阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

新参者ですが798に質問です

あなたの論理だと
擁壁を気にしないのは頭がいい人
あるいは
頭がいい人は擁壁を気にしない
のどちらかが真であるということですか

頭のよしあしと擁壁を結びつけるのはおかしくありませんか
あなた頭いいんですか？

802　に同意

801　は理解力に乏しい頭の悪いじいさんだな

>801
・山手台の中で西４丁目が売れ行きが良かった。
・西４丁目は擁壁が石垣ではない。

以上のことから、多くの検討者の中では、
石垣かどうかの優先順位が低いってことは
普通の人なら理解できますよねって意味。

ウィル不動産の３１～４７万の３１万の数字は、幹線道路沿いの１２０坪３８００万の事例。
最初５０００万以上で売り出しされていたが、幹線道路沿いで騒音などの問題があるから売れずに
何回も値下げをしたから最終的にこの値段になったに過ぎない。

山手台南部の平均的な宅地（７０坪前後）の取引相場は４７万のほうに近く平均では４５万前後。

これは中山台や逆瀬台の２割増し。
２０年近く経過して新しい街という価値がなくなり中古同士の比較になっても他のニュータウンより
高く取引されており景観に配慮した街並が評価されている。

市民の貴重な景観財産である貴重なやまなみを削るかわりに、そ
れ以上の景観に復元して市民にお返しすると約束して、開発禁止
区域を開発可能な区域に変更させた。

その約束を守るかどうか。重要なのはその一点ですよね。

阪急の営業じゃあないけど
景観、そんなに気になるなら阪急にガンガン
交渉したら
話が前に進まない。それが意図なんだろうけど
それにしてもしつこいね。

こんなん書き込みしたら営業扱いだしね。

なんだかね

うわぁ
不動産屋の話なんて一つとして信じてはいけないね

821
その通り
自分で納得が行くまで確認しないと後悔するということ
不動産屋にしつこく質問すると良い
・しつこく質問して、対応がぞんざいになるようだったらあっさり別物件を当たること
・話を逸らしたり、逆にしつこく興味のない部分を推して来るようだったらやめたほうがいい
・賢いお客様は　とかいう表現を使うようなら即撤退（流石に今は絶滅したかな）

仲介としてはだめ
客としては明確な判断基準を持つ優良客ということになるかと
人間性なんて誰も言ってない、それはあんたの主観であって822は無関係

日曜日ビュウーノ街区見に行きます♪

新しい市立幼稚園もオープンするみたいですし♪

あ、駐車場２台分あるんで主人の社用車だけだったけど

Ｋcarでも買っちゃおうか検討中です♪

ビュウーノは我が家の新天地になるのかなァ〜♪

はい結論でました。

擁壁を石垣にこだわった程度では中古市場での価格下落に何の効果もないことが

山手台南部の暴落ぶりで証明されました。終わり。

阪急不動産の体質を知っておく事は重要かもしれません。
超がつく欠陥マンションでも、誠実な対応とはかけ離れた客を馬鹿にした対応で逃げ切って誤魔化そうとするのが阪急不動産の体質です。
阪急のマンションラインナップからモンセーヌが消えたのも、この事件を隠蔽したいからだと言われています。
こういう体質ですから、初期住民や地元との約束を破る、開発理念を放棄するなど、なんとも思っていない可能性がきわめて高いです。





第19回　ネームバリューに騙されるな！
http://kanto.m-douyo.jp/mailmagazine/archives/325.html

先日テレビを観ていたら、欠陥マンションについて放送されていました。
「床が沈むマンション」です。そんなアホナ！と思うかもしれませんが、事実
です。

そのマンションは、大阪府茨木市に建つ「モンセーヌ南茨木」という、今から
６年ほど前に完成したマンションです。
総戸数166戸、平均価格約5000万円、平均坪単価198万円の高級マンションです。

売主は阪急不動産、施工は大林組でいずれも一流企業。

購入者は入居してすぐに部屋の中の扉が開かなくなったそうです。床と柱の間が
部屋の真ん中にいくほど隙間が大きくなっていきます。最大で４cmのたわみが
生じていました。

