約に定めればいい。
区分所有法3条を生きた法律にすべきです。
そのことで、総会議案が流れることがなくなる。
つまり、総会が活性化するという事です。
そういう意味では、標準管理規約の47条1項は総会活動を停滞させるものであり、欠陥規約です。
一刻も早く訂正すべきです。

>>389 ご近所さん
標準管理規約が気に入らなかったら採用しなかったらいいだけです。あほ

>>390 名無しさん
よく知っていましたね。
あんたは賢い。
ポチの鏡だ。

残念なことは、現実には多くの管理組合がそのことに気づかず、標準管理規約をコピペして使っている。
特に47条第一項に関しては。

第４７条 総会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。

６ 前５項の場合において、書面、電磁的方法又は代理人に
よって議決権を行使する者は、出席組合員とみなす。

標準管理規約４７条６項の規定の意義
（１）みなし規定
　標準管理規約４７条６項は、「書面」、電磁的方法が利用可能な場合は「電磁的方法」又は「代理人」によって議決権を行使する者は、「出席組合員とみなす」と規定しています。

このような規定があれば、書面等により議決権を行使する人も出席組合員【※】とみなされることは明らかです。

>>387 ご近所さん
＞当然のごとく、賛成0.5票、反対0.5票でカウントすべきです。
標準管理規約では半数以上の議決権が行使されて総会が成立します。

白票を賛成0.5、反対0.5と数えた場合、議決権は行使された事になりますから、総会は無条件に成立します。

議案が承認されたという事は、行使された議決権の過半数が賛成したという事です。
これに、白票の賛成0.5と反対0.5を足しても、同じ数を足すのですから、過半数が賛成という構図は変わりません。

白票を賛成0.5、反対0.5と計算する事は、無条件に総会を成立させるだけで、無意味だとわかりますね。

総会は組合の最高の意思決定機関である。
意思表示ではなく、意思を決定するのだから意思表示すらしていないものを勝手に参加とみなすことはできないと分かると思うが…

義務であるなら絶対に議決権行使書を提出するような仕組みを検討すべきで、意思の捏造は許されない。

>>383 ご近所さん
＞ある議案に対して全員が白票なら、総数の過半数には届かず、否決されたことになります。
管理者は、年１回集会を開催する義務があります。
管理者は、自分が上程した議案には賛成するでしょうから、管理者以外の全員が白票（賛否が表明されない）なら、議案は否決されるべきです。

白票を賛成0.5、反対0.5に数えた場合、管理者以外の全員が白票なら、管理者の賛成１票で議案は承認されます。
管理者以外、誰も知らないところで、何かが決まるなどという事態は、あってはならないことです。

＞ある議案が流れるという事態はなくなります。
賛否が表明されないのに、全ての議案が承認される方が危険です。

＞組合員の最高意思決定機関である総会の形骸化を避けることができます。
むしろ、総会の形骸化を招きます。
理事さんたちから、総会に出て下さい、委任状を出して下さいなどと、面倒なことを言われなくなるのですから、総会の議案書も読まなくなります。

＞議案事項が流れないとなると、組合活動無関心層も少しは関心持つのではないでしょうか。
無関心を加速させるでしょう。
総会資料がゴミ箱に直行しても、総会の議決に影響がないなら、理事会は半数の議決権を集める事に努力を払う必要がなくなります。

多くの人が総会で何が決議されたか知らないまま、管理費を税金の様に払うという事態が加速するでしょう。

>>396 匿名さん
長文ご苦労さん。
＞議案は否決されるべきです。
賛成票1票で可決でしょ。
そんなことも理解できないの？
＞管理者以外、誰も知らないところで、何かが決まるなどという事態は、あってはならないことです。
誰も知らない？
誰もが分かるようにすればいい。
ポチにはそういう知恵がない。
＞賛否が表明されないのに、全ての議案が承認される方が危険です。
白票と言う形で組合員は賛否を表明している。
組合員の総意だから民主的な理想的な形ですよ。
むしろ、組合員の総意が反映されていない総会での議決は区分所有法代条違反です。
＞総会の議案書も読まなくなります。
ポチの考えそうなこと。
自分の白票が票数に反映されるとなると、逆に総会に興味を持つようになる。
そこは意見の分かれるところだ。
読まなくなるというより、すでに読んでいない。
＞多くの人が総会で何が決議されたか知らないまま、管理費を税金の様に払うという事態が加速するでしょう。
さすがポチだ。
現状把握はできている。
だからといって、当事者であるポチに管理者を任せるわけにもいかない。

本題の第三者管理に戻ろう。
＞365幻の爺さんが言っているように、組合によっては第三者管理は悪い制度ではない。
管理組合とは利益相反する、ポチの飼い主である管理会社が管理者となり、利益誘導型当事者管理ではダメだという事です。
第三者管理は、マンション管理に専門知識を持った管理会社以外の第三者に委ねるべきです。
ポチの立場としての意見はどうなの？
答えは分かっているから聞くのも野暮か。