プラウドタワー東雲キャナルコートってどうですか？part15

これまでは、十年ごとに買い替えるというのが、成り立っていたけど、今後はわからないな

あれ…？
ここは物件を検討するスレでは？
賃貸を検討するスレ？

＞ここは物件を検討するスレでは？

何ら問題はないと思うよ。

購入すると決めたときこそ、賃借と比べてどういう違いがあるのかを整理しておくことは有益だからね。

5000万で買って10年後に4250万で売れると想定

は適正でしょうか？

15%減との想定ですが、
10年で半値になる場合もあると思います。

近隣の相場でしすかね？

根拠のようなものがあれば教えてください。

半値は無理じゃない？

マンションを売る場合、ローンを完済しなければいけないんですから。10年で半額だと完済できない人がほとんどでしょう。
そのため、売る人がいない。
15%減くらいなら、売る人もいるのではないでしょうか？

地元に住んでるが、今日届いたノムコムのマーケットレポートだと、
東雲での「成約」平均単価は、2011年の震災前　213、　震災後　195。

月別の成約平均単価は、　

2011.4-12　　195　　
2012.1-2　　　194　（9件）
2012.3　　　　183　（7件）
2012.4　　　　172　（4件）

となっている。
月別は母数が小さいので、足許の下落が趨勢的なものなのかは分からないが、やや弱含みか。
4月は成約価格もそれまでの4900～5200万に較べて4130と特異（だったと思う）なのが要因かも。

因みに豊洲は、同時期の単価推移が　271, 247, 242, 235, 205　と来てる。
単価の差は概ね2割（但し東雲は古いWコンが単価を下げていると思われる）、下落率では豊洲の方が大きい。

参考まで。

売る人がいないというか、売る事が不可能。

4250万で売れるかどうかなんてわからないですし、半値になる想定もわかりませんよ。所詮不動産も相場ですからね。
10年後に日経平均が3万円になるのか5千円になるのか根拠を持って語れというのと同じだよ。
専門家がいろいろ分析したところでそうなるとは限らないものですよ。
つまりそういうものに根拠を求めても仕方ないという事です。

私は甘いのではと感じてます。
根拠ないですが30%下がってもおかしくないと思います

目先のギリシャ問題も世界中の目で見てもどうなるかわからないのに日本の10年先がわかるはずはないよ。わかっているのは例えば、超低金利で変動で借りてリスクを負うのか、固定でコストプレミアムを払って金利上昇のリスクを銀行に負担してもらうかのどちらを選択すべきかという事ぐらい。

>>709
10年前に、Ｎ證券さんの都内支店長から、
「日経平均はいつか４万５万になると私は思っています」と言われたことがあるのを思い出しました。

固定ファンのいる特徴的な部屋以外は、永住前提で買うべきだろうね。低くても眺望が開けるところ（ここなら運河側）とか、超高層角部屋とかなら、好みの問題だからそういう所が好きな買い手はそれなりに居る。
両者とも、もう余り残ってない筈だけど。

基本的にここの対象としている購入層は3〜40歳代の中堅会社員かな。
投資運用目的で検討する方はそれ程多くないのでは？1LDKの部屋が少ないのもそういう理由ではないかな。

投資運用で買って賃貸物件にするなら
駅に近いマンションでないと。

投資運用で購入するならキャッシュで買わないとね。最近は結構運用で営業してくる方多いけど低金利だという事で騙されちゃいけないよ。先の事なんて不動産も金利も読めないからね。

先のことわからないので
投資に手を出さないのがべすと

キャッシュでも手を出しちゃダメ

じゃあ家買っちゃいけないね

今どき投資目的？ｗ

しかもなぜに湾岸埋立地？ｗ

将来引退しても毎月の収入が十分確保されていれば安心ですもの。
数十年後の年金なんて頼れないからね。
老後夫婦二人で暮らしていくのに1億は必要と言われています。
預金を取り崩して生活するより不動産を分散所有してその収入で悠々自適に暮らしたい。

