まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。
それで、こんな方式はどうでしょうか？
「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。
問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。
[スレ作成日時]2012-05-07 07:07:51
自分の財布の残高も確認しないでマンション管理士等に預けるのと同様。愛する美しい女性には財布を預けても後悔しないときもあるがね( ´艸｀)。
＞＞184 匿名さん
君も痴呆症予備軍だな。
痴呆症と言う表現は侮蔑的表現の代用であり、認知症ではそういう意味合いがなくなる。
個人的には、第三者管理方式を採用する管理組合に対しては軽蔑せざるを得ない。
自己表現の形として戦術的に使っている。
区分マンションで言う特別養護老人ホームに相当する。
反論もできずに同調的な意見だけで問題解決できると思っている輩の方が非常識。
＞＞184
>反論もできずに同調的な意見だけで問題解決できると思っている輩の方が非常識。
痴呆症という差別語以外には、
あなたから、第三者方式についてのまともな論理的な反論は一度も聞いたことがない。
ここに論理的な反論を書いてください。
第三者管理方式が論理的に存在できるとでも思っているの？
存在そのものが非論理的。
この時間に頻繁にレス挙げてくる輩は限定されている。
毎日毎日ご苦労さん。
毎日毎日、薄給で頑張っている君を見てると哀れみも感じる。
君もこのスレッドでは有名になりつつあるね。
誰のおかげか、感謝してほしい。
>>195
＞毎日毎日、薄給で頑張っている君を見てると哀れみも感じる。
いや、お宅のフロントほど哀れじゃないですよ
薄給だから、工事報酬で稼ぎまくって、やっと人間的な生活が送れるように
しるんじゃないの？
組合員が議決に参加しないのは認められないとはどういうこと。
真実ならば、198に天罰が下りますように( ´艸｀)
第三者管理はファミリー向けマンションは絶対に導入してはいけない
>>205 匿名さん
築35年超えると竣工当初からの居住者は高齢化していて、元気な人とそうでない人の差が大きく出だします。
そうでない人は体力や病気を理由に役員を拒否したりすることで、元気な人達からは不平等だと不満が出だします。そこに付け込み第三者管理を提案するということです。
決して全員である必要はなく、不平等が生まれればいいだけなのです。
>>206
そういう場合は、絶対に悪徳マンション管理会社に丸投げせずに
マンション管理組合のNPO団体を通じて、信頼できそうなマンション管理士を探すのがベストです 強固な相互監視体制を作り上げてください
シマクンも朝から詐欺師活動に忙しそうだね。
>>212 購入経験者さん
その案に同意
マンション管理士の信用が落ちた証拠だ。
私もマンション管理士の端くれで理事も務めた。
理事の面々を見ていると不動産関係の職業が多いのと、
マンション管理士になった動機が非常に貧弱である。
自分の意見を言えない能無しや、
何を考えているのか解らないマンション管理士が多い。
とてもじゃないが大切な私たちの財産の管理などさせられない。
其れよりも登録された管理業者のほうが増しだ。
だからと言ってマンション管理士の知識を除外はしていない。
私のマンションにも一人マンション管理士がいる。
話し合う機会があったが、
とてもじゃないが管理を委託の出来る能力を持ち合わせる人物
ではない。
つまらんマンション管理士がいたもんだとがっかりした。
其れよりも不合格者よりは増しではあるがね、( ´艸｀)
資格を取っただけではだめ。
取ってから自己研鑽に勤めないと役に立たない。
マンション管理士の有資格者がいるのなら、一緒に勉強して
いけば大きな戦力になるよ。
マンション管理士さんは管理組合の目線の人か
弁護士のW資格持っている人がいいと思う
>>216 購入経験者さん
それは良いとは思うが。
弁護士がマンション管理士の資格を持たなければいけないのには
少々疑念が増幅する。
弁護士の先生がマンション管理士の資格が必要で欲しいのかね。
それは無いと思うが。宅建の資格はほとんど持っていますよね。
司法書士や行政書士の資格では飯が食えないので
マンション管理士の資格を取っているものは多い。
あまり褒められた現象ではない。
分譲マンションの管理は法律家の分野ではなく、
むしろ経営の分野に近いと思うのだが。どんなもんね( ´艸｀)。
