阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

>景観やまちなみなんてどうでもいいという意見が出ているが、
>これが業者や悪徳不動産屋の自演ではなく一般住民によるものであれば、
>以前誰かが危惧されていた通り、四丁目の影響で
>山手台住民の質の劣化がはじまっているという事だろうな

こういう、後から入ってきた住民のことを見下したり、信用していないような発言を繰り返すから、言ってることは正論でも、他人を不快な気持ちにさせるだけでかえって反発を受けるんだろうね。

言ってる事は【正論】なんだ？

>>517
当初、韓Ｑが住民や市民に確約していた内容は、法的な担保性が無いから訴えるのは難しい。

道義的責任と法的責任はまた別。

もちろん山手台南部住民を地元や市民を騙した韓Ｑが一方的に悪いのは言うまでもないが。

景観を無視した開発を批判している意見は根拠もあり筋が通った正論が多く納得できる事が多いのですが
「しゃーない」
とか
「騙されるほうが悪い（騙したほうは悪く無い）」
とか
「売れているのなら何でもあり」
というの意見（悪質な不動産業者やそれに便乗する荒らし、煽り）は一切の道理が無く、正常な日本人の心には全く響かないですね。
騙されるほうが悪いというのは、詐欺師や反社会的組織の理屈ですし、売る為ならなんでも許されるというのは悪徳業者の理屈です。

グダグダ書いてあるけど、見学会に行って、ビューノに決～めたっと！

①本来は長尾山のグリーンベルト景観を構成する保全緑地対象の山林で開発できない区域だった

②普通の分譲地とは比較にならないほど景観に配慮した日本屈指の美しいニュータウンを
つくる為に開発したいと行政に申請

③地元や行政と協議し、南部は阪神間有数の緑豊かで景観の美しいまち、北部はそれ以上の環境
（山と一体化して溶け込む別荘地なみの区画面積と緑の多さ）にするとして地元の合意をとりつける

④開発理念（やまなみや景観にも配慮した日本屈指の理想の永住環境をつくり、宝塚や地域の価値を
更に引き上げる為の開発）が市議会で認められ、開発可能な区域への編入が認められる


山手台開発はこういう経緯だから、途中から宝塚の他の普通のニュータウン（普通のニュータウンも
かなり景観に配慮されている）にすら大幅に劣る開発をして、景観や緑地回復への配慮に欠ける単なる
手抜き使い捨て分譲地を大量に販売する為に山を削る行為は、一切の正当性が無く擁護しようがない。

526さん

見学会行かれたんですね。
坪単価いくらでしたか？

景観や緑、せめて東３丁目と同程度の配慮はしないとね。せめて東３丁目ぐらいは。

>>479さん

私も西4丁目住民ですが、自治会設立後に擁壁の美観を維持できる建築協定（汚れが深刻
になる前に仕上げをするか、コンクリートのままにする場合は数年毎のメンテナンスを
義務付ける）に変更できれば良いと思っています。建築協定の他の部分はそのままです
からハードルはそこまで高くありません。汚れたコンクリートうちっぱなし擁壁の例な
ども用いて、自分達の住む街のまちなみや価値を守る為の内容であるという理解がすす
めば、多くの方が賛同されるでしょうから実現の可能性はあります。

＞今更素材まで指定は出来ないから、石･タイル･塗り･極端に言えば緑で覆う、と、
＞どれにしても良いと言う条件付きになっても。

それで良いと思います。今のまま大半の擁壁が打ちっぱなしのまま放置されて台無しに
なるのと比べたら雲泥の差です。

宝塚で阪急より山手側は、今後、景観の悪化、道路事情の悪化、治安の悪化による資産価値の下落が顕著に現れてきそう。
阪急&JR南側の平地エリアの方が、これまであまり開発されてこなかった分、将来性がありそう。

本当は、日当たりがいいから東５丁目に住みたかったけど、待ちきれずに別で購入して良かった。
小さい区画にあの高い壁では道が暗そう。

＞530さん

緑地協定などの変更の余地がまだあるのであれば
内容について再考されてはどうでしょうか？

南部の先住民と阪急が作り上げた内容ですので見直しても良い部分は多いと思います
（細かい指定が多すぎる）

擁壁のことで先住民が一丸となることなど有りません、

そこまでの関心は無いということ。

どこよりも景観に配慮し最終的に住宅が山にとけこんで見えるほど緑が多い美しい街をつくる為に
山を一旦削るといっていたのに、それと正反対の普通のニュータウン以下の何の景観配慮も無い
ただの乱開発を山の上でおっぱじめてるんだから、もはや正当性とか議論とかいう次元ではないでしょう（笑）
石使わないと街の景観が確実に醜くなるからといって擁壁に石使ってきたのは阪急ですよ。

