第三者管理方式について

>>1760 匿名さん
管理組合にいるマンション管理士が管理者になればいいだけの話だろ。そんなことで儲けようとする輩がいるから話が混乱するんだよ。

マンション管理士の法律の定義がどうなのかと思う。マンション管理士は、自己が居住するマンションの管理組合での役員就任等が本来のあるべき姿ではないだろうか。

（定義）
第二条
　五　マンション管理士　第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務（他の法律においてその業務を行うことが制限されているものを除く。）とする者をいう。

　※マンション管理士としての活動とは、管理組合等への助言・指導・その他の援助業務を指し、管理会社等の社員としての業務や自己が居住するマンションの管理組合での役員就任等は含まない。

>>1758 周辺住民さん

総会や理事会の出席者＝高齢者だから、難しいし、マンション管理ビジネスも高齢者サギビジネスですよ。

業者選定を業者に任せればボラれるのは絶対です。

5月23日に改正区分所有法が、参院本会議で可決成立している（2026年4月1日施行予定）。
本改正では管理規約変更の決議要件が次のとおり、緩和されている。

（現行）　
　　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数
　による集会の決議によつてする。

（改正後）
　　規約の設定、変更又は廃止は、集会において、区分所有者（議決権を有しない
　ものを除く。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、そ
　の割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場
　合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及び
　その議決権の各四分の三以上の多数による決議によつてする。

区分所有法の本条文は、強行規定に該当すると考えられ、改正法施行後は、自動的に強行規定として現行法に基づく管理規約の該当条文に優先して適用されることになる。

つまり、管理業者管理者方式の導入を目論む管理業者にとっては、導入に伴う管理規約改正のハードルが下がることになるので、来年4月以降の管理業者の動向にはより注意を払う必要があると思える。

>>1765 匿名さん
管理者の選任方法には法的規制はない。組合員の総意でもって決めればいい。優秀な管理者を選ぶかは組合員の資質で決まる。組合員以外の人格を管理者に選ばなければならないマンションの行く末は疑う余地はない。

管理業者管理者方式について、改正マンション管理適正化法では、管理業者が自社、又は関連会社との取引を行う場合、総会決議に先立ち区分所有者に対して取引相手や取引内容等を事前説明することを義務付け、管理業者が義務を適切に履行しない場合には業務停止命令等の措置を講じる。

また、取引金額やその積算根拠、相見積もりの内容、相見積もりを取らなかった場合にはその理由などについても管理業者が区分所有者に対して事前説明をすべきとし、これらを「事前説明事項」として省令で規定する予定。

＜参考　衆議院インターネット審議中継　2025年5月7日 (水)国土交通委員会＞
https://www.shugiintv.go.jp/jp/index.php?ex=VL&deli_id=55754&media...
2:44:00～

>>1767 匿名さん

議員さんたちは、マンション管理の酷い現実を知らなさすぎる。
管理業者（特に管理会社）が取って来る相見積もりなんて、
出来レースに決まっている。そんな八百長レースについて
嘘の説明をくどくどしてもらっても意味がない。
まあ、管理組合員の知力と団結力によっては
少し良い方向に進むかもしれないが、
悪徳管理業者にはこんな省令くぐりぬけるのは、
お茶の子さいさいだろうね。