>>217 匿名さん
>弁護士がマンション管理士の資格を持たなければいけないのには
少々疑念が増幅する。
いけないとはだれも言っていないが、悪徳管理会社・悪徳修繕会社・悪徳理事長に対して訴訟するときは超便利
一般弁護士は、業界知識ゼロだから、こちらがいちいち教えてやらないと
いけなくて煩わしい マンション管理士の試験って、エリート大卒にとっては
かなり簡単なはず
マンション管理士は法律家ではないのはズバリその通りでしょう。
むしろ経営者ではある。
宮使いの平社員退職者ではいい仕事はできない。
せいぜい組合費の無駄使いをして管理費等の値上げや資金不足を
きたして借り入れをせざるを得なくなる。
組合員の負担の軽減と着実な管理は経営感覚を要するからね( ´艸｀)。
ペーパー試験に合格しただけのマンション管理士が相談業務をしてい
る様はまさしく滑稽に見える。よく考えた方がいいと思うよ。
>>223 匿名さん
だからと言って、いちがいに管理会社のほうが良いとは言えないのでは？
＞せいぜい組合費の無駄使いをして管理費等の値上げや資金不足を
きたして借り入れをせざるを得なくなる。
オジサン、これは悪徳管理会社にも当てはまるよ
管理会社もピンキリで、キリはまるで反社みたいなのがあるし、
フロントもピンキリで、管理会社がピンでもフロントが修繕積立金に手を付けちゃって行政処分になった例もたくさんある
>>224 マンション検討中さん
悪徳管理会社に騙されるからだよ( ´艸｀)。
詐欺による意思表示は善意の第三者には００しない。だよ
つまり騙されるのも悪いといった論法である( ´艸｀)。
>>225 匿名さん
オジサン、（ずいぶん昔だろうけど）大学で経営学学んだのかもしれないけど、
法的論理というものを全く理解していない
オジサンの会社は悪徳管理会社じゃなかったの？
悪いこといっぱいやったんじゃないの？
オジサンの煮つけは美味いよ( ´艸｀)。
どちらにしても、第三者管理方式はオーナーが痴呆症住民だらけで、マンション管理に関しては最後の選択だから、議論しても意味がない。
ぼったくりを目論む管理会社にとっては絶好のターゲットであることは間違いない。
この議論に対して興味が湧くのであれば、あなたはぼったくりを目論んでいる管理会社の一人なのかもしれない。
>>230 匿名さん
いやいや、ボッタクられる側だよ。
それが嫌なら築古マンション手放すことが一番。
オジサンのいうことは聞いた方がいいよ。
マンションの老後は大変らよ。
詐欺師がウロウロしていて困る。
君主危うしに近寄らず。
都市の主要都市駅徒歩５分以内の１０００戸超の複合型の
築４０年超の大型マンションで管理会社は大金持ちの大手不動産会社
傘下です。
管理費等が分譲時から計算したら１５倍に膨れ上がっています。
建て替えについて親会社の不動産屋が動いているみたいです。
管理費等が異常に高額で資産価値を落としています。
地価は異常に高額にはなってはいますが、
いざ、売るとなると困難な状況がです。
これ等が意味することをマンション管理士さんはどう解釈されるでし
ょうか。意見を聞きたいです。
>>238 236さん
本物ならば答えてみろ。
最高の立地の分譲で複合用途の大型マンションで築40年超で管理費等
が異常に高額で大金持ちの不動産業の傘下の管理会社と言えば何を妄
想（推測？）するかね。
ここまでのヒントを出せば馬鹿でも答えられると思うよ( ´艸｀)。
てなわけで、１０９爺さんは、３８（宮）爺さんのスレである「Ｐａｒｔ３」でご活躍ください。
寄付金を多くせしめられそう。
経典とか、壺を売りつけられそう。
買いたければ買えばいいし。
買いたくなければ買わなければいいだけだよ。
お互いの意思を尊重しましょうね。
それが民主的志向である。
第三者管理者方式も組合員の意思表示で決せられる。
うちの複合型大型マンションも管理者を管理会社にする案も組合員
の意思表示で決まる。
マンションは政治的であり法律や規約はその次である。
オレオレ詐欺も似たようなもんだしね。
オレだよ、オレ、マンション管理士だよ。
うちは大規模修繕の３回目である。
大型マンションで修繕委員かを公募したら
ミニプチンが続々応募してきた。
２回目までは裕福な組合員が仕切っていた。
皆買い換えて住み替えた。
何とかは色に出にけりである。お楽しみ。
＞お前に知ってほしいなどとは思ったことがない
このスレッドに参加しているのは君かオレぐらい。
オレを無視すると聞いてもらえる人間は他にいないぞ。
コンサルや管理会社に依存しなければならないマンションには
