阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

石張りなしの西４丁目が好評でよく売れたことが全てを物語っていますね。

山手台に住んだ場合、公立の高校はどこが受けられるのでしょうか？

宝塚市内だけですか？
私立が多いですか？

まだ先の話ですが、学校の特色や、偏差値等もざっくりでいいので教えてください。

最寄の高校は東高ですが偏差値は下の中です（偏差値45）

期待できるのは北高ですが。（普通63、特進68）
KGと同じレベルですね

上を狙う方は小学校から私立に行かれるのでしょうね

http://momotaro.boy.jp/html/hyougohennsati.html

ここ10年間ですら大きく環境変化があったわけですから
今後10年間で教育環境も良くなるかもしれません（悪くなるかもしれませんね）
いずれにせよ新興住宅地は先が読めないですね
どんな人たちが住みつく様になるのでしょうね

高校の情報をありがとうございました！

788
相対的に他が酷くなる事だってある
何とも言えんよ

＞山本台１－２
＞中山台１－２
＞売布ガ丘　山手町　きよしガ丘　泉が丘
＞開発当初購入層の世代交代時期が引き続いてます
＞一応駅徒歩圏だし、新しい街と道の広さに拘らなくて
＞50坪～70坪ならそっち当たった方がお得なのでは？
＞60坪なら2千万前半で十分買えるでしょう
＞古家撤去費入れてもね。
＞擁壁打ち放しじゃないし（笑

確かに山手台北部（コンクリ打ちっぱなしになった場合）を買うなら、中山台2丁目や
売布きよしガ丘あたりで古家つきの土地を買って、解体して新築したほうが賢いです。
途中に急坂があるので、地価はバス便ニュータウンと同程度に下がっていますが
なんだかんだで駅から15分以内ですからね。慣れれば歩ける距離なのは大きいです。

個人的には、あがっている中では売布きよしガ丘が山手台北部検討者にはおすすめです。
売布神社は通勤で座れる確立が高いし、眺望もあるし、景観やまちなみは綺麗だし（自然石）、
道路は広いし、通過交通が無いから麓に下りるまでの渋滞は無いし。

醜く汚れるコンクリむきだし擁壁を好んで選ぶ人間なんておらん。
http://farm9.static.flickr.com/8144/7001437374_751e3a9ca4_o.jpg
単にまだ汚れる前なら、コンクリむきだし擁壁でも、醜くなる事を隠して、
知識が少ない消費者に売り切って逃げる事が可能だというだけ。
土木関係の建築資材を扱う会社の全てが、景観に配慮した修景擁壁を
主力にラインナップしている理由は、コンクリートむきだしでは確実に
外観が悪化し、まちなみや景観に深刻な悪影響を与えるからに他ならない。

阪急の営業さんが東１丁目や東３丁目の宅地販売時に、コンクリート擁壁は醜くなるけど山手台はちゃんと石を使っているから、将来の景観が悪化しない、擁壁の自然石仕上げは美しいまちなみの必須条件と説明していましたね。

その通りです。阪急さんはよく理解しています。

ほんとに懲りない人たちですね。
山手台でもっとも売れたのは、山手台４丁目。
石垣かどうかなんて、多くの検討者は気にしていない。
優先順位はずーーーと下。

それぐらいわかるでしょう。よほど頭が悪くない限り。

>791
グロスでは買わない層ってどんな層なんだい

新参者ですが798に質問です

あなたの論理だと
擁壁を気にしないのは頭がいい人
あるいは
頭がいい人は擁壁を気にしない
のどちらかが真であるということですか

頭のよしあしと擁壁を結びつけるのはおかしくありませんか
あなた頭いいんですか？

802　に同意

801　は理解力に乏しい頭の悪いじいさんだな

>801
・山手台の中で西４丁目が売れ行きが良かった。
・西４丁目は擁壁が石垣ではない。

以上のことから、多くの検討者の中では、
石垣かどうかの優先順位が低いってことは
普通の人なら理解できますよねって意味。

ウィル不動産の３１～４７万の３１万の数字は、幹線道路沿いの１２０坪３８００万の事例。
最初５０００万以上で売り出しされていたが、幹線道路沿いで騒音などの問題があるから売れずに
何回も値下げをしたから最終的にこの値段になったに過ぎない。

