第三者管理方式について

>>1296 匿名さん
最後の質問は、「管理組合は相見積もりを取らなければならない」という前提に立っての質問でしょうが、相見積もりが必要かどうかは管理組合の判断することであって、管理組合は不要と判断することもできます。
監事会であっても、「管理会社の提示する相見積もりをそのまま受け取る」のではなく再提出を求めることもできると考えますが、問題はそこではありません。
第三者管理方式の本質が理事会業務の委託にあるとするなら、本来、管理組合は、管理コスト・監視コストの増加よりも相見積もりをとるなどの業務執行時間の削減を重視して同方式を採用するはずです。
つまり、区分所有者が相見積もりをとることに拘る管理組合は、第三者管理方式を採用してはいけないし、時間削減にもならず採用する意味もないということです。
相見積もりに拘る管理組合があるとして、理事会に自ら実施する時間も能力も不足するというなら、関係業界に明るい外部専門家を適正報酬でアドバイザーに委任し、実施の支援を受ける方が、第三者管理方式採用よりも合理的な判断でしょう。
また、第三者管理方式を理事会業務の委託と捉える立場からは、第三者管理を理事会方式で行うことに拘る意味は少ないように思えます。
第三者管理方式採用の目的が、外部専門家の第三者役員による理事会運営の適正化にあるなら、別に役員ではなく、アドバイザー等であっても、その目的に叶うはずです。監視機能強化のため、区分所有者の監事に加えて、外部専門家の監事を追加することは考えられますが、この目的による第三者管理方式採用では管理会社はそもそも不適です。
一方、同方式の採用目的が、業務執行時間の削減にあるなら、区分所有者が理事に就く以上、業務執行時間の削減は限定的です。
さらに、理事会方式での第三者管理において最悪な選択は、第三者管理者を理事長（管理規約で管理組合の代表者と規定されるとして）にすることです。
その選択の意味は、委託の受任者を委託者にもするということであり、第三者理事長が、管理組合を代表して自社または関係会社とする契約は利益相反取引ではあっても、代理契約ではなく民法第108条の自己契約・双方代理に当たらないということになるかもしれません。（正確な解釈は分かりませんが。）
>>1296さんの主張する重層的監視体制を有する理事会方式での第三者管理もよいのかもしれませんが、監視体制を重ねるほどコストも掛るでしょうし、そこまでして第三者管理を行う必要はそもそもないという結論になりませんか。また、いくら第三者管理方式に適した管理体制を考案しても、同方式を採用する管理組合が、実際に管理規約に規定するのでなければ意味がありません。
第三者管理方式も、管理組合自身が自発的な判断でそのニーズに沿ったものと捉え、自ら管理体制を構築（管理規約に規定）して採用するのであれば、その選択を否定すべきものではないでしょう。
現在の第三者管理方式に係る問題は、同方式を採用する管理組合の多くが、そのような自身のニーズから自発的判断で採用する管理組合ではなく、管理体制を自ら構築するようなリテラシーも発想もなく、管理会社提案以外の判断はできずに管理会社ニーズに沿った提案を採用する管理組合であると想像されることです。
このような、採用時に既に管理不全状態にあると言える管理組合では、管理不全が進展し問題が顕在化するまでは、多くの組合員が問題の所在に気づかず、損害を受けているとも考えないかもしれません。

合い見積もりを取らない方法もあるが、その場合の業者選定は
何を基準にしてだれが決めるのかな。
第三者管理方式を採用したとしても、理事会方式でやった方が
みんなには理解しやすいのでは。

>>1302 匿名さん
言いいたいことの意味がよくわかりません。

>>1301 匿名さん
>第三者理事長が、管理組合を代表して自社または関係会社とする契約は利益相反取引ではあっても、代理契約ではなく民法第108条の自己契約・双方代理に当たらないということになるかもしれません。

第三者管理方式に関わる議論において、不可解きわまりないのは、民法第108条の自己契約・双方代理が第三者管理方式の管理委託契約という文脈において、どのような解釈がなされるべきかという問題です。結論から言えば、最高裁判決が出てそれが判例となるまで、誰にもわからないということなのではないのですか。検討会の初期段階では、弁舌鋭い弁護士たちによって利益相反について盛んに論じられ、大変面白かったのですが、ー大手企業が第三者管理方式を躊躇した理由がまさにこの利益相反問題であったわけですが、最近では、すでに論題にすらのぼらなくなくなってしまっている印象があります。
第108条【自己契約及び双方代理等】

①　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

②　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

この条文の中の”本人があらかじめ許諾した行為”とは、管理会社と管理組合の間で取り交わされた管理委託契約の存在だけでは不十分なのではないでしょうか。修繕修理
という”行為”のひとつひとつに対して、その修繕修理の規模に応じて、”理事会決議”（理事会廃止してしまったら理事会決議もなくなるわけですが）や”総会決議”がなければ、”本人があらかじめ許諾した行為”とはみなされえないのではないでしょうか。