住みたくない。その癖を直して自立しないといけないよ。
管理会社に委託するのは良いが組合が主導して管理会社のノウ
ハウを利用しましょう。自主管理よりも難しくはない。
>>253 匿名さん
管理費が安くて悪徳管理会社に引っ掛かるとは少々いびつだよ。
管理委託費が安いというだけで悪徳管理会社に引っ掛かっている
ケースは多いのは事実です。
このような悪徳管理会社は委託費を安くして組合内部に取り入っ
て組合役員の人選に深く入り込んで工事等を有利に受注しようと
画策します。特に大型物件で委託費が安いと要注意です。
ニュースになってましたね。
合人社は1000組合を目指しているらしい。
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO63606420Z10C22A8L72000/
第三者管理方式と管理会社管理方式とは大きく違う。
合人社の場合後者の方だろう。
管理会社管理方式は痴呆症住民ばかりで、管理組合運営がどうにもならない場合の方式だが、この方式を認可すると、多分、蟻地獄状態の管理組合となり、管理会社というシロアリに食い潰された後は、立ち直れないほどの負債マンションとしてシロアリからも見放されることになる。
債権処理のための競売という結末が見えている。
痴呆症住民を合法的に食いつぶすという面では、オレオレ詐欺より質が悪い。
>>256 匿名さん
管理会社管理方式なんて概念ないよ
合人社自体も第三者管理方式と呼んでいる
合人社くらいじゃないの こういうの大胆にやって
トラブルになったら、訴訟で区分所有者を脅すんだよね
いつもワンパターンで同じだからわかりやすい
＞管理会社管理方式なんて概念ないよ
当たり前です。
分かりやすいように説明しただけ。
従来の理事会を排して、外部から管理者を置くことで組合運営をやるわけだが、この管理者の位置に管理会社である合人社が居座るわけだ。
請求者と支払者が合人社で、その財源は組合というわけだ。
他人の財布を使い放題の状況が生まれると、どういう結果になるかは火を見るより明らか。
それでも、痴呆症住民は追及能力がないから、財源は食い荒らされる一方で、なす術がない。
気の毒というしかない。
[NO.263と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除に関する話題のため、削除しました。管理担当]
第三者管理方式になると、管理組合の口座すべてが管理者＝理事=管理会社理事の名義となります。これはひどいですよね。
>>266 マンション検討中さん
第三者管理方式はある意味では救済措置です。
管理会社と、管理会社とは第三者になる管理者と、管理組合が適度な距離を保ちつつ、管理運営を進めていけば、理事会が存在しなくてもマンション管理はどうにか成り立つ。
やってはいけないのは、管理会社が管理者の位置に居座ることだ。
管理会社が管理者に位置に座ると管理会社のやりたい放題で管理組合は地獄を見ることになる。
不思議なのは、管理会社は決して第三者ではなく当事者であるのに、国交省は第三者と位置付けている。
国交省の意図が図りかねる。
悪法だからみんなで声を上げ、改正すべきだ。
第三者の位置に管理会社を除外する法案に。
>>267 評判気になるさん
いまの法律では除外するとはなっていないよ。
組合員の普通決議ででえきるよ。
そんなのを批判してもしょうがないでしょう。
もしかして理事会で決めてもいいかもの軽い案件だからだね。
標準管理規約でいうと、総会決議（４分の３以上の賛成）で、（役員）３５条を「外部専門家を役員として選任できることとする場合」に改正する必要があるのではないでしょうか？
実際に、第三者管理方式にしている管理組合の方にお聞きしたい。管理規約はどのように定めていますか？
雑誌記事（週刊ダイヤモンド、６月４日号）によると、管理業界関係者が、２１年を「第三者管理方式元年」としているようです。
また、今年６月、都心部の新築高級マンションで第三者管理方式を導入しているという、大手財閥系管理会社の会長が、マンション管理業協会の理事長に就任。マンション管理センターの理事を兼任。第三者管理方式拡大の追い風になるかもしれない。
>>268 匿名さん
実際の話をしているんですよ。
理事会が機能していれば第三者方式なんて必要ないからね。
理事会とか普通決議とかが機能していていない、痴呆症住民マンションの救済措置として第三者管理方式があるのです。
まずそこの根本問題が欠落している。
自立の出来ないマンション住民に普通決議？
