第三者管理方式について

いいえ、「Part３」のスレ主（宮爺）です。

>>1239 匿名さん
税金を官僚や政治家が
そりゃー怖い方式だとわかるな！

>>1235 匿名さん
検討会とWGの委員は異なるので、これらの発言は同一の委員のものではないのだろうが、管理業界と利害関係を有する委員が、法令を都合よく解釈し、所有権を有することなく賃貸オーナーの立場で管理会社がマンションを管理したいという願望を表明しているものに思える。このことを表すのが「所有者」と「代表者」という言葉へのこだわりである。
まず、区分所有法の「管理所有」は、管理規約に区分所有者又は管理者を共用部分の所有者と規定することで、規定された区分所有者又は管理者に、規定された共用部分の管理（重大変更を除く）義務と当該共用部分を共有する区分所有者への管理費用請求権を授与する制度である。つまり管理を実施する者を指定する目的で便宜上「所有者」と規定するだけであって、実際に所有権があるわけではなく、そもそも共用部分に所有権などの権利の登記はできないのである。
区分所有法制定当時、どのような状況への対応を想定してこの制度が設けられたのか分からないが、一般的なマンションでは特定の区分所有者に共用部分を管理させるニーズは低いだろうから、管理所有者に規定するとすれば管理者ということになるだろうが、管理所有の目的が総会決議を経ずに管理（重大変更を除く）を迅速に実施することにあるなら、管理規約に別段の定めをすれば共用部分だけでなく敷地・附属施設に対しても法的には同じことが可能であり、あえて管理所有を持ち出す必要性はないと考えられる。
この委員が「管理所有」を持ち出し、管理所有者に指定された管理者を「完全管理者」と定義する目的は、所有という言葉を利用し、管理者が共用部分の実際の所有者として第三者管理者管理を実施するイメージを与えることにあると推察される。
なお、総会決議を経ずに管理（重大変更を除く）を実施したとしても、年1回の総会招集と総会における事務報告は管理者の義務なので、管理者は総会を招集することなく管理ができるわけではないし、重大変更等の区分所有法で総会決議が義務付けられる議案は、当然、総会招集が必要になる。
つぎに、「代表者」であるが、この委員は区分所有法では区分所有者の代理人と規定される管理者を、管理組合の代表者にしたくてたまらないようである。
第2回検討会追加意見では「管理者と区分所有法第3条の団体のみから構成されるパターンでは、管理組合が存在しないため代表者が存在しない」と意味不明な主張がされているが、おそらく「代表者が存在せず権利能力なき社団の要件を満足しない第3条団体は管理組合ではないので、このような団体では管理者が代表者の立場で管理を行う必要がある」と主張したいのだろう。
しかし、第3条団体のうち権利能力なき社団の要件を満足するものが管理組合であるといった法的な定義は存在せず、管理組合は一般的には第3条団体と同一視されている。管理者を代理人として組織上、成立させるには、管理組合に代表者が必要とするなら、管理者自身を代表者としなくても、特定の区分所有者を監事等として代表者にすればよいし、そもそも、代表者がないと代理人としての管理者は成立しないという主張には根拠がない。
第三者管理者を管理組合の代表者にして代表権を授与することは、第三者管理者を当該マンションの賃貸オーナーにして決定権を委ねることに等しく、区分所有者にとって危険な選択である。
特にG社の第三者管理者方式では、理事会及び監事を廃止した上で、代表権を有する第三者理事長による管理が行われているとされ、この委員のいう「完全管理者」方式を超えて区分所有者には「納税者感覚で管理者の行動をチェックする監査の仕組み」も存在しない管理方式が構築されているのかもしれない。

>>1243 匿名さん
最後の「かもしれない」は「されています」だと思います
総会は開催されますが管理者は管理会社とされており会計は報告であり監査役はいません

いかにも第三者管理方式が中立的俯瞰的立場で住民の財産守れるか主張する所が多くなりました
このながれに巻き込まれる前にガイドライン出して貰わないと手遅れになりそうです

「お墨付き」でもあるガイドラインが整備され利益相反等の問題が解決されれば、導入する管理会社が増えるでしょう。理事長・理事会支援業務がなくなれば、経費削減（主にフロントマンの人件費）で利益（株主配当）を増やせる。

