まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。
それで、こんな方式はどうでしょうか？
「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。
問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。
[スレ作成日時]2012-05-07 07:07:51
[NO.263と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除に関する話題のため、削除しました。管理担当]
第三者管理方式になると、管理組合の口座すべてが管理者＝理事=管理会社理事の名義となります。これはひどいですよね。
>>266 マンション検討中さん
第三者管理方式はある意味では救済措置です。
管理会社と、管理会社とは第三者になる管理者と、管理組合が適度な距離を保ちつつ、管理運営を進めていけば、理事会が存在しなくてもマンション管理はどうにか成り立つ。
やってはいけないのは、管理会社が管理者の位置に居座ることだ。
管理会社が管理者に位置に座ると管理会社のやりたい放題で管理組合は地獄を見ることになる。
不思議なのは、管理会社は決して第三者ではなく当事者であるのに、国交省は第三者と位置付けている。
国交省の意図が図りかねる。
悪法だからみんなで声を上げ、改正すべきだ。
第三者の位置に管理会社を除外する法案に。
>>267 評判気になるさん
いまの法律では除外するとはなっていないよ。
組合員の普通決議ででえきるよ。
そんなのを批判してもしょうがないでしょう。
もしかして理事会で決めてもいいかもの軽い案件だからだね。
標準管理規約でいうと、総会決議（４分の３以上の賛成）で、（役員）３５条を「外部専門家を役員として選任できることとする場合」に改正する必要があるのではないでしょうか？
実際に、第三者管理方式にしている管理組合の方にお聞きしたい。管理規約はどのように定めていますか？
雑誌記事（週刊ダイヤモンド、６月４日号）によると、管理業界関係者が、２１年を「第三者管理方式元年」としているようです。
また、今年６月、都心部の新築高級マンションで第三者管理方式を導入しているという、大手財閥系管理会社の会長が、マンション管理業協会の理事長に就任。マンション管理センターの理事を兼任。第三者管理方式拡大の追い風になるかもしれない。
>>268 匿名さん
実際の話をしているんですよ。
理事会が機能していれば第三者方式なんて必要ないからね。
理事会とか普通決議とかが機能していていない、痴呆症住民マンションの救済措置として第三者管理方式があるのです。
まずそこの根本問題が欠落している。
自立の出来ないマンション住民に普通決議？
普通決議できるぐらいなら、わざわざ第三者管理方式など導入せず、普通の理事会を存続してやればいい。
駅近タワマンなのになかなか売れない…成約寸前でいつもダメになる、意外すぎるワケ
https://gendai.media/articles/-/99482?imp=0
第三者管理で管理費が上がりまくり、資産価値が崩落とのこと。
このT社って109かな？
>>272 匿名さん
売出当時から規約で第三者管理方式だったのだろう。
面白いのは、その売出当初からの第三者管理方式の規約をひっくり返すことの難しさが語られている。
逆の場合はどうだろうか。
理事会方式から第三者管理方式に規約変更する場合だ。
意外と簡単に規約変更できている。
逆の場合、何故、簡単に規約変更できるのだろうか？
規約変更する場合、議案にその要領書を書いて、総会での住民議決権の4分の3以上の賛成票が必要だ。
投資型マンションともなると、住民議決権の4分の3以上の賛成票を得るのは至難の業だ。
何故かと言うと、投資型マンションでは棄権票が多く、標準管理規約で定められている、組合員議決権数の半数以上の参加さえ危ぶまれるからだ。
住民全体数の4分の3以上の賛成数は奇跡に近い数字となる。
私の知っている投資型マンションでは過去15年間で6度の管理規約変更が行われている。
奇跡が6回も起きているのだ。
余りに不自然な回数だ。
否決された規約変更案は一度もない。
何か特別な力が働いているとしか思えない。
その時の管理会社が合人社だ。
どうしてこんなに難しいこと（規約変更）を何回もやってのけられるのだろうかと詮索してみた。
もしかしたら、総会での議決権集開票に問題があるのではないかの結論に至った。
その投資型マンションでの総会への出席者は理事役員3名と、一般住民が2，3名その時に応じて出席するぐらいだ。