何故このようなことが起きたのでしょうか？

このマンションは「アンボンドスラブ工法」で施工されるはずでした。
「アンボンドスラブ工法」は、コンクリートスラブ（床）内にあらかじめＰＣ
鋼材（ワイヤー）を配置し、それを緊張させることにより、上向きの吊り上げ
力と圧縮力を作用させます。

「アンボンドスラブ工法」により、在来工法にある小梁がなくなり、すっきり
とした天井で広い空間が確保できるのです。

ところがこのマンションは30cm間隔で配置するＰＣ鋼材が全く入ってなかった
というのです。

外から見ると「アンボンドスラブ工法」ですが、実際は在来工法、しかし小梁
がないためにコンクリートの重みで床が沈んでいくのです。

売主の阪急不動産は「我々も聞いて驚いた。まさか大林組がと思った。」
施工した大林組は「設計事務所からの図面にＰＣ鋼材がなかった。」と責任の
なすりあいです。

いくら図面にＰＣ鋼材が入ってなかったからといっても、そのまま施工したら
どうなるか技術者ならわかるでしょう！ホンマ信じられんわ！

阪急不動産と大林組は欠陥を認め、住民に謝罪し、166戸中164戸の住民が、
補修か買取で合意したそうです。

その条件は
１）補修
　　床を現状（たわんだままの状態）で固定し、コンクリートを補強する。
　　補修工事の期間約１年半の仮住まいに対する迷惑料200万円、工事後の補償
　　として時価の６％を払うというもの。

　　コンクリートは沈んだままですが、内装をやり変えて床は水平になります。
　　でも天井高は低くなりますよね。躯体がゆがんでるところに住み続けなけ
　　ればなりません。

２）買取
　　時価で買い取り、迷惑料といて100万円＋引越し費用30万円を払う
　　というもの。

　　時価っていくらだと思います？販売価格の約65％ですよ。5000万円なら
　　3250万円。その金額でローンの抹消ができて、余裕のある方は
　　「こんなマンション住んでられるか！」と合意したかもしれませんが、
　　そんな人ばかりではありません。


それにしてもよく166戸のうち164戸と合意できたと思います。よっぽっど
阪急不動産と大林組の口がうまかったのかと思ってしまいます。
みなさん、そう思いませんか？

さらに住民が現場で調査をすると、コンクリートの中からボロキレが出てきたり、
床から電線や資材ゴミが出てきたそうです。

また、コンクリートの天井にドライバーを差し込むと、奥までズルズル入って
いきます。コンクリートの中が空洞でスカスカ、鉄筋のまわりにコンクリートが
まわっていません。本当にひどい施工状況です。

で、166戸のうち２戸の方はどうしたかというと、契約解除を求めて裁判に
訴えました。購入した価格での買戻しを求めています。

高額なマンションを購入したらパンフレット通りに施工されていなかった、
だから買った値段で引き取ってほしい、当然の権利だと思います。
一旦は合意したものの、今後も裁判に訴える住民が増えそうです。


施工した方たち、あなたたちは本当に技術者ですか？
家というものは住民の安全を確保し、快適な生活を送るために購入するものです。


大手だからといって安心はできません。実際に施工するのは下請け、孫請け
業者です。下請け、孫請け業者は大手の下ばかりで仕事をしているわけでは
ありません。中小の下請けの場合もあります。

売主も施工もネームバリューやブランドに騙されてはダメですよ。






小生の自宅は、
http://web.archive.org/web/20070225190146/http://www.scitec.jp/company...

