第三者管理方式について

>>1280 口コミ知りたいさん
どんな修羅場が展開されたか教えていただけますでしょうか。

>>1275 マンション掲示板さん
管理会社が管理者で理事会も監査もない状況で第三者管理が行われているとして、その状況を当該管理組合の議決権の3/4以上を有する3/4以上の区分所有者が問題と考えてまとまるなら、それらの区分所有者は、区分所有法に基づき自ら総会を招集し、管理規約の管理者の選解任に係る規定がどのようなものであれ、管理者の解任ができるよう管理規約を改正することで管理会社を解約することができます。
管理会社の第三者管理者（第三者理事長）が自己契約で自社と締結する管理委託契約であっても、それが適正化法に適合する契約であるなら、解約条項はあるはずですが管理者を解任しないと、実質的な契約解除にはなりません。
ところで、その状況を可能にしている管理規約は、そもそも管理組合自身が採択したものであることは考えなければいけません。
管理規約とは区分所有者間の規律を区分所有者自身が規定するものなので、いくら管理会社からの押し付けがあるといっても、区分所有者でもない管理会社に有利で、区分所有者には一方的に不利益でしかない管理規約を採択するのであれば、その段階でそのような管理組合はある意味、管理不全の状態にあると言えます。
そして、そのような管理組合の区分所有者の大勢は、管理組合が多額の債務を負うなど管理不全の状況が一層深刻化してはじめて、その状況の問題を認識することになると想像されます。
管理組合の自発的な対応に任せておいたのでは、管理会社の第三者管理により管理不全に陥る管理組合が多いということであるなら、やはり、国の制度的措置（法令改正）を望むしかないように思われます。法的効力のないガイドラインの策定では、実効的な効果は期待できません。
さらに法令改正といっても、私法（民法）の特別法として区分所有者間の権利義務を規律する区分所有法の改正では、区分所有者ではない管理会社への対応には限界があります。
例えば、NPOの提案のように、区分所有者以外の者が管理者に就く場合に限り、監事設置を義務付ける規定を設けることは可能であっても、管理者の資格を制限するような改正はできないと考えられます。
一方、基本的には管理会社を規制する管理業法である適正化法であれば、管理会社が管理者に就く場合の要件を規定する改正を行うことも可能と考えられ、法改正の実効性を高めるには同法の改正を合わせて行う必要があるでしょう。
要件としては、管理者への就任は、管理組合の区分所有者である代表者との書面による委任契約によること、利益相反取引を行う場合は代表者の承認を得ること及び代表者への定期の業務報告等を義務づけることが考えられます。
このような要件を義務付ければ、管理組合には区分所有者の代表者が存在するため、管理会社は、管理組合の代表権を有する理事長にはなれず、区分所有法に規定する区分所有者の代理人としての管理者の立場で受任業務を遂行することになります。
区分所有法側で監事の設置を義務づければ、代表者には通常、監事が就くことになるでしょう。
さらに、管理会社の社内体制（業務監査・会計監査体制等）に一定の認定基準を設けることも考えられます。

>>1282 匿名さん
みなさん、悪徳管理会社の口車に乗って理事会廃止してしまうことだけはやめましょうね。やむを得ない事情で第三者管理方式に移行するのであっても、理事会を絶対に廃止してはいけません。最少人数の理事会を温存しておきましょう。

第三者管理方式を導入したがる管理会社の目的は利益相反行為をやりまくることにあると言っても過言でないのに、監事設置を法的に義務化しても、それが区分所有者の権利と利益を守るためにどれだけ役立つのか懐疑的です。悪徳管理会社ならば、監事をあらゆる手段で手懐けようとすることでしょう。たとえ監事が義務を果たして管理会社の不正を見つけても、訴訟コストがかかるために、管理会社を訴える管理組合などほとんどいないのではないでしょうか。第三者管理方式を導入するのであれば、最少人数であっても（可能ならば、少数精鋭主義的な）区分所有者の民主主義的代表に他ならない理事会の監視機能が最も重要だと思います。年三回の理事会開催でも構わないから、理事会は絶対に廃止せずに残しておくべきです。