普通決議できるぐらいなら、わざわざ第三者管理方式など導入せず、普通の理事会を存続してやればいい。
駅近タワマンなのになかなか売れない…成約寸前でいつもダメになる、意外すぎるワケ
https://gendai.media/articles/-/99482?imp=0
第三者管理で管理費が上がりまくり、資産価値が崩落とのこと。
このT社って109かな？
>>272 匿名さん
売出当時から規約で第三者管理方式だったのだろう。
面白いのは、その売出当初からの第三者管理方式の規約をひっくり返すことの難しさが語られている。
逆の場合はどうだろうか。
理事会方式から第三者管理方式に規約変更する場合だ。
意外と簡単に規約変更できている。
逆の場合、何故、簡単に規約変更できるのだろうか？
規約変更する場合、議案にその要領書を書いて、総会での住民議決権の4分の3以上の賛成票が必要だ。
投資型マンションともなると、住民議決権の4分の3以上の賛成票を得るのは至難の業だ。
何故かと言うと、投資型マンションでは棄権票が多く、標準管理規約で定められている、組合員議決権数の半数以上の参加さえ危ぶまれるからだ。
住民全体数の4分の3以上の賛成数は奇跡に近い数字となる。
私の知っている投資型マンションでは過去15年間で6度の管理規約変更が行われている。
奇跡が6回も起きているのだ。
余りに不自然な回数だ。
否決された規約変更案は一度もない。
何か特別な力が働いているとしか思えない。
その時の管理会社が合人社だ。
どうしてこんなに難しいこと（規約変更）を何回もやってのけられるのだろうかと詮索してみた。
もしかしたら、総会での議決権集開票に問題があるのではないかの結論に至った。
その投資型マンションでの総会への出席者は理事役員3名と、一般住民が2，3名その時に応じて出席するぐらいだ。
住民数は100戸余りだから、議決権のほとんどが議決権行使書によるものか、棄権票なのだ。
議決権のほとんどの票を占める議決権行使書と棄権票に【何か特別の力】が働いているとしか思えない。
1，議決権行使書のひな型は合人社が作成している。
2，議決権行使書の発送も合人社が行っている。
3，賛否が記された議決権行使書回収も合人社が行っている。
4，回収された議決権開票作業も合人社が行っている。
合人社には議決権行使書を改竄しようと思えば簡単にできる環境が整っている。
奇跡に近い過去6回の管理規約変更は、合人社による議決権行使書改竄行為によって
実行されたのではないかと言う疑惑が浮かんだ。
担当フロントに率直にその疑問を投げつけ、集票された過去の議決権行使書はどこに保管されているのかと聞いたら、管理事務所ではなく合人社の方で預かっているという返答だった。
この返答で改竄疑惑は確信に近いものとなった。
自主管理への移行を検討しているなら、まず、目の前の【議決権行使書改竄行為】の問題を解決しないと永遠に無理だと思う。
何故なら、現管理会社をお払い箱にするためには、総会での普通決議が必要になってくる。
その普通決議を管理会社のブラックボックスを経由させることで、管理会社お払い箱議案が否決されるからだ。
では理事会で票の取りまとめをすれば安全かと言うと、必ずしも安全とは言えない。
理事会という新たなブラックボックスができるからだ。
最良の方法は、集開票過程に参加者にとってのブラックボックスを設けない方法だ。
つまり全員参加による、全員挙手による賛否確認方法だ。
だが、総会への全員参加は物理的に難しくなる。
そうであれば、物理的な問題を解消した、議決権行使書結果を公表することだ。
議決権行使書結果を住民全員に公表することで、総会全員参加の挙手による賛否確認方法と変わらなくなる。
管理会社の切り替えなんてどこでも行われているのに、議決権が改竄されて自主管理はムリって・・・
議決権行使書改竄行為が行われていない正常な管理組合のことを言ったわけでもないですよ。
議決権行使書改竄行為が行われている管理組合に対しての警告です。
残念な事に、ブラックボックスで行われている議決権行使書改竄行為は外部から見ると特定できない。
特定できないならば、疑ってかかればいい。
＞管理会社の切り替えなんてどこでも行われているのに
そうでもないですよ。
成功するケースもあれば、成功しないケースも多くありますよ。
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
57.12m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
