第三者管理方式について

>>1312 匿名さん
賃貸化がいくら進んでも、外部オーナーが存在するわけだから、それは良案ではないと思う。

>>1311 匿名さん
>>1311さんの主張が、「第三者管理方式は理事会体制で実施すべき」、「第三者管理方式はそもそも実施すべきでない」のいずれかそれとも別にあるのか文面では判別できませんが、最初の主張であれば、第三者はその理事会にどういう立場で参加することを想定されているのですか。まさか、記載にある「理事長＝組合代表者」ではないでしょうね。
＞情報開示の徹底化が強調されているけど、小細工だらけのこの業界で情報開示の徹底化なんて事前であろうと事後であろうと所詮不可能
という記載からは、第三者管理者の利益相反取引に係る監事の事前承認に意味はないと主張されたいようにも見えます。勘違いかもしれませんが。
当方は、>>1301のとおり、第三者管理方式の本質を理事会業務の委託とする立場から、第三者管理方式の理事会体制での実施は、委託の目的に則していないと考えるものですが、同方式の採用において実施体制の選択は二義的な問題であり、重要なことは同方式を採用する管理組合が、その実施体制を自身のニーズに最も適合するものとして、自ら構築することです。
その管理組合が、理事会体制による実施の方が自らのニーズに叶うと考えて選択するなら、当事者でないものがその選択を否定することはできません。
また、第三者管理者（管理会社）提示の工事手数料に対する監事の判断能力について記載されていますが、工事手数料の許容率は、同様に、当該の管理組合が定めればよいことであって、法的に定めるようなことではありません。
当該管理組合が自らの判断で許容できるなら、5％として提示された実際は20％、30%の手数料を見破る能力を監事に期待する必要はなく、許容できないのであれば、監視コストは掛かっても、そのような能力のある外部専門家を監事に追加すればよいだけのことでしょよう。
第三者管理方式を自身のニーズから採用するような管理組合は、想定されるような高経年化の進んだマンションではなく、むしろ理事会業務に時間を取られるより、その時間を自らのために使いたいと考える超リッチな区分所有者が居住するマンションが多いと想像されるので、30%程度の手数料は許容範囲かもしれません。
>>1301の繰返しになりますが、管理組合が第三者管理方式を採用すること自体は、その管理組合に採用するニーズがあり、自ら管理体制を構築できるといった資質があるなら問題にすべきことではありません。
問題は、理事会は存在しても、その本来業務は実施されず、管理会社提案を判断するだけの第三者管理方式を採用するニーズはそもそもない管理組合と、管理組合を顧客ではなく収奪対象としか認識しておらず、より効率的な収奪に適した管理体制に変える動機を有する強欲な管理会社の組合せで、第三者管理方式が実施される場合が多いことです。
この組合せで運営される管理組合が、将来どうなるかは容易に想像され、おそらく管理不全が進展したマンションの大量発生ということになるでしょう。
このような将来を、国が管理組合の自己責任ではなく、社会的な問題と認識するなら、国にはガイドライン策定に留まらず、早急に区分所有法及び適正化法を改正し、第三者管理体制及び第三者管理者に就くことができる管理会社の要件に一定の制限を課すことが望まれます。

>>1314 匿名さん
いつも異常に長いけど、大変勉強になるので、じっくり考えながら読まさせていただいています。何十人というマンション管理士さんと話しましたが、第三者管理方式にここまで詳しい方はほとんどいらっしゃらなかったです。マンション管理は、本当に闇の深い業界ですね。

非常に高尚な議論が行われている中で、申し訳ないのですが、素朴な質問をさせてください。
ある管理会社は第三者管理方式に変更するにあたり、追加の費用は一切発生しないと謳っております。代表者(維持管理および資産価値の向上)としての責務を果たすためには、それなりの対価が必要になると思います。業務委託内容が充実していれば可能かもしれませんが、各マンションで業務委託内容や金額がそれぞれ異なるにも関わらず、どうやって追加費用なしで対応できるのでしょうか。理事会廃止による経費削減で賄えるとは思えません。

