ついに始まった都心マンション暴落

後に上がったところから先に下がり始めるのでは
ないでしょうか。
プロの皆様いかがしょう。

新築の都内高額マンションの分譲予定は来年も再来年も続いてますが、
下がるのなんか期待できるんですかね？

もう上がりにくいというわけで、下がるわけではないんだよな。
一応材料としては
-日経平均の下落
-金利上昇
が可能性としてあるけど、来年だとまだ下がらなそうではある。どちらもそれなりにリードタイムあるから。
例えば異次元緩和からマンションがここまでの価格に至るまで9年ほど要してるわけだしね。

下がるのを待っている人がたまっているから、なかなか下がらないということになるんですよね。

金利上がれば一括買い狙いってそんなに多い？

>>1768 マンション検討中さん

結構いそうだけどそんなに多くはないとおもう。

インフレが進むとすると、ランニングコストの負担が想定より重くなって手放す人もじわじわ出てくるんではと思っているのですが、どうですかね。

>>1770 マンション検討中さん
タワマンとかは大規模修繕を期に修繕積立金不足が露呈して、一気に３倍とかに改訂するケースが出てます。
ランニングコスト増で車を手放す人が増えて、駐車場の空き率が高まりさらに修繕積立金が不足していく悪循環。
逃げ出す人も多いですよ。
まあタワマンって買うのは簡単だけど、同じ間取りが何十戸も有りライバルが多いので売るのは大変だけどね。

>>1747 マンション検討中さん
外国人にすると　＄→￥べースだと３割引きです。　外国人さんは、現金購入ですね。

>>1770 マンション検討中さん
ランニングコスト馬鹿にならない額です。　先日の土地評価額が上昇したと言うことは、来年の固定資産税の額がＵＰすることです。住宅ローンと　管理費＆修繕費、固定資産税等　大変だと思いますよ。これでローン金利上がったら破綻者多数出ます。　現金購入で一括払いなら　価格も含め気に入ったら買いですが、、、。

外国人は円安だからランニングコストも気にせず賃貸にだすんでしょうか？
日本人の庶民は誰も住めない

>>1771 通りがかりさん
1770です。ありがとうございます。なるほど、インフレでランニングコスト自体が上がるだけでなく、駐車場代の減収という経由でも修繕積立金が上がるんですね。
コストが上がった後は、買い手は減ってライバルは増えるから想像するだけで恐ろしい・・。
そして、見かけはコストが安い新築が近くに建つ・・とか、デベしか勝たない・・。

>>1773 マンション検討中さん
確かに、固定資産税の評価額上がってましたね。
アメリカで6%台、イギリスで7%台にローン金利急上昇というのを読んでいると、日本でちょっと上がっても大したことないっぺよ、とか思ってたのですが、色々合算すると、ちょっと上がっても結構きついですね・・。
じわじわ売りが出て、どこかで雪崩を打ってということもありえそうな気がしてきました。

レインズマーケットデータの見方がわかる方いますか？
首都圏の8月の中古マンション成約数は2,346、新規登録数は12,795ってことは、毎月そんな推移だとして、1万戸以上が売れ残るということ？？

仲介業者さんを何度も変更しながら、相場から乖離した売出価格でスーモに載っている晒し物件もいつかは消えていきますけど、あれは仲介業者さんに扱うのを断られるからなのでしょうか？

掲載期間が過ぎたからでないでしょうか？

ここ最近この掲示板が盛り上がってて良いですね

>>1779 マンション検討中さん
兄貴さん他皆様のお陰ですな。感謝。

かなり長期間載っていることもあるので、料金さえ払えば幾らでも延長できるのではないかと思っていたのですが、どうでしょう。
掲載されなくなるのは「これだけ長期間売れていないのだから、売出価格を下げない限りスーモの延長はしませんよ。」、という話になって決裂しているのかなと推測していたのです。他人事ながら色々想像してハラハラしてますｗ

なんかCFOの発言が話題になってますよね。
危機が囁かれる常連のドイチェは大丈夫なんですかね。
日本人に言われたくないでしょうけども。

>>1782 マンション検討中さん
1782のCFOの発言というのは違いました(CEOの発言をCFOに変えて、かつ内容も誤訳しているツイートを見てしまいました）。撤回します。