第三者管理方式を導入してしまった管理組合は事後報告で知らされることがよくあるそうですが、それが異常な高額であった場合、欧米の管理組合と異なり、管理組合の権利や利益が訴訟保険で守られておらず、即時に損害賠償請求ができない日本の管理組合はどうすればいいのでしょうか。管理者に不正行為があった場合、管理者を解約するのは当然ですが、損害賠償請求のほうはいったいどうすればいいのでしょうか。

欧米の過去の判例を探しましたが、判例をすべてみたわけではありませんが、これまで検索で見つかったものは、管理者としての管理会社が敗訴したものが多かったです。ー欧米では、利益相反行為に対して厳格ですから、管理会社の相反行為自体も少ない気もいたします。

管理者（代理人）の利益相反取引について、区分所有者（本人）があらかじめ許諾していなくとも、追認をすれば有効でしょう。（民法第百十三条）

日常の管理で、管理者が保存行為として行った修繕工事や設備交換が利益相反取引に当る場合、事後の総会で、収支決算の承認決議で追認するという理屈。

そうならば、事前の総会で承認された予算（予備費等）を超えたり、異常な高額であったような場合は、否決（拒絶）され無効になるべき。利益相反取引だけでなく、個々の修繕工事や設備交換について、必要な保存行為に当たるのか否かが評価されると思われる。

しかし、既に完了した（費用支払が済んだ、）修繕工事や設備交換が無効になった場合、どうにもならない。
そうならないよう、日常から区分所有者に広報を行い、少なくとも黙示の承認を得ておくべきでしょう。

・民法
（無権代理）
第百十三条　代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。

２　追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。

>>1305 匿名さん
いやいやこの利益相反取引の問題は、そう簡単には解消されません。

第1回ワーキング資料6＜抜粋＞42ページ
論点⑥ 日常の管理における利益相反取引等において望まれるプロセスや情報開示のあり方

以下のリンクから読んでください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf

管理会社が専有部分を所有し区分所有者になるか、区分所有者が管理会社の株式を保有し株主になれば、利益相反にならないと思われるが？

NHKクローズアップ現代

“老いるマンション”
　維持費の高騰にどう備えるか

>>1305 匿名さん
>>1305さんの主張は、第三者管理者側の立場から「民法には無権代理の追認規定があるので、利益相反取引であっても第三者管理者は事前に区分所有者の承諾を得る必要はない」というものに見受けられます。誤解なのかもしれませんが。
管理組合は、第三者管理方式が理事会業務の委託である以上、とりわけ委任先を管理会社とする場合は利益相反取引の完全排除などそもそも無理と認識の上、同方式を採用すべきです。
そうであれば、管理組合が安心して同方式を採用するためには、第三者管理者による利益相反取引を管理組合がコントロールできる仕組みを構築しておくことが重要で、少なくとも、第三者管理者ではなく区分所有者である監事を管理組合の代表者とすること、及び書面による委任契約により、第三者管理者が利益相反取引を行う場合は、監事の事前承諾を義務付けることが必須であると考えます。
同方式を採用する管理組合が不要と判断するなら、それも管理組合の選択ということではあるでしょうが。
第三者管理者が管理組合の代表者になれば、区分所有法が規定する区分所有者の代理人ではなくなり、利益相反取引を行うのに本人（区分所有者）の事前承諾はそもそも不要とも考えられ、管理組合にとって、とても危険な管理体制になります。
さらに、代表者である第三者管理者は、管理組合が工事のための債務を負うなどの管理組合にとって一層危険な行為を、自らの判断で実施できるということにもなりかねません。

>>1307 匿名さん
残念ながら、マンション管理における利益相反の意味と実態をきちんと理解しておられない御意見です。
”修繕工事”とか”グループ会社”とか”トンネル会社”とかいう言葉を生まれてから一度も聞いたことがないですか？

>>1309 匿名さん
>さらに、代表者である第三者管理者は、管理組合が工事のための債務を負うなどの管理組合にとって一層危険な行為を、自らの判断で実施できるということにもなりかねません。

第三者管理方式におけるグループ企業の管理会社代表＝理事長＝管理者＝管理組合代表者＝お財布をしっかり握っている人のもとで、マンションの大規模修繕を行うなんて、ホラーとしか考えられない。
国土交通省のワーキンググループでは、情報開示の徹底化が強調されているけど、小細工だらけのこの業界で情報開示の徹底化なんて事前であろうと事後であろうと所詮不可能と思う。

