ついに始まった都心マンション暴落

人口減少時は一極集中で都心は更に上がる

日本の個人金融資産は総額2500兆円あります（日銀統計）。例えば2.5億円のマンションでいうと、1000万戸分あります。あるところには溢れるほどお金があるんです。

都心の良いマンションは2.5億じゃ買えないよ

>>8768 マンション掲示板さん
25億円のマンションでいうと100万戸分です。これでいいですか？

都心は20年前、10年前より快適になってる。ディーゼル排ガス規制で大気が綺麗になり、首都高・地下鉄の環状線整備荷より通過交通が減少、渋滞や通勤ラッシュが緩和。容積率の見直しよる多様な大規模再開発。大学の都心回帰、ゴミ焼却高温化によるダイオキシンリスク減少、上水の高度処理による清廉化、高度医療機関の集積。インバウンド、時価総額上位企業の集積

農地が減少している郊外に比して、近年、都心3区では高度な再開発やきめ細かい仕組みで皇居、日比谷公園、有栖川公園、神宮外苑等に加えて6万平米もの緑化拡大が進んでいます。都心の居住性の価値はますます上昇していますから価格はめったに下がらなそうですね

首都直下型地震が来たらどうなるの？

>>8772 マンション掲示板さん
都心３区のうち武蔵野台地にかかるエリアは地盤が強固で被害が少ないでしょうからますます希少になると考えます

麻布近辺の唯一の環境悪化は南風の日の夕方3時間続く羽田着陸機の騒音でしょうか。普段は閑静でもその時はペアガラス二重窓を閉める必要があります

未成年の医療費、幼稚園、給食費、教育費、全面天然芝の校庭、吟味された良質な図書館、整備された清潔な歩道、頻繁な警察や自治体の安全パトロール全て公共サービスは実質無料。6大学に自転車で通える距離、コミュニティバスは100円、カーシェアや電動補助自転車が至るところにある。美術館や大小の運動場、スタジアム…子育て世代こそ都心がおすすめ

平日は都心で、休日は軽井沢、鎌倉あたりの家で過ごす
裕福は人たちはそんな感じでしょうか

そうね、本当のお金持ちはむしろ都心から離れてるかも

昭和までは都心にも番町とか麻布台とか高級住宅だったけど，今は集合住宅だらけで富裕層は皆出て行ってしまい、後に移り住んできたのは上京民とちゃいニーズばかり。
スラム化し、壊滅状態だね

「勝どき、晴海フラッグ…タワマンに群がるのは世帯年収1,500万～2,000万円の小金持ち？〈真の富裕層〉がタワマンを選ばないワケ」
https://news.yahoo.co.jp/articles/a12f809a8fe5351c2ab2983f82083a9a1b2a...

栃木でさえ4000万円台はおかしいよ

注意すべきは世帯年収。
都心3区は殆ど共稼ぎ，かつ半数は賃貸で、年収が2千万あろうと1馬力じゃ何も出来ないエセ富裕層
自分さえ良ければいいという身勝手な世帯で子供も作らないため少子高齢化の元凶となり、政府目標にも反する国賊でもある
その手合いは、離婚や病気・景気後退・リストラで簡単に貧困層に没落する
都心3区の高収入世帯なんて，所詮マスコミ（これも田舎者ばかり）の捏造した幻である

首都直下型地震、富士山噴火、ヒートアイランド現象、夏は湿度が高く殺人的な暑さ、空気は汚い、ゲリラ豪雨益々増える、高層ビルのビル風、満員電車、外国人が増えマンショントラブル多発