『床がたわむ欠陥マンション裁判』中間報告
小生の自宅は、阪急不動産がディベロッパーとなり、アーキテクト
ファイブ（他2社）が設計、大林組が施工したモンセーヌ南茨木である。
阪急不動産のマンション中、とりわけ高級仕様をうたい、「構造家からの
メッセージ」なる冊子を配る程、構造設計と施工監理にも力が入っている
モノとされた。 ところが床が沈み始めたのだ。 調査の結果、コンクリート
の床スラブに入っているべきPC鋼線が一本も入っていない構造欠陥が
判明した。10月4日付 日経アーキテクチュア誌のスクープ記事を御覧に
なられた業界関係者も少なからずおられるかもしれない。 阪急と
大林組は住民をまるめこみ、床スラブのたわみには何等手をつけず、
ひび割れ補修で済まそうとしている。フローリング床さえ水平に戻れば
これで一丁あがりというわけだ。 納得できぬ小生と、気骨ある盟友＝
友広伸司氏2人はスーパーゼネコン、大手ディベロッパー、有名設計
事務所等7社を相手に契約解除を求めて裁判に突入した。 以下はその
中間報告である。
一旦、話を戻す。
沈みゆく床もフローリングが水平に戻れば、その下のコンクリートの床
スラブがたわんでいて良いというものではない。 もちろんコンクリート
スラブとフローリング間は空気層があり、フローリング床は数本の支柱に
支えられている。（＝二重床） この支柱で高低調整できるのだから、
当面（コンクリート床スラブのたわみ進行さえ遅らせられれば）、水平な
生活が楽しめるというのが、補修工事の正当性を主張する阪急不動産
と大林組の言い分である。 この漫画のような話を大まじめにやるの
だからたまらない。 そもそも、比較的薄いコンクリートスラブでもPC鋼線
を入れ両端をひっぱるのが、当初の設計であった。（＝PCアンボンド
工法） PC鋼線の張力が上向きに働き（＝ライズ）、たわみを抑制する
からである。それらを全部抜いて、一切配筋量を増やすなどの代替措置
を講じず施工すればどうなるか？　たわむに決まっているではないか!!
イクラの醤油漬けの醤油なし、イカの塩辛の塩抜きみたいな話では
ないか（怒）（チョット、話がとびましたナ!!)
裁判の中で、設計事務所3社はPC鋼線を抜くことに強く反対したという。
又、勝手に設計変更の上、施工に及んだのは大林組だともいう。 ならば
問う。設計事務所が最後まで施工監理に名を連ねていたのは、実体の
ない名義貸しだとでもいうのか？ これが日本屈指の設計事務所、
アーキテクトファイブの仕事の中身である。 一方、大林組は設計事務所
と合意の上、PC鋼線を抜き（在来工法で）施工したとの主張だ。 設計
事務所自らが設計変更も認めていないし、施工監理もしていないという
以上、監理人不在は間違いない。 その結果というべきか、異物混入、
ジャンカ、スラブ厚不足、鉄筋のかぶり厚不足など施工不良のオン
パレードだ。（11月15日 MBS／憤懣本舗でオンエアーされたのでTVで
映像を見られた方も多数おられる事と思う。）
かかる欠陥が両者いづれの所業かはともかく、PC鋼線抜きでありながら
の在来工法に際し、建築基準法上必要とされる茨木市への報告は一切
なされていない。販売した事業主、阪急不動産は建築過程のでたらめさ
に立ち入りたくなかったのであろう。 裁判の中では、その議論を横に
おき補修工事で問題が解決するのだから契約解除には応じられぬと
主張している。 彼らのいう補修とは床コンクリートのたわみはそのまま
に、その上から炭素繊維板を貼りつけるというものである。 一体、何の
解決ぞ。ピサの斜塔につっかえ棒をしたら、まっすぐな建物になるという
ロジックとどこが異なるのか（怒）（ウマイ!!冴えてきましたナ!!）
神戸震災後に新築された建物として大枚6500万円で買い求めたマン
ションが、謳い文句の構造にこそ大欠陥があり、当面、水平生活が
楽しめますよといわれては引き下がれぬところである。 大阪弁でこういう
輩のことを「眠たい奴」と表現する。 我々が「うるさい」わけではなく、
彼等こそが「眠たい」のだ。 ならば戦い抜いてやろうではないか、目を
覚ますまで!!（きまった?!!）