毎月、フロント社員の土日夜間の理事会の準備（資料作り、配布）や出席がなくなれば、業務削減になると思う。ただ、フロント社員によると、小規模マンションは、定例で理事会を開かないところも少なくないということでした。

以前、第三者管理方式のアンケートについて質問させて頂いたものです。アンケートの結果、賛成多数となり、変更についてすすめていくこととなったため、理事に立候補し問題点の提起を行いたいと思っております。しかし、当マンションの管理規約には理事は総会による選任としか記載がありません。総会前に理事にならないと意味がないのですが、どうにか理事になる方法はないでしょうか？自薦他薦や輪番制との記載もありません。

>>1317 匿名さん
管理会社のフロントの口車に乗らないように気を付けてください。
マンション管理業業界も人手不足が深刻で、マンションコミュニティの他のスレを読んでもあきらかなようにフロントの質が急激に落ちています。担当戸数がフロント個人のキャパを越えて加重負担になっていることも原因だろうし、採用試験の人物や能力チェックも甘くなっていることも原因でしょう。それに週末労働を嫌がるのは当然です。理事会は週末に開催されることがほとんどですから、理事会が無くなることは、管理会社にとってもフロントにとっても、こんなにハッピーなことはないでしょう。第三者管理方式になれば、管理会社は工事ほぼやり放題、フロントは工事報酬がたくさん得られ、理事会のうるさい監視や批判も消えます。

一度廃止した理事会の再興は非常に難しいと聞いています。
管理会社が管理組合に対して「理事会廃止」を強力に推し進める際に利用する根拠は
国土交通省『外部専門家活用ガイドライン』に記載された第三番目の「外部管理者総会監督型」（通称　「理事会廃止型」）パターンなんです。悪徳管理会社は他にも二つのパターンがあることなど絶対に説明しません。この第三番目の「外部管理者総会監督型」（通称　「理事会廃止型」）パターンしかないような説明の仕方で、あたかも国土交通省のお墨付きであるというような主張を繰り返します。監事廃止に異常に固執します。（理事会資料と総会資料という物的証拠あり）

実際に『外部専門家活用ガイドライン』に記載されていることは真逆で、第三者管理方式を導入した場合の監事設置の重要性が説かれています。管理会社のフロントの話を聞くときには、注意が必要です。

>>1318 匿名さん
ここで相談するより、まず理事長や理事会メンバーに相談されたらいかがでしょうか。
その際に国土交通省HPの資料や第三者管理方式のデメリットについて書かれた有力紙の記事を見せながら、説明されたらいかがでしょうか。

【国土交通省HPの資料】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

【外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ】
（こちらの情報のほうが最新）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...
【外部専門家の活用ガイドライン（平成29年6月）】
https://www.mlit.go.jp/common/001189183.pdf

もしあなたのマンションがどうしても第三者管理方式の導入を必要とするならば、
管理会社ではなく、日本マンション管理士会連合会認定のマンション管理士に委託するほうがリスクがずっと少なく、監視体制を十分に機能させることが出来るのならば、まだマシなのではないでしょうか。
認定マンション管理士が理事長（管理者）若しくは役員として管理組合口座銀行印鑑を預かる業務を受託する管理組合を対象とした賠償制度があるそうです。
【参考資料２ 「資料　第三者管理者方式の各論点に関する検討」の補足資料】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708771.pdf
（１２ページ参照）

管理会社に対して、損害賠償請求のために訴訟を起こせる財力のある管理組合なんてほとんど存在しない気がします。あちらには顧問弁護士もいますし、情報不足や情報操作のおかげであやまって賛成票を投じてしまった他の区分所有者に再考を促す情報や資料は山ほどあります。