山手台南部の平均的な宅地（７０坪前後）の取引相場は４７万のほうに近く平均では４５万前後。

これは中山台や逆瀬台の２割増し。
２０年近く経過して新しい街という価値がなくなり中古同士の比較になっても他のニュータウンより
高く取引されており景観に配慮した街並が評価されている。

市民の貴重な景観財産である貴重なやまなみを削るかわりに、そ
れ以上の景観に復元して市民にお返しすると約束して、開発禁止
区域を開発可能な区域に変更させた。

その約束を守るかどうか。重要なのはその一点ですよね。

阪急の営業じゃあないけど
景観、そんなに気になるなら阪急にガンガン
交渉したら
話が前に進まない。それが意図なんだろうけど
それにしてもしつこいね。

こんなん書き込みしたら営業扱いだしね。

なんだかね

うわぁ
不動産屋の話なんて一つとして信じてはいけないね

821
その通り
自分で納得が行くまで確認しないと後悔するということ
不動産屋にしつこく質問すると良い
・しつこく質問して、対応がぞんざいになるようだったらあっさり別物件を当たること
・話を逸らしたり、逆にしつこく興味のない部分を推して来るようだったらやめたほうがいい
・賢いお客様は　とかいう表現を使うようなら即撤退（流石に今は絶滅したかな）

仲介としてはだめ
客としては明確な判断基準を持つ優良客ということになるかと
人間性なんて誰も言ってない、それはあんたの主観であって822は無関係

日曜日ビュウーノ街区見に行きます♪

新しい市立幼稚園もオープンするみたいですし♪

あ、駐車場２台分あるんで主人の社用車だけだったけど

Ｋcarでも買っちゃおうか検討中です♪

ビュウーノは我が家の新天地になるのかなァ〜♪

はい結論でました。

擁壁を石垣にこだわった程度では中古市場での価格下落に何の効果もないことが

山手台南部の暴落ぶりで証明されました。終わり。

阪急不動産の体質を知っておく事は重要かもしれません。
超がつく欠陥マンションでも、誠実な対応とはかけ離れた客を馬鹿にした対応で逃げ切って誤魔化そうとするのが阪急不動産の体質です。
阪急のマンションラインナップからモンセーヌが消えたのも、この事件を隠蔽したいからだと言われています。
こういう体質ですから、初期住民や地元との約束を破る、開発理念を放棄するなど、なんとも思っていない可能性がきわめて高いです。





第19回　ネームバリューに騙されるな！
http://kanto.m-douyo.jp/mailmagazine/archives/325.html

先日テレビを観ていたら、欠陥マンションについて放送されていました。
「床が沈むマンション」です。そんなアホナ！と思うかもしれませんが、事実
です。

そのマンションは、大阪府茨木市に建つ「モンセーヌ南茨木」という、今から
６年ほど前に完成したマンションです。
総戸数166戸、平均価格約5000万円、平均坪単価198万円の高級マンションです。

売主は阪急不動産、施工は大林組でいずれも一流企業。

購入者は入居してすぐに部屋の中の扉が開かなくなったそうです。床と柱の間が
部屋の真ん中にいくほど隙間が大きくなっていきます。最大で４cmのたわみが
生じていました。

何故このようなことが起きたのでしょうか？

このマンションは「アンボンドスラブ工法」で施工されるはずでした。
「アンボンドスラブ工法」は、コンクリートスラブ（床）内にあらかじめＰＣ
鋼材（ワイヤー）を配置し、それを緊張させることにより、上向きの吊り上げ
力と圧縮力を作用させます。

「アンボンドスラブ工法」により、在来工法にある小梁がなくなり、すっきり
とした天井で広い空間が確保できるのです。

ところがこのマンションは30cm間隔で配置するＰＣ鋼材が全く入ってなかった
というのです。

外から見ると「アンボンドスラブ工法」ですが、実際は在来工法、しかし小梁
がないためにコンクリートの重みで床が沈んでいくのです。

売主の阪急不動産は「我々も聞いて驚いた。まさか大林組がと思った。」
施工した大林組は「設計事務所からの図面にＰＣ鋼材がなかった。」と責任の
なすりあいです。

いくら図面にＰＣ鋼材が入ってなかったからといっても、そのまま施工したら
どうなるか技術者ならわかるでしょう！ホンマ信じられんわ！

阪急不動産と大林組は欠陥を認め、住民に謝罪し、166戸中164戸の住民が、
補修か買取で合意したそうです。

その条件は
１）補修
　　床を現状（たわんだままの状態）で固定し、コンクリートを補強する。
　　補修工事の期間約１年半の仮住まいに対する迷惑料200万円、工事後の補償
　　として時価の６％を払うというもの。