>>8776 匿名さん

本当の上流層は，普段は目黒区や世田谷区などの周辺区や横浜市、武蔵野市などの閑静な高級住宅街で広くゆったりと，意外と地味に暮らしている。
金融資産もどんどん溜まり、あくせく働いたり見栄を張る必要も無く、普段は自由が丘や代官山，井の頭公園あたりでお茶を飲んだり、自宅庭の四阿でティーブレークしたり。
夏の間は旧軽井沢などで過ごし、軽井沢ゴルフ倶楽部や軽井沢会などのメンバーとして汗を流す。或いは霞ヶ関、東京ローンや田園テニスクラブ、東京アメリカンクラブなどに呼んだり呼ばれたり（三井倶楽部などビジネス系は敬遠）
都内小中学校からの同窓との付合いや、学生人脈も仕事抜きでしっかり築いている
体育会系でもマリン派はディンギーから転向し葉山や油壺など40ｆｔ位の大型ヨット（これも色んなブランドがある）を置いて，既に一線を退いているものの後輩を呼んで時折小笠原などの外洋クルーズなどに出たりする。
上流階級は都内にも別宅としてマンションをもつが、殆どが低層で古いかわりに一等地にある。湾岸タワマンに住んでいる人など聞かない（格式や氏育ちを重んじるため、成り上がりの叩き上げとは深い溝があり、決して交わらない）
まさに類は友を呼ぶ、めくるめく世界。

東京は国際都市としての競争力があって都心３区の高級マンションはシンガポールや北京の中心部と同様にグローバル商品でもある。国際都市の高級マンションはどの国でも平均的なサラリーマンの手が届く代物ではない。
一方郊外のマンションは日本人しか売買しないローカル商品。格差があるのは仕方ない。

>>8778 評判気になるさん
番町と麻布台がスラム化？どこがですか？
勝どき、晴海とは格が違います

>>8781 通りがかりさん

武蔵小杉あたりで起きていそうだし、起きそうなことをまとめてくださりましたね

>>8782 購入経験者さん
都心一等地の低層マンションは趣があっていいですよね

>>8780 購入経験者さん

都心３区にあなたが気に障る世帯年収2千万円のお知り合いが何人かおられるのですか？

>>8782 購入経験者さん
あなたの創造の富裕層ね。全く羨ましく感じない。

>>8787 名無しさん

一寸スレ違いみたいでしたね（高年収スレだと話が合うけど今は低年収なのでｗ）
2千万以上となると都心3区には親戚2世帯、城西城南や、横浜、鎌倉市に20数世帯程の親戚や友人がいます
士業や企業経営者，公務員が多いけど、年代が年代なので共稼ぎは殆ど聞きません
甥の一人は外資系コンサルで20代で既に2千万超ですが、肌に合わず転職する予定
自分は上場リーマンを最近リタイヤ、妻は結婚当初から専業、今は不労所得だけなので2千万に届かず
（年金が入れば又2千万超の見込ですが、一番下の子も来年大学卒業で、もう十分）
例年夏を軽井沢で親戚や友人達と交流しますが，暇が増えた割に家族が皆飽きてしまい，最近は手軽な国内外旅行ばかり。皆歳取って別荘や船も手入れが辛くなり、フェードアウト気味です
でも若い頃にしたいこと（船にダイビング、登山、野球、スキーなど）し尽くしてきたので満足です

>>8789 購入経験者さん
すれ違いのスレ違い

>>8789 購入経験者さん
じいさんが不労所得で1000万とかあると年金貰えないの知ってますか？端から見てて虚しくなるのでここに記載するのは控えた方が良いです。

>>8791 評判気になるさん

もっと勉強しようね　
俺は不動産事業収入1千万以上確定申告しているけど、厚生年金も加給年金と併せてしっかり（といっても年280万だけど）貰えるよ
厚生年金に加入する給料を貰っていない，個人事業者は対象外。
これ常識ねｗ

一応補足しとくよ　無知とは恐ろしいｗ

「個人事業主として65歳以上でも働くと年金はどうなる？」
https://krow.co.jp/media/archives/1399

23区の開発適地の減少と人手不足から新築マンション供給の減少と価格上昇は続く。新築を買えない層が新築を諦めてどうせ中古を買うならばせめて通勤に便利な都心に近いエリアで買いたいと考えて、更に都心に人気が集中するサイクルが確立している、よね？

>>8792 口コミ知りたいさん
1000万程度の不動産収入があって年金貰ってるなんて税務署にたれ込んでやりたいですね。

>>8795 口コミ知りたいさん

あんた、確定申告したこと無いだろ(笑)

