第三者管理方式について

>>239 匿名さん
この方かな。
https://www.meguminity.com/

>>241 匿名さん
統一教会の方なの？

寄付金を多くせしめられそう。
経典とか、壺を売りつけられそう。

買いたければ買えばいいし。
買いたくなければ買わなければいいだけだよ。
お互いの意思を尊重しましょうね。
それが民主的志向である。
第三者管理者方式も組合員の意思表示で決せられる。
うちの複合型大型マンションも管理者を管理会社にする案も組合員
の意思表示で決まる。
マンションは政治的であり法律や規約はその次である。

オレオレ詐欺も似たようなもんだしね。
オレだよ、オレ、マンション管理士だよ。

うちは大規模修繕の３回目である。
大型マンションで修繕委員かを公募したら
ミニプチンが続々応募してきた。
２回目までは裕福な組合員が仕切っていた。
皆買い換えて住み替えた。
何とかは色に出にけりである。お楽しみ。

>>246 坪単価比較中さん
何のソースも示さないお前の情報、誰かが信じているとでも思っているの？

>>247 匿名さん
その気はない。
実体験に基づいて投稿している。
お前に知ってほしいなどとは思ったことがない。

＞お前に知ってほしいなどとは思ったことがない
このスレッドに参加しているのは君かオレぐらい。
オレを無視すると聞いてもらえる人間は他にいないぞ。

>>249 匿名さん
きいてもらってどうするのだ。
この世には砂の数ほどの分譲がある。

>>245 匿名さん
うるさいなあ　スレタイ読めないのか
くだらないことばかり書くな
みんなが迷惑してるのがわからないのか

コンサルや管理会社に依存しなければならないマンションには
住みたくない。その癖を直して自立しないといけないよ。
管理会社に委託するのは良いが組合が主導して管理会社のノウ
ハウを利用しましょう。自主管理よりも難しくはない。

>>252 匿名さん
でも、管理費が安いというだけで悪徳管理会社に引っかかっているところたくさんありますよね　気を付けないと、こわいです。

>>253 匿名さん
管理費が安くて悪徳管理会社に引っ掛かるとは少々いびつだよ。
管理委託費が安いというだけで悪徳管理会社に引っ掛かっている
ケースは多いのは事実です。
このような悪徳管理会社は委託費を安くして組合内部に取り入っ
て組合役員の人選に深く入り込んで工事等を有利に受注しようと
画策します。特に大型物件で委託費が安いと要注意です。

ニュースになってましたね。
合人社は1000組合を目指しているらしい。
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO63606420Z10C22A8L72000/

第三者管理方式と管理会社管理方式とは大きく違う。
合人社の場合後者の方だろう。
管理会社管理方式は痴呆症住民ばかりで、管理組合運営がどうにもならない場合の方式だが、この方式を認可すると、多分、蟻地獄状態の管理組合となり、管理会社というシロアリに食い潰された後は、立ち直れないほどの負債マンションとしてシロアリからも見放されることになる。
債権処理のための競売という結末が見えている。

痴呆症住民を合法的に食いつぶすという面では、オレオレ詐欺より質が悪い。

>>256 匿名さん
管理会社管理方式なんて概念ないよ
合人社自体も第三者管理方式と呼んでいる
合人社くらいじゃないの　こういうの大胆にやって
トラブルになったら、訴訟で区分所有者を脅すんだよね
いつもワンパターンで同じだからわかりやすい

＞管理会社管理方式なんて概念ないよ
当たり前です。
分かりやすいように説明しただけ。
従来の理事会を排して、外部から管理者を置くことで組合運営をやるわけだが、この管理者の位置に管理会社である合人社が居座るわけだ。
請求者と支払者が合人社で、その財源は組合というわけだ。
他人の財布を使い放題の状況が生まれると、どういう結果になるかは火を見るより明らか。
それでも、痴呆症住民は追及能力がないから、財源は食い荒らされる一方で、なす術がない。
気の毒というしかない。

