管理組合・管理会社・理事会「第三者管理方式について」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2025-02-25 09:47:46

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか?

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Aマンションの区分所有者がBマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[スレ作成日時]2012-05-07 07:07:51

最近見た物件
所在地:埼玉県さいたま市北区植竹町1丁目321番1(地番)
交通:東武野田線 北大宮 駅徒歩11分(サブエントランスまで)
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間取:3LDK
専有面積:70.45m2
販売戸数/総戸数: 1戸 / 191戸
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第三者管理方式について

  1. 1388 匿名さん 2024/01/07 04:13:43

    >>1387 匿名さん
    全てだなんて書いてませんよ?監査ができない第三者管理方式で、それだけはやめておけって事です
    三パターンあるのは知ってますよ


  2. 1389 匿名さん 2024/01/08 02:02:57

    第三者管理方式に変更した管理組合でも、
    それからの変更はできますよ。

  3. 1390 匿名さん 2024/01/08 02:15:52

    >>1389 匿名さん
    悪徳管理会社のフロントはそう主張するけど、
    実際にはNHKのクローズアップ現代で放映された内容みたいに
    区分所有者に総会を開きにくくさせる汚いやり方がいくつも第三者管理方式変更後の管理規約に盛り込まれるので要注意です。

  4. 1391 匿名さん 2024/01/08 02:39:27

    区分所有者に総会を聞きにくくするやりかたとは
    どういうやり方ですか。

  5. 1392 通りがかりさん 2024/01/08 04:26:56

    組合員の1/5が印鑑証明付き同意書出す事で臨時総会が開けます
    やっと総会にこぎつけても3/4の賛成票とれなかったらダメですし

  6. 1393 匿名さん 2024/01/08 04:50:09

    それが取れる見通しを立ててから臨時総会は
    開催すべきです。

  7. 1394 匿名さん 2024/01/08 08:18:15

    >>1393 匿名さん
    重要ポイントですね。

  8. 1395 匿名さん 2024/01/08 10:27:36

    >>1392 通りがかりさん
    個人情報保護を理由に区分所有者の名簿をフロントは渡さないはず。
    郵便受けに投函するしかないが、外部オーナーだったり、投資目的の区分所有者で海外在住とか、管理費や修繕費値上げでも興味なしとか、近隣と一切関わりたくないとかいるからね。 4分の3は結構ハードル高い。
    管理会社はそれをわかってやっているのだろうけど。

  9. 1396 通りがかりさん 2024/01/08 10:27:56

    G社の場合どうやら組合員名簿も見られないようです
    これでは同意書集めがまず無理ですよ
    エントランスで署名活動でもするしかないではありませんか

  10. 1397 匿名さん 2024/01/08 11:45:46

    >>1396 通りがかりさん
    この管理会社のやり方をマネして、まず監事設置や理事会設立について
    区分所有者にアンケート取ってみたら、エントランスに主旨をまとめた
    アンケート用紙を筆記具といっしょに回答を入れるボックスも並べておけば、労せずにすむ。”〇〇マンション代表監事設置検討委員会”みたいな名称で
    有志を集めてみれば?


  11. 1398 検討板ユーザーさん 2024/01/09 00:35:49

    >>1397 匿名さん

    まずエントランスにアンケート用紙設置をgが認めるワケなかろうに

  12. 1399 匿名さん 2024/01/09 01:26:28

    >>1398 検討板ユーザーさん
    大丈夫ですよ。
    フロントはたまにしかやって来ないから。
    うちのマンションのフロントなんか就任三か月後も
    マンションの構図が全然アタマに入っていなかった。

  13. 1400 匿名さん 2024/01/09 01:50:24

    管理人がついていないマンションなんだね。
    管理人がいればすぐ連絡がいくから。

  14. 1401 匿名さん 2024/01/09 02:10:51

    >>1400 匿名さん
    いや、いる。
    協力してもらうから大丈夫。

  15. 1402 口コミ知りたいさん 2024/01/09 03:19:01

    >>1401 匿名さん

    gの第三者管理なんですか?やっぱりサービス悪くなりました?

  16. 1403 匿名さん 2024/01/09 04:26:19

    監事設置の義務化は重要だと思われる方、実際に第三者管理方式を体験された方、
    どうぞパブリックコメントに御意見や貴重な体験談をお送りください。
    監事廃止と理事会廃止には区分所有者にとって大きなリスクが伴います。

    外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
    募集中
    案件番号155230736
    案の公示日2023年12月27日
    受付締切日時2024年1月24日13時0分
    所管省庁国土交通省

    「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
    (6000字以内)
    令 和 5 年 1 2 月 2 7 日
    国 土 交 通 省 住 宅 局
    電子政府の総合窓口(e-Gov)」
    (右下から意見を入力できるボタンがあります。)

    「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
    を検索ワードにしてGOOGLE検索してみてください。

  17. 1404 匿名さん 2024/01/10 02:55:20

    6000字というとかなりの時間を要しますね。
    原稿用紙5~6枚程度なら参加してもいいんだけど。
    それぐらいにまとめた方がいいとは思うんだが。

  18. 1405 匿名さん 2024/01/10 03:13:13

    >>1404 匿名さん
    受験の論文とは違って、6000字以下ならば長さは厳格には問わないはずです。原稿用紙5~6枚は十分な長さです。パブリックコメントは、このテーマについて社会的に共有されるべき価値ある内容ならば、是非とも参加されるべきだと思います。

  19. 1406 匿名さん 2024/01/10 03:33:42

    以前も国交省の応募に参加したことはあるんですが、
    反応はなかったですね。

  20. 1407 匿名さん 2024/01/10 03:36:37

    >>1147 匿名さん
    読まれていることは確かだから安心して参加していいと思います。
    今回のパブコメは非常に重要な意義を持つと思います。

  21. 1408 匿名さん 2024/01/10 11:16:31

    マンション管理に関するパブコメをマンション管理士として
    精一杯勉強して書き込んだんだけど、読まれているかどうか、
    また、専門家でもない者が読んでわかるのかなと思った。

  22. 1409 匿名さん 2024/01/10 11:33:53

    >>1408 匿名さん
    ここにちょっと書いてごらん。
    みんなで判断してあげるから。

  23. 1410 匿名さん 2024/01/10 11:38:41

    誤字が多いと思うけど、許してあげてね。

  24. 1411 匿名さん 2024/01/11 03:14:25

    可哀そうな奴がいるね。
    よほどいじめられたんだろう。
    しかし、自分の時間がもったいなくないのかな。

  25. 1412 匿名さん 2024/01/11 03:46:33

    >>1411 匿名さん
    自分自身のこと言っているのかな
    ちょっと心配になる

  26. 1413 匿名さん 2024/01/13 12:33:33

    僕は株のデイトレをしていて、4本値を見ながら暇つぶしに
    やっているだけなので、時間は関係ないよ。
    だから、AM9:00からPM3:00は株の売買をしているので
    パソコンに張り付いているよ。

  27. 1414 匿名さん 2024/01/13 12:48:35

    株の売買は毎日するわけではない。
    売り時と買い時をみていなければならないしね。

  28. 1415 匿名さん 2024/01/13 13:07:18

    所謂デイトレーダーというやつだよ。

  29. 1416 匿名さん 2024/01/14 03:25:35

    今日は株がないので暇だね。

  30. 1417 匿名さん 2024/01/14 04:00:51

    スレちがいなので、削除依頼出してといてやったよ

  31. 1418 匿名さん 2024/01/14 10:58:23

    スレ主がいっているけど、本当に第三者管理が
    必要なのですか。

  32. 1419 匿名さん 2024/01/14 11:20:26

    輪番制の理事では、モラールの差がでてくるからね。
    だめなものだけの集団になれば第三者に管理を委託
    した方が良い管理はできると思う。

  33. 1420 匿名さん 2024/01/14 20:57:22

    >>1419 匿名さん
    管理会社を第三者の管理者にするのはやめておきましょう。

  34. 1421 匿名さん 2024/01/15 01:24:05

    そうですね、管理会社が第三管理者であれば、チェック機能が
    働きません。

  35. 1422 匿名さん 2024/01/15 01:59:03

    組合員の監事では、単なるお飾りですから。

  36. 1423 匿名さん 2024/01/15 11:56:39

    管理会社に第三者として管理してもらうのもいいんですが、
    全て管理会社が仕切ることになりますね。

  37. 1424 匿名さん 2024/01/15 12:36:08

    第三者管理はしないほうがいいですね。

  38. 1425 匿名さん 2024/01/16 00:44:15

    どうしても第三者に管理を委託しなければならない
    マンションの場合は、マンション管理士がいいでしょう。

  39. 1426 匿名さん 2024/01/16 01:26:20

    マンション管理士の条件としては、マンションの住民で
    理事とか専門委員のメンバーの経験者ということかな。

  40. 1427 匿名さん 2024/01/16 02:09:02

    >>1426 匿名さん
    >マンション管理士の条件としては、マンションの住民で
    理事とか専門委員のメンバーの経験者

    外部専門家とか雇えばいいじゃないですか?
    おカネないんですか?

  41. 1428 匿名さん 2024/01/17 00:44:44

    外部の専門家、つまりマンション管理士を雇うときの
    マンション管理士の条件ですよ。

  42. 1429 匿名さん 2024/01/17 04:38:14

    第三者管理というより、まずマンション管理士を
    顧問として雇えばいいんじゃないかな。

  43. 1430 匿名さん 2024/01/17 04:54:40

    >>1429 匿名さん
    自分もその通りだと思います。
    利益相反問題や未熟な法的整備の問題があるのに
    特に管理会社を管理者とする第三者管理方式に変更してしまうと
    あとで後悔することになりかねません。理事会方式に戻すのは至難の業です。
    マンション管理士を顧問として雇い、信頼関係が醸成したところで、
    副理事長や監事などをお願いするというプロセスが最も失敗や後悔がないと
    思います。

  44. 1431 匿名さん 2024/01/17 12:17:59

    一度管理会社を第三者とすれば、元に戻すのは
    大変というか不可能に近くなる。
    その時は、管理会社がすべてをしきっているんだからね。

  45. 1432 匿名さん 2024/01/17 14:06:44

    理事会がない、外部の専門家や管理会社が管理者になる第三者管理者方式は、↓に反するのではないかな?