先住民は北部のまちなみがどうなるのか、計画人口、交通量の事など、大変高い関心を持っています。

おとなしい住民が多いので表立って文句はいいませんが、北部が小さい区画の大量コンクリ分譲で、幹線道路が
パンクしてバス便や渋滞への悪影響が深刻化したら、さすがに堪忍袋の緒が切れて動き出すでしょう。

また、直接文句を言う住民が少なければ、何をやっても許されるという事ではありません。
市民を裏切った代償は高くつきますよ。
宝塚市の価値や市民の利益に寄与する開発だからと騙して、市民の景観資産である山を使い捨ての
単なる醜いコンクリニュータウンにしたら、阪急グループの信用は失墜しただではすまないでしょう。
特定の地域で裏切っても、関西全体の阪急イメージには影響与えず、いつまでも通用するとは思わない方がいいです。
積み重ねですから。

＞５４５確かに。

途中で幸福銀行が破綻して事業がストップしたからなんて言い訳になりませんからね。

開発区域への編入を申し出た時点での開発理念や市民への説明がちゃらになる事はありません。

まぁ確かに誰かと
契約してるわけでもないから、
どのように開発しようが
正当性とかの議論にはならんわなぁ。
嫌なら出て行けば良いだけ。
変化できないものは淘汰される運命。

阪急オアシス前の、擁壁を白いタイルで仕上げしたお宅、バス道路沿いにもちゃんと植樹していますね。

山手台北部も西2丁目みたいな美しいまちなみにしたいという思いが伝わってきます。

近鉄は、阪急より遥かにまともですね。
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/index.html
駅近だから、土地小さくしていい加減な分譲で区画数増やしても簡単に売れるのに
それをやらずにちゃんとまちなみや数十年後に評価される景観というものを考えて
まちづくりをしている。

駅近なのに（あやめ池遊園地跡地）、平均70坪以上で無電中にして、
あやめ池から徒歩6分、学園前から徒歩13分（どちらもフラットアクセス）の好立地なのに
坪40万円台で、ちゃんと景観にもこだわり、無電中化まで実現している。
擁壁もコンクリ打ちっぱなしではなくちゃんと仕上げをしている。
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/images/photo_30.jpg
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/images/photo_33.jpg
山の上で50坪台の小さい土地を分譲したり、坪40万だと石を貼れないなどと
言い訳している阪急とは大違いですね。

http://nozmino.img.jugem.jp/20120310_1089683.jpg
あやめ池住宅地の擁壁。

駅近一等地で、ちゃんと擁壁に仕上げして、電線地中化しタウンセキュリティまで
導入しても
http://www.ayameike.com/pdf/20110520.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120302.pdf
坪40万台前半で分譲できている事から、山手台の山の上で土地を安く提供する為に
やむなくコンクリ打ちっぱなしにせざるをえなかったという業者よりの主張は、
全くの大嘘だと分かります。

山手台の北部の山の上なら、平均70坪以上、無電柱化、全戸眺望、石貼りといった
事をしても、70坪2800万ぐらいで余裕で販売できるのです。
もちろん、ちゃんと景観に配慮された美しいまちならば今以上に買う人はいくらでも
出てきます。これなら殆ど宣伝しなくても売れます。
景観に配慮した擁壁や電線地中化などは、坪100万レベルでやっと可能になるといった
話ではなく、導入コストも下がっており坪40万程度の価格帯でも導入できる仕様なのです。

＞550

素敵な町並みですね。

羨ましいですね。

同じ坪単価の物件を奈良と阪神間で比較するなんて、ナンセンス過ぎ。

あやめ池はいいところだと思うけどね。

ぜんぜんナンセンスじゃないですよ。
山本駅のバス便エリアと、近鉄学園前の徒歩圏では明らかに後者のほうが価値ありますから、大阪圏ベッドタウンとして普通に比較できます。

1円でもコストけちる為に、山の上の住宅街でゴミステーションまでけちるのが阪急ですからね

びっくりですよ（笑）

>>553
駅からほど誓い菖蒲池風致地区の宅地と、山手台東の北部の宅地だと開発後の路線価はほぼ間違いなく
菖蒲池のほうが高くなります。前者が93000～94000、後者が86000～88000ぐらい。
つまり地価が高いから、同じぐらいの価格帯にする為にはローコストにせざるをえないという言い訳は使えません。
地価水準が高いのは、山手台北部ではなくあやめ池駅近の菖蒲池風致地区のほうなのですから。