住民数は100戸余りだから、議決権のほとんどが議決権行使書によるものか、棄権票なのだ。
議決権のほとんどの票を占める議決権行使書と棄権票に【何か特別の力】が働いているとしか思えない。
1，議決権行使書のひな型は合人社が作成している。
2，議決権行使書の発送も合人社が行っている。
3，賛否が記された議決権行使書回収も合人社が行っている。
4，回収された議決権開票作業も合人社が行っている。
合人社には議決権行使書を改竄しようと思えば簡単にできる環境が整っている。
奇跡に近い過去6回の管理規約変更は、合人社による議決権行使書改竄行為によって
実行されたのではないかと言う疑惑が浮かんだ。
担当フロントに率直にその疑問を投げつけ、集票された過去の議決権行使書はどこに保管されているのかと聞いたら、管理事務所ではなく合人社の方で預かっているという返答だった。
この返答で改竄疑惑は確信に近いものとなった。
自主管理への移行を検討しているなら、まず、目の前の【議決権行使書改竄行為】の問題を解決しないと永遠に無理だと思う。
何故なら、現管理会社をお払い箱にするためには、総会での普通決議が必要になってくる。
その普通決議を管理会社のブラックボックスを経由させることで、管理会社お払い箱議案が否決されるからだ。
では理事会で票の取りまとめをすれば安全かと言うと、必ずしも安全とは言えない。
理事会という新たなブラックボックスができるからだ。
最良の方法は、集開票過程に参加者にとってのブラックボックスを設けない方法だ。
つまり全員参加による、全員挙手による賛否確認方法だ。
だが、総会への全員参加は物理的に難しくなる。
そうであれば、物理的な問題を解消した、議決権行使書結果を公表することだ。
議決権行使書結果を住民全員に公表することで、総会全員参加の挙手による賛否確認方法と変わらなくなる。
管理会社の切り替えなんてどこでも行われているのに、議決権が改竄されて自主管理はムリって・・・
議決権行使書改竄行為が行われていない正常な管理組合のことを言ったわけでもないですよ。
議決権行使書改竄行為が行われている管理組合に対しての警告です。
残念な事に、ブラックボックスで行われている議決権行使書改竄行為は外部から見ると特定できない。
特定できないならば、疑ってかかればいい。
＞管理会社の切り替えなんてどこでも行われているのに
そうでもないですよ。
成功するケースもあれば、成功しないケースも多くありますよ。
デベ系管理会社を独立系に変えるのはやめた方がいいですよ。
>>267 評判気になるさん
管理者が単独でできることはそんなにないですよ。但し、管理者が総会に議案書を出して住人が無関心なら普通決議は簡単にとおるから、ほとんどやりたいようにはできるでしょうが、結局は住人の問題。あと、よくある横領などは管理者が管理会社だと損害賠償されるから心配いらないです。
＜参考記事＞
週刊ダイヤモンド 2022年6/4号、特集「住人も購入検討者も必読！マンション管理」、p59
実は、管理会社側にも第三者管理方式を進めたい理由がある。
「フロントマンが土日や夜間に管理組合理事会と打ち合わせを行わなくてよくなり、担当者の労務状況が大きく改善する」と■■の■■営業本部次長は指摘する。
管理会社の人手不足は業界全体でも深刻化しているが、第三者管理方式ならこれを解決できるのだ。
>>284 マンコミュファンさん
フロントのレベルはどこも同じだよ。
分譲管理業業界には地頭のいいのは元々いない。
三井、住友、三菱、野村、あたりの不動産業は
それなりの地頭を持った人材はいるので望みは
ある。それ以外はドンブリの背比べ。
29２みたいなのが理事長だとどこの会社でもまともなフロントを割り当てないだけのことだ。
優秀な人材がいる理事会に対しては
それなりのフロントをつけているね。
50世帯弱の規模のマンションのオーナーさんから相談がありました。
猛烈に第三者管理者方式を推し進めている管理会社を採用している管理組合からの相談です。
通常総会の直前に、組合員アンケートを行うと言い出して、多数を占めたら、理事会を説得して、総会に第三者管理者方式への切替と3/4以上の組合員による規約の変更を上程するという進め方です。
管理会社による第三者管理者方式で委託するのは本当に危険です。私のメルマガ読者の皆様は、どんなに理事会活動が大変でも絶対に切り替えるのはやめてください。
マンション管理組合目線 メルマガより
まともな組合であれば第三者管理者方式などは
採用はしません。
組合員の中にマンション管理士等が存在してい
るのならその者の知恵を拝借しましょう。
マンション外のものは避けましょう。