安いうちに買うのが投資の基本だよ。


まさか、景気回復してから買うつもり？？？

721さん

投資に成功しているとは
とてもうらやましいです。

やはり狭めの1LDK狙いですか？

今は3LDKも需要多いよ。

異論はあるかとは思いますが、このところのやりとりは
購入にあたっての算段の部分について、内実を垣間見れたようで非常に有意義でした。
向きや眺望の如何といった話ももちろん大事ですが、こういったこともそれ以上に大切かと。

検討スレは多くあれど、これだけ有意義なやりとりができているスレは多くないと思いますよ。
特に湾岸物件では。さすがプラウド東雲の購入者の方々だなと思いました。

しかしながら、一部にかまってちゃんも出てきているようですので
そういったレスについては、いつものようにスルーして行きましょう！

年金には頼れなくなるよね…

726
購入者が書き込むのは検討スレではなくて住民スレ。

>いつものように　って購入しないでいつまでも検討を続けているんですか？

3期2次の販売予定は、今月中旬のようですが、戸数はいくつの予定かご存知の方いますか？

物件の公式ページで概要を見てみましたが、3期2次の販売戸数はまだ発表されていませんでした。
6月中旬にせまっているのに、気になりますね。
個人的に営業が進められているのでしょうか。

いくらなんでも、まだ値引きするわけがないでしょう。
入居開始後、5%の30戸も売れ残ってれば、一般的にはあるかも知れませんが。

仮に3期で累計販売住戸：500に到達できれば、残りは、100戸となるので、先が見えてきますね。
課題は、2LDKが多くあるので、これを販売する戦略をどうするか。
30歳前後で、Dinksや、子供がまだ小さい世帯にアピールして、将来のリセールや賃貸への転用などでも”お得”ですと納得させられればと成約数も増えてくるんでしょうかね。

本当にお得であれば、すでに野村の関係者が購入してるはずですが・・・
でも、そんなに完売にこだわる必要はないと思う。
湾岸の中では大健闘と言えるし、最終的には何とか格好はつけるんじゃない？

それよりも、野村は船橋と浦和でやらかしてしまって、そっちの対応が大変そう。

将来のリセールをお得です、とはアピールできないでしょう。
そんなこと、誰にも分かりませんから。

言葉の使い方が適切ではなかったね。
別に野村が何か悪いことをしたわけではない。（船橋の営業のやり方はかなり不評のようですが）
２つの大規模物件は立地等に難があるため、ここよりもかなり大苦戦ということ。

それに比べ、ここは最終的には何とかなりそうだし、住むことができる方は正直うらやましい。
ただし、リセールについてはそう甘くはないと思う。出来上がってしまえば、ここも供給過多の湾岸物件の１つに過ぎなくなる。元値が安いので（それでも私は買えませんが）、大損はないけど。

販売開始予定の6月中旬とはいつ頃のことでしょう？来週ではないとしたら再来週あたりでしょうか？

3期2次は50戸近く販売する予定のようです。

461戸 + 50戸前後

で残り90戸前後です。

夏の4期（1次、2次・・・）で完売が見えてきました。

秋前にはモデルルームは閉鎖ですかね。

まだ戸数が発表されていないということは、６月中旬の販売予定を後ろにずらすということなのかな。
なかなか目標の数まで集まらなかったとみるべきなのか、、、

ふう。なんだか完売できるか心配になってきました。

営業さん、がんばれー

販売戸数を発表するのって、正式登録直前ですよね、要望書をベースにＮ様にて会議を行って決定するようなので。
ＭＲ撤収は、土地の返すのが、今年の秋頃の予定と聞いたことがあるので、それまで完売できる絵図を描いていると思います。