　　コンクリートは沈んだままですが、内装をやり変えて床は水平になります。
　　でも天井高は低くなりますよね。躯体がゆがんでるところに住み続けなけ
　　ればなりません。

２）買取
　　時価で買い取り、迷惑料といて100万円＋引越し費用30万円を払う
　　というもの。

　　時価っていくらだと思います？販売価格の約65％ですよ。5000万円なら
　　3250万円。その金額でローンの抹消ができて、余裕のある方は
　　「こんなマンション住んでられるか！」と合意したかもしれませんが、
　　そんな人ばかりではありません。


それにしてもよく166戸のうち164戸と合意できたと思います。よっぽっど
阪急不動産と大林組の口がうまかったのかと思ってしまいます。
みなさん、そう思いませんか？

さらに住民が現場で調査をすると、コンクリートの中からボロキレが出てきたり、
床から電線や資材ゴミが出てきたそうです。

また、コンクリートの天井にドライバーを差し込むと、奥までズルズル入って
いきます。コンクリートの中が空洞でスカスカ、鉄筋のまわりにコンクリートが
まわっていません。本当にひどい施工状況です。

で、166戸のうち２戸の方はどうしたかというと、契約解除を求めて裁判に
訴えました。購入した価格での買戻しを求めています。

高額なマンションを購入したらパンフレット通りに施工されていなかった、
だから買った値段で引き取ってほしい、当然の権利だと思います。
一旦は合意したものの、今後も裁判に訴える住民が増えそうです。


施工した方たち、あなたたちは本当に技術者ですか？
家というものは住民の安全を確保し、快適な生活を送るために購入するものです。


大手だからといって安心はできません。実際に施工するのは下請け、孫請け
業者です。下請け、孫請け業者は大手の下ばかりで仕事をしているわけでは
ありません。中小の下請けの場合もあります。

売主も施工もネームバリューやブランドに騙されてはダメですよ。






小生の自宅は、
http://web.archive.org/web/20070225190146/http://www.scitec.jp/company...