例えば、「あー、見積もりで安すぎる金額出しちゃったなあ。よし、材料の質をワンランク下げて、どこかでもっと安い材料を見つけてこなくちゃ」（この業界の会社経営者で、超リッチな生活をしている幼なじみから高級レストランで直接聞いた話。その他にもいろいろな手口があることを聞いてもいないのに教えてくれた。）
また、「手数料は５％しか取っていません」と管理会社が主張しても、20％30％（または100％とかそれ以上）がすでに見積もり書のどこかに盛り込まている可能性もあるわけだが、第三者管理方式は基本的に区分所有者に相見積もりなどさせない管理体制なので、管理組合は受動的に受け入れざるをえないだろう。　
20％30％100％を見破って正確に指摘できる監事などこの世に存在するのだろうか。
「異常に高額であること」の客観的基準値など、法的に定められるわけがない。

第三者管理方式の三番目のパターン「外部管理者総会監督型」通称「理事会廃止型」は、最初からガイドラインに盛り込むべきではなかったと考える。この三番目のパターンを管理会社の言いなりになって―「これは、国土交通省のガイドラインにも示されている管理者方式ですよ」と管理会社に説明されて、－導入してしまった管理組合が実際に財政的に窮地に陥った場合、国土交通省の法的責任は問われないのだろうか。

昔から、ワンルームの投資型マンションでは、理事会がなく、管理会社が管理者のケースが少なくない。

外部専門家の活用ガイドラインは、投資型マンションを念頭に作成されているものではないが、ファミリータイプの分譲マンションも、賃貸化が進めば投資型マンションと同じ。

投資型マンションと、ファミリータイプの分譲マンションは、区別できない。賃貸化率が〇％以上なら投資型とか客観的な目安を定めるのが良いと思う。

>>1312 匿名さん
賃貸化がいくら進んでも、外部オーナーが存在するわけだから、それは良案ではないと思う。

>>1311 匿名さん
>>1311さんの主張が、「第三者管理方式は理事会体制で実施すべき」、「第三者管理方式はそもそも実施すべきでない」のいずれかそれとも別にあるのか文面では判別できませんが、最初の主張であれば、第三者はその理事会にどういう立場で参加することを想定されているのですか。まさか、記載にある「理事長＝組合代表者」ではないでしょうね。
＞情報開示の徹底化が強調されているけど、小細工だらけのこの業界で情報開示の徹底化なんて事前であろうと事後であろうと所詮不可能
という記載からは、第三者管理者の利益相反取引に係る監事の事前承認に意味はないと主張されたいようにも見えます。勘違いかもしれませんが。
当方は、>>1301のとおり、第三者管理方式の本質を理事会業務の委託とする立場から、第三者管理方式の理事会体制での実施は、委託の目的に則していないと考えるものですが、同方式の採用において実施体制の選択は二義的な問題であり、重要なことは同方式を採用する管理組合が、その実施体制を自身のニーズに最も適合するものとして、自ら構築することです。
その管理組合が、理事会体制による実施の方が自らのニーズに叶うと考えて選択するなら、当事者でないものがその選択を否定することはできません。
また、第三者管理者（管理会社）提示の工事手数料に対する監事の判断能力について記載されていますが、工事手数料の許容率は、同様に、当該の管理組合が定めればよいことであって、法的に定めるようなことではありません。
当該管理組合が自らの判断で許容できるなら、5％として提示された実際は20％、30%の手数料を見破る能力を監事に期待する必要はなく、許容できないのであれば、監視コストは掛かっても、そのような能力のある外部専門家を監事に追加すればよいだけのことでしょよう。
第三者管理方式を自身のニーズから採用するような管理組合は、想定されるような高経年化の進んだマンションではなく、むしろ理事会業務に時間を取られるより、その時間を自らのために使いたいと考える超リッチな区分所有者が居住するマンションが多いと想像されるので、30%程度の手数料は許容範囲かもしれません。
>>1301の繰返しになりますが、管理組合が第三者管理方式を採用すること自体は、その管理組合に採用するニーズがあり、自ら管理体制を構築できるといった資質があるなら問題にすべきことではありません。
問題は、理事会は存在しても、その本来業務は実施されず、管理会社提案を判断するだけの第三者管理方式を採用するニーズはそもそもない管理組合と、管理組合を顧客ではなく収奪対象としか認識しておらず、より効率的な収奪に適した管理体制に変える動機を有する強欲な管理会社の組合せで、第三者管理方式が実施される場合が多いことです。
この組合せで運営される管理組合が、将来どうなるかは容易に想像され、おそらく管理不全が進展したマンションの大量発生ということになるでしょう。
このような将来を、国が管理組合の自己責任ではなく、社会的な問題と認識するなら、国にはガイドライン策定に留まらず、早急に区分所有法及び適正化法を改正し、第三者管理体制及び第三者管理者に就くことができる管理会社の要件に一定の制限を課すことが望まれます。