第三者管理者方式を推進する、ある管理会社の業績は、令和03年03月期（2020年度）以降、１戸当たり、月額平均の売上高が約１００円ずつ増加、営業利益が約４００円ずつ増加。令和05年03月期（2022年度）は、営業利益率が約３０％にも達している。
（従業員全員がマンション管理部門ということから、他の事業の営業利益がないと仮定。）

＜参考資料＞
株式会社●●｜一般社団法人マンション管理業協会
https://www.kanrikyo.or.jp/member/data/198411001.html

・従業員数　5,037名　(内、マンション管理部門　5,037名)

管理実績
令和05年03月 ／ 令和04年03月 ／ 令和03年03月
・戸数
233,222 ／ 229,708 ／ 223,043

財務状況(単位:千円)
・(内、マンション管理部門売上高)
17,423,377 ／ 16,871,652 ／ 16,136,588

・営業損益
5,330,672 ／ 4,174,730 ／ 3,011,316
------------------------------

＜計算値＞
令和05年03月 ／ 令和04年03月 ／ 令和03年03月

・売上高の１戸当たり、月額平均（単位：円）
（＝マンション管理部門売上高×１,０００÷戸数÷１２）
6,226 ／ 6,121 ／ 6,029

・営業利益の１戸当たり、月額平均（単位：円）
（＝営業損益×１,０００÷戸数÷１２）
1,905 ／ 1,515 ／ 1,125

・営業利益率
（＝営業損益÷マンション管理部門売上高）
30.6％ ／ 24.7％ ／ 18.7％

第三者管理を依頼するとしたら、管理会社が一番
多いのかな。
次はマンション管理士。

>>1245 匿名さん
ガイドラインに法的効力はなく、G社のように法令の規制すら回避しようする管理会社に対しては、その行動に対する牽制効果はほとんどないと考えている。実効的な牽制には、やはり制度的措置（法令改正）が必要となるが、そこに至るにはさらに多くの管理組合の犠牲のもとに問題が公知になる必要があるかもしれない。

>>1246 匿名さん
この管理会社はG社であり、同社は以前から「第三者管理者管理により、夜間・休日の理事会対応等がなくなれば管理会社にもメリットがある」と主張しているが、実のところＧ社の第三者管理者管理は同社にしかメリットのないものと考えている。
G社は従来より人的効率の極大化を図っており、フロントは他社以上の管理組合（数十？）を担当させられ担当組合の訪問などまともにはできない状態にあるとされる。そのような状態にあっては第三者管理者方式を採用しても管理組合当たりの人員削減は困難で、組合向け文書作成量の低減等の効果はあるかもしれないが人件費の削減は、たかが知れていると考えられる。
第三者管理者管理採用の増加と供にG社の営業利益率が増加しているとすれば、同方式により工事等の受注が容易になり、工事等の受注量とその中抜き額を増加できる効果以外には考え難い。
したがって、他社が第三者管理者方式を採用しても、G社のような割り切った運用ができなければ、営業利益率を増加させられるのか不明である。
G社の第三者管理者管理を採用しようとする管理組合の場合、理事会自体が機能しておらず、理事は実質的な業務をほとんど行わずにG社主導の下に管理組合を運営しているケースがほとんどと想像される。逆に云えば、この場合、G社は、第三者管理者方式を採用しても理事会の業務を代替して行う必要がなく追加コストは発生しない。G社は管理者業務の受任費用を請求する気は起きないかもしれないが、工事等の受注による収益増大の機会を自由に得ることができる。
一方、Ｇ社のような管理会社からの強要ではなく、管理組合が、理事会を機能させるための理事の負担は、第三者管理者管理採用に伴う負担増と比較しても釣り合わないと考えて、管理会社の第三者管理者管理を採用する場合は、委任契約により管理者の業務内容と委任報酬の他、監査等による利益相反取引抑制の仕組みについても規定するだろうから、工事等の受注による収益は限定されると考えられる。

今年度に入って第三者管理方式の新築物件を2件購入検討しました
ひとつは外部監査もいて最初から第三者管理方式を売りにしていましたがもうひとつは管理会社が管理者で監査も無いもので契約寸前で判明しました
これからは管理会社も早めにチェックする必要があると思います