マンション買ってる場合じゃないヤバさ

イケイケドンドンの沖有人さんも、最近は慎重になっていますね。
https://toyokeizai.net/articles/-/622552?page=3
>こう見てくると、現在の新築を高値で購入するのは危険だと気づく。なぜなら、面積が狭く、建築費が高いことから仕様や設備水準も低く、中古市場で安かった時期の物件と比較される際に、決して有利とはいえない。

まだまだ全然序章ですね。来年まで利上げ継続だし、今回は金融市場見てfedは利上げ止めませんよ。この掲示板が活況化していくことでしょう。
あとはファクトチェックですね。(兄貴たち回答ありがとうございます)

最強の誰かの目はあちこちにあるよ
こことも連動させる

持ち家派＝金持ち　賃貸派＝貧乏人 ５
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1657449854/l50

物価高で検討価格を下げざるを得なくなった。100万から200万は予備費に回そうと思っている。
今すぐ買わなきゃならないわけではないから様子見。
自分のように考える人が増えているのではないか？

国内国外ともに政治も治安も不穏な空気だし、マンション欲しかった気持ちが萎えています。
今は外貨や資源に資産を分散させて、さらなる円安や治安悪化に備えておこうかなと…
私は投資家ではないですが、不動産はすぐ動かせないから他と比べるとより慎重になってしまいますね

外国人がいいとこは買い漁るだろうから日本人向けにその他の地域にも需要がでてくるかな
外国では賃金が上がってきてるのでそれにつられて物件価格もまだまだ上がってきそう
今買わないと中古のボロマンションしか買えなくなる可能性もでてくる

不動産は買ってくれる人がいないと逃げられないので、もし外国人が自分の部屋を買ってくれるなら有難い面もありますが、逆回転が始って外国人が逃げ始めるとどうなんのかなー・・という心配な面もありますよね。

核弾道ミサイル落ちてくるかも知れない国だと敬遠されたら暴落するね、、、
地震や台風等天災が多い事はどう思ってるんだろう？

日本の不動産を買う外人は、トランプみたいに80年代の日本のイメージを持ち続けてるんですかね。あんなの一瞬の輝きだったのに。ただ、沢山買っているというブラックロック等がリスクを知らないはずないですし、不思議です。長年各国がQEを続けてお金があるところにはあるので（偏在）、分散せざるをえないということですかね。

>>1791 マンション検討中さん
不動産は、買い手があって不動産ですが　誰も買わない物件なら負動産です。現在、中古物件在庫が徐々に増えてきています。新築も完売御礼がない。去年から１年かけて販売の北参道パークタワーだって　六戸程売れ残っていますよ。

>>「国内国外ともに政治も治安も不穏な空気だし、マンション欲しかった気持ちが萎えています。」→本当にそんな空気ですね。さらに　地震等災害も考えると一歩立ち止まって考えます。政治、経済、環境、災害と転変事変が起こりうるかも、、、。多くの年代の方が不安感があるみたいです。

>>1788 マンション検討中さん

物価高なのに検討予算下げたら余計買えなくない？

賃貸空き室が増えてるらしい。インフレより需給の影響のほうが強くて家賃は下がると予想。賃貸でいーかも。

>>1796 eマンションさん
今すぐ買わなきゃならない状況ではないから。賃貸のままでも管理費修繕費考えるとあと10年はトントンでいけそうだし2024年の大規模物件竣工近くなってからでも良さげ。住み替えで中古放出増えるし賃貸の空きも出る。
世界情勢不穏すぎるから今は身軽でいてもいい気がしてる。
結果買い時逃したーとなっても自己責任だけど。

ロシア核使用したら暴落説もありますね

>>1797 マンション検討中さん
既に東京都心で下がってるらしいですよね。

>>1798 マンション掲示板さん
今は政治、経済、災害と難題山盛り状況で　不動産価格もピークから少し下がってきたので　計算したらもう少し賃貸に入って居た方が得かと、、、。都心部も１Ｋは空室顕著です。去年の賃貸市況と風向きが違ってきていますよ。購入不動産価格が２～３００万下がれば　その間の賃料がカバー出来ますよ。