『床がたわむ欠陥マンション裁判』中間報告
小生の自宅は、阪急不動産がディベロッパーとなり、アーキテクト
ファイブ（他2社）が設計、大林組が施工したモンセーヌ南茨木である。
阪急不動産のマンション中、とりわけ高級仕様をうたい、「構造家からの
メッセージ」なる冊子を配る程、構造設計と施工監理にも力が入っている
モノとされた。 ところが床が沈み始めたのだ。 調査の結果、コンクリート
の床スラブに入っているべきPC鋼線が一本も入っていない構造欠陥が
判明した。10月4日付 日経アーキテクチュア誌のスクープ記事を御覧に
なられた業界関係者も少なからずおられるかもしれない。 阪急と
大林組は住民をまるめこみ、床スラブのたわみには何等手をつけず、
ひび割れ補修で済まそうとしている。フローリング床さえ水平に戻れば
これで一丁あがりというわけだ。 納得できぬ小生と、気骨ある盟友＝
友広伸司氏2人はスーパーゼネコン、大手ディベロッパー、有名設計
事務所等7社を相手に契約解除を求めて裁判に突入した。 以下はその
中間報告である。
一旦、話を戻す。
沈みゆく床もフローリングが水平に戻れば、その下のコンクリートの床
スラブがたわんでいて良いというものではない。 もちろんコンクリート
スラブとフローリング間は空気層があり、フローリング床は数本の支柱に
支えられている。（＝二重床） この支柱で高低調整できるのだから、
当面（コンクリート床スラブのたわみ進行さえ遅らせられれば）、水平な
生活が楽しめるというのが、補修工事の正当性を主張する阪急不動産
と大林組の言い分である。 この漫画のような話を大まじめにやるの
だからたまらない。 そもそも、比較的薄いコンクリートスラブでもPC鋼線
を入れ両端をひっぱるのが、当初の設計であった。（＝PCアンボンド
工法） PC鋼線の張力が上向きに働き（＝ライズ）、たわみを抑制する
からである。それらを全部抜いて、一切配筋量を増やすなどの代替措置
を講じず施工すればどうなるか？　たわむに決まっているではないか!!
イクラの醤油漬けの醤油なし、イカの塩辛の塩抜きみたいな話では
ないか（怒）（チョット、話がとびましたナ!!)
裁判の中で、設計事務所3社はPC鋼線を抜くことに強く反対したという。
又、勝手に設計変更の上、施工に及んだのは大林組だともいう。 ならば
問う。設計事務所が最後まで施工監理に名を連ねていたのは、実体の
ない名義貸しだとでもいうのか？ これが日本屈指の設計事務所、
アーキテクトファイブの仕事の中身である。 一方、大林組は設計事務所
と合意の上、PC鋼線を抜き（在来工法で）施工したとの主張だ。 設計
事務所自らが設計変更も認めていないし、施工監理もしていないという
以上、監理人不在は間違いない。 その結果というべきか、異物混入、
ジャンカ、スラブ厚不足、鉄筋のかぶり厚不足など施工不良のオン
パレードだ。（11月15日 MBS／憤懣本舗でオンエアーされたのでTVで
映像を見られた方も多数おられる事と思う。）
かかる欠陥が両者いづれの所業かはともかく、PC鋼線抜きでありながら
の在来工法に際し、建築基準法上必要とされる茨木市への報告は一切
なされていない。販売した事業主、阪急不動産は建築過程のでたらめさ
に立ち入りたくなかったのであろう。 裁判の中では、その議論を横に
おき補修工事で問題が解決するのだから契約解除には応じられぬと
主張している。 彼らのいう補修とは床コンクリートのたわみはそのまま
に、その上から炭素繊維板を貼りつけるというものである。 一体、何の
解決ぞ。ピサの斜塔につっかえ棒をしたら、まっすぐな建物になるという
ロジックとどこが異なるのか（怒）（ウマイ!!冴えてきましたナ!!）
神戸震災後に新築された建物として大枚6500万円で買い求めたマン
ションが、謳い文句の構造にこそ大欠陥があり、当面、水平生活が
楽しめますよといわれては引き下がれぬところである。 大阪弁でこういう
輩のことを「眠たい奴」と表現する。 我々が「うるさい」わけではなく、
彼等こそが「眠たい」のだ。 ならば戦い抜いてやろうではないか、目を
覚ますまで!!（きまった?!!）



モンセーヌ南茨木Ｂ棟 PCアンボンド未施工事件
http://homepage2.nifty.com/kekkanzenkokunet/old/2-6-12-03=monsenuminam...(kitsuda).htm

夜の北公園は真っ暗です。
電気は？

擁壁くらいで価値が変わらない
だったら擁壁が綺麗な方がいいね

中古がいいな
山手台周辺のは嫌だけど

誰か山公園の電気を直してください

ぜんぜん違いますよね。
欠陥住宅を客に高値で売っても、誠実な対応しない業者が批判されるの当たり前でしょ。
いざという時にちゃんと対応してくれると思ってお客さんは大手を選んでいるのに、
それを裏切っているわけだからね。
阪急みたいないい加減な業者を擁護して、なにを頓珍漢な事いってるのあんたは。

阪急は山手台北部のまだ宅地造成していないエリアは、計画変更して公園墓地（霊園）にするべき。

50%程度を緑地にした公園墓地なら緑豊かで山並みにとけこむ美しい景観になるし、墓地としては一等地だから宅地よりも坪単価高く売れて事業的にも問題ないでしょう。都会の墓地不足は深刻ですから、大阪平野一望の墓地は完売間違いなし（山手台よりアクセス悪い宝塚市立の長尾山霊園も最終分譲まで大人気の倍率で完売）。

そして公園墓地なら、山手台幹線道路の混雑時間帯の交通量にも悪影響を与えない。

山手台の諸問題を全て解決できる。