理事会を解散して第三者に丸投げしてはだめですね。
理事会の中に第三者、顧問とかをいれて監理していけば
いいでしょう。

顧問を導入するなら、?管理士、建築士、弁護士、医者の
中でどれが一番いいんだろう。

>>1283 匿名さん
なぜか当方を悪徳管理会社にしたいようですが、理事会廃止を切り口に当方の主張を全否定したいとの思惑でしょうか。そうであれば、やはり>>1283さんはG関係者なのかもしれません。
＞やむを得ない事情で第三者管理方式に移行するのであっても、理事会を絶対に廃止してはいけません
当方は、第三者管理方式においては理事会を廃止すべきという主張は、一切していません。
理事会を維持できる管理組合であれば、第三者管理方式など考えるべきでなく理事会を廃止する必要性自体ないと主張しているのです。
どういう状況を「やむを得ない事情」と想定されるのか分かりませんが、経年化が進んだマンションであっても、一般的な分譲マンションであれば理事会を維持する人的リソースは、管理組合に存在するはずです。その理事会が、理事会としての本来業務を実施しておらず、単なる管理会社提案の判断機関であったとしても、管理会社ニーズに沿った提案を否定する権限があるだけ、第三者管理方式よりも管理組合にとってましな選択のはずです。
理事会が判断能力に欠けるというなら、第三者管理方式ではなく信頼できるマンション管理士等をアドバイザーにして助言を得ればよいのです。もちろん管理会社をアドバイザーにして、管理会社ニーズに沿った助言をさせることなどありえません。
＞第三者管理方式を導入したがる管理会社の目的は利益相反行為をやりまくることにあると言っても過言でない
もちろん、管理会社が第三者管理方式を提案する目的は、その方が自社の収益向上にかなうと考えるからで、管理組合の利便向上といった視点からではないでしょう。
実際、第三者管理方式での受注を増やしているG社の工事受注関係会社の管理戸数当たりの月間売上高は、>>1252の記載のとおり年を追って増加しているようです。
管理組合は自身に同方式を採用するニーズがないのであれば、管理会社ニーズに沿った採用提案を承諾し、管理会社の収益向上に貢献すべきではありません。管理組合は、第三者管理方式は当然にコスト増加を伴う理事会業務の委託なので、管理会社が仮に「採用に伴う報酬はありません」と説明しても「別項目で頂きます」という意味であることを理解すべきです。
では、同方式が管理組合側のニーズに合致する状況として、どのような場合があるのかを想定してみると、該当する状況はほとんどないように思われます。
管理組合に理事会を物理的に維持するリソースがない状況としては、一部の投資用マンションが考えられるかもしれません。このような管理組合では理事会どころか監事要員もいないのかもしれませんが、投資にはリスクが付きものですし、問題があれば売却すことも容易なので、第三者管理方式は合理的で大きな問題はないのかもしれません。
理事会を維持することができてもなお、第三者管理方式を合理的と判断できる管理組合があるとしたら、同方式が理事会業務の委託であり管理コストの増加を伴うことを充分認識した上で、俗な言い方では「カネよりも時間を重視する」ことのできる管理組合ぐらいでしょう。
＞監事設置を法的に義務化しても、それが区分所有者の権利と利益を守るためにどれだけ役立つのか懐疑的
>>1283さんが主張する最小人数の理事会を維持する第三者管理方式では、監事は存在するのでしょうか。また、第三者管理者はその理事会のどういうポジションに就くのでしょうか。それとも、その理事会は記載のように監視機能に特化した機関で、第三者管理者は理事会の外にいて理事会の監視を受けるイメージでしょうか。
「監事設置を法的に義務化しても…」という記載からは、監事は設置せず、第三者管理者が理事会の理事長として、管理業務を遂行する管理体制を想定されているように見受けられます。
当方は第三者管理方式を採用する場合には、その管理体制として管理組合が絶対に採用しなければいけないことが二つあると考えています。
一つは第三者管理者に対する監視機関は、区分所有者自身が担うことです。もちろん、監視機能強化のために外部監査機関を追加して活用することは考えられます。
二つ目は、管理組合の代表者には区分所有者が就くことです。
区分所有法に規定される管理者は区分所有者の代理人であり、委任により管理組合に使われる立場です。第三者管理者を標準管理規約では管理組合の代表者と規定される理事長にして、使う立場を兼ねさせる必要はありません。
>>1283さんの想定される第三者管理体制が、上記のとおりの体制であるなら、理事会が存在するとしても、管理組合の代表権を第三者管理者に授与することの危険性は、理事会、監事なしの第三者理事長体制とほとんど変わるところはないと考えます。
標準管理規約に規定される理事会の職務には、確かに「理事の職務執行の監督」という監視機能もありますが、基本的には管理組合の業務執行機関として規定されています。業務執行の監視機関として規定されるのは監事です。
第三者管理体制においても、区分所有者は業務執行権を保持すべきということであるなら、第三者管理者は理事会の外におき、区分所有者が理事長に就く理事会は、主に第三者管理者では利益相反取引に当たる業務を中心に、第三者管理者と分担して執行するという体制も考えられるかもしれません。しかし、このような複雑な体制が維持できるなら、端から第三者管理方式など採用する必要はないでしょう。
監事について「監事が義務を果たして管理会社の不正を見つけても、訴訟コストがかかるために、管理会社を訴える管理組合などほとんどいないのではないでしょうか」と奇妙な論理で、監事設置の必要性はないとするような主張をされていますが、管理会社を訴える管理組合があるかどうかはともかく、監事が第三者管理者の不正を見つけた場合は、まず、当該第三者管理者を速やかに解任する必要があるでしょう。
速やかな解任は、管理規約に監事が総会を招集し、解任決議を提出できるように規定することで可能であると考えますが、その際は、第三者管理者が代表者であるよりも監事が代表者であることが望ましいと思われます。
理事会の監視機能に拘られているようですが、業務執行機能の方には拘りがないなら、理事会の替わりに、本来の業務執行監視機関である監事を機能強化して代表権を有する監事会を設置する方がより適切であるとは考えませんか。
監事会ももちろん定期開催はできるし、第三者管理者に義務付ける定期の業務実施状況報告を通じて、管理組合ニーズに沿った方向に業務執行を誘導することは可能です。