>>8794 匿名さん

うちは渋谷や目黒まで直通10分の郊外だけど、地価だけで超富裕層でなければ手が出ない程値上がりしてしまい、固定資産税が半端ない。

>>8797 周辺住民さん

渋谷と目黒どちらも直通でいける郊外というとだいたい田園調布あたりですね

新築が高くて買えないから都心の中古って言うけど、都心の中古だって高くて買えないよね
ヴィンテージマンションとか言ってるけど、普通に中古だからね
築45年とかで8億とか10億とかおかしいでしょ
そんなマンション買って地震でも来たらどうするんだろうね
最近地震増えてる気がする

>>8799 通りがかりさん
広尾ガーデンヒルズでしたら地盤がよい立地で新耐震ですのでご安心ください

>>8800 評判気になるさん

そこは別格だから例外
そこの名前出せば何でも肯定される

>>8801 マンコミュファンさん
築40年クラスで8億、10億するマンションはガーデン以外でほとんどないのでは？

番町も麻布台もお屋敷が並んでいた頃と比べると何だかなと思うけど、丁番によりますね。3Ａや神宮周辺の低層マンションでも、緑の多いところは閑静で都心とは思えないし。
只古マンションは、都心郊外に関係無く等しく広さなりの管理修繕費がかかります。かつ今は値上げラッシュ
自分は超古く安いリゾマン（3ＬＤＫ）も保有しているけど、管理費を15年払い続けたら本体一戸買えてしまう位の管理費修繕費が掛かっています（それだけリゾマンは暴落）
新築じゃ手に入らない波打ち際なのはいいけど、大温泉とプール、サウナ付きだからコストがかかるのかも
軽井沢も湿気が多くて建物は傷み易く、ペンキ塗りとか結構維持費というか手間が掛かり、手に負いきれません。最近は豪雨被害も多くて心配だし
そもそも車で往復するだけでもしんどく（車が無いと超不便）、普通は子供が助けてくれるものだけど、うちのは役に立たないｗ　
65過ぎたら気軽な温泉旅行と，住まいも自然な郊外の平屋一軒に落ち着くかも
その前にホーム行きかな（これから買う人の参考になれば、資産自慢に聞こえたらゴメン）

>>8803 購入経験者さん
都心にお詳しいようなご説明ですが、
7887さんのご指摘のようなスラム化していて壊滅的な場所は番町と麻布台のうちどこの丁番だとお見立てでいらっしゃいますか？

都心3区の世帯数は約30万。大多数がマンション住として、単身者向けを含めて戸あたりの時価単価平均1億円と仮定して時価総額は30兆円前後というフェルミ推定。トヨタの時価総額40円兆円と比較可能な規模だなあ

芸人　やすこ　が港区に住んでいるくらい　成功者が住んでいるらしいね。
こんな掲示板に書き込みしている奴に、　成功者なんていねーわ。
自分含めてな。　そんな暇があったら、　数字見てるだろうよ。

それと、親戚とか、友人とか、それが、どうしたんだ?
本人が出てきてかいているならまだしも、親戚・・・遠いな。
そんな遠い家族ること書かれても、　友人なんて他人だし。
友人の話なら一鞍でもできるだろうね。

大体ここに書いている　「金持ってる」マウントの人って
その証拠すら見えない。書くのは自由だから、作り話でもさ。
ヒカキンのように、　家の中の写真upくらいしてみれば信じられるけどな。

