阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

No.3

by 匿名　2011-07-11 11:34:34

いうても西4丁目、関西の大規模分譲地の中ではかなり売れているほうですよね。
山手台の中で地勢あまり良くないほうという指摘もあるけど完売は近そう。


No.5

by 匿名　2011-07-12 00:33:09

何だかんだと売れていますね。

東側がどんな感じになるか、楽しみでもあり、不安でもある。




これらはおそらく、

前後の文脈から今まったく真逆のこと言われている方の当時の書き込みだと思われます。

都合良くご主張が変わるのでしょう。

いずれにしても西４丁目が山手台史上最も速いペースで分譲を終えたことは

覆しようのない事実です。

広い土地が売れなかったのは、吹っかけた金額にしたからです。

2千〜3千万の土地が一番顧客がついたのでしょう。

ならば不便すぎる北部は、土地を広めにしても2千万代の価格にしておけば、さらによく売れるはず。広いからと、無駄に高くするから悪いのです。

中々売れなかった80坪の土地が余所に転売され2千万代に下がったとたん、変形地にも関わらずすぐに売れましたよ。

北部で、2〜3千万で、擁壁仕上げをした70坪の土地を売り出したから赤字になるんですか？

赤字になるからうちっぱなしですか？

いずれにしても西４丁目が山手台史上最も速いペースで分譲を終えたことは

覆しようのない事実です。

一番売れ行きよかったのは東一丁目じゃないですか？

建て売りでごまかす軒数も少なかったですね。

売れたとか売れないとか好調とか不調とか主観的な事は本質ではありませんね。

宝塚市民や麓の地元住民や自治会、山手台南部住民に説明していた山手台開発の理念（緑の多さと色褪せないまちなみ・景観の美しさを何よりも重視した日本中がお手本とするまちづくり）や計画を阪急はきちんと守るのか？が論点ですから。

まちなみや景観に優れ魅力が劣化しない事（石を使った擁壁、建築協定、緑化協定）、もとの山林に近い緑視率の高さがもたらされるゆったりとした拘りの区画割り、高品位で秩序ある開発等を掲げて市民や地元を説得して、本来開発してはいけない市街化調整区域で保全対象であった長尾のやまなみを無理矢理開発できる区域に変更して山を削ったのですから、社会の公器として最後まで責任を持って誠実に約束を守らなければいけなのは当たり前ですよね。

今の論点は阪急に対して貴方は何をしたのか？
どうするのか？じゃないんでしょうか…

市民や地元の貴重な景観資源でもともとは保全対象で開発できなかった山を削らせて

いただくからには、どこのニュータウンよりも景観が美しく、どこのニュータウンより

まちなみが魅力的で、どこのニュータウンよりも緑が多い日本中がお手本とするほど

素晴らしい理想の永住環境住宅街をつくるための開発と言ってきたのに、あとからどこの

ニュータウンよりも手を抜いて、将来の景観の事なんて全く考えていない２０年もすれば

１００％醜くなって誰もがこんな街には住みたくないと思うコンクリ打ちっぱなしで

小さい区画割で道路から見える緑も少ない手抜き開発している事が、議論の肝ですよね。

>>440
そうですね。西4丁目は地勢（西下がりの谷間で低地、西側も東側も高い尾根で日照時間が短い）が良くない上に手抜きでコストダウンしまくって不調が予想されていましたから、営業力に期待してハウスメーカーや業者に多く転売しました。最初から半分以上の区画をハウスメーカーや業者に割り当てていたので、一見通常より早いペースで売れたように見えた、ただそれだけの事です。実際は現在もまだ完売していないし、割引しても売れなかった区画（幹線道路沿いなど）は建売にして仲介市場に出したりごまかしています。

石積みやコンクリート擁壁を自然石で化粧した擁壁
新品時の景観：＋３０　３０年後の景観：＋３０～５０（※場合によっては経年で魅力を増す）

コンクリ打ちっぱなし擁壁
新品時の景観：－１０　３０年後の景観：－１００


１５～２０年経過した自然石の擁壁
http://farm9.static.flickr.com/8005/7130935997_4d9479cc55_o.jpg

１５～２０年経過したコンクリ打ち放し擁壁
http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg
http://farm9.static.flickr.com/8144/7001437374_751e3a9ca4_o.jpg
（上段部分）