残り100戸を切るとなると少し焦りますね。
よりどりみどりとはいかなくなるでしょうから。
やはり良い部屋は早めにみつけてタイミングよく申し込みをすべきですね。

いいマンションの一つであることに変わりはないですからねー、
当初比較検討の中に入れていた方達が一巡してまたこちらを考えるタイミングかもしれません。

残りが少なくなってくるといつまでも検討段階で放っておくわけにもいかなくなりますし、そろそろ成約も加速しそうな予感。

といいつつうちはまだ検討で置いてあるのですが、それは予算の事情ということで。。

良い部屋、はとっくに売れたわけで
残っているのは今まで要望書が入らなかった不人気な部屋。

今更、早めに見つけてって言い方は無いな。去年から売っているのだから。

ここが完売したらすみふも重い腰を上げるのかな

前回、３から５％に消費税率が上がった時は、上がった後に
マンションが売れなくなって値引きしていたなあ。

銀行預金利子の分離課税などにまで広く
復興増税は掛かるんだって。
全く大増税時代だね。

欧州では消費税は17.5％から22％くらいが普通。
その分社会保障は厚いが。
日本も高齢化が進むからそういう風にしていかないとな。
アメリカみたいに政府は最低限のことしかやらないなんてのは19世紀の考え方だよ。

税金が上がる前に買わないとね

見直し重要だね。毎年所得税も上がってるし。
マンション買って子供出来たりすると厳しいからね。

＞税金が上がる前に買わないとね
不動産は対象外にするんじゃなかったっけ？

気になっているのは高層階の売れ行きが悪いこと。
つまり、年収の高い層は晴海に流れていると考えられる。
東雲は今後晴海と違って開発用地がないから
楽しみも少ないしな

年収が高いなら、
晴海じゃなくて飯田橋を待つなど別な選択肢もあるよ。
武蔵小杉も坪単価が高かったから年収の高い人向きだし。

別にここは高層階だけが売れ残ってるわけじゃないよ。
ただ単になかでも不人気な間取りが安い低層からうれてるだけ。
高層よりも中層の方がのこってるかな。
７０００万近くする角部屋はもうほとんど残ってないしね。
残りは比較的小さくて安い部屋も多いから、この後も売るの楽だよ。

楽に売れる部屋、ならとっくに売れている、
と考えるのが普通でしょう。
低層ほど割安ではなく、高層ほど眺望がよくはない中層。

晴海なんて割安な角部屋と小さい投資部屋みたいな安い部屋が第１期で売れただけであって、メインの南や高層階などの高い部屋はまるで売れてないよ。
むしろ６０００万出すなら、ここの方が広くて高層階買えると思ってる人が多いから、ここは売れ行きが順調なんだろう。

ちなみにここはどこの部屋でも要望書出せば、売ってくれるわけじゃないよ。
階数や間取りによって今期、時期以降と決まって販売してるから。
だから野村は不人気部屋だけが最期に大量に残るような事にはならないで、完売させるんだよ。
特にここのような大規模物件なんかは、野村の営業能力が発揮されてるよ。

そういえば過去スレでいたね。
要望書を出して売ってくれると言われていた部屋が
結局次期以降に回された、と書いてた人が。

763です
ここはあまり分析の得意でない人が多いのでしょうかね。
武蔵小杉か東雲かなんてレアな人を言ってもしょうがないでしょうに。ここの契約者の属性は発表されてましよね。
わたしはここが下より上が売れていないことを気にしているので、他の物件がここより売行きが悪いかどうかはあまり重要ではないわけです。
販売が順調ではないと思うから言っているのに、
順調と結論づける意味がわかりません

３０階程度の１００メートル位の高さを超えるとそんなに眺望も変わらないよ
高くなりすぎると風が強くなったり、バルコニータイル敷けなくなったりするしね
窓からの景色も空の占める面積が広くなりすぎてくるし
見下ろす感がたまらない人なら超高層もいいのだろうけど

あなたこそタワマンの売れ行きというのをご存知ないのかも知れませんが、どこのタワマンも安い低層から売れていく物ですよ。中層まで内廊下で、その上が外廊下になるタイプのタワマンでも安い部屋の低いほうから売れていきます。

ここの販売が順調でないなら、他のほとんどのマンションがオワマンになってしまうな～

窓からの景色が、別なマンションの窓、であるよりは空の方がマシ。

ここ、外廊下だから途中まで内廊下のマンションのケースは関係なし。

タワマンの高層階は窓からの眺望は良いのでしょうが、
高層になるほど強風でバルコニーに物を置けないと聞いた事があります。
ここは共用施設として屋上テラスがありますが、地上170メートルの
スカイテラスに寝転がって星を見ることは実際可能なのでしょうか？
風が強くて寒そうですよね。