>>1801 マンション検討中さん
1800ですが、東京カンテイさんのニュースの通りなんですね。

ただ都心の中古で目ぼしいものは外国の方の内覧申し込みが多くてさばくのが大変だと、2週間前に会った大手仲介の知人が言ってました。港区などの都心区で2億ぐらいまでだと即決に近い勢いだそうです…。日本人の富裕層は虎ノ門麻布台と三田ガーデンヒルズにまっしぐらという感じでしょ。都心は案外、下がらないかもしれませんね。

日本人にとってはますます住みにくくなってきてますな。ニューヨークみたいに、本国出身の中間層は都心から出て行くことになるんでしょうなあ。今は日本が一段と貧しくなっていく過渡期だと思うので、賃貸で自由度を高めておこう・・。

賃貸も高いまま空室になってませんか？

>>1805 マンション検討中さん
フリーレント（レント代無料）１～３ヶ月特典つけて貸し出していますよ。オーナーさんによって違うので事前にしっかり調べることですね。

>>1794 マンション検討中さん
新築でも中古でも都市近郊で利便性が高いものは、相変わらず高値だし即完売、中古物件も少ないよ。埼玉・千葉・神奈川にはいくらでもそんなとこがある。
おっしゃっているのは、相場を超えた物件だったり、利便性の悪い中古では？因みにスミフはわざと完売させない戦略とっている。

海外投資家から見たら日本の不動産は安価なので、資産価値の高そうな物件ならしばらく高騰は続くと思う。金利も低いしね。暴落するのはロクに市場調査もせずに建てたアホ物件とかじゃない？

3ヶ月のフリーレントってすごいですな。去年マンション売る前に、貸すか売るか迷ったんですけど、将来の空室リスクを考えて、売り手市場のうちに売ってしまうことにしたんですよね。３か月無料で貸すって自分には耐えがたい。
そして、ここがアメリカとの違いですよね。アメリカは不動産が足りてないから、販売価格も賃料もバブってますけど、日本は不動産余ってますからね。需給が全然違う。
災害リスクも年々高まっているので、賃料払って、大家さんに危険を負担してもらいたい。買い直す気が起きない・・。

おいらも築１６年の湾岸タワマンを引越す時、賃貸か売却か迷ったけど、空室リスク、修繕コスト増、災害による負の資産化リスクを考えて売却した。
賃貸相場の360ヶ月分の価格で売却出来たので満足。

>>1808 マンション検討中さん
アメリカ・マンハッタンは、タワーマンションＳｔｕｄｉｏ（４８平方メートル）
月額家賃　＄３５００からです。タイムズスクエアーまで徒歩５分。収入は　
家賃の４０～５０倍の年収でないと　管理会社からＡｐｐｒｏｖｅの審査がおりません。今の日本は、まだ家賃が安いです。

>>1810 マンション検討中さん
もちろんさー。需給全然違いますし、日本は家賃が上がりにくい構造なのだけは世界に自慢できる国なんで。
円高の時代に、調子に乗って、エクスチェンジプレイスでcondo買いたいと一瞬思ったことがあります。毎月の維持費（HOA duesのことだったのか）が大変だぞと友人にとめられて買わなかったんですが、買われたことありますか？他にも費用かかるんですかね。もしよかったら教えて下さい。

アパート、高級でなければ10万くらいで沢山余ってるよ。うちはそれでいいや。定年になったら地方に安いマンション買う。

>>1809 マンコミュファンさん
ナイス利確ですな

>>1811 マンション検討中さん
自宅使用でマンハッタンにcondoを所有していました。　
海外不動産の運用鉄則は、円高で購入し　円安で売却です。為替差損のリスクがあるので外国人は皆、キャッシュ購入です。今、日本の不動産を爆買いする外国人達もキャッシュです。この場合は、円安で購入し円高で売却。住宅ローンなんて利用しません。アメリカの不動産投資を成功させるには、現地に絶対的信用出来るマネージメントの方と不動産に強い弁護士、会計士の３身がキーポイントです。私は独学でコツコツ勉強しました。