＞４５１

違うでしょ、

コレ昨年の貴方の書き込みでしょ。真逆のこと言ったら駄目。他にもあるよ。

↓↓

No.3

by 匿名　2011-07-11 11:34:34

いうても西4丁目、関西の大規模分譲地の中ではかなり売れているほうですよね。
山手台の中で地勢あまり良くないほうという指摘もあるけど完売は近そう。


No.5

by 匿名　2011-07-12 00:33:09

何だかんだと売れていますね。

東側がどんな感じになるか、楽しみでもあり、不安でもある。

皮肉なことに

コンクリート打ちっ放しの西４丁目が山手台史上で最も売れ行き好調だった、

というのが笑えますね。

>>452
http://farm9.static.flickr.com/8005/7130935997_4d9479cc55_o.jpg
擁壁は魅力的だけど、手すりが錆びまくっているのに放置されているのは良くないですね。
まぁこれは住民の責任ではなく、税金とってるのに手入れをけちっている市役所の問題ですが。

殆どの購入検討者が訪れるであろう山手台北公園の展望台の手前の地面が、汚くえぐれたまま
放置されている点も気になります。

山手台開発の理念や市民に説明していた内容はどこにいったのでしょうか？

阪急さんは、使命感、責任感をとても重視しているらしいです（笑）
http://suumo.jp/jj/guide/shosai/JJ081FD001/?ar=060&hp=053501022

阪急不動産 / 阪急電鉄

原点は電鉄グループの使命と責任　“期待を超える”ものづくりを目指して

「鉄道を軸に沿線地域の日常生活と密着している以上、不動産を売って終わ
りにはできない」。これが、電鉄グループの不動産会社が他と最も異なる特
色であり、長所である。それだけに電鉄グループとしての使命感、責任感に
はゆるぎないものがあり、顧客にとっては大きな信頼につながっていると言
える。関西の電鉄グループの雄「阪急阪神ホールディングス」は100年余りの
長きにわたり貫いてきたこの企業姿勢を崩すことなく、これからの時代に即
した住まいづくりへと、新しいチャレンジを続けている。

「住宅地」の礎を築いた、まちづくりのパイオニアとして、信頼を裏切らない品質を追求

“鉄道を敷き、沿線で住宅地を開発する”という民間鉄道業界のビジネスモ
デルを確立した阪急グループ。まちを拓き、住まいを築く。そして暮らしを
育てる。このビジネスモデルは100年以上の歳月を重ねた今も脈々と受け継が
れている。地域に根を張り、お客様の暮らしに寄り添う企業であるため、お
付き合いは日々の生活を通じて続いてゆく。そのため信頼を裏切らない品質
を提供するという責任を伴う。

「住宅は人生最大の買い物。それゆえに、品質でお返ししたい」

４丁目が山手台の中でも人気だったのは、バランスの良さでしょ。
土地を買うのに、擁壁がどうとか微々たることを気にする人は少数派ってことですね。

私も石垣の古臭い町並みは遠慮したい一人ですし、４丁目の路線を継承してほしい。　

自分たちが儲けが出て、買い手が買える値段の分譲地をつくる為なら、家余り時代
にいくらでも山を破壊して使い捨て（安い、土地小さい、緑少ない）のローコスト
分譲地をつくり続けて地域と将来に迷惑をかけていいいという考えが正常だと思っ
ているのは、悪徳業者だけ。

いい加減に

「買い手がいる＝顧客が満足している＝ニーズがある＝社会的に正しい」

という論法を社会悪丸出しの開発の正当化に用いるのをやめろ。

家が余っている時代でなくても、山の上の方を削って、小さい区割りにしてうちっ
ぱなしコンクリで埋め尽くす行為がまともなわけないし、社会的責任を果たしてい
るわけないだろ。

日本中がお手本とする美しいまちづくりの為の開発と一貫して言い続けてきたのに、
ある時からいきなり正反対の開発をはじめて、まともだと認められるわけないだろ。

まぁ仕上げ無しのコンクリ擁壁が経年でどうしようもなくまちを醜くする致命傷に
なる事を分かりやすく指摘されても、値段さえ安くて先住民のいない分譲地ならば
あとはどうでもいい、景観なんてどうでもいいという自己中でエゴの塊のような人
間は民度が低いから、山手台は景観も治安もまちの価値もお先真っ暗だろうな。

>>457
愚かで浅はかでお粗末な煽り、荒らしはやめられたほうがよいと思いますよ。

http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg
確実に醜くなるこのようなコンクリむきだし擁壁が好みなどという日本人はほぼいません。