    「区分所有法制の改正に関する要綱案」より。

    4 管理に関する区分所有者の義務(区分所有者の責務)
    区分所有建物の管理に関する区分所有者の責務に関し、次のような規律を設ける。

    区分所有者は、区分所有者の団体の構成員として、建物並びにその敷地及び附属施設の管理が適正かつ円滑に行われるよう、相互に協力しなければならない。

  46. 1433 匿名さん 2024/01/17 17:10:31

    >>1432 匿名さん
    自分も理事会廃止反対だけれど、第三者管理方式の総会監視型では、
    理事会でなく、「総会」において区分所有者の責務を果たすとされるわけで、
    反するとは言い難いと感じる。
    区分所有者の責務より、管理者の責務を罰則付きでもっと厳格に定義すべきでは?

  47. 1434 匿名さん 2024/01/18 01:32:56

    管理者の責務の罰則については、それを正すのも
    管理者だから難しい。

  48. 1435 匿名さん 2024/01/18 02:05:36

    A. 管理者=区分所有者代表の理事長
    B. 管理者=管理会社(絶対にお勧めしない)
    C. 管理者=マンション管理士など専門資格を持った個人(ケースによる)

    BとCは、理事長兼任するか理事会廃止するか否かで
    管理者の責務は大きく変わってくると思いますけどね。

    管理者の責務の罰則はもちろん法廷で裁くために重要です。

  49. 1436 匿名さん 2024/01/18 11:15:27

    管理者はおいても構わないが、理事会廃止は
    困るね。

  50. 1437 匿名さん 2024/01/18 11:57:18

    >>1434 匿名さん
    ゆえに監事の設置は絶対不可欠

  51. 1438 匿名さん 2024/01/18 13:49:56

    監事も第三者。

  52. 1439 匿名さん 2024/01/19 00:17:52

    >>1438 匿名さん
    第三者が絶対的に悪いわけではない。
    管理組合が注意すべきは、管理会社による第三者管理方式。
    監事は専門能力のある個人であるべき。
    そうでないと、管理会社の不正が見抜けない。

  53. 1440 通りがかりさん 2024/01/20 04:43:19

    >>1439 匿名さん

    管理会社が推奨してるのに、第三者なわけない。そもそも当事者がやるべき

  54. 1441 匿名さん 2024/01/20 04:46:22

    >>1440 通りがかりさん
    あなたは第三者管理方式についての基本的考察を全く読んでいないから
    ”第三者”が何を意味するのかも理解できていない。

  55. 1442 匿名さん 2024/01/20 11:15:31

    >>1438 匿名さん
    監事は第三者ではないよ。
    役員選出のときに、理事長、副理事長、会計担当理事、理事の
    順番で選んでいき、最後に選出されるのが監事だからね。
    一番暇な役職だけど、理事会には出席しなければならない。
    決議をするときは、理事同様議決権があるという変な存在。

  56. 1443 匿名さん 2024/01/20 12:15:15

    >>1442 匿名さん

    変なマンションですね。

  57. 1444 匿名さん 2024/01/20 12:30:28

    >>1442 匿名さん
    『外部専門家活用ガイドライン』を読んでから、議論に参加して。

  58. 1445 匿名さん 2024/01/20 12:50:04

    >>1442 匿名さん
    >監事は第三者ではないよ。

    第三者とは、区分所有者以外を指す。

    >決議をするときは、理事同様議決権があるという変な存在。

    区分所有者が監事であっても、監事には理事会における議決権はない。
    また、第三者である監事は、区分所有者ではないので総会における議決権はない。

  59. 1446 匿名さん 2024/01/20 12:57:08

    >>1442 匿名さん
    >役員選出のときに、理事長、副理事長、会計担当理事、理事の
    >順番で選んでいき、最後に選出されるのが監事だからね。
    >一番暇な役職だけど、理事会には出席しなければならない。

    意味不明

  60. 1447 eマンションさん 2024/01/20 14:43:12

    >>1445 匿名さん

    違うよ。マンションの第三者管理って言う法的定義はないから第三者が何を指すか議論しても仕方ない。その上で、第三者とは一般的に無関係な人を指す。そう言う意味で管理会社は利害関係者だから第三者ではない。

  61. 1448 匿名さん 2024/01/21 00:11:43

    >>1447 eマンションさん
    『外部専門家活用ガイドライン』を読んでから、議論に参加して。

  62. 1449 匿名さん 2024/01/21 01:48:25

    区分所有法第3条団体(所謂「管理組合」)は、区分所有者のみが構成員となる強制加入団体ですから、区分所有者以外は第三者です。

  63. 1450 匿名さん 2024/01/21 02:33:50

    管理会社は第三者に該当します。
    マンションの住民ではないのですから。

  64. 1451 匿名さん 2024/01/21 05:37:35

    >>1450 =>>1442 匿名さん

    マンションの住民ではないからといって、第三者とは限らない。

  65. 1452 検討板ユーザーさん 2024/01/21 05:59:17

    >>1448 匿名さん

    ガイドラインの議論をしたければ
    第三者管理のガイドラインを語ろうと言う
    スレ建ててそちらでガイドラインについての議論して下さい。

    こちらは第三者管理のスレで、管理会社は一般的な第三者と言う言葉の意味にはあてはまらず、管理組合を誤認させてるって問題だから。

  66. 1453 検討板ユーザーさん 2024/01/21 06:06:19


    ↓委託管理してる管理会社が第三者管理の管理者になれば、どう考えても第三者の言葉の定義から外れていることは明白です。

    実用日本語表現辞典 実用日本語表現辞典
    第三者
    読み方:だいさんしゃ

    第三者(だいさんしゃ)とは、特定の事象や行為に直接関与していない人物を指す言葉である。この言葉は、主に法律やビジネスの文脈で使用され、直接関係のない人々を指す。例えば、契約の当事者ではない人、あるいは事件や事故の被害者や加害者ではない人を指す。

  67. 1454 匿名さん 2024/01/21 06:21:39

    >>1448 匿名さん

    締め切りまで、あと三日です!

    監事設置の義務化は重要だと思われる方、実際に第三者管理方式を体験された方、
    どうぞパブリックコメントに御意見や貴重な体験談をお送りください。
    監事廃止と理事会廃止には区分所有者にとって大きなリスクが伴います。

    外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
    募集中
    案件番号155230736
    案の公示日2023年12月27日
    受付締切日時2024年1月24日13時0分
    所管省庁国土交通省

    「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
    (6000字以内)
    令 和 5 年 1 2 月 2 7 日
    国 土 交 通 省 住 宅 局
    電子政府の総合窓口(e-Gov)」
    (右下から意見を入力できるボタンがあります。)

    「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
    を検索ワードにしてGOOGLE検索してみてください。

  68. 1455 検討板ユーザーさん 2024/01/21 06:35:20

    行政がやるパブリックコメントって第三者管理の管理者に要望や意見出すことほど意味ないよ。あれは単なるパフォーマンスだから。残念のがらパブコメが反映される事なんてほぼないから。おそらく官僚は全く読んでないと思う。

  69. 1456 匿名さん 2024/01/21 06:47:48

    >>1455 検討板ユーザーさん
    そういう決めつけはやめたほうがいい。
    前回のパブコメも意見のまとめが右欄のかなり長く出ていたよ。
    それすらも読んでいないのに、そういう奇妙な批判を言う資格があるのかな?

  70. 1457 匿名さん 2024/01/21 07:01:40

    >>1455 検討板ユーザーさん
    パブコメは個人のパブコメだけでなく、
    各地のマンション管理連合会支部組織や
    地方の弁護士団体なども提出するので、意見は広く反映される。
    つまらな憶測はやめたほうがいい。

  71. 1458 匿名さん 2024/01/21 10:54:08

    行政の担当者は必ず読みますよ。
    ただ、それを反映するかどうかは分かりませんが。

  72. 1459 匿名さん 2024/01/22 00:52:39

    参考にはすると思うけどね。
    提出する者はした方がいいよ。

  73. 1461 匿名さん 2024/01/22 01:52:56

    6/11 が同一人の投稿である。
    しかし、この問題は別スレでやっていただきたい。

  74. 1462 匿名さん 2024/01/22 01:55:38

    >>1461 の訂正
    (誤)6/11
    (正)7/11

  75. 1463 通りがかりさん 2024/01/22 02:10:17

    >>1461 匿名さん

    このスレを荒らしたいんでしょ。管理会社は第三者管理を導入したいんだから

  76. 1464 1461 2024/01/22 02:16:27

    この問題=全レス荒らし

  77. 1465 匿名さん 2024/01/22 03:19:45

    とにかく、第三者管理方式では、外部専門家(=マンション管理士)の設置を義務化。
    費用は国か地方自治体が折半すること。

  78. 1466 匿名さん 2024/01/22 03:31:37

    マンション管理士などという中途半端な資格者に税金を投入するわけにはいかない。

  79. 1467 匿名さん 2024/01/22 06:20:22

    ならば、天下り(中央だけでなく地方にもたくさんいる)は民間に再就職するなら、
    退職金は国庫に返すべき。

  80. 1468 匿名さん 2024/01/22 06:51:11

    退職金は、退職までの実績に応じて、組織の規則に基づき支給されるもの。
    再就職は、個人の自由意思によるものであり、退職金を返還する理由にはならない。

  81. 1469 匿名さん 2024/01/22 11:29:30

    マンション管理士は国家資格だよ。

  82. 1470 匿名さん 2024/01/23 02:03:13

    >>1466 匿名さん
    国家資格であるマンション管理士が中途半端な
    資格なんですか。
    そんな資格を国がつくりますか。

  83. 1471 匿名さん 2024/01/23 02:16:22

    マンション管理士は今後重要な国家資格として
    社会承認されてゆくと思います。
    ただ、悪徳管理会社に就職して悪徳管理会社の片棒を担ぐような方を何人も見てきたので、独立した士業として管理組合のために貢献してもらえるような充実した制度が必要だと思います。悪徳管理会社が第三者管理方式を悪用して
    利益相反を無視しつつ、莫大な利益を上げようと狙っていますが、
    優秀なマンション管理士たちを最大限に活用することで、
    それらに対する防波堤を築き上げることが可能だと思います。
    キーワードは”行政との連携”と補助金、そして監事には企業に所属せずにマンション管理士資格を持つものしか就任できないようにすべきです。