>>1814 マンション検討中さん
どこかのサイトで読んだことがありますな。

神奈川の駅チカ物件
同じマンションで数部屋同時に売り出してるのはなんか理由あるんでしょうか？
築年数による住替えが同時期？

預金封鎖が話題ですがその前に買おうとする実需層増えませんか？

預金封鎖やるにしてもやらないにしても、その前に固定資産税を上げるとか、新しい税金（贅沢マンション税とかｗ）を課すとんじゃないかと思ってるのですがどうでしょう。取りやすいところから取る、平常運転、ということで。

2024年新札発行でデフォルト？
円安放置はそのため？
どうなるんでしょうか？？

流石に経済界から不満出てきたから潮時？外国人の爆買い次第かな

これだけ円安になると費用も滞納も増えて管理できないマンションがかなり増えそうですな・・。

円安で外国人が購入したはいいが、管理費滞納や民泊や所有者所在不明で問題が起き、管理組合が法的措置を取ろうとしてやっと連絡が取れても英語の書面を出せとか差別だとか揉めそうだね。
日本社会に根を下ろした外国人ならまあいいけどさ。

安いから買うというのでは下に見られてトラブルは多くなりがちですよね。仮に、更に円安が進行して含み損となると、余計に滞納されそうな感じがします。

既に外国人が増えてるマンションは管理組合成り立つの？総会とか。建て替えどころか管理費や修繕費の値上げなんて無理ゲーなんでないの。
管理組合外部委託増えてる理由？

前に見に行った団地の建て替え事業物件は、地権者意向で投資購入外国人購入NGだったので、長期居住を考えている実需の人はそういうのを探す方が、長い目でみると安心かもしれませんね

外部委託方式にしても売る側が販売しやすくなるだけで、買った方は委託費用が増えるだけで何も問題は解決しないと思いますけど、実際はどうなんでしょう。

>>1825 マンション検討中さん
それは元はUR団地ですか？

>>1827 マンション検討中さん

1825です。公団分譲団地でした。

>>1828 通りがかりさん
1827です。
情報有難うございます。
参考にさせて頂きます。

>>1824 マンション検討中さん
投資目的の人が多いマンションは、外国人がどうの以前に成り立たんだろうね。そんなとこを居住目的で購入した人は哀れ。
外部委託してもねぇ、結局マンション内の問題は住んでいる人しか分からんし。

>>1830 匿名さん
確かに。
問題の先延ばしには好都合なので、デベしか勝たんって感じですな。

それいうと最近のマンションほぼ投資目的では？

新法が出来ましたからモグリの民泊は摘発前提になりますよ。
役所への申請自体、不動産業の免許がなければ出せないし。
空港の白タクっぽく予約から決済まで自国内で完結すれば別だけど
小銭のために買ってる物件でそこまでやるか？と思う

建て替え物件情報を日本定住してない外国人が知ること自体困難なんでは。
外人嫌いが先回りして規約だけ作った感がある
（ウチも外国籍は理事になれない細則を作りましたが）
ベッドタウン、駅遠、ファミマンって旅行客に選ばれる要素皆無な物件で
一部の所有者がイキって民泊禁止を決めちゃう感じ。
女性専用車両に男が入って騒ぐ痴漢の心配全然いらないブスみたいな世界（笑）

そういや、高島平団地も建て替えやね

>>1833 匿名さん
私が見に行ったところはギリギリ23区内かつ割安なのもあって外国人の不動産バイヤーやら、国内の転売目的の業者からの問い合わせも結構あったそうですよ
セールストークかもしれませんが、普通にバンバンネット広告も打ってるから、日本で不動産ビジネス考えてれば普通に外国人でも情報手に入ると思います

リゾート地以外は、民泊経営より転売か賃貸運用の目的の方が大きいでしょうね
ここ数年の市況なら右から左に物件流すだけで、数百万の利益が出せたでしょうし
建て替えではないけど、晴海フラッグも業者購入多いと噂ですよ