モンセーヌ南茨木Ｂ棟 PCアンボンド未施工事件
http://homepage2.nifty.com/kekkanzenkokunet/old/2-6-12-03=monsenuminam...(kitsuda).htm

夜の北公園は真っ暗です。
電気は？

擁壁くらいで価値が変わらない
だったら擁壁が綺麗な方がいいね

中古がいいな
山手台周辺のは嫌だけど

誰か山公園の電気を直してください

ぜんぜん違いますよね。
欠陥住宅を客に高値で売っても、誠実な対応しない業者が批判されるの当たり前でしょ。
いざという時にちゃんと対応してくれると思ってお客さんは大手を選んでいるのに、
それを裏切っているわけだからね。
阪急みたいないい加減な業者を擁護して、なにを頓珍漢な事いってるのあんたは。

阪急は山手台北部のまだ宅地造成していないエリアは、計画変更して公園墓地（霊園）にするべき。

50%程度を緑地にした公園墓地なら緑豊かで山並みにとけこむ美しい景観になるし、墓地としては一等地だから宅地よりも坪単価高く売れて事業的にも問題ないでしょう。都会の墓地不足は深刻ですから、大阪平野一望の墓地は完売間違いなし（山手台よりアクセス悪い宝塚市立の長尾山霊園も最終分譲まで大人気の倍率で完売）。

そして公園墓地なら、山手台幹線道路の混雑時間帯の交通量にも悪影響を与えない。

山手台の諸問題を全て解決できる。

六アイのケースとは全然違いますね。
山手台で北部住民を攻撃している南部住民なんていませんからね。
むしろ南部の方は北部も（擁壁含め）まちなみ悪化を防ぎ綺麗に維持できる仕組みが
できたら良いですねと、南部同様の美しいまちなみになるよう住民を応援していますからね。

確かに六アイとは全く違いますね。
山手台の住民さんは、景観重視で美しいまちづくりを望んでいるだけで
値段だの住民がどうのこうのなんて言ってませんからね。

公園墓地化は緑の復元や良好な景観を実現するには良い方法ですが、不可能ですよ。

宝塚市は、元市長数名や議員が汚職に関与していて巨額の費用を投入した
すみれ墓苑の売れ行き不調で頭抱えていますから、遥かに立地が良い山手台北部の
公園墓地への事業変更を認めるわけがないでしょう。

市民のお荷物になっている宝塚すみれ墓苑　阪急山本駅からバス40分（しかも常時ではなく臨時バスのみ）、車で30分

もし山手台北部が霊園になった場合、阪急山本駅からバス5分　車で3分

認めるわけがないです。

茨木にも山手台あるんだね。

火葬場ならともかく、公園墓地に反対する人なんていないでしょう。
火葬場は嫌悪施設ですが、綺麗に整備され管理が担保され続ける公園墓地は嫌悪施設ではありません。
住民増加による混雑時間帯の渋滞や北部の景観悪化が懸念されている山手台にとっては、山手台北部の
公園墓地化は理想的な話です。
ただ現実的には公園墓地にするのは無理ですよ。アクセスの良い山手台の大規模な霊園ができたら、
宝塚市のすみれ墓苑はとどめをさされますから、そんな計画は認めません。

墓地にするだって（笑
自分とこの行政によほど興味がないと見える
まあその程度の人なんだろうが

宝塚市立の長尾山霊園は常に応募が殺到して大人気でしたからね。
長尾山系に新たに便利でロケーションの良い大型の霊園が出来る事は市民に切望されていましたが
行政がむちゃくちゃな僻地で新規霊園事業を行う事になったのでその可能性は消えました。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