  84. 1472 匿名さん 2024/01/23 07:15:37

    マンション管理士の有資格者が一番多いのは
    管理会社にいますからね。

  85. 1473 匿名さん 2024/01/23 07:51:02

    管理会社のマンション管理士の有資格者との戦いは
    続きます。
    マンションの住民での有資格者の皆さん、自己研鑽に
    務めてください。

  86. 1474 匿名さん 2024/01/23 12:44:52

    2018年のマンション管理士(全体の約30%が回答)へのアンケート調査によると、約20%がマンション管理業者の社員、約15%が不動産業者の社員。

  87. 1475 匿名さん 2024/01/24 03:09:16

    >>1472 匿名さん
    締め切りまで、あとわずか1時間です!
    悪徳管理会社から日本中のマンション管理組合を守るために!

    監事設置の義務化は重要だと思われる方、実際に第三者管理方式を体験された方、
    どうぞパブリックコメントに御意見や貴重な体験談をお送りください。
    監事廃止と理事会廃止には区分所有者にとって大きなリスクが伴います。

    外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
    募集中
    案件番号155230736
    案の公示日2023年12月27日
    受付締切日時2024年1月24日13時0分
    所管省庁国土交通省

    「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
    (6000字以内)
    令 和 5 年 1 2 月 2 7 日
    国 土 交 通 省 住 宅 局
    電子政府の総合窓口(e-Gov)」
    (右下から意見を入力できるボタンがあります。)

    「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
    を検索ワードにしてGOOGLE検索してみてください。

  88. 1476 匿名さん 2024/01/25 13:52:16

    管理会社が「管理者」になり、(管理会社と「共闘」する?)マン管士が「監事」になるのがベストということかな?!

    ●副会長10年 ついに大役 日管連第3代の会長に就任 瀬下義浩さん 新陳代謝出来る組織を 管理士業法道筋づくりも ☆この人 マンション管理新聞第1115号より
    2019年9月18日
    https://www.pro-ners.com/7448.html

     管理会社との「共闘」も打ち出す。管理組合にとって何がプラスかを突き詰めると「管理会社とマンション管理士が両輪となるのがベスト」だと確信しているからだ。
     大手管理会社のフロントとしてマンション管理の世界に足を踏み入れて今年で30年。「最後の奉公」との思いで臨む。58歳。

    ●8月28日:一般社団法人日本マンション管理士会連合会の会長に就任
    2019年9月19日
    https://www.pro-ners.com/7452.html

     総会後の懇親会で瀬下会長は「マンション管理士が管理業の中において、正常な歯車になりきれていない部分が非常に多くある」と現状を指摘。
    「管理会社と一緒になって、社会の仕組みとして両輪で管理組合の適正化に資するところに協力できれば」と抱負を述べた。

  89. 1477 匿名さん 2024/01/25 15:18:48

    >>1476 匿名さん

    もう数年前だけど、自分はこれを読んだとき頭の中が???だったけどね。
    共闘とか両輪とか、大手管理会社のフロントだったらしい人の発想だと思う。
    監事として管理組合の役に立つマンション管理士は管理会社に対する監視能力と不正を見抜く洞察力と管理組合目線での判断力の三つだと思われる。
    社会の仕組みについて語るならば、マンション管理における
    利益相反という問題をうやむやにしてはならないはずだ。

    >「マンション管理士が管理業の中において、正常な歯車になりきれていない部分が非常に多くある」

    管理会社と共闘しても正常な歯車にはなれない。
    むしろ監事などのポストに就任したマンション管理士は、
    行政や地方のNPO団体などに報告義務を課すべきだと思う。
    やりたい放題の管理会社をコントロールするのが、それらの連携に課せられた使命ではないのか。管理会社が管理者になると、さまざまなリスクが生じる。
    しかも、事前説明は非常にいい加減なものだった。リスクやデメリットの説明は一つもなかった。このような状況においても、マンション管理士にとって、管理会社と共闘や両輪となることが重要であると、果たして言い切れるのだろうか。



  90. 1478 匿名さん 2024/01/26 01:36:16

    住宅:外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ - 国土交通省
    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

    ■第4回(開催:令和6年1月26日)
    ・参考資料3 パブリックコメントで寄せられたご意見
    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720077.pdf

    1.概要
    令和5年 12 月 27 日(水)~令和6年1月 24 日(水)でパブリックコメントを実施し、最終的に約 200 名から約 600 件程度のご意見をいただいたとこ
    ろ。本参考資料3においては、いただいた意見(24 日 13 時締切り時点)の概要をお示しする。

  91. 1479 匿名さん 2024/01/26 04:35:53

    ただ貼り付けをするだけでなく、まとめてほしい。
    貼り付けしたのはみないから。

  92. 1480 匿名さん 2024/01/26 05:15:06

    >>1479 匿名さん

    >■第4回(開催:令和6年1月26日)
    ・参考資料3 パブリックコメントで寄せられたご意見
    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720077.pdf

    もしあなたが第三者管理方式に関心があるのであれば、
    上記のファイルを開けて、多種多様な意見を最初から最後まで
    読めばいいと思います。関心がないのであれば読まなくても良いのです。
    すでにひとつひとつの意見がその主旨に沿ってまとめられています。
    他人にまとめろなどと言っていると、いずれ
    あなたの脳の機能はどんどん衰え、悪徳管理会社に利用されてだまされても気が付かない脳レベルにまで劣化してしまうことでしょう。


  93. 1481 匿名さん 2024/01/26 12:58:01

    読売新聞
    マンション管理会社が自社グループに修繕工事発注、総会決議を条件に…国交省が
    指針改訂案

    https://www.yomiuri.co.jp/economy/20240126-OYT1T50165/

    何と言おうか、レベルの低い記事。
    記者が何も調べていないことだけがわかる。

  94. 1482 匿名さん 2024/01/28 02:04:57

    ワーキンググループの第4回の資料を拝見しましたが、すでに第三者管理者方式を採用している管理組合は救済されますかね?すでに管理規約が管理会社に都合のいいように改定されている場合、監事設置も含め、対応は難しいと感じたのですが…。

  95. 1483 販売関係者さん 2024/01/28 04:02:22

    >>1482 匿名さん
    国土交通省による改善命令、場合によっては営業停止処分や訴訟コストのサポートなどが必要だと思います。監事設置には地方自治体による費用サポートが必要ではないでしょうか。

  96. 1484 匿名さん 2024/01/28 06:11:48

    ガイドライン改訂案が推奨する外部専門家監事の報酬の費用負担は、不在区分所有者の役員免除の協力金として認められた1戸当たり月額2500円が目安になると思いますか?

    平均的な、50戸のマンションなら、月額125000円で引き受けるマンション管理士がいると思いますが。


    ・資料2 「外部専門家の活用ガイドライン」の改訂案
    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720080.pdf

    監事のうち少なくとも1人は、外部専門家(マンション管理士、弁護士、公認会計士等)から選任することが望ましい

  97. 1485 匿名さん 2024/01/28 06:47:26

    第三者管理の監事に限らず、公認会計士等は会計監査だけしかできない、業務監査が重要という趣旨の意見がある。(日管連(マンション管理士の団体)の会長?)

    第7回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨
    2023年5月22日

    ・ 大規模マンションの監査は資料が膨大であり、一般の区分所有者だけで行うことは難しい面もある。会計監査については、公認会計士や税理士に依頼することも考えられるが、監事の仕事はそれだけでなく、理事会に毎回出席して業務を監査することも非常に重要である。大規模マンションにおける組合運営は難しく、会計士だけではできないこともあるため、検討が必要だが、業務監査の重要性についても留意いただきたい。

  98. 1486 坪単価比較中さん 2024/01/28 08:52:57

    >>1485 匿名さん
    実際に雇うとしたら、監事はマンション管理士で、必要に応じて会計士、税理士を一年契約で顧問として雇うのが、合理的だと考えている。あと、W資格の人たちも結構いるので、大規模修繕の時は一級建築士&マンション管理士のW資格者に依頼したい。専門家が二人いれば双方の意見も聞けるしね。

  99. 1487 匿名さん 2024/01/29 05:27:04

    >>1478 匿名さん
    国土交通省のHPは、リンク先がよく変わるので、
    以下の公式URLからアクセスしてください。
    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720080.pdf

  100. 1488 匿名さん 2024/02/01 03:33:54

    大規模修繕工事の監査が難しいとは
    どういう点がですか。

  101. 1489 匿名さん 2024/02/01 04:07:37

    W資格者より、別々の方がいいのでは。
    経費の節約にはなるでしょうが、どうしてもW合格者は
    どちらかの資格に偏りがありますから。

  102. 1490 匿名さん 2024/02/03 00:54:10

    大規模修繕工事をやるときの施工会社や設計コンサルタントの
    資格要件としては、大規模修繕工事の経験の有無が大事。
    会社も担当者も両方ともね。

  103. 1491 匿名さん 2024/02/03 04:39:48

    マンションの工事は、住民が生活をしている中で
    行われるので、その経験が必要です。

  104. 1492 匿名さん 2024/02/03 05:06:27

    大規模修繕工事時は、第三者管理というより、
    設計コンサルタントにある程度は任せますね。

  105. 1493 匿名さん 2024/02/03 08:04:27

    やはり技術的なことは専門家に任せるべきだね。
    しかし、工事の進め方についての知識は知って
    おく必要がある。

  106. 1494 匿名さん 2024/02/03 08:38:55

    第三者に管理を委託するということは、理事会が
    なくなるということだからね。

  107. 1495 匿名さん 2024/02/03 09:11:25

    >>1494 匿名さん
    標準管理規約の別添も専門家活用ガイドラインもワーキンググループの報告書も何も読んでいないんだね。知識がないのに意見だけ言いたがるヤツ。少しは勉強しないと恥ずかしいよ。

  108. 1496 匿名さん 2024/02/08 23:43:30

    管理会社より第三者管理者方式を提案されておりますが、総会が平日の日中に行われるようになるそうです。すごく悪質だと思うのですが、管理規約に土日に招集するように規定すれば防ぐことは可能でしょうか?

