阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

山手台開発に懸念されている方々、または擁護したい方々。

私は詳しく写真や資料を提示するような人物ではありませんが、皆さん大変そうなのでスレッドをたててみました。

ご自由にお使い下さい。

＞742
尼厨って、尼崎の事でしたか。

お金の問題じゃなく、美観の問題ですよ。

>>730
その物件、2丁目のなかでは例外的に小さい土地。しかも家も小さくて普通。
2丁目は平均70坪の区画割りで上物も大きめでグレード高い家が多い。
その物件が相場より安くなるのは当たり前。

そもそも山手台を坪１００万以上で買った人って南部でもそれほど多くないですよ。
徐々に分譲価格下がっていきましたので、平均は坪８０～９０万ぐらいです。
それに多くの住民は実は損していません。
バブルのいいときに手持ちの不動産を高値で売って、買い換えた世帯が多数派なので
別に損していないのです。買い替えではなく当時一次取得されたケースでは、損していますが
そういった方々は金持ちなので別にダメージ無く気にしてないです。

ちなみに例えば平成５年頃に他の分譲地やニュータウンを買った人は、半額どころじゃないぐらい
下がっているわけですから、山手台はそれらと比べて別に暴落していません。

地価が半値に下がった事を暴落というなら、宝塚の全地域が暴落している事になりますから
無意味な事です。重要なのは相対的価値を維持しているかどうかです。

そろそろ誰か　阪急に

美観が大切です！！！　　
貴社は近隣住民との約束を破っている！！　
コンクリート壁は環境破壊だとか！！

言って欲しいね

その足でトヨタに行って　自家用車作ってなにが
エコじゃ！！

エコをＣＭで訴えるなら即生産ラインを止めてトヨタは
エコを考えて車の生産に反対していますってＣＭ流せ！

とかやって欲しいな・・・

粗悪な物でも価格や販売戦略次第で売れるからね。
実際、市街地を蝕みまくっている無秩序なミニ開発物件でも売れてるでしょ。
言うまでも無く、売れた売れないなんて、当初の理念や公約に反する開発で市民を裏切った事とは何の関係も無いし正当化は出来ない。偽ブランド品が売れるからといって、ブランド品の販売を手がけていた会社が、従来の顧客を裏切り偽ブランド品の販売を始めるようなもの。

90年代前半に分譲された関西のニュータウンってどこも1/3以下に下がっていますよね。
それらと比べると山手台は異例に高い相対的価値を保っています。

ここで必死に山手台をディスってるのは僻地ニュータウンや団地やマンション住まいというおちだからねぇ

敷地が狭いと土地価格（坪単価ではない）は安くなるに決まってるでしょ
70坪平均の地区で50坪台後半の物件は相場より数百万は安くなるのは当然

売れるかどうか知らないけど、築17年で上物価値が殆ど残ってない
土地58.6坪の中古戸建が4180万で売れたら別に暴落でもなんでもないでしょ
4000万台だから暴落だなんていってる人はおつむが弱すぎるんじゃない

山手台は

＞これらの居住地は、宝塚の住宅都市としてイメージをさらに引き上げ、丘陵地における
＞新しい優良住宅地形の先導的役割を担うモデル的住宅地として景観形成を目指す。

＞特に長尾山系の傾斜地にあり市街地の背景となることから、山並みの稜線の保全と緑地
＞率向上に加え、豊かな緑の確保のために市街地から眺望したときの緑視率が現状に近い
＞緑の修復を目指すというところまでこの創造型住宅地ということでちゃんと明記をされ
＞ています。

こういう理念を掲げて、都市計画が決定され、市街化区域への編入が認められ、開発が許可された経緯があるという事です。

特に景観に優れた住宅を開発して、元の山に近い所まで緑視率を回復できるほど敷地がゆったりとした優良住宅地形の先導的役割を担うモデル的住宅地を創造する為に山を切り開くという名目だったわけですから、今の山手台東北部付近（含ビューノ）の密集打ちっぱなしコンクリ埋め尽くし単なるローコスト手抜きニュータウン状態を見ればありえないという事が誰でも理解できるでしょう。よほど頭が悪くない限り。

どこよりも緑豊か（別荘地と同等）で美しいまちをつくる為だと地元や市民に説明して、開発禁止区域で保全対象だった山を削る開発の許可を得た。

そして阪急自身は、山手台開発で20年近くずっと

「全ては日本中がお手本とする美しいまちづくりの為に」

と景観を重視すると約束してきた。

それをちゃんと守るかどうか。それだけ

以上。

全く同感です。阪急さんが長年謳ってきた理念をきちんと最後まで守るかどうか、重要なのはその点のみです。

さて、話題を変えて、
先日の会員向け現地説明会に行かれた方誰かいますか？
予定価格とか出てきました？だいたいどのくらいの価格帯になるんだろう。

＞767
＞768

同意

1800万～2500万までって感じちゃう？

最後まで守るかどうかは 守らない、守っていないで
決着しているのに、何が重要なんだか。

そんな結論が出ていることが既に重要であるわけがない
今後、そのような開発を続けさせない為に

どう行動するかが最も重要。

それぐらいわかるでしょう。よほど頭が悪くない限り。

山本台１－２
中山台１－２
売布ガ丘　山手町　きよしガ丘　泉が丘
開発当初購入層の世代交代時期が引き続いてます
一応駅徒歩圏だし、新しい街と道の広さに拘らなくて
50坪～70坪ならそっち当たった方がお得なのでは？
60坪なら2千万前半で十分買えるでしょう
古家撤去費入れてもね。
擁壁打ち放しじゃないし（笑
当時そこそこの人が買ってる筈だから民　度も山手台に比べれば随分いいでしょう