>>1286 匿名さん
＞監事について「監事が義務を果たして管理会社の不正を見つけても、訴訟コストがかかるために、管理会社を訴える管理組合などほとんどいないのではないでしょうか」と奇妙な論理で、監事設置の必要性はないとするような主張をされていますが、管理会社を訴える管理組合があるかどうかはともかく、監事が第三者管理者の不正を見つけた場合は、まず、当該第三者管理者を速やかに解任する必要があるでしょう。

それは奇妙な誤解です。（苦笑）
自分は監事の設置は必要ないなど、全く主張しておりません。
もちろん、監事の設置を法的に義務付けることの重要性は認識しています。
ただ、それだけで十分だとは思えないのです。
また管理組合にとって、管理者の速やかな解任は当たり前ですが、
損害賠償請求がいかになされうるのかという管理組合にとって最も重大な問題が見過ごされてはならないはずです。

自分の考えでは、第三者管理方式の導入においては【重層的な相互監視体制】が必要だということです。専門資格を持つ監事による監視、―出来れば、行政やNPO団体と連携している専門家、区分所有者の代表である理事長と理事会による監視、そして、経済的余裕があれば、理事会にもう一人専門家の参加を求める、すなわち、専門家二人を相互監視させるという体制が、ー第三者管理者には絶対に理事長のポストを与えずにー、完ぺきな抑止策からほど遠くてもまあまあ公正に機能してくれるかなと個人的に考えています。

しかし、管理組合を法人化すれば、法人の弁護士保険に加入できるのですが、日本ではまだ信用度の高い大手の保険会社が弁護士保険という商品をほとんどあつかっていませんし、既存のものは保険内容があまりにしょぼすぎて話にならないレベルです。
管理組合が法人化しなくとも加入できる訴訟や損害賠償のための新しい保険商品があらわれて欲しいところです。

こちらが主張していないことを主張したと勝手に誤解して、架空の議論を仕掛けるというのは議論能力の劣る人間がよく使う手ですが、不毛でみっともないやり方ですから、やめられたほうがいいと思います。

管理組合を法人化しても殆どメリットはありません。
管理組合の監事は理事会の役員の１つのポストにすぎないという
考えで設置されています。
ゆえに権限もありませんし、あってもそれを活用する者はまず
いません。
輪番制の理事の中の一人として選定されているだけです。
その中で優秀な者は、理事長とか副理事長、会計担当理事となり
それ以外は、理事とか監事に振り分けられます。

>>1288 宮爺さん

内容がグダグダですよ。

書き込み内容がグダグダですか。
管理組合法人のメリットで検索してください。
よくわかると思いますので。

>>1290 宮爺（Part３のスレ主）さん

>管理組合の監事は理事会の役員の１つのポスト

「役員」は「管理組合」に置くのであって、「理事会」に置くのではない。
したがって、「監事」は「管理組合」の「役員」である。

>輪番制の理事の中の一人として選定されているだけです。

「監事」は、「理事」ではない。

素人の監事にきちんとした監査ができるのかという問題はある

きちんとした監査とは？

1288の内容がメチャクチャすぎる...
理事になりたがる人がこういうレベルであることはよくあること
ゆえに自分は外部専門家に監事か副理事をお任せするのが良いと考えています。

監事の役割は規約に規定されているだろうが、
殆ど何もしないよ。
おとなしい役員候補が監事に選ばれている。

>>1286 匿名さん
誤解されているようですので、付け加えておくと、あなたを悪徳管理会社関係の人だとは微塵も思っていません。第三者管理方式についてはありとあらゆる情報を収集して、さまざまな専門家にインタビューもたくさんやりました。それ以外にも、多くの人があきれ返るような悪徳管理会社の実際の手口についての情報も証拠付きで持っています。

監事廃止に固執しているのがあの高名な悪徳管理会社であることは御存知ですよね。
あなたの論点と真っ向から矛盾しています。どうぞご心配なく。
第三者管理方式において、監事設置や機能強化が適切であるというよりも絶対不可欠であると自分も考えます。ただ、それだけでは区分所有者の権利と資産を守るためにまだ不十分であると思われます。ゆえに監視機能を持つ理事会の温存も監事または監事会と並行して重層的な監視体制のために必要だと思いますし、第三者管理者の悪事に対しては、解任という生ぬるいものだけでなく、賠償責任を負わせ、法的制裁と社会制裁を科すべきだというのが自分の意見です。

質問があります。単純なことですが、あなたの壇三社管理方式のモデルでは、だれが相見積もりを取りに行くのですか？まさか、管理会社の提示する相見積もりをそのまま受け取って監事会で吟味するのですか？

すみません。訂正です。　X壇三社管理方式　〇第三者管理方式

>>1295 匿名さん
あなたの御発言から、あなたが第三者管理方式に関する基本文書を何一つ読んでいないということが明らかで、議論の妨害にしかなっていません。

すみませんでした。

>>1299 匿名さん
OK