  109. 1497 匿名さん 2024/02/09 00:22:02

    >>1496 匿名さん
    管理規約改正には総会決議が必要。
    第三者管理方式の危険性については、国土交通省公式HPのパブリックコメントを
    集めたものが日本全国各地の現場の声なので、わかりやすく読みやすいです。
    総会多数決で決定されるわけですから、これを全戸配布して
    他の区分所有者にも読んでもらわなければ、
    第三者管理方式への変更がいいことづくめであるかのような
    不当な印象操作を行う管理会社の思うままになってしまうでしょう。
    (委任状は過去に賛成票が操作されたというマンションがありますから、
    気を付けてください。)

    ■第4回(開催:令和6年1月26日)
    ・参考資料3 パブリックコメントで寄せられたご意見
    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720077.pdf

  110. 1498 匿名さん 2024/03/01 05:02:06

    マンション管理適正化法第76条及び同法施行規則第87条では、管理会社が管理組合等名義の「保管口座」や「収納・保管口座」について、印鑑や引出し用カード等を管理することを禁じていますが、第三者管理者方式にすると、管理者である管理会社は適用外となり、同時管理は可能になるのでしょうか?

  111. 1499 匿名さん 2024/03/01 12:19:38

    >>4198 匿名さん
    適正化法第76条の財産の分別管理は、非法人の管理組合においては管理者以外の規定のない区分所有法の体制を前提とした規定であり、このような体制では管理会社が管理者に就く場合、管理会社以外の者も管理者に選任されているのでなければ、結局、管理会社の他に組合財産を管理する者はいないと思われます。
    このため、国交省は、管理業団体宛の通達(平成13年 国総動第51号(法令改正により平成21年 国総動第47号により一部改正)))において、「マンション管理業者が管理者等(非法人管理組合の管理者又は管理組合法人の理事)に選任された場合においても法第76条の規定は適用され、保管口座及び収納・保管口座においては(適正化法施行規則で)管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること」としており分別管理の例外事項として保管口座又は収納・保管口座の通帳・印鑑の同時保管を許容しています。
    なお、現在策定中の外部専門家活用ガイドライン改訂案では第三者管理者方式における分別管理のあり方として、通帳名義は管理組合の預金口座であることが一見して明らかな名義とすることが望ましく、預金口座の印鑑等は監事が保管することが望ましいとしていますが、ガイドラインに法的効力があるわけではありません

  112. 1500 匿名さん 2024/03/01 15:12:39

    法務省によると、預金名義に「○○管理組合」というのが入っていても、場合によっては、管理会社が破産したときに破産財団に帰属するといいます。

    ◆第145回国会 衆議院 予算委員会 第10号
     平成11年2月4日
    https://kokkai.ndl.go.jp/#/detail?minId=114505261X01019990204&spkN...

    105 大口善徳

    ○大口委員 では、~

    ですから、○○管理組合代行管理会社名義というので、○○管理組合というのが入っているから、これは管理会社が破産したときに破産財団に組み込まれないんじゃないかという誤解をしている人がいると思うのですね。法務省、この点どうでしょうか。

    106 細川清

    ○細川政府委員 一般論としてお答え申し上げますが、御指摘のような場合に、積立金が管理組合と管理代行会社のいずれに帰属するかという問題につきましては、預金名義のほかに、預金通帳及び届け出印鑑の管理状況、それから管理組合と代行会社との管理委託契約の内容がどうなっているかというようなことが考慮されまして、最終的に裁判所で判断されるわけでございます。

     したがいまして、場合によっては、そのような名義になっておりましても、これは代行会社の預金である、こういう判断がされる可能性があるわけでございまして、そのような場合には、倒産した場合には、その預金は管理代行会社の破産財団の構成する財産に帰属する、こういうことに考えられるわけでございます。

  113. 1501 匿名さん 2024/03/02 02:23:10

    >>1499 匿名さん
    >>1500 匿名さん
    ご教示くださり、ありがとうございます。
    では、第三者管理方式では印鑑は監事が保管することが望ましいが、管理会社で同時保管することは可能であるということですね。更に、口座名義に組合名が入っていたとしても、管理会社が破産した場合に組合の預金が差し押さえられる?可能性が否定できない、と解釈しました。

    管理会社に印鑑保管をさせないために、監事をおくことが望ましいというのはわかるのですが、第三者管理者方式になると口座名義は管理会社名義になるのは不可避なので、そこはどうやって対処すればいいのでしょうか?

  114. 1502 匿名さん 2024/03/02 04:00:19

    >>1501 匿名さん
    だから、あの悪徳管理会社は監事廃止に固執するんですね。
    とてもわかりやすいご説明ありがとうございました。

  115. 1503 匿名さん 2024/03/02 08:23:14

    第三者管理者方式の預金名義は、管理業者によっても違うと思われるが、実際は、どうなのでしょうか?

    ○外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ(第3回)議事概要より。
    令和5年12月26日
    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720079.pdf

    【委員】 私どもの会社では、第三者管理者方式の銀行口座については、○○マンション管理組合管理者、個人名です。それで銀行さんは認めていただいています。

    【事務局注:会議終了後、当該委員より「口座名義については●●マンション管理組合管理者▲▲管理株式会社◆◆◆◆と記載している」旨の修正意見があった。】

     ~

    【委員】 すみません、違うところに行きたいんですけれども、今の、1点なんですけれども、今、管理業協会さんから発言があったんですけれども、管理会社の名前を入れてないのはやっぱりよくないんじゃないですかね。管理者はやっぱり管理会社という法人なので。

  116. 1504 匿名さん 2024/03/02 22:12:15

    管理業者が管理者に就きながら、管理業者として管理委託契約を締結するというパターンについては、これまで想定されていなかった?!

    ○第2回外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ議事概要
    2023年11月17日
    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001713398.pdf
    <3ページ>

    (委員)
    ・ マンション管理適正化法は、理事長がいて、理事会があり、管理業者がいるというパターンが通常想定されており、過去の国総動(平成13年7月31日国総動第51号マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について)では、管理業者が管理者に就くパターンも想定しているが、管理業者が管理者に就きながら、管理業者として管理委託契約を締結するというパターンについては、これまで議論されてこなかった。

    そのため、第三者管理者方式における通帳印鑑同時保管について、明確な解釈は出ていないという認識である。

  117. 1505 匿名さん 2024/03/03 04:07:16

    >>1504 匿名さん
    この委員さんがどういう立場の人なのかは分かりませんが、国交省が適正化法、同法施行令の施行に当たっての留意点を管理業者団体に対し注意喚起した国総動第51号を通達した時点で、同省は、管理業者が管理者に就くとともに管理委託契約を締結することを認識していたはずで、そもそも管理業者が管理者業務のみを受託するという想定の方が不自然です。
    同省が同通達に管理業者が管理者に就く場合の分別管理の特例を記した経緯も議論が尽くされたのかも分かりませんが、おそらく自発的に記したというよりも既に管理者に就くとともに管理委託契約を受託していた管理業者からの質問・要望に応える形で記したものと推測されます。
    同通達時の分別管理方式は現行と異なり、管理業者は保管口座に当たる管理組合名義の口座の印鑑保管自体は禁止されておらず、通帳、印鑑のどちらかを保管することになっていましたが、同通達の「(管理業者が管理者に就く場合)管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること」との文言は、結局、通帳、印鑑の同時保管を許容したものと解釈されます。
    この文言は分別管理方式の改正後の通達(平成21年 国総動第47号)でも変更されていません。
    管理組合法人では、管理業者が理事に就いても、区分所有法上、管理組合側の印鑑保管者として少なくても監事を想定できますが、非法人の管理組合において管理業者が管理者に就く場合に、同時保管の禁止を達成するためには、監事等の印鑑保管者を別途選任する必要があり、通達でそこまで求めることはできないということでしょう。
    国交省も、このような扱いに組合財産の毀損に繋がるリスクがあることは認識しているはずなので、区分所有法を改正し、区分所有者以外の者が管理者に就く場合の監事設置を義務化すべきです。

  118. 1506 匿名さん 2024/03/03 14:22:01

    >>1505 匿名さん

    >国交省も、このような扱いに組合財産の毀損に繋がるリスクがあることは認識しているはずなので、区分所有法を改正し、区分所有者以外の者が管理者に就く場合の監事設置を義務化すべきです。

    自分も同感ですが、実際問題として、外部専門家の監事の報酬を払えないかもしれない管理不全マンションも多いと思います。
    そうだとすると、どこまで手厚い行政支援が受けられるかという現実問題に解決策を見出さない限り、たとえ区分所有法を改正して監事設置義務化が実現したとしても
    法律が形骸化する恐れがあるのではないでしょうか。
    また、管理者である管理会社と重大なトラブルが発生した場合、管理組合の訴訟コストを国が肩代わりする支援制度も必要です。


  119. 1507 匿名さん 2024/03/03 15:57:24

    気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

  120. 1508 匿名さん 2024/03/04 02:32:58

    管理会社に勤めている者が可哀そうな書き込みだね。

  121. 1509 匿名さん 2024/03/04 03:07:32

    >>1508 匿名さん
    真剣にそう思うのであれば、管理会社に勤めている者が法令違反すれすれの行為を行わわないですむように、また、管理組合の資産損失を招かないようにするにはどうしたらよいか対策を考えるべきでは?