>>1248 匿名さん

>第三者管理者管理採用の増加と供にG社の営業利益率が増加しているとすれば、同方式により工事等の受注が容易になり、工事等の受注量とその中抜き額を増加できる効果以外には考え難い。

　工事等、仲介手数料収入の増加は、売上に計上される（はず）。１戸当たり営業利益の月額平均が約４００円増、売上が約１００円増。残り約３００円は、経費削減による寄与が大きい考えられる。

　売上－経費＝利益

フロント人件費以外の経費削減は、「管理仕様の見直しによる支出の削減」が考えられる。例えば、管理員業務や日常清掃業務を大幅に減らす等、サービスカットが第三者管理者方式で、やりやすくなる。

　この管理会社の場合、１戸当たり月額売上高、約６,０００円から営業利益、約２,０００円を引いた残りの経費が約４,０００円。受託組合数から１組合当たりの戸数平均が約５２戸。よって、１組合当たりの経費、月額平均が約２０数万円。

約２０数万円なら、管理員業務費（通勤方式）の目安金額、２７万円（消費税別）にも足りないが、巡回方式に見直せば、９万円に減らせる。
（１名当たり週４日・３時間勤務。清掃を主な目的とし、ゴミ収集日時に合わせて出勤。）

＜参考資料＞
図表４３ 管理委託費の項目別の目安金額（消費税別）
https://dol.ismcdn.jp/mwimgs/e/0/600/img_e067df7dff57c8db159922c68e7cd...

>>3877 匿名さん
ヒント：　合人社エンジニアリング

>>1250 匿名さん
第三者管理者管理に伴うG社の営業利益率増加は、人件費削減の寄与が大きいとする主張の真偽はともかく、それほど容易に人件費を削減できるとしたらフロントの担当組合数がさらに増えるということだろうから、それはそれでG社のブラック体質を示すものに思えるし、適正化法の事務所毎の専任の管業主任者の設置基準（30組合毎に１人）に対応できるのだろうかと思わざるを得ない。
それはともかく >>1246 の計算に用いられた次の仮定は、
G社HP（ https://www.gojin.co.jp/kessan/ ）にある決算資料（損益計算書）をみると無理があると考えられる。
>従業員全員がマンション管理部門ということから、他の事業の営業利益がないと仮定
R５年度を例とすると、計算では営業損益5,331百万円は同社のマンション管理部門の売上高17,773百万円に対するものと仮定しているが、決算資料をみるとこの営業損益は同社の営業収益28,448百万円から営業費用23,117百万円を差し引いたものである。
つまり、この営業損益にはマンション管理部門以外の売上高（10,675百万円）に対応する額も含まれているということであり、この営業損益をマンション管理部門売上高で除して営業利益率とするのは無理ではないだろうか。
したがって、G社の正しい営業利益率（=営業損益／営業収益（売上高））は次のとおりとなる。
　G社　　　　　R5年度　　 R4年度　　R3年度
　営業利益率　　18.7%　／　15.8%　／　11.9％
ところで、G社は企業グループの構成企業の一つであり、グループとしての損益はG社だけの損益計算書を見ても分からない。G社受注の工事の売上は、まずグループ企業のG社エンジニアリング（実態は、G社と一体の企業とされるが）の売上として計上されると想像される。 >>1251 さんはこのことを注意喚起されているのではないだろうか。
そこで、G社HPにあるG社エンジニアリングの損益計算書から、管理戸数１戸あたりの月平均売上高と営業利益率の推移を算出してみる。
　G社エンジニアリング　　　　R5年度　　　 R4年度　　　R3年度
　月平均売上高（１戸あたり）　7,031円　／　 5,935円　／　5,535円
　営業利益率　　　　　　　　　　2.7%　 ／　　2.8%　　／　　2.7％
この売上が、全て管理マンションの工事に依るものかどうかは分からないが、G社エンジニアリングの管理戸数1戸あたりの月平均売上高は、順調に増加していることが見て取れる。
一方、その営業利益率は、3%以下の低い値に値に留まっており、おそらくその経費をG社の売上に振り替えることで、G社に利益を移転しているものと想像される。
実際にそのようなことが行われているかどうか、また、経費振替の名目が仲介手数料かどうかも分からないが、その振替先がマンション管理部門売上高ではなく、マンション管理部門以外の売上高に振り替えられているとすると、マンション管理部門の売上高増加以上に工事受注に伴うG社の利益を増加できる一応の説明にはなる。