>>259 匿名さん
それを防ぐ方法がひとつだけある

>>259 匿名さん
かえってわかりにくいのだが。
嘘をつくな。

>>261 匿名さん
https://smtrc.jp/useful/glossary/detail/n/2312
レベルが低い方と付き合うのは本当に面倒だね。

第三者管理方式になると、管理組合の口座すべてが管理者＝理事=管理会社理事の名義となります。これはひどいですよね。

>>265 マンション検討中さん
間違えた
第三者管理方式になると、管理組合の口座すべてが管理者＝理事=管理会社社長の名義となります。

>>266 マンション検討中さん
第三者管理方式はある意味では救済措置です。
管理会社と、管理会社とは第三者になる管理者と、管理組合が適度な距離を保ちつつ、管理運営を進めていけば、理事会が存在しなくてもマンション管理はどうにか成り立つ。
やってはいけないのは、管理会社が管理者の位置に居座ることだ。
管理会社が管理者に位置に座ると管理会社のやりたい放題で管理組合は地獄を見ることになる。
不思議なのは、管理会社は決して第三者ではなく当事者であるのに、国交省は第三者と位置付けている。
国交省の意図が図りかねる。
悪法だからみんなで声を上げ、改正すべきだ。
第三者の位置に管理会社を除外する法案に。

>>267 評判気になるさん
いまの法律では除外するとはなっていないよ。
組合員の普通決議ででえきるよ。
そんなのを批判してもしょうがないでしょう。
もしかして理事会で決めてもいいかもの軽い案件だからだね。

　標準管理規約でいうと、総会決議（４分の３以上の賛成）で、（役員）３５条を「外部専門家を役員として選任できることとする場合」に改正する必要があるのではないでしょうか？

実際に、第三者管理方式にしている管理組合の方にお聞きしたい。管理規約はどのように定めていますか？

　雑誌記事（週刊ダイヤモンド、６月４日号）によると、管理業界関係者が、２１年を「第三者管理方式元年」としているようです。

　また、今年６月、都心部の新築高級マンションで第三者管理方式を導入しているという、大手財閥系管理会社の会長が、マンション管理業協会の理事長に就任。マンション管理センターの理事を兼任。第三者管理方式拡大の追い風になるかもしれない。

>>268 匿名さん
実際の話をしているんですよ。
理事会が機能していれば第三者方式なんて必要ないからね。
理事会とか普通決議とかが機能していていない、痴呆症住民マンションの救済措置として第三者管理方式があるのです。
まずそこの根本問題が欠落している。
自立の出来ないマンション住民に普通決議？
普通決議できるぐらいなら、わざわざ第三者管理方式など導入せず、普通の理事会を存続してやればいい。

>>269 匿名さん
何も定規杓子に標準管理規約に従う必要もない。
区分所有法での管理者の機能を第三者にお願いすればいいだけのこと。

駅近タワマンなのになかなか売れない…成約寸前でいつもダメになる、意外すぎるワケ
https://gendai.media/articles/-/99482?imp=0

第三者管理で管理費が上がりまくり、資産価値が崩落とのこと。
このT社って109かな？

>>272 匿名さん
売出当時から規約で第三者管理方式だったのだろう。
面白いのは、その売出当初からの第三者管理方式の規約をひっくり返すことの難しさが語られている。
逆の場合はどうだろうか。
理事会方式から第三者管理方式に規約変更する場合だ。
意外と簡単に規約変更できている。
逆の場合、何故、簡単に規約変更できるのだろうか？

規約変更する場合、議案にその要領書を書いて、総会での住民議決権の4分の3以上の賛成票が必要だ。
投資型マンションともなると、住民議決権の4分の3以上の賛成票を得るのは至難の業だ。
何故かと言うと、投資型マンションでは棄権票が多く、標準管理規約で定められている、組合員議決権数の半数以上の参加さえ危ぶまれるからだ。
住民全体数の4分の3以上の賛成数は奇跡に近い数字となる。
私の知っている投資型マンションでは過去15年間で6度の管理規約変更が行われている。
奇跡が6回も起きているのだ。
余りに不自然な回数だ。
否決された規約変更案は一度もない。
何か特別な力が働いているとしか思えない。