  122. 1510 評判気になるさん 2024/04/08 10:03:04

    恐怖のマンション“乗っ取り”制度 「第三者管理方式」の導入が静かに進んでいる…!【マンション管理クライシス #1】
    https://gendai.media/articles/-/125401?page=1&imp=0

  123. 1511 匿名さん 2024/04/09 09:51:49

    https://gendai.media/articles/-/125447?page=5

    >第三者管理方式は管理会社だけでなく、メガバンクなど、異業種でも参入が検討されているという。

    メガバンクは、どこかな?
    三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行

  124. 1512 匿名さん 2024/04/10 05:41:48

    >>1510 評判気になるさん

    リンク先の、更にその次の記事に

    >理事会負担と言っても、通常の輪番制なら、50戸のマンションでは10年に1度あるかないかくらいで、

    は、現実にそぐわないですね。
    賃貸部屋や外国人の部屋は理事を免除してしまうことが多く、
    理事長、副理事長、監事、書記、会計、防災、の理事が必要なので、
    50戸だと、実需住の人は数年ごとに理事が回ってくるのが普通でしょう。
    職務を複数兼務すると、それだけ重荷になるわけですし。
    理事長と防災は、特に重荷みたいですが。

  125. 1513 匿名さん 2024/04/10 11:11:57

    >>1511 匿名さん
    財閥系のデベロッパーの代わりにやるんじゃないの?
    海外の投資家は利益相反に厳しいから

  126. 1514 通りがかりさん 2024/04/10 11:45:54

    >>1512 匿名さん

    そんなことないよ。50戸なら、理事長と幹事だけ。担当なんてない所が多い。そもそも3人が最低限と決められてるだけで、中規模以下なら総戸数わる10で逆算して理事の数が決まる。

    最低3人でいいんだから、理事負担は第三者管理導入の為の管理会社が作り出した方便でしょう。

  127. 1515 通りがかりさん 2024/04/23 22:07:28

    管理会社は慈善事業ではない
    性善説ではぼったくられて当然

  128. 1516 匿名さん 2024/04/23 23:15:57

    管理会社のやりたい放題にさせないために
    監事は絶対に設置しなくちゃダメ

  129. 1517 匿名さん 2024/04/24 06:59:48

    監事が監査をどうやるのかが重要。管理者からの報告を承認するだけなら、素人の組合員監事でもできる。
    日管連に所属するようなプロのマン管士なら、それ以上のことができなければ報酬を払う価値はない。

  130. 1518 匿名さん 2024/04/24 09:16:17

    気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

  131. 1519 匿名さん 2024/04/24 10:12:18

    悪徳組合員に気を付けよう。管理会社は道具に過ぎない。

  132. 1520 匿名さん 2024/04/25 01:33:12

    >>1519 匿名さん
    おバカフロントは悪徳管理会社の道具に過ぎないのにねw

  133. 1521 通りがかりさん 2024/05/16 01:45:31

    NHK 5/16 7時
    #クロ現ジャーナル
    少しですが取り上げられてます
    NHK + で見られます
    やっと危なさ周知されてきましたね

  134. 1522 匿名さん 2024/05/19 09:48:39

    >>1521 通りがかりさん
    どんな内容でしたか?

  135. 1523 マンション検討中さん 2024/05/22 05:09:53

    >>1522 匿名さん
    このスレで指摘されている問題が真実だという事
    外部監査の砦は必要です

  136. 1524 匿名さん 2024/05/23 00:05:05

    外部監査の費用に充てる、管理費の値上げがなければ良いが

  137. 1525 匿名さん 2024/05/24 00:05:33

    >>1524 匿名さん
    すべてのムダを見直す良い機会になればよいと思う。

  138. 1526 マンション検討中さん 2024/05/26 23:59:32

    管理費等じわじわと値上げされて賃貸で借りてるのと同じくらいの額取られるようになったら目が覚めるだろう
    その時は遅きに失してるけど

  139. 1527 マンション検討中さん 2024/06/05 02:03:12


    マンション理事会代行、三菱UFJ信託参入 入居者負担軽く

    https://www.nikkei.com/nkd/industry/article/?DisplayType=1&n_m_cod...

  140. 1528 匿名さん 2024/06/05 07:00:00

    >>1527 マンション検討中さん

    独立系のガイドライン無視の第三者管理方式とは違って、
    ガイドラインの基本方針は一応は守るのではないか?
    対象はおそらく海外富裕層向け投資型マンションだけなのでは?

  141. 1529 匿名さん 2024/06/05 09:28:46

    管理業者管理者方式でははなく、管理者業務だけの事業ですかね?
    財務基盤がないマンション管理士の管理者よりは良いかもしれないが、費用が気になる。

  142. 1530 匿名さん 2024/06/06 04:57:52

    >>1529 匿名さん
    費用なんか気にならない富裕層が所有する分譲マンションがターゲットだと思いますよ。

  143. 1531 匿名さん 2024/06/06 21:08:05

    マネーゲームの場と化した「晴海フラッグ」のような、区分所有者の4分の1以上が投機目的で、自らが住んでいない法人や投資家は、良好な住環境の確保等には関心が無く、外部管理者方式が良いのでしょうね。昔から。

  144. 1532 匿名さん 2024/06/06 21:44:24

    >>1527 マンション検討中さん

    三菱UFJ信託銀行の理事会業務を代行する事業は、信託ではないと思うが、信託(共用部分の管理所有)にしたいような意見がある。

    ◇第2回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要より。
    2023年11月17日

    (委員)
    ・ 第三者管理者方式のもとで、規約において管理所有が承認されると、実質的に管理者管理になる。管理所有が含まれると、受託者の義務のレベルがより上がると考えられる。

    管理所有は信託と考えられるので、信託法上の受託者の忠実義務のような義務と責任を課していない場合には管理所有までは受託してはならないとする制限を掛けることが考えられる。

    ・ 管理所有されると、共用部分の管理事項(例えば、大規模修繕)は、そもそも総会に諮る必要がないので、より区分所有者の意向が反映されづらくなると考えられるため、管理所有まで想定するならば、それに応じた契約(委託)内容が必要になる。


    (委員)
    ・ 将来的に管理者方式が重要になると考えている。その上で、根本的な疑問として、信託の受託者が資産を処分したりすることができるように、管理者自らが修繕工事を行ってはいけないのか。

    管理者というのは管理をする地位である。管理者が信託的な地位にあるとすると、自分で全部できるのが当たり前であるはずなのに、マンション管理においては管理者は管理する人として自分で工事してはいけないのだろうか。現在の議論を妨げるものではないが、根本的な疑問について、意見しておく。

    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001713398.pdf

  145. 1533 匿名さん 2024/06/07 10:00:35

    「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」がリリースされたようです。

    PDF文書(001746827.pdf)の作成日/更新日が、2024/06/06 23:46:15。
    深夜まで、ご苦労様と思います。

    ■ 報道発表資料:マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの策定について
    ~外部管理者方式等の適正な運営に向けた留意事項を整理しました~ - 国土交通省
    令和6年6月7日
    https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000205.html

    ・マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン
    (最終改正:令和6年6月7日)
    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001746827.pdf

    ・外部管理者方式等に関するガイドラインの概要
    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747039.pdf
    ‐抜粋‐

    マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン第3章の概要
    ⑧ 監事の設置と監査のあり方

    ・ 監事のうち少なくとも1名は外部専門家から選任し、
    加えて、区分所有者からも監事を選任することが望ましい。

    ※例外的に、小規模マンションであり、かつ経済的な理由等により外部専門家を
    選任しないこともやむを得ないと考えられるときは、

    ① 区分所有者に対する定期的な報告(月1回程度)が実施され、
    ② 区分所有者の意思を反映する仕組みが整備されている
    場合に、区分所有者からのみ監事を選任することも考えられる。
    ==========

    なお、この他に↓が改正されたようです。

    ・マンション標準管理規約(最終改正:令和6年6月7日)
    ・長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン(コメント含む)(最終改正:令和6年6月7日)
    ・マンションの修繕積立金に関するガイドライン(最終改正:令和6年6月7日)
    ・助言・指導及び勧告に関するガイドライン(最終改正:令和6年6月7日)

    住宅:マンション管理について - 国土交通省
    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

  146. 1534 匿名さん 2024/06/07 19:43:41

    >>1533 匿名さん

    まあ、結局、法的効力のないガイドラインに記載された”推奨”でしかないので、
    悪徳管理会社の思うツボのままであることには変わりない。

    ”区分所有者”の監事も選任できるので安心できるかと言えば
    全くそうではない。マンション管理士など専門家の外部専門家の選任を
    地方自治体が経済的支援によってサポートすべきだろうが、
    地方自治体も赤字のところが多く、そんな余裕がないところがほとんどだろう。

    悪徳管理会社はありとあらゆる手段を使って
    ”区分所有者”の監事を丸め込もうとするだろう。
    悪徳管理会社のやり方がどれだけ悪質であるかについてー
    ある意味、反社以上にあくどい狡猾なやり方について
    何も知ろうとしない人たちだけが、このマンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの期待外れのきわめて貧しい内容に満足できるのだろう。