>>1252 匿名さん
外部に公表しているようなデータを基にして、G社全体のカネの流れを把握しようとすること自体、ムリがあるのでは？？？
やはり検察レベルの介入がないと、正直言って難しい。

管理会社が管理者に就任する第三者管理方式で監事廃止に固執するのは
自分が知る限り、G社とG社のやり方をまねたA社だけである。
その他の管理会社はいずれも理事会廃止は大前提だが監事は廃止しない。
これは国土交通省のガイドラインやいくつかの管理評価制度の基準に対応している。
H社は修理修繕の際に区分所有者側からの相見積もりの提案に従うという話も聞いた。（しかし、そうであるならば、理事会廃止は不要なはずだ）
やむを得ぬ事情で第三者管理方式を選択する場合も、理事会は廃止せずに形式だけでも温存し、（これは悪徳管理会社のやり方を知り尽くしたあるマンション管理士が授けてくれた知恵である。）
外部専門家に管理者や理事長の地位を与えることを避け、副理事長や監事くらいの地位を与えるという賢明な方法もある。マンション管理組合NPO団体など複数の団体に相談すべきで、管理会社の言いなりになって安易に理事会を絶対に廃止してはいけない。管理会社の内通者を見抜くことは非常にたやすい。管理会社が管理者になる第三者管理方式を総会決議に持ち込もうと、躍起になる人物である。

残念ながら新規物件で最初から理事会無し監査無しの管理会社Gが管理者のものが出ています
総会はありますがおそらく機能しないでしょう

>>1253 匿名さん
>>1250さん（おそらくG関係者？）の主張の疑問点を、G社開示データを用いて指摘しているだけであって、「Ｇ社全体のカネの流れを把握」しようとしているわけではない。Ｇ社はそのようなことが可能なデータの開示をそもそもしてはいない。

管理会社による第三者管理者方式は、それが管理会社からの採用提案（強要）の場合、管理会社自身のメリットのための提案であろうから、管理組合は基本的には受けるべきではないと考える。
そうではなく、管理組合側のニーズ、例えば「物理的に理事会に出席できる組合員がほとんどいない」とか「理事の業務量は、時給の高い組合員が無償又はわずかの報酬で行うには多すぎる」等の理由での採用は考えられる。ただし、管理組合側のニーズで採用する場合、管理組合にはそのためのコストが当然に発生すると考えるべきである。
管理会社の場合、利益相反取引の問題が生じ易いが、マンション管理士等の外部専門家による第三者管理者方式の方がよいかどうかは、結局のところ、受任者の信頼性の問題となるので何とも言えない。
重要なのは、管理組合が管理者の業務執行を適切に監視できる体制を構築することである。
その場合、理事会を廃止せずに残しておけば、管理者に対する監視機関として機能するかと云えば、理事会は標準管理規約では管理組合の業務執行機関とされており、監視機関とするにはその役割を定義し直す必要がある。
理事会を残して、第三者管理者を理事長にすることは、管理組合の代表権を第三者管理者に授与することであり、管理会社をオーナーとする賃貸住宅化に等しい論外な選択であるが、第三者管理者ではなく第三者役員として副理事長や監事にすればよいとも云えない。特に監事は理事会メンバーではなく、理事会の業務執行を監視する立場であり、管理会社が監事に就く場合は、間接的には自身を監視する立場に就くということになり同様にあり得ない選択である。
理事長以外の理事に第三者役員が就く場合は、外部専門家の立場から適切な管理組合の運営を助言する役割が主に期待されることになるが、管理会社は外部専門家ではなく、直接の利害関係者でもあるのでそのような役割を担うのは適切ではない。
また、理事会に第三者役員を入れる選択は、管理組合の第三者管理導入ニーズが理事会運営の適正化にある場合であって、そのニーズが理事会業務自体の委託にあるなら、理事会の温存は、そもそも選択肢にならない。
第三者管理者の監視を、標準管理規約の「外部管理者総会監督型」の記載のように、総会が行うことは現実的でないので、別途、監視機関を構築する必要があるが、理事会の業務執行の監視はもともと監事の役割なので、監事の機能を強化し複数の監事からなる監事会を設置することが考えられる。さらに管理組合の代表者には、監事会を構成する監事の1人が代表監事として就くことにする。
監事は区分所有者とするが、監事に就ける組合員も不足する場合は、コストを要しても委任契約書の作成支援等も考慮しマンション管理士等の外部専門家を監事会に入れるのもよいかもしれない。ただし、代表監事には、区分所有者が就くべきである。
また、現行の標準管理規約にも管理組合の業務執行および財産状況に不正がある場合の監事の臨時総会招集権が規定されているが、監視の実効性を高めるため第三者管理者の業務執行に不正を認める場合の、臨時総会招集権および解任決議提出権について管理規約に規定しておく必要がある。
一方、第三者管理者の就任は、総会における選任決議だけでなく、管理組合との書面による委任契約に基づいて行われる必要がある。区分所有法に規定される管理者は、管理組合の代表者ではなく区分所有者の代理人であり、第三者管理者は委任契約に基づき代理人の立場で、管理組合の業務を執行することになる。
委任契約には、管理者の業務内容、監事会への業務執行状況の適宜の報告義務等以外に、監査等による利益相反取引の抑制についても規定しておく必要がある。管理会社の場合、利益相反取引の完全な排除は難しいだろうが。また、委任業務量に見合う適正な委任報酬を規定しておくことは、委任業務を工事受注等による収益を得るための手段にしないためにも必要なことと考える。