自分マンションは自分たちで守るんだね。
マンション管理士にもいろんなものがいるからね。
そうだね、マンション管理を全然知らない者より有資格者の方が
いいだろうから。
>>302 匿名さん
マンション管理士はピンキリだから、選ぶ時には気を付けなくちゃダメ
あと、エリート脳を持っている人はマンション管理士にはならないということも
知っておくべき 組合員の管理士資格を持ってい人や取ろうとしている人も
その人が本当に信用出来ればいいけど、それによってその人の発言権のみが
強くなった場合、それでいいのかどうかということだ
うちは大型マンションで自治会活動で住民との
コミュニケーションは盛んにおこなっている者だが、
マンション管理士試験に挑戦している者は相当数いるよ。勿論吾輩も有資格者であるが管理士会にも入会したし
理事も務めた。
受験者を見てみると曲者が多いのも事実でしょう。
昨年合格した者はいるがサラリーマンで窓際族で定年を
迎えていた。総会等での発言を聞いたことはあるが、
この人大丈夫かなと思える発言が多いように思える。
最近管理士会に入会して当マンションの理事になった。
様子を見るしかない。前身は地方の建設会社出である。
第三者管理方式を利害関係のない別の専門会社が監査する方式があればいいのに。
いい加減、理事会が面倒すぎる。
第三者管理方式で賃貸のように住みたい。
大手のマンションなら人材も豊富でしょう。
そういうところは第三者監理方式はなじまない。
2022.09.26
分譲マンション管理の新たな選択肢 第三者管理受託サービス「TAKSTYLE（タクスタイル）」
https://www.daiwalifenext.co.jp/news/197.html
管理組合役員（理事）になることは負担だと思いますか？
９２％
上記の問いに対して「管理組合役員（理事）になることを負担に感じる」と回答した人の割合です。その中で最も多かった回答は「煩わしい、面倒くさい」でした。管理組合役員（理事）。特に理事長がなかなか決まらないという話はよく聞かれるところですが、やはり管理組合役員（理事）になることを負担に感じている方は多いようです。
第三者に理事会業務を委託することに賛成ですか？
８２％
総会で、理事会を廃止し、第三者（管理会社やその関連会社）に理事会業務を委託するという議案が上程されたら？という問いに対して「賛成する」と回答した人の割合です。全てを任せてしまうことに抵抗を感じる人がいるのも事実ですが、管理会社を信頼し「プロに任せた方がうまくいく」と考えている人がこれほどいるというのは驚きした。
※2020年12月 当社調べ
第三者に全てを任せるということは、工事や管理費、修繕積立金の値上げ、
規約や細則の改正等全てを任せるということですか。
その報酬も提案は第三者が行いますよね。
第三者にまかせれば任せたでいろんな問題がでてきます。
できれば、自分たちでマンション管理は行っていった方が
いいでしょう。
業者主導、管理会社主導ではなく、管理組合主導で
行うべきです。
小規模マンションや理事の成りて不足に対応するには
第三者管理方式も仕方ないか。
第三者管理方式の第三者は、管理会社、マン管士、会計士、
弁護士、建築士、医師のどれがいいのか。
結局この掲示板に書き込むような非常に意識が高い管理組合員がいれば良いけど、ほとんどが無関心で理事会なんて参加したくない人ばかり。
逆にやる気を出し過ぎて暴走する理事も問題。
第三者管理は、マンション管理士に頼みなはれ。
やはりマンション管理士かあ。
>>316 匿名さん
管理組合や理事会の法的な進行方法を適切に行いたいだけなら、ペーパーテスト受かっただけのマンション管理士に頼んだらいいけど。
お金のかかる修繕や建物の診断、今後の修繕計画など資産価値に影響する業務を頼みたいなら業界経験者じゃないと全く役に立たない。
例え建築士であっても、電気の配線や塗装、シート貼り等は
できないしね。
工事の進め方と技術は別だね。
>>319 匿名さん
実際の実務を外注先に任せるのは当然でしょう。
そうではなく、業界経験のないマンション管理士に任せても、見積もりや施工内容が適切かなど全くわからないということ。
その判断で数百万、数千万違ってきますよ。結局お金の面が心配なんですよね？
マンション管理士は、管理業務主任者の難易度を上げたような法令関係の単なる試験。
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
>>322さん
やり方が理解されていませんね。
マンション管理士は実際の工事（塗装とか電気配線とか防水工事等）は