管理会社の口車に乗って、安易に理事会を廃止してはいけません。
区分所有者の理事長を補佐する形で外部専門家を活用して
少数精鋭型の理事会として機能強化するほうがリスクが少ないと思います。

>>1320 匿名さん
ご回答くださり、ありがとうございます。私のアンケートは理事長宛に送付しており、第三者管理方式の問題点などが記載された有力紙の記事なども同封致しております。しかし、理事会議事録では、指摘した問題点が誤解であるかのような管理会社の言い分が記載されていました。理事長自体は第三者管理方式に賛成なのかもしれません。

>>1321 匿名さん
同じ管理会社かはわかりませんが、（やり方が似ているので、同じような気もしますが）そこは理事長や元理事長経験者を内通者として利用しますので、御注意ください。悪徳管理会社は何でもやります。総会決議に持ってゆくのに内通者も作れば、議決結果の改ざんもやります。
有志を集めて、「第三者管理方式導入検討委員会」のようなものを設置されたらいかがでしょうか。その検討結果を報告書として出来るだけ少ないページ数でまとめあげ、国土交通省の資料や有力紙の記事を添えて区分所有者に配布して再考を促すというのはいかがでしょうか。

有力紙の記事などはよくまとめられていて、国土交通省の資料より一般の区分所有者にとって読みやすいですから、他の区分所有者にも配布するのもいいかもしれません。（著作権というものがありますから、出版社の許可を得られたほうが無難かもしれません。）

第三者管理方式導入に成功すると、フロントにも高額な報酬があるそうですから、なかなかしつこいですよ。

理事になられたら、管理会社をけん制するために外部専門家の顧問をつけるといいですよ。それまでは、悪徳管理会社にやりたい放題やられていたのが、だいぶおさまりました。

＞理事会議事録では、指摘した問題点が誤解であるかのような管理会社の言い分が記載されていました。

よろしかったら、どのような返答を得られたのか、ぼんやり程度で構わないので教えていただけたらと思います。

>>1321 匿名さん
NHKクローズアップ現代
“老いるマンション”
　維持費の高騰にどう備えるか
見逃し配信中ですが、以下のサイトで内容がだいたい読めます。
とりわけ、「第三者管理の落とし穴」を読んでみてください。
こうなってしまったら、もう取り返しがつきません。頑張ってください。
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4859/#p4859_06

番組中、第三者管理の最初の事例について、取材を受けたマンション管理さんが解説されていました。

【マンション管理相談センター方式】100％住民ファーストの第三者管理（外部理事長）の仕組みと導入実例
https://mankan-sc.com/topics/3755721ae92e2a1c4157f40cce6b2470.html

こうした当社の取組＝住民・組合の利益を守る仕組み・姿勢を評価いただき、偶然にも、時を同じくして、この弁護士に入ったＮＨＫクローズアップ現代からの取材時に、当社を紹介いただきました。

>>1322 匿名さん

ご助言くださり、ありがとうございます。当マンションは住民が無関心で総会出席者も10%未満なので、理事長が管理会社側であれば、通ってしまうかもしれません。
引っ越してきてから間も無く、マンション内に知り合いもいないため、1人でできるかどうか不安です。

理事会議事録にあった記載は、我が社は多くの実績があり、善管注意義務の観点からも不正な工事などは絶対行わない、みたいなことが書いてあります。

>>1324 匿名さん
【マンション管理相談センター方式】100％住民ファーストの第三者管理（外部理事長）の仕組みを御社HPで拝見させていただきました。

＞＞また、第三者管理者へのけん制機能をより働かせるために、管理組合と管理会社の委託契約の中に、「第三者管理者に、組合の財産を棄損させるような行為があった際には、組合の監事に報告する義務」も課しました。＜＜