>>1765 匿名さん
オタクの文面では規約で定めることができるとあるが、強行規定とは規規定には定められないよ。恥ずかしくない。長文だけど。

【管理会社まかせにしない！】


■とても重要です。

>>1769 匿名さん
何を主張されたいのか文面から判別しかねるが、改正法の条項に、有効な議決を実施する定足数の規約への設定規定があるので、本条項は強行規定ではないと主張したいのか。
本条項をよく見てほしいが、「これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては」と記載されており、そもそも本条項に係る定足数は、改正前の規約に規定されていないので、改正前の規約の条項を置き換えて適用される強行規定としては、定足数は「区分所有者および議決権の過半数」ということになる。
法令の条文によっては、確かに条文を見ただけでは、強行規定か否か判別し難いものもあるが、本条文は明らかに強行規定であり、現行の標準管理規約の対応する議決条件は、区分所有法の規定に従っている。
一方、区分所有法の普通決議に係る条項（第31条第１項）は「この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する」と規定されるため、強行規定ではなく、標準管理規約では定足数が導入されている。
法改正により、管理業者管理者方式導入のための管理規約改正のハードルが下がることになるが、逆に云えば同方式をすでに導入している管理組合が、同方式から脱出するハードルも下がるといえる。

「過半数」の出席と、「半数以上」の出席は、同じですか？

〇改正区分所有法
令和7年5月23日成立

（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条　規約の設定、変更又は廃止は、集会において、区分所
　有者（議決権を有しないものを除く。以下この項前段において同
　じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつて
　は、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る
　割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するも
　のが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三以
　上の多数による決議によつてする。この場合において、規約の設
　定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼ
　すべきときは、その承諾を得なければならない。
２　・・・

〇マンション標準管理規約（単棟型）
改正案（令和７年６月）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001898117.pdf#page=...

（総会の会議及び議事）
第47条　総会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を
　含む。）は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する
　組合員が出席しなければならない。
２　総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

３　次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前２項にかかわ
　らず、組合員総数及び議決権総数の各半数以上を有する組合員の
　出席を要し、出席組合員及びその議決権の各４分の３以上で決す
　る。
　一　規約の制定、変更又は廃止

　二　敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更
　　を伴わないもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律（平
　　成７年法律第123号）第25条第２項に基づく認定を受けた建物
　　の耐震改修を除く。）
　三　・・・

>>1772 匿名さん

先ず、区分所有法の条文は改正成立済みだが、法改正を受けた標準管理規約の改正・公表は9月末の予定であり、提示の条文は第１回検討会に提出された案で、今後変更もあるということ指摘しておく。

また、現行の区分所有法の該当条文が強行規定と考えられることについては、管理業者の団体であるマンション管理業協会も、質問回答の形で主張しているので次に示す。

https://www.kanrikyo.or.jp/complaint/faq_data/kanrikyo_Q0258.pdf

標準管理規約改正案が、区分所有法条文の強行規定・任意規定の区別をどこまで認識した上での案なのかは不明だが、確かに現行標準管理規約にも、区分所有法で代理人と規定する管理者を代表者で上書きするなどの疑義のある条文もある。

しかし、マンション管理業協会のように、区分所有法の特別決議条文は、強行規定であるという一般的な解釈であれば、標準管理規約改正案が変更されなくても、法の規定が優先するので少なくても過半数以上の定足数を満たせば、現行の管理規約を変更することなく、法の規定を援用しての管理規約の改正決議ができることになる。

それでも区分所有法の当該条文は任意規定であり、現行管理規約の対応条文に優先できないという主張をされたいのであれば、裁判にでも訴えてもらうしかない。

マンション管理法施行規則（省令）改正による管理業者管理者の規制は、実効性に疑問を感じる。

〇 令和７年マンション管理法改正に伴うマンション標準管理者事務委託約書の策定等に関する検討会
ttps://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00083.html
第１回（開催：令和７年６月３０日）／ 資料２　マンション管理法施行規則の改正について
ttps://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001899220.pdf

