第三者管理方式について

＞140 匿名さん
＞第三者管理者方式ではなく自主管理管理者方式に表現をし直したのですよね。
全く違います。
個々の内容についてはそれぞれの組合の事情もあり、あくまでたたき台です。
項目にも不備な項目があるとは思います。
都合の良いように変えていただければと思います。
ご了解ください。

＞第三者管理者方式ではなく自主管理管理者方式に表現をし直したのですよね。
＞全く違います。
大きな違いは、自主管理かそうでないかの違いです。

第三者管理方式は【姥捨て山向け管理方式】であって、その採用は良識的な判断からは大きく逸脱しています。

>>136
全面的に反論いたします。
あなたの御意見はマンション管理会社の利益至上主義の立場からのなされたものと推測します。マンション管理士の法的資格を必要以上に貶める表現にも疑問を感じます。マンション管理士を名乗っていても、実務能力・経験知識・人格に関して大きな個人差があるのは事実です。しかしながら、既存のマンション管理会社のなかには、利益至上主義に走り、「修繕費」を合法的に搾り取ろうとするまるで反社勢力のような会社もあります。それに対して、139さんが提案しているような自主管理管理者方式は”管理組合員の目線”を持つマンション管理士などの有能な専門家さえ見つかり、個々の組合員の意識が高いマンションであれば、最も効率よく満足度の高いマンション管理が実現できると思います。
果たして、”管理組合員の目線”を持つ管理会社などあるのでしょうか。そのような疑問を持ったおられる組合員は多いと思います。それでなければ、こんなサイトは存在しません。

＞マンション管理士なら、所属する、マンション管理士事務所、都道府県のマンション管理士会や、全国組織の「日管連」のマンション管理士が全員で連帯保証をするべき。＜

わざと非現実的な無理なことを述べておられます。

＞また、管理費、修繕積立金等管理組合財産を預かっていく以上、第三者管理方式を行う者には一定の財産的基礎を持つことが必要であり、さらに不測の事態に備えての担保措置となる保証制度、保険制度等の整備が必要であると考える。＜

この一文はある公明党の衆議院議員の質疑応答の一文の完全コピペですね。（笑）こういうコピペは、本来の意見者の意図が捻じ曲げれられたものなので、おやめになられたほうがよろしいのではないでしょうか。あなたが管理会社が経営破綻したときに備えた管理費保証事業のことを指しているのであれば、そんな”突然の経営破綻”ならば、通常は粉飾決算しか考えられないので、そこはもう検察が介入する大事態に発展するのではないでしょうか。ならば、余計に企業破産などの危険性のない”財力の無い個人”を管理者とした方が安全であるという結論に達してしまいますが、いかがでしょうか？（笑）

自主管理管理者方式では、＞139の表を見ても分かるように、出納に関しては管理者は理事長の出納行為に対するチェック程度で、実際の権限は理事長になります。
管理者は出納の際の監視役となり、理事長の不正を監視する役目となります。
＞財産的基礎をもたない個人には任せられないでしょう。
は的外れの指摘だと言えます。

自主管理への移行に頭を悩ませていたが、自主管理管理者方式のノウハウを聞いているうち、容易に思えてきた。
あとは、才能ある管理者探しだ。

>>145 129さん
財産的基礎をもたない個人には任せられないでしょうは的外れではなく
的を射ているよ。
私のマンションみたいな貧乏人の住んでいるマンションではうかつにお
金を持たせられない。
ついつい誘惑に駆られて着服したり頭がいいと横領等で組合の保管財産
を失う危険性がある。
お金にゆとりを持った人間がマンション管理士の登録などはしない。
もっと他の仕事をしているよ。

第三者管理方式でのトラブルは弁護士や管理士からはよく聞く話だけど、
実際に体験した組合員の話が聞きたいなあ

>>148 匿名さん
高齢化したマンションがほとんどだろうからこういう所に来ないんじゃないかな。

>>147
財産的基礎持っていても、悪いことするヤツは世の中いっぱいいる。
ここでの論点はそれでなくて、管理者はマンション管理会社かマンション管理士であるべきか。いずれにせよ、管理組合員がしっかりしないと、ボッタクリを誘発する原因を作ることになるわけだ。

>>150 匿名さん
財産的基礎を持っていない者は損害賠償をしても支払い能力がなく
自己破産されたりする。とにかく財産的基礎は必要不可欠である。
これだけは守りましょう。

＞151 匿名さん
＞これだけは守りましょう。
おまえだけ守ればいい。

>>151
別にマンション管理士の味方するつもりはないが、法人だってもちろん破産するし、計画倒産というのもある。すべてのマンション管理士がビンボーだと決めつけることもないと思うけど。単純に言って、第三者管理方式の最大の落とし穴は、悪徳管理会社があらゆる監視手段を弱体化・廃止したうえで、修繕費と称して合法的に管理組合のカネを関連会社を使いながら湯水のごとく放出させるのを容易にする危険性をはらんでいることだ。国土交通省は法令によって第三者管理方式を採択した場合の監事廃止を禁止すべきだ。

>>153 匿名さん
そては逆だよ。
第三者管理者が管理業者やマンション管理士を採用させるさせるためである。現に管理会社出身が圧倒的にマンション管理士が多い。

>>154
すみません。意味がよくわからないので、説明していただけますか？

【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしは要注意＊
・HNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします(主張が全く一緒でバレバレなのに本人はバレてないと思っている)。スルーしましょう。
・間接費やバックオフィスなど例外的な部分を強調して管理会社の仕事は凄い！と反論しようとしますが、それが「どれほどの手間なのか」（実際はほとんど手間なんてない）を一切言えません(バックオフィスがあることは何度もしつこく言うのに、実際の手間の中身や作業時間を問われると、「既出だ!」とウソをついて「調べろ」と逃げ回って全く答えられません。大した手間がないからいえないだけなのですが)。
・1しかない手間を10のように言います。○○という業務がある！と言ってますが、実際たいした手間ではありません。
・荒らしはまともな反論が一切できないので、「アンチくんが」、「自主管理君」がと指摘した人間の個人攻撃に話題をそらそうとします。なぜなら管理会社が実質、中抜きだけのボッタクリのハリボテビジネスであることは上記のように揺らぎようのない事実なので、その話題は避けたいからです。
・管理会社の仕事をオーバーに吹聴し、実はスカスカでほとんどまともな仕事もなく、管理費をぼったくっている事実を隠そうとします。要注意です！　
・自主管理の理事長の横領も犯罪行為なのでそんなことほぼありません。しかし、管理会社は横領など、法に触れるリスクを冒さなくても、いくらでも不安を煽って不要な工事を発注して合法的に搾取できます。

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　

>>145
第三者管理方式ではなく、自主管理方式を選ばれたという方に質問です。
自主管理方式では理事長の責任が非常に重くなるという印象です。
コンサルやマンション管理士が裏で業者と癒着した場合や、理事長の背任行為があった場合の訴訟に備えて、管理組合の法人化という方法は考えていらっしゃらないのでしょうか？　考えていない場合の理由は何でしょうか？

＞157 匿名さん
管理組合の法人化という方法を考えなければならない理由はなんですか？

>>158 デベにお勤めさん
法人化しておかないと権利と能力のない組合だから
原告・被告が組合員個人（理事か理事長かその他）だからね。

>>159 匿名さん

権利能力なき社団には、民訴法29条（※）に基づく当事者能力が認められます。

※　 民訴法29条：法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものは、その名において訴え、又は訴えられることができる。