    日本のマンション管理の闇はさらに深まり、依然として先の全く見えない深刻な危機状況にあると思う。




  147. 1535 匿名さん 2024/06/08 22:43:17

    ↓、2.の方法が提案されているとは、知りませんでした。

    ・管理者管理方式(マンションにおける)とは|不動産用語集|三菱UFJ不動産販売「住まい1」
    https://www.sumai1.com/useful/words/description/n/2312/

    提案されている方法は、大きく2つある。

    1.建物の区分所有等に関する法律に定められている管理者(管理組合が管理する場合は、通常、理事長が管理者とされる)として、区分所有者以外の第三者を選任して管理を委任する方法

    2.区分所有者以外の第三者にマンションを信託して、その信託受託者が管理に当たる方法

    この両方の方法を総称して管理者管理方式という場合もあるが、狭義には、1.の方法のみを指すこともある。

  148. 1536 匿名さん 2024/06/09 12:30:33

    >>1535 匿名さん

    管理者管理方式について上記の定義が正しいと思い込んでいらっしゃるようですが、
    ガイドラインや標準管理規約の別添や適正化法、国土交通省のワーキンググループの議事録や資料などを読んで基本的なことをお勉強されたらいかがでしょうか。

  149. 1537 販売関係者さん 2024/06/12 11:44:32

    >>1532 匿名さん
    この委員は、一社 マンション管理業協会所属の委員(〇〇不動産レジデンシャルサービス?)と思われますが、意図的かどうかはともかく >管理所有は信託と考えられる という主張は全くの誤りです。区分所有法に規定する管理所有は、規約に区分所有者又は管理者を共用部分の所有者と規定することで、規定された者に当該共用部分の管理義務と、区分所有者に対する管理費用の請求権を付す制度(同法第20条、第27条)です。
    重要な点は、所有とあっても管理の遂行者を指定するため便宜上、所有者とするだけで実際に所有権があるわけではないことです。(そもそも不動産の所有権を主張するには登記が必要ですが、区分所有者が共有する共用部分に所有権の登記はできません。)
    また、管理所有の対象は、共用部分だけで敷地・附属施設は対象外であり、変更行為・処分行為も当然できません。つまり、総会に諮ることなく管理行為を実施することが目的であるなら、現行法でも、規約に規定すれば管理者は、総会に諮ることなく敷地・附属施設を含めて管理行為を実施できる(同法第30条第1項)ので、管理所有という埃をかぶった制度を持ち出す必要はありません。(管理所有が実際に適用されている事例があるのかどうか分かりませんが、管理所有は、区分所有法では、管理者が存在しない管理組合法人は当然として、団地にも準用されていません。)
    一方、不動産信託においては所有権は、受託者に移転します(受託者は信託財産を、自身の財産、他の信託財産と分別して管理する義務はあります)。
    個々の区分所有者が自身の持分を信託することは考えられても、管理目的で分譲マンション全体に信託を適用することは、一物多権である区分所有建物の所有権を考えるとおそらく現行法での対応は難しく法改正が必要になると思われます。
    国大でそのような検討が行なわれているとは思えないので、この主張は管理業界からの委員が、自身の願望を表明しているものでしょう。(マンション管理業協会に加盟する管理業者すべてが、管理業者管理者方式に前向きであるとは思えないのですが。)

    >>1534 匿名さん
    ガイドラインに法的効力がないことを強調されているようですが、本ガイドライン改訂の経緯を忘れてはいけません。
    つまり、本ガイドラインの改訂は「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ(2023.8)」( https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001624179.pdf )において、第三者管理方式(とりわけ管理業者管理者方式)に係わる多くの問題点が指摘されたことを契機としており、国は本とりまとめにおいて、ガイドライン改訂、管理規約改訂等による改善効果が見られなければ制度的措置(法令改正)の必要性についても検討を行うとしています。

    >>1535 匿名さん
    2.の方法の提案とは次の報告書のようなものを指しているのでしょうか。
    https://www.retio.or.jp/attach/archive/77-038.pdf
    https://www.retio.or.jp/attach/archive/78-044.pdf
    この報告書を作成している財団法人 建設経済研究所(現在は一般財団法人)は、建設業団体設立の民間研究所であって、公的な組織ではありません。
    つまり、建設業団体内部の検討報告を、不動産会社のHPで説明している構図です。

  150. 1538 匿名さん 2024/06/12 13:51:51

    >>1537 販売関係者さん
    ワーキンググループの資料や議論は時間が無くて全然読んでないの?

  151. 1539 職人さん 2024/06/16 14:29:55

    恐怖のマンション“乗っ取り”制度「第三者管理方式」の導入が静かに進んでいる…!
    https://gendai.media/articles/-/125401
    “高かろう悪かろう”のマンション「第三者管理方式」!“毒薬条項”で一度、契約したら最後、解約もできず泥沼化へ
    https://gendai.media/articles/-/125409
    マンション「第三者管理方式」で、 管理会社は自社グループへの工事発注もやり放題…!修繕積立金がどんどん足りなくなる「必然」
    https://gendai.media/articles/-/125447

  152. 1540 匿名さん 2024/07/01 02:13:27

    外部管理者事業の業務を、外部委託って・・・

    https://www.kankyo-station.co.jp/trend-news/art/2024/estate862.html
    三菱UFJ信託銀行は分譲マンションの管理組合向けに外部管理者事業を始める。

    外部管理者方式に取り組んでいない管理会社とそのグループのデベロッパーと連携し、新築マンションでサービスを提供する。同行が受託するのは管理者業務のみで、管理業務は行わない。

     サービス名は「PROTHIRD(プロサード)」。首都圏と京阪神のハイグレードな新築マンションを対象に想定する。管理会社が管理者を兼ねる場合の費用は1戸あたり月額1000~1500円が相場になっているが、同行のサービスは若干高めになるとみられる。
    -----------

    https://www.h-fukui.com/news/4252.html

    同行不動産事業室が担う予定で、業務には外部委託企業も加わる。

    協働する外部委託企業、サービス導入条件については「現在検討中」としている。

  153. 1541 匿名さん 2024/08/21 01:55:11

    外部管理者方式ガイドラインを法制化 - 日刊不動産経済通信WEB版 - 不動産経済研究所
    2024/08/21
    https://fknews.jp/news/detail.php?id=77054

     国土交通省は、6月にとりまとめた「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」(以下、「指針」)を法制化する方針だ。指針のうち、重要な部分をマンション管理適正化法に位置付ける。25年通常国会への同法改正案提出を目指す。

  154. 1542 匿名さん 2025/01/05 10:36:58

    一般のマスコミも「管理業者管理者方式」の法制化問題をもっと取り上げるべき!
    ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

    マンション管理業者が区分所有法上の管理者に就任する「管理業者管理者方式」について、国土交通省は法制化を検討する。
    6月7日に策定・公表した『マンションにおける外部管理者方式におけるガイドライン』にのっとった「適正な運営を法制度上担保する観点」からマンション管理適正化法を改正し、一定の実効力を持たせる狙いだ。同省不動産・建設経済局参事官付によれば、来年の通常国会への改正法案提出を念頭に置いている。
    法改正後は有識者会議を設け詳細な運用等について検討する。施行日は未定。

    同局総務課企画官は法律の内容として、管理業者が管理者になったときの信義則、利益相反行為の禁止、報告義務のような「趣旨のことをイメージしていると」話す。
    ガイドラインをベースにするが「法律論的にどれが法制化きるのか今調整しているところ。法制に位置づけられるものがあれば法制化したい。どれが盛り込めるのかは今の段階では言えない。」違反があった場合に監督処分や罰則対象にするかは「これから調整していくので申し上げられない」(同参事官付)としている。
    法制化する理由について同参事官付は、ワーキンググループでのガイドライン作成の論議の中で、「『なるべく実効性が図られるようすべきじゃないか』といった意見も踏まえ、実態としてもトラブル事例やマンション管理センターに相談があるので区分所有者の保護を図る観点で検討する」と説明している。
    ………

    (マンション管理新聞:令和6年9月5日号の記事より掲載)

  155. 1543 匿名さん 2025/01/06 05:50:26

    貼り付けではなくお宅の意見を聞きたい。

  156. 1544 匿名さん 2025/01/06 05:56:03

    >1534

    修繕積立については定額積み立てを以前から推奨していたのに、段階的値上げで高くなりすぎるのが問題になって、値上げの上限を新たに設定するなんて段階的値上げにお墨付けを与えるようなことを国土交通省はやってるからね。

    悪徳なのは大手でもあるから要注意。

  157. 1545 購入経験者さん 2025/01/07 01:21:38

    [段階増額積立方式における適切な引上げの考え方]
    ・ 段階増額積立方式における月あたりの徴収金額は、均等積立方式とした場合
      の月あたりの金額を基準額とし、計画の初期額は基準額の0.6倍以上、計
      画の最終額は基準額の1.1倍以内とする。

    留意事項
    ・ 「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」については、実現性を
      もった引上げにより、修繕積立金の早期の引上げを完了し、均等積立方式へ
      誘導することを目的とするものであり、例えば、工事費高騰等の状況を踏ま
      えた長期修繕計画の見直しにあたって、管理適正化のために現在の修繕積立
      金額の額を大幅に引上げる等を制限するものではない。

  158. 1546 匿名さん 2025/01/07 21:51:25

    第三者管理者方式のスレだがズレが生じている。自作自演は辞めてよね。

  159. 1547 匿名さん 2025/01/08 09:11:29

    法制化プロセスももっとオープンにすべき。
    どこかから圧力がかかったら、それがよくわかるように。
    管理会社がこれまでにやって来たことは”巧妙な詐欺”と
    同等なわけだから、”詐欺”として裁けるように法制化して欲しい。

  160. 1548 匿名さん 2025/01/08 10:25:33

    >>1547 匿名さん
    詐欺による意思表示は第三者には対抗できない。騙される方にもいくらかの責任があるから騙されないように学習することだ。知らなければ騙そうとする詐欺師がうろうろしている。まず騙されないこと。

  161. 1549 匿名さん 2025/01/08 10:53:08

    管理業者管理者方式への対応等々、意見募集してます。

    ○ マンション政策小委員会におけるとりまとめ(案)に関する意見募集について|e-Govパブリック・コメント
    https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/detail?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&a...