奈良市学園前の徒歩圏の土地は、坪40万円台で普通に取り引きされているようです。
それを考えたら、あやめ池の分譲価格は適正であり、一方の山手台はバス便エリアにしては確かに割高ですよね。不勉強でした。

近鉄もあやめ池以外ではローコストの宅地を扱ってるので、あやめ池と山手台(北部)の比較だけで近鉄をまともな会社と言うのはどうかと思いますが、山手台は最初はこだわった街づくりをしていたのだから、阪急にはもっと頑張ってもらいたかったですね。

556
つまり近鉄は、山手台北部より地価水準が高く便利な場所でも、価値が永続し色褪せない美しいまちづくりの為に造成コストをかけて、山手台北部とほぼ同じ坪単価水準で販売しているって事ですね。一方で造成コストを極限まで抑えて、日本中がお手本とする美しいまちづくりという自ら掲げていた山手台開発の理念を真っ向から反故にして、手抜きの限りをつくした開発をして、割高な価格で景観を無視した使い捨て分譲地（世代を越えて愛される色褪せない住宅街になどなりえない街）を分譲しているのが阪急ですね。

もともと近鉄の所有地(遊園地跡)のあやめ池は、こだわった造成をして良心的な価格設定にしても、十分に利益が出るんでしょう。
それにしても、同じ遊園地跡の再開発でも中途半端な結果に終わった阪急には本当にもっとしっかりしてほしい。

あやめ池を確認して見たところ、通勤先が難波方面の人にはよさそうだが、梅田方面は乗り換え2回の上難波から御堂筋線を利用した上に乗り換え時間・待ち時間無しで計算して40分。
その上重要なのは、注文住宅用の土地も建築条件付での値段だね。
70坪2800万はぼりすぎだと思うが。

奈良と宝塚を比較検討する人はほとんどいないでしょう。
学園前は難波への鉄道アクセスは良いですが、車で大阪市街地に出るのは大変(高い第二阪奈を使っても結構時間かかる)。
高速ICや新幹線、空港へのアクセスも良くない。その辺が同じ大阪ベッドタウンでも、阪神間と比べて割安な地価水準として表れているかと。

余所はどうでもいい

初志貫徹してくれればいい

>>557

＞山手台は最初はこだわった街づくりをしていたのだから、阪急にはもっと頑張ってもらいたかったですね。

本当にそう思います。

本来の話では、山手台北部は山手台南部以上に緑豊かで
美しい住宅街になるという事だったのですから。

宝塚市民の景観資産であった長尾のやまなみを削って
ただの手抜きコンクリート住宅街になるのは残念でなりません。

>>559
阪急は山手台開発事業を再開した2003年に、幸福銀行の持分（2003年時点の残り2600戸の半分の土地）を激安（30億円以下）で買い取っているので、近鉄あやめ池再開発と同じようなこだわりの造成をして景観に配慮して、平均70坪2800万で販売しても余裕で利益が出ます。

そもそも東1丁目や東3丁目では一定の景観配慮ができていたのに、その後できなくなったというのは無理がありますよね。

あやめ池跡地開発で、人口減少時代に問われる価値が落ちないまちづくりの本質に真摯に取り組む近鉄。

山手台開発で、自ら掲げてきた「日本中がお手本とする美しいまちづくり」を実現する為のまちのこだわりを捨て、ＷＥＢ小説やら、ケーキ製作やら、子役タレントを使った広告ＣＭ戦略やら、まちづくりの本質とはかけ離れた安易なプロモーションに走る阪急。

2001年7月の競売により東2-5辺りと2-7辺りは積水ハウスが取得　
（平均取得坪単価　55万）

建築条件付で51万～60万の範囲で売却されている

阪急グループの象徴でもある歌劇団の本拠地宝塚で、阪急自身がいい加減な宅地開発をすることは、どう考えても阪急グループにマイナスになるしか思えない。

裏を返せば、阪急グループにとって宝塚はもう特別な地ではなくなった(なくなる)ということか。いよいよ歌劇の撤退も現実味を帯びてきたということかもね。
震災を転機とした宝塚の変貌(悪い意味での)に阪急が愛想を尽かしたのか、すっかりベッドタウン化したことで、宝塚に集客施設を置いとく必要性がなくなったからなのか。

いずれにせよ、山手台に限らず、阪急グループが宝塚の開発にもう力を入れないことは確かかも。