業者や外国人が買って賃貸に
その賃貸も今は埋まらまくなる
管理組合も実需層じゃないので真剣度なし
どうなるんだろ

一棟全部持っていれば別ですけど、共有だと解決難しいですよね。
超円安が続くと、ヤフーニュースに出ていた、3Dプリンターハウス「フジツボモデル」みたいなのが好まれる社会になっていきそうな気がします。

土地買ってフジツボモデルが一番コスパいい

（株）不動産経済研究所が22年度上半期（22年4～9月）の主要指標を発表。首都圏の発売戸数は1万2,271戸（前年同月比4.2％減）、契約率は67.7％（同2.9ポイント低下）。平均価格は6,333万円（同5.5％下落）、1平方メートル単価は95万9,000円（同6.1％下落）となった。

いよいよか？

WSJがfedのピボットの可能性を書いてもUSD金利が下がらないあたり、まだまだ金利上昇は止まりませんね。不動産の本格調整もアメリカでは少なくとももっと進みます。
客観的に見て、習近平が台湾力ずくで取ることを隠さなくなっている限り日本もいよいよ危ない環境下で、日本の不動産って諸手で買えるのかしら？

>>1839 マンション掲示板さん
もう少し先だな。もうちょっと
しかし買わなくていいんだぞ、分かってるな笑。それどころじゃなくなる

>>1840 マンションさん
英米のインフレは多少足踏みがあったとしても、もう元に戻らないと思われる

持ち家派＝金持ち　賃貸派＝貧乏人 ５
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1657449854
持ち家派＝金持ち　賃貸派＝貧乏人 ６
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1666570835/l50

兄貴
元にはインフレは戻らないくらい上がるとした時に、不動産ってインフレヘッジで買われてしまうのか、金利上がってしまって下がるのかだったらどっちなんでしょう？
あと日本は香港台湾の金も少なからず入ってると思うので台湾有事で日米安保適用とかになるとその金も逃げ出す気が。

>>1842 マンション掲示板さん
情報収集している限り、各種チャートの動きやクレディスイス等欧州金融機関のCDSがリーマン等○○ショックと同じと言われているので、クレディスイス再建計画発表の27日以降（日本時間27日夕方以降）来月にかけて何らかの激しい動きがあると思われる。

来月にかけてというのは、英政府が10月31日に財政計画を発表、翌11月1日に英中銀が国債を売却することが決定されているから、ここでも何らかの動きがあると思われる。
さらにFRBのFOMCもあるので明後日から11月にかけて厳しい

（ハイパー）インフレを恐れて○○ヘッジ目的で不動産が買われてしまうことはない
この予測は外れる可能性もあるが、状況が改善することを期待しない方がいい

業者からの勧誘メールや検索サイトみると二極化すごく感じる。物価高騰で買い控え出てたり物資や人出不足のせいなのかな？販売時期見直す物件も出てるし賃貸で着工予定から数ヶ月放ったらかしのところもある。

なんか最近更地にして土地売り出してるのをよく見るんだけどどういうこと？

更地のほうが売りやすいからでは。空き家が増えすぎてるから売り抜けようとしてるとか？

金融緩和を固持か…いつまで続けられるかねえ

買う人からしたら今のタイミングではまだ先が読めないけど
売る人からしたらそろそろ売らないとっていう焦りが出てくるよな

>>1848 デベにお勤めさん
既に売却は頂点を下りはじめたのでは、、、レインズの８月～９月の指標みると　中古成約率が下降で在庫の積み増しが出てきている。　これで日銀が異次元金融からアメリカ欧州にあわせ金利ＵＰに転換しだしたら　手放す人が増え　投売りが出る模様。購入予定者は、３～６ヶ月様子見たほうがベターだと思います。　バブル時代経験者は、このまま天井はないことを知っているはずです。Ｗａｉｔ！！