    受付締切日時 2025年1月24日18時0分

    ○ 社会資本整備審議会 住宅宅地分科会 マンション政策小委員会 とりまとめ(案)、より。
    https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/download?seqNo=0000284971#page=...
    ②組合役員の担い手不足への対応

    ・マンションの区分所有者の高齢化等を背景に管理組合役員の担い
     手不足が課題7となっており、近年、マンション管理業者を管理組
     合の管理者として選任する管理業者管理者方式が増加している。
     ・当該方式では、マンション管理業者が管理事務の発注者と受注者
     の立場を兼ねることとなり、また、維持・修繕工事等についても
     受発注者が同一のマンション管理業者となる場合があるため、運
     営方法によっては、管理組合とマンション管理業者の利益相反の
     発生等が生じるおそれがあるものの、現行のマンション管理法上、
     マンション管理業者が管理者事務を行う場合について特段の規定
     は設けられていない。

    https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/download?seqNo=0000284971#page=...
    ②管理業者管理者方式への対応

    ・管理業者管理者方式は、その運営方法によっては、管理組合とマ
     ンション管理業者との利益相反の発生等のおそれがあるため、そ
     の導入にあたってはメリット・デメリットを踏まえた検討が必要
     である。
     また、こうした検討を経て管理業者管理者方式の導入を決定した
     場合についても、マンションの管理の主体は区分所有者から構成
     される管理組合であることを踏まえ、管理者の選任や業務の監督
     等を適正に行うことができるような環境を整備することが重要で
     ある。
     このため、マンション管理業者が管理事務を受託している管理組
     合から管理者として選任される場合については、管理者事務受託
     契約に係る重要事項の区分所有者への説明や、利益相反のおそれ
     が高い行為を行おうとする際の区分所有者への事前説明を義務
     付ける等の措置を講じるべきである。
     
    ・また、当該方式においては、管理者の業務執行に対する監督の職
     責が監事に集中する可能性があり、監事に期待される役割が質的
     にも量的にも増大する可能性があることから、区分所有者に加え
     マンション管理士等の外部専門家を選任することが望ましい。
     このため、マンション管理士が監事となった場合の責任を明確に
     した上で、適正な業務を実施することのできるマンション管理士
     等の専門家の育成等を推進するべきである。
     
    ・さらに、今後、管理業者管理者方式が増加し、トラブル等も増加
     する可能性があるため、区分所有者や管理組合からの相談窓口の
     強化を図るべきである。
    ----------

    ○ 審議会・委員会等:マンション政策小委員会(令和6年度) - 国土交通省
    https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_mannsyonr601.html

    ○ マンション政策小委員会 今後のスケジュール(案)
    https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001853454.pdf

    第4回 マンション政策小委員会 令和6年2月7日
       ・小委員会とりまとめに向けた審議

    ※小委員会とりまとめを社会資本整備審議会住宅宅地分科会(令和6
     年2月17日)へ報告

  162. 1550 匿名さん 2025/01/08 11:06:03

    マンション管理適正化法の改正を検討するようです。

    令和7年度 不動産・建設経済局関係 予算概算要求概要
    令和6年8月 国土交通省不動産・建設経済局
    https://www.mlit.go.jp/page/content/001760279.pdf#page=17

    ①マンション管理業の適正化の推進
    (課題)
    ●近年、管理組合役員の担い手不足等を背景に、マンション管理業者が管理組合の管理者となる外部管理者方式が増加し、利益相反取引等、区分所有者の利益保護が十分に図られない事例が発生。
    令和6年6月に、外部管理者方式の留意事項を整理した「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」が整備された。今後、このガイドラインに則った適正な運営を法制度上担保する観点からマンション管理適正化法の改正を検討。

    (予算要求内容)
    ●新制度の施行に係る検討(有識者会議の開催等)
    新制度の円滑な運用のための周知・普及(説明会の開催、マンション管理業の情報を一元的に把握できるポータルサイトの整備・運営等)

  163. 1551 匿名さん 2025/01/08 12:25:25

    >>1550 匿名さん
    そんな情報みんなもう知っていると思う

  164. 1552 匿名さん 2025/01/08 13:25:15

    今後のスケジュール(案)、「令和6年」が笑える。

  165. 1553 匿名さん 2025/01/08 14:04:49

    政府は、「区分所有法改正案(法務省)」、「マンション建替え円滑化法改正案(国土交通省)」、「マンション管理適正化法改正案(国土交通省)」の3本を一本化し、一体での審議を検討をしているようです。

    2025/01/08
    政府、マンション関連改正法案を一本化 - 日刊不動産経済通信WEB版 - 不動産経済研究所
    有料会員限定記事
    https://fknews.jp/news/detail.php?id=78407

  166. 1554 eマンションさん 2025/01/09 03:05:27

    >>1533 匿名さん

    理事の担い手不足と理事会機能廃止がリンク
    すると言う理屈が全く意味不明。認知症で財産管理できなくなったら財産没収しろと言ってるようなもの。

    てか、余程の小規模マンションでない限り、立候補性にすれば人手不足の問題は解決する。ぞもそも、区分マンションは空き家リゾマンでもない限り、ある程度自活能力がある人しか住んでないだろ。

    しかし、いまは理事不足の必要ない大規模マンションでも導入されている。ようは、人手不足や成り手不足の問題は、管理会社が管理者権限を奪うための口実になっている。

    この制度認める国交省は第三者管理に積極的な三井に天下ってるからな。

  167. 1555 匿名さん 2025/01/09 13:09:43

    ある管理会社の沿革から。

    当初は環境土木関連のコンサルタント会社であったが、三井不動産が開発した広島市内の住宅団地で汚水処理施設の管理を請け負ったことが業務転換のきっかけとなった。汚水施設の管理は複数世帯からの管理費回収や定期的な修繕を必要とし、後のマンション管理にも通じる性質を持つ業務であった。

    この管理を適切に運営した実績を買われ、1983年に同社からマンション管理を受託、分譲マンション管理事業に進出した。

    1983年8月 分譲マンション総合管理業へ進出/三井不動産の幟町パークマンション管理開始

  168. 1556 匿名さん 2025/01/09 14:18:07

    管理者である管理会社がグループ企業やグループ企業(トンネル会社)の下請けを使って修理修繕工事を行った際に背任行為とみなされ、工事費用の支払い拒否や解約もできるような欧米型の法体系導入が理想である。それにはまず、「区分所有法改正案(法務省)」、「マンション建替え円滑化法改正案(国土交通省)」、「マンション管理適正化法改正案(国土交通省)」の3本の一本化が大前提。

    日本人がどんどん貧しくなっているわけだから、
    都心や大阪・京都の投資型マンションを購入するのは海外の大金持ちが中心。
    ならば、マンション関連法も欧米化したほうが無難。欧米の常識から言って、日本みたいにこれほど異常に利益相反に甘い国などまず存在しないだろう。
    これまで暴利をむさぼってきたような独立系の管理会社なんて
    潰れても仕方ない。日本経済のために大手デベロッパー系は生き残らなくてはならないが、管理会社なんて小さくても誠実なところだけ残ればいい。
    そのうち、マンション管理に生成AIが導入されれば、
    フロントなんか不要になるかもしれない。
    マンションの修繕履歴や総会・理事会議事録だけでなく、あらゆる修繕工事に関する最適な工法とその相場と業者リスト、マンション関連法と標準管理規約などすべて暗記できるような頭脳の持ち主ならば、フロントとして働かない。AIならばキャッシュバックや裏接待などにも無関心。適当なごまかしの返答しかできないフロントは無用だし、AIは学習能力不足の理事長や理事たちよりも有能であるにちがいない。







  169. 1557 匿名さん 2025/01/09 18:48:25

    >>1555 匿名さん

    創業者は『もともと電力会社で
    ダムの設計をやっていた』と
    テレビで見たことがある。

  170. 1558 匿名さん 2025/01/10 05:38:56

    第三者管理会社管理方式を第三者管理者管理方式と改めて第三者管理者を三菱UFJ銀行(財閥系都銀含む)に管理費等の収納支払業務を委託する。はどうね( ´艸`)

  171. 1559 匿名さん 2025/01/10 11:49:34

    >>1558 匿名さん
    同情するほど、意味不明。

  172. 1560 匿名さん 2025/01/10 23:40:04

    >>1559 匿名さん
    良し悪しは別にしてこの事態が理解できないのはマンション管理士試験には永久に合格しない。実務を積んでいれば簡単な問題。回答は×。

  173. 1561 匿名さん 2025/01/11 00:29:27

    三菱UFJ信託銀行による外部管理者事業「PROTHIRD(プロサード)」参入は、違和感を感じます。

  174. 1562 匿名さん 2025/01/11 01:44:07

    >>1561 匿名さん
    どうして?

  175. 1563 匿名さん 2025/01/12 00:13:29

    第三者管理会社管理方式と第三者管理者管理方式の違いを理解していない人がいる。整理して投稿してください。

  176. 1564 匿名さん 2025/01/12 00:44:04

    第三者管理会社管理方式 → 管理会社管理方式
    第三者管理者管理方式 → 外部管理者方式 
    だよ 

  177. 1565 匿名さん 2025/01/12 01:07:38

    いずれにしても、理事会を廃止するか否かが焦点となる
    理事会廃止が必須条件ではないにもかかわらず、
    悪徳管理会社ならば、まず理事会廃止を唱える
    あたかも国交省が理事会廃止を要求しているように
    管理会社からの資料には書かれていたから
    マン管センターに連絡(通報)してやったら、
    その時の担当が有能でしかもいい人で
    「何があっても絶対に理事会は廃止してはいけません。
    形式だけでも絶対に残しておくように」と言われた

  178. 1566 匿名さん 2025/01/12 01:46:19

    国交省=マンション管理業協会
    マン管センターはマンション管理士が理事会に入って食えるようにする かな

  179. 1567 匿名さん 2025/01/12 03:03:41

    >>1566 匿名さん
    でも、マン管センターは管理会社のトラブルのカウント取って
    ”情報源”として使用するらしいよ

  180. 1568 匿名さん 2025/01/12 04:56:02

    ガイドラインにおいては、区分所有者以外の者が管理者となる管理方式について、「外部管理者方式」という呼称を用いている。

    その中で特に、マンション管理業者が管理者となる場合については、「管理業者管理者方式」と定義している。

  181. 1569 匿名さん 2025/01/12 05:22:37

    ○ マンション政策小委員会におけるとりまとめ(案)に関する意見募集について
    https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/detail?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&a...