山手台に住んでいます。

さっきCMで、ﾍｰﾍﾞﾙﾊｳｽの都会の三階建ては〜♪と言うのを聞いて、とぉ〜ってもびみょ〜な気持ちになりました。

でも、ふと外を見ると、下には夜景が広がっていて、空には飛行機が‥‥

綺麗だなぁと思って、微妙な気分は落ち着きました。

独り言でした。

>>897は宝塚すみれ墓苑の問題の事知ってる人っぽいね。

この辺りの地盤はどうですか？
造成しているところを見ると盛土がちらほら
阪神大震災や東日本大震災でも盛土のところは被害が大きかったみたいですね

擁壁の景観面も大事ですが、地盤も気になるところです

ハザードマップによると

山手台南部は【 土 砂 災 害 警 戒 区 域 】に隣接しているところ多いです。

土砂災害警戒区域に【　隣　接　】してますね

土砂災害警戒区域＝急傾斜の崩壊により危害が加わる恐れのある土地だそうです
言い換えれば斜面とその下ってことですね。

地震波の伝わり方は地層の状況と震源によって様々ですので
活断層などはまだ見つかっていないようですが、阪神級だと岩盤の上のような固い地盤だからと言って必ずしも安心できません。同じように削ったところでもひとつ通りを隔てて被害の大きさが異なるケースはいくつもありました
確かに埋め立て・盛り土といった地盤が比較的軟弱なところは弱い揺れでも動く傾向にあります。個別に調べて納得するしかないと思いますよ。

安全な土地とは言いきれない場所なんですね。
なのに売れ行きがいいのは価格が安いから？
自分の家の盛り土が崩れて自分たちだけでなく、前のお家にまで被害にあったらしゃれにならないしね
購入を考えてしまいますな〜

災害危険区域に隣接してるって事は
災害危険区域ではないということなんじゃないですか

阪神大震災のときは山手台はびくともしませんでしたよ。
というか、山手で通常問題になるのは、地震よりも土石流、斜面崩壊などの豪雨災害です。
土石流危険箇所や山腹崩壊の危険場所が気になる方は、警戒区域にかかっている宅地を
避ければ良いだけの話です。といっても、せいぜい数区画程度ですよね。
他の山手台住宅街と比べても、警戒区域にかかっている宅地の割合は多くないというか
むしろかなり少ないほうですよ。

地盤は強そうですよ。

盛り土以外の切り土の宅地を選んではどうですか？

山の上は、地震よりも大雨に起因する災害の方が心配ですね。

地震は1000年に1回ぐらいしかきませんが、土砂災害を引き起こす豪雨は30～50年に1回はありますからね。

北側住宅が切土で
南側住宅の掘り込みガレージのある擁壁の高い土地が盛土です

マジレスすると、今時の大規模ニュータウンは、基本的に切土と盛土が極力均衡するように造成します。

つまり全部が切土地の街区とか全部が盛土地の街区というのはありえないです。

だいたい半々ぐらいになります。更に言うと個々の宅地レベルで言えば、ほぼ全ての宅地が盛土をしています（切土地か盛土地に関係なく）。斜面地の造成工事というのは、擁壁を設けて盛土で埋め戻すものだからです。

敷地内に盛土部分と切土部分が存在する宅地が殆どですよね。
http://www.niceliving.net/jiban/jiban/jiban14.html
家を建てる部分はできれば切土部分のほうが望ましいですが、そうはいってもなかなかね。