＞773

それには同意。

これからどうしていくかは考えなければ。

石張りなしの西４丁目が好評でよく売れたことが全てを物語っていますね。

山手台に住んだ場合、公立の高校はどこが受けられるのでしょうか？

宝塚市内だけですか？
私立が多いですか？

まだ先の話ですが、学校の特色や、偏差値等もざっくりでいいので教えてください。

最寄の高校は東高ですが偏差値は下の中です（偏差値45）

期待できるのは北高ですが。（普通63、特進68）
KGと同じレベルですね

上を狙う方は小学校から私立に行かれるのでしょうね

http://momotaro.boy.jp/html/hyougohennsati.html

ここ10年間ですら大きく環境変化があったわけですから
今後10年間で教育環境も良くなるかもしれません（悪くなるかもしれませんね）
いずれにせよ新興住宅地は先が読めないですね
どんな人たちが住みつく様になるのでしょうね

高校の情報をありがとうございました！

788
相対的に他が酷くなる事だってある
何とも言えんよ

＞山本台１－２
＞中山台１－２
＞売布ガ丘　山手町　きよしガ丘　泉が丘
＞開発当初購入層の世代交代時期が引き続いてます
＞一応駅徒歩圏だし、新しい街と道の広さに拘らなくて
＞50坪～70坪ならそっち当たった方がお得なのでは？
＞60坪なら2千万前半で十分買えるでしょう
＞古家撤去費入れてもね。
＞擁壁打ち放しじゃないし（笑

確かに山手台北部（コンクリ打ちっぱなしになった場合）を買うなら、中山台2丁目や
売布きよしガ丘あたりで古家つきの土地を買って、解体して新築したほうが賢いです。
途中に急坂があるので、地価はバス便ニュータウンと同程度に下がっていますが
なんだかんだで駅から15分以内ですからね。慣れれば歩ける距離なのは大きいです。

個人的には、あがっている中では売布きよしガ丘が山手台北部検討者にはおすすめです。
売布神社は通勤で座れる確立が高いし、眺望もあるし、景観やまちなみは綺麗だし（自然石）、
道路は広いし、通過交通が無いから麓に下りるまでの渋滞は無いし。

醜く汚れるコンクリむきだし擁壁を好んで選ぶ人間なんておらん。
http://farm9.static.flickr.com/8144/7001437374_751e3a9ca4_o.jpg
単にまだ汚れる前なら、コンクリむきだし擁壁でも、醜くなる事を隠して、
知識が少ない消費者に売り切って逃げる事が可能だというだけ。
土木関係の建築資材を扱う会社の全てが、景観に配慮した修景擁壁を
主力にラインナップしている理由は、コンクリートむきだしでは確実に
外観が悪化し、まちなみや景観に深刻な悪影響を与えるからに他ならない。

阪急の営業さんが東１丁目や東３丁目の宅地販売時に、コンクリート擁壁は醜くなるけど山手台はちゃんと石を使っているから、将来の景観が悪化しない、擁壁の自然石仕上げは美しいまちなみの必須条件と説明していましたね。

その通りです。阪急さんはよく理解しています。

ほんとに懲りない人たちですね。
山手台でもっとも売れたのは、山手台４丁目。
石垣かどうかなんて、多くの検討者は気にしていない。
優先順位はずーーーと下。

それぐらいわかるでしょう。よほど頭が悪くない限り。

>791
グロスでは買わない層ってどんな層なんだい

新参者ですが798に質問です

あなたの論理だと
擁壁を気にしないのは頭がいい人
あるいは
頭がいい人は擁壁を気にしない
のどちらかが真であるということですか

頭のよしあしと擁壁を結びつけるのはおかしくありませんか
あなた頭いいんですか？

802　に同意

801　は理解力に乏しい頭の悪いじいさんだな

>801
・山手台の中で西４丁目が売れ行きが良かった。
・西４丁目は擁壁が石垣ではない。

以上のことから、多くの検討者の中では、
石垣かどうかの優先順位が低いってことは
普通の人なら理解できますよねって意味。

ウィル不動産の３１～４７万の３１万の数字は、幹線道路沿いの１２０坪３８００万の事例。
最初５０００万以上で売り出しされていたが、幹線道路沿いで騒音などの問題があるから売れずに
何回も値下げをしたから最終的にこの値段になったに過ぎない。

山手台南部の平均的な宅地（７０坪前後）の取引相場は４７万のほうに近く平均では４５万前後。

これは中山台や逆瀬台の２割増し。
２０年近く経過して新しい街という価値がなくなり中古同士の比較になっても他のニュータウンより
高く取引されており景観に配慮した街並が評価されている。

市民の貴重な景観財産である貴重なやまなみを削るかわりに、そ
れ以上の景観に復元して市民にお返しすると約束して、開発禁止
区域を開発可能な区域に変更させた。

その約束を守るかどうか。重要なのはその一点ですよね。

阪急の営業じゃあないけど
景観、そんなに気になるなら阪急にガンガン
交渉したら
話が前に進まない。それが意図なんだろうけど
それにしてもしつこいね。

こんなん書き込みしたら営業扱いだしね。

なんだかね

うわぁ
不動産屋の話なんて一つとして信じてはいけないね

821
その通り
自分で納得が行くまで確認しないと後悔するということ
不動産屋にしつこく質問すると良い
・しつこく質問して、対応がぞんざいになるようだったらあっさり別物件を当たること
・話を逸らしたり、逆にしつこく興味のない部分を推して来るようだったらやめたほうがいい
・賢いお客様は　とかいう表現を使うようなら即撤退（流石に今は絶滅したかな）

仲介としてはだめ
客としては明確な判断基準を持つ優良客ということになるかと
人間性なんて誰も言ってない、それはあんたの主観であって822は無関係