>>8804 マンコミュファンさん

まあこういうことを書くとマウントの捏造とか揶揄する向きが必ずいますけど、そう思う人は読み飛ばして結構です

で、本題ですが、番町だと2番と6番ですが、それでもマンションが大半です（オーナも多い）
麻布だと狸穴町、南麻布、永坂町も、少ないながらも豪邸はあります　でも周りの巨大建築物や首都高，再開発で台無し
自分はどん尻の十番に住んでいたけど、あそこや東麻布は坂の下で頂けません
（プレジデントの今週号に町別の特集が出ているのでご参考まで）
ただこの手の比較は世帯収入ベースで，町並みの良さと富裕度とは一致しません
町並みは、個人的には目黒区青葉台の西郷山公園付近が一番，次が柿の木坂から碑文谷、平町、皇后様生家の洗足など、或いは品川区の城南5山だと思いますが、やや家の規模が小さい
規模的には田園調布3、4丁目から二子玉にかけての全体的なエリアの雰囲気がいい　
宝来公園と多摩川台公園、せせらぎ公園，等々力渓谷，多摩川，野毛山古墳に個人の庭など緑も多く、周辺は世田谷区の玉川田園調布、尾山台、等々力、上野毛、瀬田に至るまで閑静な邸宅と低層マンションが延々と連なり、かつ高層建築物も無く（環八沿いを除く）、二階からは富士山も眺められます　但し世田谷区も北半分は殆どアウトです
誤解しないで欲しいのは、資産家と富裕層の定義にはズレがあるということ
10億の土地持ちでもリタイヤすれば低収入、更に金融資産が少ないとマス層ですｗ
地価は上昇したけど、周辺区は代々引継ぐ家庭でリタイア層や1馬力が多いので、現役共稼ぎと比べ年収は見劣りしがちですが実態は逆で、土地や金融資産を節税で世帯を分けて分散所持したり、数字には表れません
またリタイヤ層に，医者士業，個人投資家、教授など色々、電車通勤族ばかりでもないので都心に近い必要もない
世帯収入は現役共稼ぎが多いと増え、周辺区は貯めた保有資産で暮らせる人が多いです（最近は世代交代も進んでいます）
町並みはストビューで丁番入れて検索しても雰囲気は分かりますよ

>>8805 通りがかりさん

港区も半数は単身住まいで、大半が共同住宅住まい。戸建は全体の5％しかない
しかも半数は賃貸で、子育て世代の定住希望も半数しかいない
因みにこの30年で人口は倍以上になっているのは湾岸など野放図にマンションを建てたから
こういう場所なので、決して住みやすいとは言えないと思う
https://www.city.minato.tokyo.jp/jutakuseisaku/kankyo-machi/sumai/keka...

>>8808 さん

湾岸に林立している縦型の金太郎飴みたいなタワマンより、港区の西側の丘のうえにある個性的なビンテージ低層マンションがいい。どうして皆さんそんなに没個性に走るのでしょう

いくら新耐震と言っても築40年以上経過したら色々ボロも出てくるでしょうに
その金額出せる人ならそんな古いところ買わないでもっと高くても新しいところ買うよ
立地は良くてもそもそもそんな良い建物じゃないしねぇ

没個性に走るのではなく、没個性にしか住めないからでしょう

>>8810 通りがかりさん
内装などはいくらでもリフォームして最新かつデザイン性も高くできる。そうではなくて、街としての利便性、住まいとしての気品、政財界や学会や芸能分野の居住者たちはお互いにコミュニティとしての品格が分かるからこそ、価値が保たれ価値が上がる

>>8811 通りがかりさん
そこそこお値段が張るのにわざわざ金太郎飴に住むのはなぜに、という疑問です

荻窪など、高級感はあるがタワーマンションを建てるのに消極的な地域は値下がりしにくいですよ

神戸市長はタワマンを将来の負の遺産（廃虚）と言いきっている。タワマン禁止条例により、人口は相対的に減っているものの、寧ろ既存住民には望ましいこと。よくぞやってくれたと思う。
世田谷区も二子玉川のタワマン開発失敗（旧来富裕層住民や地元有力者からのブーイングが酷い）で懲りたのか、以後タワマンは禁止されている。これも喜ばしい。
そのせいか、神戸も世田谷区も業者による恨み節が引きも切らない。やれ高齢化が甚だしいとか、世田谷爺は我が儘だとか、開発から取り残されているとか、住んだことも無いくせに相当恣意的かつ悪意のある論調。
冗談じゃ無い。平均年齢なんか世田谷区も港区と1歳も変わらないし、そもそも再開発なんて、自治体がふるさと納税のせいで失われた税収を取り戻そうとなりふり構わず成金小金持ちを沢山おびき寄せ税収を増やすべく、それにつけ込んだデベと結託した悪魔の手段以外の何物でも無い。
世田谷区はそう言う意味で（ふるさと納税の減収は都内随一でも）タワマン禁止してくれたことは英断だと思う　（なので自分はキチンと世田谷区に税を払っている）
ちなみに個性的な低層マンションは多いので，東京育ちの富裕層には人気がある
城南城西は田舎者や中国人が殆どいないのでホッとする。
例えばこれら↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/690185/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/680123/