少なくとも黒田さんの間は金利ＵＰは無いので
６ヶ月程度では投げ売りは期待薄。
様子見るなら１年は見なきゃね、湾岸マンション問題に期待して。

2023～2024あわせのマンション大規模中規模多いから住み替え買い替え層がそろそろ動く図面かいてる。売れなくてキャンセルも出るかもしれない。条件悪い賃貸や中古は冬の時代かも。

特に湾岸タワマン購入は今は控える方がベターかも。
湾岸地域は供給過多で、築古タワマンの成約率悪化が目立ってきてます。
チャレンジ価格売出しで長期滞留している物件が価格改定してまともな価格に値を下げ始めている動きが見えてきてます。
頼みの中国も買うのは新築中心なのかもしれない。

芝浦タワマンの様に大規模修繕を機に修繕積立金を３倍に改定するなど維持費も高くなるケースも有り、いよいよタワマン人気も転換期か？！
今後晴海フラッグの入居に向けた周辺タワマンの一斉売出しによりさらに湾岸タワマンは売却環境悪化が進み投げ売りが予測されるから、買うならその時期を待とう。

住み替えは売り時見誤ると悲惨だな

今年、所有タワマンの売却を経験したけどえらく大変。
売り手市場だからすぐに売れると甘くみてたら半年かかった。
同じ住所に同じ間取りが何十戸もあるから差別化が出来ず、内見はあってもなかなか決まらず長期化するんよ。
買う側もその弱みを知っているから最後は価格交渉次第。

あれだけの規模の晴海フラッグを購入する何割かは周辺の築古タワマンからの新築移住だろうから、時期が重なって売るのは大変だろうな。
物件に住みながらの売却は生活臭が漂いさらに大変。
なかなか決まらず入居が迫って投げ売るケースが増えるだろうから、晴海フラッグの湾岸中古市場への影響はこれから顕著化すると思うな。

移住売却はとにかく早めに動き、つなぎ賃貸暮らしも視野に入れた方が良しだろう。

競合するとシビアに比較される。住み替えにはタイムリミットあるし追い詰められて判断誤らないようにしなきゃだな。売りポイント弱そうな量産型はもうちょい待てば良かったかなぐらいが売り時かも。中古欲しい人は急いで買わない方が選択肢増えそう。半年から一年くらいが勝負？叩き売りにかけるなら二年？新築キャンセル狙いもいそう。

新築だと売主側があれやこれやとメリットを語り続け、デメリットは触れないようにしてくるけど、中古の場合には「なぜ売りに出すの？何か問題があるんじゃないの？」というマイナス思考からスタートしてくるから、内見してもいろいろとあら探しになって成約しずらいよ。
今は比較的売りやすい環境だけど、滞留在庫が増えていき同じマンション内に複数の売り出しが重なり出したら売るに売れなくなってくる。

特に築１５年を過ぎたあたりからの売却は、駅近とかの特徴が無いと大変。
駅徒歩１０分以上とかは最悪、新築購入時には、まぁ歩けるかなと甘くみても、住み始めると不満が増していざ売ろうとしてもそれだけで内見すら来ないという悲惨な末路になる。

モデルルームに騙されるんやないんやで。
新築購入は売る時にどうなるかを想像するのだぞ。

>>1850 匿名さん

住宅金融支援機構の機構債が10月→11月で0.16パー上がりました。
アベノミクス以降最高の上げ幅です。

あと日銀は総量減らしてます。
黒田さんが緩和継続と言って時間稼ぎ間に着々と手仕舞いの準備してる状況ですよ。

台湾有事でマンションどうなりますかね？

台湾有事＝日本有事ですよね。

中国が香港の一国二制度の約束を反故にしたら、英国政府は返還前からの香港人と家族の移住を認めましたよね。
あんな感じで、台湾有事の際は親台派が多い米国が台湾人の米国移住を認めるのではないかと思います。
そうなると日本は軍事化を進める中国と冷戦最前線ですよ。

以前良く色んな雑誌等で書かれてましたけど、アメリカは日本を捨て石にするのでしょうな。

円安で旨味ないでしょうね。国葬に誰が参列したかで日本がどの程度に考えられているかわかりましたし。
マンション買わずに身軽がいいのか検討中。

金利上がると生活設計やり直し続出だろうな。