阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

ここって、住民の交流の場にした方が、細かい情報や雰囲気分が分かって良さそうですが？

オールド山手台の中古戸建が売れなくて困っている業者の懸案か？

３１万は１２０坪の幹線道路沿いの土地（東側に法面有り）が５０００万台からはじめて売れ残って値下げした建築条件付き土地（３８００万）によるデータで、普通の仲介宅地（平均７０坪、法面無し、建築条件無し、幹線道路に面していない）の相場とはかけ離れている。山手台南部（１～２丁目）の普通の土地や更地は坪３０万では到底買えないし、中古にしても中山台や逆瀬台の同一条件の物件（築年数）よりずっと取引相場は高い（１５～２０％増し）というのが事実。まちなみの美しさや石や緑化を使った景観で、他のバス便エリアより高く評価されているからね。

ためしにウィルでもなんでもいいから不動産屋に、山手台南部の仲介土地を７０坪２２００万（坪３１万）で買いたいって相談してみたら（笑）　その値段じゃ絶対に買えませんって笑われるから。

築１５年程度たって殆ど上物の価値が残っている物件でも大抵の中古の取引価格が土地６５～７０坪程度で４０００万以上しているのに、相場が坪３１万のわけがない罠。

間違い　

築１５年程度たって殆ど上物の価値が残っていない物件でも

東１丁目は（９０年代ではなく数年前に）坪６０～７０万で完売しましたよ。
バス停遠くて使えない上に、駅からも急な階段を登って１５分以上かかるので
２丁目よりも不便な場所ですが。

悪名高いマチュピチュ階段でしょ？

最近でも東1みたいにある程度こだわって景観にも配慮した美しい街並み（もちろんコンクリート打ちっ放しではなく石を使用しています）であれば、ちゃんと評価されるし売れるし将来の景観や魅力も維持されるんですよね。

東3も一応石貼ってますし。

山手台史上最もよく売れて好評だったのは西４丁目ですよね(^^)

石貼ってませんけど。

建築条件無しで山手台南部で坪３０万の成約事例なんてありませんよ。
一方で１１０坪で７７００万の成約事例ならあります。２年ほど前に。
最近の１丁目がちゃんと景観に配慮した街区で高めでもちゃんと売れたのは確かです。
もともとの開発経緯からして手抜きで売れるからといって手抜きして良いという事にはなりませんしね。

もし坪３１万台が相場のエリアなら、土地５８坪で築１７年の中古物件が
４１８０万円で売り出されるわけがないです。２４００万とかになってますよ。
一応相場を元にプロが査定した価格で売り出しているわけですからね。

だから売れてないよねぇ〜

残念ながらここで山手台の価格に粘着しているア○の脳内にしか
坪30万台前半で買える山手台南部の土地は存在しない。
坪31万（120坪3800万）は大型敷地かつ三○の建築条件付かつ
法面含む幹線道路沿いの長方形（横長）土地という特殊事例。
そもそも山手台南部は土地値になってる古家付土地物件が皆無で
平均的な大きさの土地の更地の売り出しもほぼ無いから、
正確な相場というものは形成されてない。

中古戸建は築数年～10年ちょっとで土地65～70坪程度で
5000万台が主流。上物価値は物件により様々で正確な把握は
不可能だが、ここから推測すると土地価値は坪40万台後半から
50万程度で取引されていると考えるのが妥当。

中山台が60坪で坪35万前後ですから、だいたい3割増しぐらいの評価ですね。

取引が少ないのは需要が無いからではなく、住環境や景観やまちなみ満足して住んでいる住民が多く売物件が殆ど出ないから。

東2丁目の中古がここ1年の間に5480万で売れていましたよ。

4180万の物件が売れないのは、家古くて北向きで上物も魅力的じゃないからです。
建物の残存価値を1000万とすると、土地代は北向きの非角地で55万って事になり、単純に割高なのです。
おそらく3800万程度（土地代は坪48万程度）にすれば売れるでしょうね。