「報告義務を課す」ことなんて、当然だと思いますけどね。

悪徳管理会社を第三者管理方式の管理者にするよりはマシでしょうが、
日本マンション管理士会連合会認定のマンション管理士に委託するほうがリスクがずっと少なく、監視体制を十分に機能させることが出来そうです。
認定マンション管理士が理事長（管理者）若しくは役員として管理組合口座銀行印鑑を預かる業務を受託する管理組合を対象とした賠償制度があるそうです。以下参照。

マンション管理士賠償責任保険 管理組合損害補償金給付制度
〇加入対象
(一社)日本マンション管理士会連合会の会員会に所属しているマン
ション管理士
〇保険の対象行為
マンション管理士の業務につき行った行為(不作為を含む)に起因してマ
ンション管理士が、過失などで管理組合や第三者に損害賠償請求され
た場合
〇保険金の範囲
・被害者に支払うべき法律上の損害賠償金
・訴訟になった場合の訴訟費用、弁護士費用

クローズアップ現代も調査不足ですね。管理会社による第三者管理方式以外にも、
多様なオプションが存在することを示すべきでした。
また、「第三者管理の落とし穴」に関連する管理会社の企業名も明かすべきでした。
そうでなければ、他の第三者管理方式に関わる管理会社すべてに視聴者の嫌疑のまなざしが向けられてしまいます。それが正しい報道姿勢だとは思えません。

>>1325 匿名さん
悪徳管理会社は本当によく研究していますからね。（笑）
管理会社と交わす契約書は絶対にプロの弁護士さんに精査してもらわないと、取り返しのつかないことになります。

民法644条に基づいて、国土交通省が作成したマンション標準管理委託契約書（第５条）に記された「善管注意義務」については以下のサイトで分かりやすくまとめられているので参照してください。
http://courage.wp.xdomain.jp/?p=4408

欧米のマンション管理関連の法では、当然のことながら、管理者の善管注意義務内容とそれに違反した場合の罰則が明記されているので、管理会社を管理組合が訴えれば簡単に済むことなのですが、日本の場合は明記されていないので、善管注意義務違反にあたることをまず証明すること自体が、司法へのアクセスが弱い日本の管理組合にとって大変そうです。国土交通省の地方整備局へ訴えるという方法もあるそうですが…どうなんでしょうか。司法でもないのに不思議な制度ですけど。

残念ながら、形勢は圧倒的に不利ですね。
でも、後悔先に立たずです。

>>1327 匿名さん
わかりやすいサイトありがとうございました。善管注意義務違反の立証が難しいですよね。そもそも、理事長にも善管注意義務があるはずなのに、第三者管理方式のデメリットを伝えもせずに総会議題としてあげていいのかな？と疑問に思います。
やらない後悔より、やる後悔のほうがいいと思うので、変人やクレーマーと思われるかもしれませんが、やってみます。誰かクローズアップ現代見ててくれないかな(苦笑

>>1328 eマンションさん

オプションは二つあると思います。

オプションその1　あなたのお名前をどこにも記さずに、理事長に渡した有名紙の記事コピー以外の記事をチラシをまくように全戸配布して、あとは知らん顔をする。クロ現の番組内容がまとめられたサイトもあります。

オプションその2　「引っ越してきたばかりの者ですが…」と自己紹介をして、
マンション理事会に立候補したいという主旨の内容も書き添えて、有力紙の記事を配布する。

オプションその1はバレないように気を付ける。気楽にできる。内通者に変な噂を立てるチャンスを与えさせないというメリットがあります。

オプションその2は正攻法ですが、重責を引き受ける覚悟が必要です。
理事になったら、まずは、第三者管理方式に詳しい専門家を相談をしてください。今後のプランを構築しましょう。変人やクレーマー扱いされないために、行政や専門家の権威を利用して保身しましょう。

国交省は、業者の運営状況をチェックする監事を
設けるよう管理指針を見直す案を提案。

>>1330 匿名さん
とりわけ地方行政にはNPO団体と協力して、監事をしっかり監視・監督する機能も欲しい。

マンション管理士を活用することも考えていいのでは。