とうとう本当に３千万円台になっちゃいましたねぇ

山手台自慢の西２丁目


http://www.rehouse.co.jp/kodate/bkdetail/FXFO8A19/

築17年なので建物価値はほぼゼロ

ようするに土地58.6坪で3,980万円　坪68万で売ろうとしているという事

別に値下がりでもなんでもなく、最初から値段設定が高すぎるだけ

山手台の価値（評価）は中山台や逆瀬台の10～20%増しなので60坪弱なら3000万台になるのは当たり前

たった１７年で石垣の街並みも価値ゼロになったのかなァ〜

古ぼけた西２丁目に３０００万出すなら、西４丁目以北を買ったほうが良いと思うのが
普通だからね。

コンクリで１００％醜くなる北部はなんの価値も無い。
中古になったら瞬く間に宝塚のバス便ニュータウンで最低価値になる。
中山台のほうがマシ。

コンクリなら化粧直し可能だけど、汚くなった石垣は修復不可能だから。
まだ、バス通りなら気にならないけど、自宅の擁壁が汚いのはやだね。

１億数千万円もかけて３千万円台に暴落は悲惨。

修復不能な汚れた石垣のせいか・・・

流石にあれが新築時に１億は無いですよね（笑）

>917

建物の価値がゼロということはないだろうが、山本駅から歩ける場所でも坪60万円台で取り引きされているのに、それと大差ない水準で売ろうとするのはいかがなものかと。
いくら街並みにこだわっているとはいえ、駅から歩けんところを徒歩圏の相場で売ろうとするのはさすがに虫がよすぎ。

山手台は中山台の1割増しで分譲された（山手台が坪100万のとき五月台や桜台は坪90万）。
そして現在、山手台南部は、同一条件において（土地面積、築年数など）中山台の2割増しで取引されている。
暴落どころか、景観やまちなみが評価されて相対的価値は上昇している。
中傷のみを目的とする愚かな人間は、価格だけを見て損していると煽るが一次取得者以外は逆に得をしている。

建物は価値が十数年で殆どゼロになるのはどこの住宅街でも同じ。
土地の相対的価値は全く下がっていない。
当時、宝塚市内の他の地域の土地を売って山手台に買い換えた人は全く損していない。

山手台南部は当時、他の宝塚市内のニュータウンの時価の1割増しで分譲された（山手台が坪100万で販売されたとき、五月台や桜台は坪90万だった）。そして20年近く経過した現在は同一条件の中古で約2割高の値段で取引されている。暴落どころか、景観やまちなみのこだわりが評価されて相対的価値はじわじわ上昇している。

コンクリでもリフォームすれば綺麗になるというのは全く頓珍漢な意見。自分の家だけや一軒だけならどんな擁壁だろうが、カネかければ綺麗に再生出来る。
問題は、自分の意思が及ばぬ大多数の擁壁（公共部分）が醜くなってどうにもできないから石積みにしないとまちなみ全体としては景観が担保できないという話なのに、醜く汚れたコンクリでもその気になれば綺麗にできるなどという意見は全く本質を理解していない。
現実として、コンクリむきだしで分譲された住宅街は、20年後には醜くなったコンクリだらけで終わったまちなみになるのがおち。景観なんてどうでもいいという層だけが残り、まともな人間は出て行き悪循環に陥る。

ちなみに石は、コンクリと違い洗浄だけで綺麗にできる。
http://kiharasystem.com/
http://214200.at.webry.info/201009/article_6.html
もっとも石貼り擁壁は通常は汚れてもコンクリのようには醜くはならない仕上げが採用されているので、洗浄の必要はあまりない。コンクリと違って中性化による劣化も無い。

欠点だらけの山手台では珍しく①幹線道路沿い②高圧鉄塔③土砂災害警戒区域隣接の３悪セットとは無縁で、
しかも無電柱と石垣が自慢の西２丁目の中古価格がこの有様ですからねぇ・・・
話になりません(笑)