    受付締切日時 2025年1月24日18時0分

  182. 1570 匿名さん 2025/01/12 06:46:57

    第三者管理会社管理方式→第三者管理者が管理会社に限定される。
    第三者管理者管理方式→第三者管理者が外部管理者に限定されるが管理会社も含まれる。

  183. 1571 匿名さん 2025/01/12 07:46:33

    「管理会社」とだけいうと、国土交通省に登録義務がある「マンション管理業者」、「賃貸住宅管理業者」、「住宅宿泊管理業者」があり、紛らわしい。

    「宅地建物取引業者」の一部の業務を以て「管理会社」といわれることもある。
    「マンション管理業者」は、会社(法人)ではない個人も要件を満たせば登録できる。

     一方、現行の法律では、区分所有法上の「管理者」は、登録することはなく野放し状態。
    マンション管理適正化法の改正で、最低限の規制として、区分所有者以外の外部管理者の要件を定め、登録を義務化べきと思います。

  184. 1572 匿名さん 2025/01/12 08:12:42

    三菱UFJ信託の外部管理者事業は、修繕積立金の信託運用を受託しやすくするためのような気がする。
    既に、他行で「マンション修繕積立金信託」(元本補てん契約付き)の取扱がある。

    実質的な管理者業務を、既存の管理会社などに外部委託するのかもしれない。

  185. 1573 匿名さん 2025/01/12 09:20:39

    以上を踏まえて組合役員は所有するマンションの適正な管理の在り方を模索して管理規約や委託契約や無駄に放置されている多額な組合剰余金を適正に運用して組合員の経費の負担の軽減に努める必要性に追い込まれている。超インフレ時代に組合員や組合の資産は大きく損なう危険性がある。世界の政治経済は今年は大きく改革される。それ等についていく能力が試される。この事態に立ち向かえる第三書による管理方式であれば賛成する。そうでなければ自主管理を目指した方が得策である。国の指針に従う必要はない。特にこのような才能のあるマンション管理士を切望する。

  186. 1574 匿名さん 2025/01/12 10:19:54

    才能のあるマンション管理士=安い顧問料で受託して業者から紹介料もらって稼ぐ
    管理業者管理方式と大して違いが無いかな

  187. 1576 匿名さん 2025/01/12 11:22:22

    監事をマンション管理士にすればいいとか、マン管センターが国交省に頼み込んだのかな?

  188. 1577 匿名さん 2025/01/12 11:40:29

    監事や管理者や理事長や役員や理事をマンション管理士にしようがしまいかは有能な組合員がいれば自由に選択できる。
    区分所有法の強行規定に外れなければトラブルは防げるしほとんどの事項は組合が自主的に決めることができる。難しい事ではない。第三社に管理者を委託しようが費用は適正価格であり組合員にとってみれば可もなく不可もない通常通リである。
    優秀な管理者は組合員の負担を最小限に抑えてくれるし管理も滞りなく良くしてくれる。
    それに加えてそのまま放置して目減りしている剰余金の資産を運用してくれて将来に備える知恵を持ち合わせてくれる管理者であれば鬼に金棒である。

  189. 1578 匿名さん 2025/01/12 12:15:25

    >>1577 匿名さん
    >第三社に管理者を委託しようが費用は適正価格であり組合員にとってみれば可もなく不可もない通常通リである。

    誤字多いけど、悪徳管理会社のフロントのカキコミ?
    第三社管理方式ってナニ? 
    組合資産が大きく損なわれる危険が生じるのは悪徳管理会社が管理者に就任した時だと思うが…

  190. 1579 匿名さん 2025/01/12 13:10:55

    第三社管理方式 ←本日の名場面♪

  191. 1580 匿名さん 2025/01/12 14:54:43

    >>1573 匿名さん

    >世界の政治経済は今年は大きく改革される。それ等についていく能力が試される。この事態に立ち向かえる第三書による管理方式であれば賛成する。そうでなければ自主管理を目指した方が得策である。

    第三社管理方式とか、第三書による管理方式とか、
    初めて聞く管理方式なので、それらについてぜひとも詳しく勉強させてください。
    それらで世界経済の改革に立ち向かうなんて、スゴすぎます。

    それとも、スピリチュアル系ですか。

  192. 1582 匿名さん 2025/01/13 03:37:52

    「監事や管理者や理事長や役員や理事をマンション管理士にしようがしまいかは有能な組合員がいれば自由に選択できる。」
    有能な組合員がいないから問題なんだよ。


    [NO.1564、1570、1576、1582は一部テキストを削除しました。管理担当]

  193. 1585 管理担当 2025/01/13 07:59:30

    [NO.1575~本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

  194. 1586 匿名さん 2025/01/17 11:01:09

    国土交通省の有識者会議で繰り返される、管理所有(信託?)の意見について。

    >>1235
    2023年10月「第1回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ」
    2022年11月「第2回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会」
    2022年12月「第3回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会」
    >>1532
    2023年11月「第2回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ」

    2024年11月「第2回 マンション政策小委員会」
    下記に転載

     有識者会議の論点は、区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンションではなく、新築、又は高経年ではない(役員のなり手がいないわけではない)マンションの理事会がない管理業者管理者方式についてと読み取れるので、管理業者管理者方式の延長にある管理所有の意見は浮いていると感じるが、理論的に正論かもしれない。

     区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンション、又は区分所有者が住まない前提の投資用マンション(1R、リゾートマンション等)では管理所有(信託?)が適すのかも、と思うが、前者については、管理業者団体の代表が「マンション管理業はボランティアではなくビジネス。」と言い放つような管理会社さんに任せられるのか疑問を感じる。そもそも、管理会社さんは、そういうマンションを受託しないのではと思う。

    信託銀行さんの中には、そういう管理をやろうというふうにされているところもあるということ。「三菱UFJ信託銀行」さんのは、首都圏と京阪神のハイグレードな新築マンションが対象らしいので、「区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンション」ではない。他の信託銀行さんかも?

     「管理所有は信託と考えられる」は誤り、との指摘が有るが、いずれの有識者会議も信託法学会理事を務めた法学者の委員が出席されており、全くの誤りなら訂正されるはずなので、合理的な根拠があるのでしょう。

    <転載>
    〇 第2回 マンション政策小委員会(2024年11月22日)議事録
    https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001855941.pdf#page=44
    (44ページ、下から3行目)

    【○○委員】  いわゆる管理業者管理者方式なんですけど、これはちょっと言っておいたほうがいいかなと思うので申し上げるんですけれども。今論じられている仕組みというのは、どうも区分所有法の条文からいくと、何となくいびつな形になっているのではないかと。それは、管理組合法人という、皆さんがそこに住んでいて、その団体が管理をする法人をつくってという法人方式の場合、管理者は登場しないんです。

    ということは、管理組合方式の場合でも、本来は管理者がほかにいるということは、本来おかしな話で、区分所有法の管理者方式というのは、そこに誰もいなくても、あるいは、全員が賃借人になっていても、3条団体はありますから、その3条団体が建物を管理する仕組みとして、外部の管理者をぽんと置いて、その管理者が日常的な管理は全部やる。これが管理者であり、管理者方式だと思います。

     その延長が、共用部分を管理者が所有する管理所有という仕組みで、外部の管理者が共用部分も全部管理所有して、そして、日常的な、特に大規模修繕までは、規約で書けば集会の決議は要りませんので、そういう形で管理していくというのが、もともと本来の管理者方式なのではないかと。

     そうすると、今議論されているのは、管理組合方式を残しつつ、管理組合が機能低下している場合に、それを補完するという意味での外部の管理会社による管理者方式ですけれども、もっと管理組合の機能が衰えて、全く意思決定ができなくなる可能性もあるわけですよね。そこに半分の人はもういない。残っている人も、判断能力その他が衰えて、あるいは動けない。そういうときに、管理組合は何の意思決定もできない。そうすると、管理がもう止まってしまいます。

    そういうふうになったときに、言わばマンション全体が一棟丸々被後見状態になったときに、その後見人は、この外部管理者、管理会社さんが外部管理者方式で管理者をやって、共用部分まで管理所有して、そうすると、その関係は法的には信託というふうに考えられていますから、信託法理の中で利益相反の問題も、あるいは、受託者の義務も、財産の分別管理のあり方も、全部信託法の仕組みで書けるようになるのではないかと。

     そうすると、今のこの外部管理者方式が何か悪いものであるという、そこに消費者問題が必ず生ずる、悪いものであるというような決めつけだけはするべきではないのかなと。

    今、私の申し上げたような信託銀行さんの中には、そういう管理をやろうというふうにされているところもあります。免許とか、いろんな問題はあるけれども、そういう将来の新しいマンションの管理方式、区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後の管理方式というものを考える上で、あまり管理会社が管理者としてマンションを管理するということに対するマイナスのイメージを植え付け過ぎるのもどうなのかなというふうに思います。

  195. 1587 匿名さん 2025/01/18 08:27:18

    第三者管理会社管理者管理方式を取り入れないといけないのかの理由が理解できない。

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