ここより高い六本木ヒルズの有料屋上テラスでも、様々なイベントしてる位だから問題ないでしょう。
物凄い強風時や台風の時などは出るのは禁止になるだろうから。

プラウド、っていえば
販売回数が少ない内に全戸売り切るってイメージがあったが、
ここやプラウド駒場はなかなか売り切れないね。

プラウドの中でもそこそこ値段する中では最大規模の物件ですからね。
しかしまだ３期だけどね。１期は１次だけだったし。

坪単価がここの２倍だった千代田富士見は、全戸１期で完売だったのだから
景気が違うとはいえ、値段や規模は言い訳にならないな。

2007年のリーマン前のマンションバブルの頃の最も調子が良かった時期だったからなぁ…
そのころは投資してた新興国系のファンドも3倍以上になってて利益でマンション買えちゃうよって感じでした。結局カツカツで売却しちゃつたけどね…
まあ人生そんなもんかな…

プラウドタワー千代田富士見は地権者住戸多かったから、販売戸数は３００戸程しかなかったよ。
ワテラスみたいに希少性の高い立地だから、高くても早く売れたんだろう。

千代田は、ここが第１期で売った戸数よりも多かったね。

ワテラスは知り合いの社員の方に勧められたんだけどね。市街地再開発事業はかなり気合い入ってたみたいで開発のコンセプトを熱く語ってくださいました。残念な事で結局ご縁はなくて…

ワテラスもここも、地下鉄が敷地の下を通っているのが共通点。

ここに限らず、一部の例外を別にして、マンション売れなくなってるような。値段調整の時期なのかな

この辺りは高い建物が多いから、30階、100mだと、高層が初めての人以外は感覚的に低く感じると思うよ。

南方向だと、少なくとも44階はないとビーコンより高くならないし、その先はWコンフォート・イーストが立ちはだかるから、住居階からは越えられない。横はウェストのため46階ないと越えない。さらにその横はパークタワー東雲が出来るので50階まで行かないと越えない。手前の公務員宿舎でも35階まで行かないと越えない。

西に回っても豊洲6丁目に建設中のタワーを越えるには48階ぐらいが必要。北の豊洲も高層が林立してる。

結局それらが比較対象になるから、30階、40階、50階では眺望に天地の差が出てくる。

東なら足元の都営団地が10階ちょっとに建て変わるだけだから、30階あれば千葉までスコーンと視線が抜けるけどね。

ただ、辰巳団地の建替えは
辰巳駅付近の建物の高さまで決まったの？
去年は北側の住宅群の高さしか決まってなかったよ。

さすがに殿様じゃないんだから見渡す限りのすべてのビルを越す必要はないんじゃないの？
南側はタワマンとの距離が近いから高い方がいいかもしれないけど、西は豊洲とか新豊洲なんかはかなり距離があるから気にならないよ。
この先高層建築物建ちそうな予定地を考えてグーグルアースでシミュレーションしても東京タワーとかレインボーブリッジなんかも隠れなかったし。

>>786さん
地下鉄が下を通っていると何かあるのですか？

>>791さん
グーグルアースでシミュレーションですか。そういう手もありましたね。
グーグルアースはかなりすごいですよね。
よく撮影したと思います。

自分たちマンション関係者以外に
土地の一部権利を赤の他人が持っていることが気にならないのかな？
しかも敷地の真ん中の地下なのに。

赤の他人ってだれ？

何を気にしてるのかな？もしかして地下鉄？
あははは〜
あなたが気になるならどうぞ他スレにでも行ってくださいな〜
頭おかしいボンビ〜〜
スレに絡むなよ〜

今、安くてこれから上がりそうな場所といえば赤羽でしょう。
建設中の東北縦貫線ができれば東京駅やそこから南側行くのがすごく楽になります。

なるほど。794投稿者は都内あみの目地下鉄敷地内にどれだけの地権者がいるのかよく理解できてないらしい。まさにピンボー人の嫌がらせだよね。