やりませんが、工事の進め方、つまり相見積もりの取り方、工事業者の
選定方法、設計コンサルタントの共通仕様書作成の依頼、資金計画、工期、
業者のプレゼンの計画、提出された見積金額の検討・比較、修繕個所やその
範囲の検討等を専門委員と一緒に検討してくれますよ。
共通仕様書で相見積もりを取った場合、同じ条件つまり同じ修繕個所、
同じ材料、同じ仕様、同じ平米数で業者には単価だけを記入してもらう
やり方で見積もりを取った場合でも、１億のところもあるだろうし、１.5億
の見積りのところもあります。
それをどこにするかを選定するのが専門委員会です。
そういったやり方が分からないのでマンション管理士を活用するのはありです。
工事の進め方の基本ぐらいは理事が勉強しておく
必要はありますね。
業者から合い見積もりを取るときは、同じ条件で
相見積を取る必要があります。
その共通の仕様書を作成するのはプロの建築士です。
素人では共通仕様書は作成できませんから。
専門委員会で、建物診断結果をみて、修繕個所や修繕の範囲等を
検討することからスタートしなければならないでしょう。
それから共通仕様書を建築士に作成してもらい、同じ条件で相見積もりを
取る必要があります。
そこまでがやれる専門委員や理事が必要です。
なんで高い金出してマンション買ったら、理事っていう仕事が増えるんでしょう。
マンションによっては毎月理事会が開催される。
戸建ては自分の責任と負担で全て管理しなければならないでしょう。
マンションは集合住宅で管理していかなければならない、その違いです。
毎月理事会が開催されるのは当たり前のことですよ。
むしろ、やらないマンションがあるというのがおかしいのでは。
コンサルタントに騙されたとは思っていませんよ。
全て専門委員会が主導権を取っていますよ。
理事会が殆ど動かないマンションも多いようだね。
何もしていない代わりに管理会社が動いているということだね。
管理会社主導の典型だね、理事会開催を毎月やっていないマンションは。
マンションの管理をしていくには、理事会を２ヶ月に１回の開催では
対応できないよ。
工事もあれば、苦情や要望、滞納金、総会対策、雑排水管の高圧洗浄、
消防点検等いろんなことがあるからね。
輪番制だったら、月に１回の理事会ぐらいは、
親睦も兼ねてやったほうがいいよ。
事前説明会にいったら第三者管理だと言われたがこのスレ見て不安になってきた
不安がるのが正常です。
管理会社による第三者管理は要注意だね
利益相反取引という問題が生じる
理事会廃止や監事廃止は絶対にあとで後悔する結果しか生まない
>>347 匿名さん
取引もそうですが、そもそもが利益相反の関係なんですよね。
「どちらかが儲かれば、どちらかが損をする」という構図
分譲マンション管理の構造が変わらないと、いつまでも管理組合と管理会社のいがみ合いは解消されないですね。
経年でどんどんひどくなる。
>>350 匿名さん
おいおい、管理会社による第三者管理方式が利益相反関係？
利益誘導の談合関係の何物でもない。
組合管理を管理会社以外の第三者を介入させることでバランスが保てる。
管理会社による第三者管理を行政が認めたのは納得できない。
行政は認めてはいないが禁止もしないあいまいな状態。
民法では利益相反行為の禁止事項にはならないか。
監査は外部に依頼するらしい。賃貸用購入者多数を見据えての第三者管理かもしれません。なんだか一気に買う気がそがれました。
>>357 検討板ユーザーさん
ファミリー向けから単身向けまである混雑型です。ある程度の駐車場や駐輪場もありますので投資と実需半々かもしれません。管理組合の煩わしさから解放されますよなんていわれましたが内心複雑でした。
第三者管理のタワマンや投資向けマンションで、どういう怖いことが待っているか
この記事読めばよーくわかるよ
相談を受けた弁護士も絶句…駅近なのになかなか売れないタワマンの「異常な実態」
https://gendai.media/articles/-/99483
理事会の無いタワマンを購入するとこうなる
管理会社の口車に乗って
理事会廃止しちゃ絶対ダメ
>>352 匿名さん
おいおい、 第三者管理の利益相反について勘違いしていないか
下記サイトで、マンション管理士がわかりやすく説明してるから
読んでみて
https://manshion.runkodaira.com/third-pary-management/
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
57.12m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