>>1314 匿名さん
いつも異常に長いけど、大変勉強になるので、じっくり考えながら読まさせていただいています。何十人というマンション管理士さんと話しましたが、第三者管理方式にここまで詳しい方はほとんどいらっしゃらなかったです。マンション管理は、本当に闇の深い業界ですね。

非常に高尚な議論が行われている中で、申し訳ないのですが、素朴な質問をさせてください。
ある管理会社は第三者管理方式に変更するにあたり、追加の費用は一切発生しないと謳っております。代表者(維持管理および資産価値の向上)としての責務を果たすためには、それなりの対価が必要になると思います。業務委託内容が充実していれば可能かもしれませんが、各マンションで業務委託内容や金額がそれぞれ異なるにも関わらず、どうやって追加費用なしで対応できるのでしょうか。理事会廃止による経費削減で賄えるとは思えません。

毎月、フロント社員の土日夜間の理事会の準備（資料作り、配布）や出席がなくなれば、業務削減になると思う。ただ、フロント社員によると、小規模マンションは、定例で理事会を開かないところも少なくないということでした。

以前、第三者管理方式のアンケートについて質問させて頂いたものです。アンケートの結果、賛成多数となり、変更についてすすめていくこととなったため、理事に立候補し問題点の提起を行いたいと思っております。しかし、当マンションの管理規約には理事は総会による選任としか記載がありません。総会前に理事にならないと意味がないのですが、どうにか理事になる方法はないでしょうか？自薦他薦や輪番制との記載もありません。

>>1317 匿名さん
管理会社のフロントの口車に乗らないように気を付けてください。
マンション管理業業界も人手不足が深刻で、マンションコミュニティの他のスレを読んでもあきらかなようにフロントの質が急激に落ちています。担当戸数がフロント個人のキャパを越えて加重負担になっていることも原因だろうし、採用試験の人物や能力チェックも甘くなっていることも原因でしょう。それに週末労働を嫌がるのは当然です。理事会は週末に開催されることがほとんどですから、理事会が無くなることは、管理会社にとってもフロントにとっても、こんなにハッピーなことはないでしょう。第三者管理方式になれば、管理会社は工事ほぼやり放題、フロントは工事報酬がたくさん得られ、理事会のうるさい監視や批判も消えます。

一度廃止した理事会の再興は非常に難しいと聞いています。
管理会社が管理組合に対して「理事会廃止」を強力に推し進める際に利用する根拠は
国土交通省『外部専門家活用ガイドライン』に記載された第三番目の「外部管理者総会監督型」（通称　「理事会廃止型」）パターンなんです。悪徳管理会社は他にも二つのパターンがあることなど絶対に説明しません。この第三番目の「外部管理者総会監督型」（通称　「理事会廃止型」）パターンしかないような説明の仕方で、あたかも国土交通省のお墨付きであるというような主張を繰り返します。監事廃止に異常に固執します。（理事会資料と総会資料という物的証拠あり）

実際に『外部専門家活用ガイドライン』に記載されていることは真逆で、第三者管理方式を導入した場合の監事設置の重要性が説かれています。管理会社のフロントの話を聞くときには、注意が必要です。

>>1318 匿名さん
ここで相談するより、まず理事長や理事会メンバーに相談されたらいかがでしょうか。
その際に国土交通省HPの資料や第三者管理方式のデメリットについて書かれた有力紙の記事を見せながら、説明されたらいかがでしょうか。

【国土交通省HPの資料】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

【外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ】
（こちらの情報のほうが最新）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...
【外部専門家の活用ガイドライン（平成29年6月）】
https://www.mlit.go.jp/common/001189183.pdf

もしあなたのマンションがどうしても第三者管理方式の導入を必要とするならば、
管理会社ではなく、日本マンション管理士会連合会認定のマンション管理士に委託するほうがリスクがずっと少なく、監視体制を十分に機能させることが出来るのならば、まだマシなのではないでしょうか。
認定マンション管理士が理事長（管理者）若しくは役員として管理組合口座銀行印鑑を預かる業務を受託する管理組合を対象とした賠償制度があるそうです。
【参考資料２ 「資料　第三者管理者方式の各論点に関する検討」の補足資料】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708771.pdf
（１２ページ参照）

管理会社に対して、損害賠償請求のために訴訟を起こせる財力のある管理組合なんてほとんど存在しない気がします。あちらには顧問弁護士もいますし、情報不足や情報操作のおかげであやまって賛成票を投じてしまった他の区分所有者に再考を促す情報や資料は山ほどあります。

管理会社の口車に乗って、安易に理事会を廃止してはいけません。
区分所有者の理事長を補佐する形で外部専門家を活用して
少数精鋭型の理事会として機能強化するほうがリスクが少ないと思います。