綺麗な清流より、コンクリートで固めた真っ黒なドブ川のほうが好みだというぐらいの

マイノリティです。

ただ単に汚れる前の新品コンクリむきだし擁壁の外観に騙されて、買ってしまう情弱の

顧客が一定の割合で存在するので、売り逃げ前提の事業としてはコンクリむきだしでも

成立するというだけです。

市民や地元の貴重な景観資源でもともとは保全対象で開発できなかった山を削らせて

いただくからには、どこのニュータウンよりも景観が美しく、どこのニュータウンより

まちなみが魅力的で、どこのニュータウンよりも緑が多い日本中がお手本とするほど

素晴らしい理想の永住環境住宅街をつくるための開発と言ってきたのに、あとからどこの

ニュータウンよりも手を抜いて、将来の景観の事なんて全く考えていない２０年もすれば

１００％醜くなって誰もがこんな街には住みたくないと思うコンクリ打ちっぱなしで

小さい区画割で道路から見える緑も少ない手抜き開発している事が、議論の肝ですよね。

自然石をふんだんに使って日本屈指の美しいまちづくりを行いますと一貫して謳って確約してきたのは阪急ですから、醜悪なコンクリうちっぱなし路線を擁護するのはいくらなんでも無理がありますよ（笑）

業者のモラル低下を容認する行政の問題でもありますよ。
行政は業者との癒着をやめて、ちゃんと市の価値を守る為の
景観面の政策に力を入れないといけません。

永遠とコンクリートの話が続く。
ブログかバトル板あたりでやってもらえないか。

いよいよ明日から次街区ビューウノの見学会ですねっ！！

　　　　　　
　　　　　　　今迄の山手台の常識を根底から覆す「戦略的価格」って

　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　とっても楽しみですねぇ〜！！！

うちっぱなしコンクリの擁壁でも買われる方の殆どは、景観やまちなみの優先順位が低いのではありません。
単純に、うちっぱなしコンクリの擁壁が年月を経てとんでもなく醜くなりまちなみを台無しにする事を知らないのです。
分譲業者はその盲点（知識が浅い消費者が常に存在する事）をついているのです。

将来まちなみが醜くなり、訪れた人が誰も住みたいとは思わないまちを、好き好んで買おうという人はいません。

>>461
まぁ宝塚は、市民の意見なんか全く無視して、市長や議員が利権にあやかる為に
露骨に事業者と癒着して乱開発を進めてきた自治体ですからね。

擁壁が醜くなるのを知っていても、他に土地が無かったんです。

仕方なく諦めているんです。

他の石張りされた落ち着いた住宅街は狭くて高い。

値段と広さを優先して、擁壁は泣く泣く諦めました。

綺麗が良いに決まってます！

コンクリツルツルの山手台西４丁目（３８０区画）は西斜面でも好評のうちに完売しました。

何の問題も無いニュータウンですね。

466さん

西４丁目は自治体設立後に建築協定を改定して擁壁の美観を維持できる（仕上げ義務付け、コンクリのままにする場合は定期メンテナンス）仕組みの導入に望みをかけるしかありませんよね

それしか自分たちの街の価値を守る術はないですから、、、

４丁目に住んでいますが建築協定の改訂には反対です。
擁壁の塗装・時期などは自分の判断で行いたいと思います、
マンションの堅苦しい規約や協定に拘束されるのが煩わしいので
一戸建てを購入したわけですから、他人にとやかく言われるのは
心外です。

４７０

ちがいますよ。
当家の擁壁は既に吹き付け塗装をお金をかけてしているのにも関わらず
後から出来た協定のせいで自然石やタイルを意思に反して施工しなければならなく
なったりしたらたまったものではありません。
契約前に規約があったのならともかく、今さらそのような規約改訂には
断固反対します。

>>469
あなた、書いてる事がおもいっきり矛盾していますよ。
本当の住民なら、まちの価値を守れる仕組みの導入に反対するわけがありません。
今の状況ではまちなみの悪化は必至なのですから。

＞マンションの堅苦しい規約や協定に拘束されるのが煩わしいので

山手台ではまちなみを末永く守る為に、マンションの規約よりもはるかに厳しい建築協定や
緑化協定が導入されていますが、それらに賛同したから住まれているのですよね？

それらに賛同して、コンクリ劣化による致命的な景観ダメージを防ぐ仕組みに反対するのは
流石に無理がありますよ。

擁壁の仕上げ次期を強制されるのが嫌なら
「コンクリート擁壁の汚れが深刻になる前に手を打つ事」という対案を推進すればいいだけです。

４７２

矛盾とか決めつけないでください
人に指図するのはやめてください
その、押しつけ、決めつけは不愉快です
契約前の建築協定は遵守します
ただし自分の家のことは自分で決めます
自分達の街(西４)のことは自分達で決めます
部外者(南部のかた？)は口出し無用です。
部外者がとやかく言う建築協定の改訂には
断固反対しますし絶対阻止します。