その時の管理会社が合人社だ。
どうしてこんなに難しいこと（規約変更）を何回もやってのけられるのだろうかと詮索してみた。
もしかしたら、総会での議決権集開票に問題があるのではないかの結論に至った。
その投資型マンションでの総会への出席者は理事役員3名と、一般住民が2，3名その時に応じて出席するぐらいだ。
住民数は100戸余りだから、議決権のほとんどが議決権行使書によるものか、棄権票なのだ。
議決権のほとんどの票を占める議決権行使書と棄権票に【何か特別の力】が働いているとしか思えない。
1，議決権行使書のひな型は合人社が作成している。
2，議決権行使書の発送も合人社が行っている。
3，賛否が記された議決権行使書回収も合人社が行っている。
4，回収された議決権開票作業も合人社が行っている。
合人社には議決権行使書を改竄しようと思えば簡単にできる環境が整っている。
奇跡に近い過去6回の管理規約変更は、合人社による議決権行使書改竄行為によって
実行されたのではないかと言う疑惑が浮かんだ。
担当フロントに率直にその疑問を投げつけ、集票された過去の議決権行使書はどこに保管されているのかと聞いたら、管理事務所ではなく合人社の方で預かっているという返答だった。
この返答で改竄疑惑は確信に近いものとなった。

自主管理への移行を検討しているなら、まず、目の前の【議決権行使書改竄行為】の問題を解決しないと永遠に無理だと思う。
何故なら、現管理会社をお払い箱にするためには、総会での普通決議が必要になってくる。
その普通決議を管理会社のブラックボックスを経由させることで、管理会社お払い箱議案が否決されるからだ。
では理事会で票の取りまとめをすれば安全かと言うと、必ずしも安全とは言えない。
理事会という新たなブラックボックスができるからだ。
最良の方法は、集開票過程に参加者にとってのブラックボックスを設けない方法だ。
つまり全員参加による、全員挙手による賛否確認方法だ。
だが、総会への全員参加は物理的に難しくなる。
そうであれば、物理的な問題を解消した、議決権行使書結果を公表することだ。
議決権行使書結果を住民全員に公表することで、総会全員参加の挙手による賛否確認方法と変わらなくなる。

管理会社の切り替えなんてどこでも行われているのに、議決権が改竄されて自主管理はムリって・・・

議決権行使書改竄行為が行われていない正常な管理組合のことを言ったわけでもないですよ。
議決権行使書改竄行為が行われている管理組合に対しての警告です。
残念な事に、ブラックボックスで行われている議決権行使書改竄行為は外部から見ると特定できない。
特定できないならば、疑ってかかればいい。
＞管理会社の切り替えなんてどこでも行われているのに
そうでもないですよ。
成功するケースもあれば、成功しないケースも多くありますよ。

>>277 匿名さん
議決権行使書集開票作業過程で、ブラックボックスが設けられることについてはどう思われますか？

>>273 口コミ知りたいさん
管理規約変更で管理会社に都合のいい管理規約変更は簡単にできて、都合の悪い管理規約変更はなかなか難しいということですね。
何か臭いますね。

デベ系管理会社を独立系に変えるのはやめた方がいいですよ。

>>267 評判気になるさん
管理者が単独でできることはそんなにないですよ。但し、管理者が総会に議案書を出して住人が無関心なら普通決議は簡単にとおるから、ほとんどやりたいようにはできるでしょうが、結局は住人の問題。あと、よくある横領などは管理者が管理会社だと損害賠償されるから心配いらないです。

>>281 検討板ユーザーさん
どうしてですか？

>>283 匿名さん
フロントのレベルが下がるから。

>>275
合人社を攻撃するのはMASSGのシマクン？ＢＳ君？

>>279 口コミ知りたいさん
なにも。
荒れそうな議案は予めアンケートを取るし、役員は理事会の温度感で賛否は分かる。改竄してるなら察知はできる。

>>285 匿名さん
合人社が今後MASSGを注視するらしいから合人社に聞けば？

>>284 マンコミュファンさん
フロントのレベルはデべ系でも低いし、かなり悪質だ。
何を判断基準にしてるの？

>>285 匿名さん
弁護士の段取りしといたほうが良いよ。
合人社は裁判好きだからね。

＜参考記事＞
週刊ダイヤモンド 2022年6/4号、特集「住人も購入検討者も必読！マンション管理」、p59

　実は、管理会社側にも第三者管理方式を進めたい理由がある。

「フロントマンが土日や夜間に管理組合理事会と打ち合わせを行わなくてよくなり、担当者の労務状況が大きく改善する」と■■の■■営業本部次長は指摘する。

管理会社の人手不足は業界全体でも深刻化しているが、第三者管理方式ならこれを解決できるのだ。