● 管理者受託契約前の重要事項説明【法第72条】

　管理業者が管理者に選任されるに際して、管理者受託契
約に係る重要事項を区分所有者に説明し、書面を交付する
ことを義務づける。

＞　管理者受託契約に係る重要事項
　　（管理者事務の内容、費用、管理者の権限等）
----------

● 管理者受託契約成立時の書面交付【法第73条】

　管理業者が管理者に選任されるに際して、管理者受託契
約の内容を記載した書面を区分所有者に対して交付するこ
とを義務づける。

＞　交付書面に記載する事項について、法定事項に加え、
　　「その他国土交通省令で定める事項」として追加
　　（関連会社一覧等）
----------

● 利益相反取引前の事前説明【法第77条の２】

　管理業者が管理者として、利益相反のおそれがある行為
（自社または関連会社との取引等）を行おうとする際には、
当該取引の前に区分所有者に説明することを義務づける。

＞　利益相反のおそれがある取引に該当する相手方
　　（親会社、子会社、兄弟会社）

＞　説明会の実施方法及び書面の事前交付
　　（場所及び日時の１週間前掲示、
　　書面の１週間前交付）

＞　事前説明が必要な事項
　　取引の相手方との関係、取引金額、積算根拠、内容、
　　相見積もりを行った場合はその内容・行わなかった
　　場合はその理由等）

＞　事前説明を不要とする場合
　　災害その他やむを得ない事由により取引が速やかに
　　行われることが必要であると認められる場合）
----------

● 法改正事項以外

＞　管理業者が管理者として管理組合保管口座の印鑑等
　　を管理できる場合について明確化を行う

＞　マンション管理業登録申請時の様式に管理者事務の実
　　施有無を追記 等

マンション管理法施行規則改正案の意見募集が行われています。

〇 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令案について
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/detail?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&a...

受付締切日時　2025年8月30日23時59分

【案文】マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令案
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/download?seqNo=0000296552#page=...

　　‐抜粋‐

（利益相反のおそれがある取引に係る重要な事実）
第八十九条の四　法第七十七条の二の国土交通省令で定める事項は、
　次に掲げるものとする。
　一　マンション管理業者と当該取引の相手方との関係
　二　当該取引を行おうとする年月日
　三　当該取引の内容
　四　当該取引の金額（当該金額の内訳及び算出の根拠を含む。）
　五　当該取引を行おうとする理由
　六　当該取引の相手方以外の者から見積りを行った場合は、その内
　　容（当該見積りを行わなかった場合は、その理由）

「マンション標準管理者事務委託契約書」、「マンション標準管理委託契約書」、管理業者管理者方式を採用した場合における「マンション標準管理規約（書き換え表）」の策定・改正に関する意見募集が行われています。

https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/detail?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&a...

受付締切日時 2025年10月10日23時59分


　管理業者管理者方式の場合の標準管理規約（書き換え表）（案）では、管理業者管理者を管理組合の「代表」とするようです。

管理業者管理者方式を採用した場合における「マンション標準管理規約（書き換え表）」（案）
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/download?seqNo=0000299592#page=...

（管理者の業務）
第38条　管理者は、管理組合を代表し、その業務を統括する
　ほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
　一 規約、・・・

>>1776 匿名さん

「マンション標準管理規約」の対象は、「権利能力なき社団」である管理組合ですから、「代表の方法」を示すために規定したのでしょう。

>>1776 匿名さん
管理会社が管理者である場合、管理組合がその”管理者”を訴訟で訴えることが難しくなるのでは？
いったい誰がこんな悪知恵を？？？
どうしても第三者管理方式、正確に言えば管理会社管理者方式にしたい管理組合は出来るならば絶対に管理組合を法人化しておいた方がいいと思うの。

管理会社が管理者を兼ねる第三者管理方式においては、
利益相反の問題があるということ。

工事に関して言えば、発注者たる管理者と受注者たる
管理会社が同一の会社になるため、自分が自分に工事を
発注するということができてしまうためリスクが高い
という内容でした。

https://mankansupport.com/blog/131098.html

>>1779 匿名さん
それはもうみんな知っていると思う。

>>1778 匿名さん
>どうしても第三者管理方式、正確に言えば管理会社管理者方式にしたい管理組合は出来るならば絶対に管理組合を法人化しておいた方がいいと思うの。

どのような理由で、管理組合を法人化しておいた方がよいのでしょうか？