>>1255 匿名さん
管理会社が管理者になる第三者管理方式がここではメインに論じられているだけで、管理者その他の外部専門家はマンション管理士（弁護士や税理士も可能ではあるが一般的ではない。）がなることももちろん可能なので、このスレを読まれる方は誤解なきようにお願いいたします。管理会社が管理士などになることは利益相反の問題が発生するので避けるべきだと自分は思う。管理会社の場合、委任契約における利益相反取引の抑制は形骸化する危険性が高いので、要注意。
1255が書いている内容が正当であるのは、管理組合員のほとんどが相当知能が高くて学習能力がなければ難しい。実際に第三者管理方式を導入するマンションの管理組合員の現実は真逆だと思う。

第三者管理方式を導入してしまったら、管理会社と下請けの関係を完全透明化する方法などないと思う。公正化するには、やはり管理組合側で相見積もりを取ることが重要である。しかし、理事会廃止してしまうと、それが不可能になる。

国土交通省はもともと管理者（＝外部専門家）としてマンション管理士を想定していたのであり、管理会社を想定していたのではなかった。法的整備の未熟さを悪用して、悪徳管理会社が第三者管理方式ビジネスに参入してきたから、利益相反の問題が浮上してきた。天下り先を確保したい役人たちや大手デベロッパーや新興独立系の顧問ポストを狙っている○○士業のみなさん、利益相反の問題をうやむやにすると、先に見えてくるのは、全国規模のマンション崩壊しかない。実際に第三者管理を導入しているマンションのほとんどが管理会社に管理委託しているマンションだという事実といかに向き合うのか。

1258だが、現在ようやく各地の管理不全を起こしたマンションの実態調査結果がネットのあちこちで読める。驚くべき事実は、管理不全を起こしたマンションのほとんどが、自主管理などではなく管理会社と委託契約を長年結んできたマンションであるという事実である。（もちろん管理組合すら存在しなかったようなマンションは除く。）
欧米のマンション管理に関わる法律では、利益相反問題を最重視している。そして管理組合や理事会（またはマンション内部の諮問委員会）も訴訟保険に加入しており、法によって守られている。

国際比較すると、日本の管理組合員＝区分所有者たちは、権利が十分に守られておらず、まさに弱者である。

管理会社が利益相反行為を犯した場合、区分所有者は修繕費や工事費を支払う義務があるだろうか。（民法108条の”同意”とはいかようにも解釈できる非常に曖昧な概念だ。第三者管理方式に移行し、理事会廃止してぼったくられたマンション管理組合側はいくら訴訟を起こしても管理会社と結んだ契約書があるかぎり、それがボッタクリに対する”同意”がなされていたと、みなされる危険性があるのではないか。）
第三者管理方式の是非をめぐる問題において、日本のマンション管理がずっと抱え続けてきた闇の部分や隠匿され続けてきた矛盾があらわになった気がする。

工事を行えば、その工事か理不尽だろうが高かろうが
支払う必要があります。