なぜ南部(たぶん)の先住民は自分の考えを強引に押し付けようとするのか
そんな態度では本来成るものですら成らなくなりますよ。
他人を心動かそうと思うのならもう少し考えたほうが良いですよ

売った後は揉めるから、擁壁仕上げは始めからしておかなければいけませんね。

３丁目以南の住民がビューノ以降の街づくりを色々言うのは勝手。
関知しない。
ただし既に入居している西４丁目の住民や協定に関して
とやかく言うのはやめていただきたい
言いたいこと、求めたいことがあるなら
阪急不動産や宝塚市へ言えばよいだけ

初めて読んだが、

まあ、よくもまあ、小姑みたいに延々と

若い嫁いびりみたいな戯言を繰り返すもんだね

要は山手台なんて上だろうと下だろうと一緒ってことだよ

耄碌して痴呆の様にブツクサ繰り返してる利害関係者は去れよ

恨むなら浮気した男や若い嫁でなく、自らの選択と鏡の前の姿だろう

ここでの繰り返し書き込まれた件(協定の見直し)は、どうやら西4丁目の方にも支持されていないみたいですね。

西４住民ですが、うちっぱなしは嫌ですよ。

擁壁仕上げの義務づけが、建築協定に含まれていたら良かったと思いますし、今後そのように変わればいいと思っています。

今更素材まで指定は出来ないから、石･タイル･塗り･極端に言えば緑で覆う、と、どれにしても良いと言う条件付きになっても。

まぁ、お金が絡みますからむずかしいでしょうね。

戸建てと言っても、町全体の調和は必要です。煩わしいのが嫌な方は町中賃貸が一番干渉されないと思いますよ。

＞４７９
＞煩わしいのが嫌な方は町中賃貸が一番干渉されないと思いますよ。



西４住民じゃないですね、

文癖からして散々西４への干渉を繰り返している南部住民さんでしょ？

他人に指図するんじゃなくて

自分が「擁壁仕上げの義務づけが、建築協定に含まれた」地域へ引っ越せばいいでしょ。

西４丁目の戦略（５０坪２０００万）、
　・駐車場２台分作れる適度な広さ（５０坪）。無駄に広いと手間掛かるだけ。
　・擁壁に金掛けるなら、その分安くして、他に回したい。
が、多くの人に支持されているのは間違いない。
例えば、１００坪平均にして、外構を石積み、グリーンベルトを広くして贅沢に植栽して、
きれいな町並みにしたとして、１００坪５０００万で売り出して、どれだけ売れるだろうか？
売れないものを開発するほうが、よほど自然破壊ですよ。

それと、４丁目が多くのハウスメーカー等に転売したから売れたというのは、間違い。


　　　

時代のニーズに合ってるね

価値観の違い

醜いものを好むものは変わり者

価値観の押し付けあいは良くないね。
多勢に無勢、弱肉強食、
我慢できない方が出て行くか、
価値観を変えるしかないね

そうですね。５０坪で２０００万の価格を期待してる人は、
擁壁の仕上げが石かコンクリートかなんて、ほとんど気にしないですからね。
優先順位のずっと下です。
自宅近くで坪６０万強の土地を多く分譲しており、仕上げが石とコンクリート打ちっぱなしの
両方あるが、石垣の擁壁の会社が売れている訳ではない。
もし、それで坪５万も違えば、誰も石垣の方を見向きもしないよ。その程度のものだよ。

重要なのは、地域や宝塚の地域価値に寄与し現在より更に引き上げる為に、どこよりも目に入る緑が多く、（自然石等を用いて）どこよりも景観に配慮し、どこよりも美しい理想の住宅街のモデルとなるまちづくりをするから、どうしても貴重な山なみ資源を切り開いて開発させていただきますと市民や地元や初期住民に謳っていたのに、その責任を果たすどころか、全く真逆の平均以下の開発（従来型ニュータウンの劣化版）をしている事です。

その一点です。

高級料亭旅館をつくると事業者は地元に説明していたのに、実際に出来たのはラブホテルだったみたいなもんです。

そんなもんでしょう

山手台の上部の土地を植樹して石垣にするだけで、宝塚の資産価値が上昇って（笑）
宝塚市内に住んでて、山手台４丁目以北の景観がどうのこうの気にする人なんておらんでしょ。