５８坪の物件。中山台など他のバス便ニュータウンだったら、上物同じでも２０００万円台後半からの売り出しになっているよね。

成約価格帯が高く出物が少ない山手台南部だから、大手仲介業者の査定額が高くなって、高い値段で売り出しになってるんでしょ。

まさしく山手台の歴史は暴落の歴史ですね。

山手台が坪100万だった時に、他の地域で坪85～90万の土地を買った人は、現在坪30万前後になっていますからねぇ。

山手台ね公園はとても広いですが、影が無いし子供が喜ぶ遊具もありません。

影がある中央公園は茂っていて虫が沢山。


夏場の山手台公園はつらいですね。

成約事例が無いのは、売り出し価格を見れば予想が付きます。
購入価格とのギャップで、無理な値付けになるんでしょう。

わざわざ古い住宅地を購入して、周りに綺麗でない家が立ち並ぶ場所に新築するより、
全てが新しい住宅地を購入するほうが、気分も良いしね。

ここって、住民の交流の場にした方が、細かい情報や雰囲気分が分かって良さそうですが？

オールド山手台の中古戸建が売れなくて困っている業者の懸案か？

３１万は１２０坪の幹線道路沿いの土地（東側に法面有り）が５０００万台からはじめて売れ残って値下げした建築条件付き土地（３８００万）によるデータで、普通の仲介宅地（平均７０坪、法面無し、建築条件無し、幹線道路に面していない）の相場とはかけ離れている。山手台南部（１～２丁目）の普通の土地や更地は坪３０万では到底買えないし、中古にしても中山台や逆瀬台の同一条件の物件（築年数）よりずっと取引相場は高い（１５～２０％増し）というのが事実。まちなみの美しさや石や緑化を使った景観で、他のバス便エリアより高く評価されているからね。

ためしにウィルでもなんでもいいから不動産屋に、山手台南部の仲介土地を７０坪２２００万（坪３１万）で買いたいって相談してみたら（笑）　その値段じゃ絶対に買えませんって笑われるから。

築１５年程度たって殆ど上物の価値が残っている物件でも大抵の中古の取引価格が土地６５～７０坪程度で４０００万以上しているのに、相場が坪３１万のわけがない罠。

間違い　

築１５年程度たって殆ど上物の価値が残っていない物件でも

東１丁目は（９０年代ではなく数年前に）坪６０～７０万で完売しましたよ。
バス停遠くて使えない上に、駅からも急な階段を登って１５分以上かかるので
２丁目よりも不便な場所ですが。

悪名高いマチュピチュ階段でしょ？

最近でも東1みたいにある程度こだわって景観にも配慮した美しい街並み（もちろんコンクリート打ちっ放しではなく石を使用しています）であれば、ちゃんと評価されるし売れるし将来の景観や魅力も維持されるんですよね。

東3も一応石貼ってますし。

山手台史上最もよく売れて好評だったのは西４丁目ですよね(^^)

石貼ってませんけど。

建築条件無しで山手台南部で坪３０万の成約事例なんてありませんよ。
一方で１１０坪で７７００万の成約事例ならあります。２年ほど前に。
最近の１丁目がちゃんと景観に配慮した街区で高めでもちゃんと売れたのは確かです。
もともとの開発経緯からして手抜きで売れるからといって手抜きして良いという事にはなりませんしね。

もし坪３１万台が相場のエリアなら、土地５８坪で築１７年の中古物件が
４１８０万円で売り出されるわけがないです。２４００万とかになってますよ。
一応相場を元にプロが査定した価格で売り出しているわけですからね。

だから売れてないよねぇ〜

残念ながらここで山手台の価格に粘着しているア○の脳内にしか
坪30万台前半で買える山手台南部の土地は存在しない。
坪31万（120坪3800万）は大型敷地かつ三○の建築条件付かつ
法面含む幹線道路沿いの長方形（横長）土地という特殊事例。
そもそも山手台南部は土地値になってる古家付土地物件が皆無で
平均的な大きさの土地の更地の売り出しもほぼ無いから、
正確な相場というものは形成されてない。

中古戸建は築数年～10年ちょっとで土地65～70坪程度で
5000万台が主流。上物価値は物件により様々で正確な把握は
不可能だが、ここから推測すると土地価値は坪40万台後半から
50万程度で取引されていると考えるのが妥当。

中山台が60坪で坪35万前後ですから、だいたい3割増しぐらいの評価ですね。

取引が少ないのは需要が無いからではなく、住環境や景観やまちなみ満足して住んでいる住民が多く売物件が殆ど出ないから。

東2丁目の中古がここ1年の間に5480万で売れていましたよ。

4180万の物件が売れないのは、家古くて北向きで上物も魅力的じゃないからです。
建物の残存価値を1000万とすると、土地代は北向きの非角地で55万って事になり、単純に割高なのです。
おそらく3800万程度（土地代は坪48万程度）にすれば売れるでしょうね。