阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

過去スレ読んでるとここに書き込む事に効果がある…
とありますが、私にはそうは思えません。
できれば効果を裏付けのある数字で示していただけませんか？
初めは打ちっぱなしってよくないなぁ、と思いましたが
最近はむしろ荒らしに見えて来ました

第２の青木初音さん現る
ただ青木初音さんは署名運動を実際に
行ってたから
ここにいる人よりも頑張ってたなぁ

阪急に直談判？

まぁ、門前払いでしょう。
話を聞くくらいなら、こんなことにはなっていません。


＞＞中身は完全には固まっていませんが、「阪急さん、ええ仕事しますなあ」「おぬしもなかなか・・・」って感じていただけるように、いろいろやりますよ。
↑これの意図するのが町並みなのか、価格なのか‥‥

町並みなら応援したいですね！

あの話し合いの場に女性が居ないのが気になりますね。普段はいるのかな？

どうせなら、先住民を交えて会議したらどうですか？

「家と家を近付けすぎると山の突風がさらにきつくなりますよ」とか「カラスや野良猫が生ゴミをﾂﾂｸから、ｺｽﾄﾀﾞｳﾝせず、ｺﾞﾐｽﾃｰｼｮﾝは1、2丁目と同じようにしたほうがいい」とか、小さな案もあるんですがね。

＞334さん

その通りです。

まさか高い擁壁が目立ちまくる山手台東の北部をコンクリうちっぱなしにするとは誰も思っていませんでした。

ありえないです。

絶対に仕上げを義務付けなければいけませんね。

景観、景観と言いながら、擁壁はコンクリート打ちっ放しＮＧで、
建物は打ちっ放しＯＫってのも、おかしな理屈ですね。
建物だと、綺麗に手入れするだろうってのも、コジツケだしね。

芦屋で禁止と言っても、所詮ガイドラインで明確な記載もない。

結局は、イチャモンの部類かな。

検討者は、古臭い石垣を望んでないしね。

３３６
＞そんなに簡単に建築協定が変えれるのですか？

例えば西４丁目で将来（１５～２０）の景観悪化を防ぐ為に建築協定を変更して

・原則、道路に面した擁壁には仕上げを施す

・打ちっぱなしのままにする場合は、数年おきに必ずメンテナンス（洗浄、コンクリート保護塗料）して美観の維持に努める

といった内容に、自治会の設立後に住民の合意形成が必要でしょうね。

しかしハードルは高くても、頑張って実現する価値はあるのじゃないでしょうか。



販売前のまだ土地所有者がいない分譲前の街区（東５丁目）では、なんの制約もありませんから今からでもすぐに簡単に変えられます。

それを阪急がやらないとすれば、住民よりハウスメーカーや建売業者の立場を重視して、売ったらしまいでまちの将来の景観悪化なんてどうでもいいと思っているのでしょうね。

訂正

例えば西４丁目で将来（１５～２０年後）の景観悪化を防ぐ為に建築協定を改定して

・原則、道路に面した擁壁には仕上げを施す

・打ちっぱなしのままにする場合は、数年おきに必ずメンテナンス（洗浄、コンクリート保護塗料）して美観の維持に努める

といった内容に改めるには、自治会の設立後に住民の合意形成が必要でしょうね。

芦屋はコンクリート打ちっぱなしという表現を使っていないだけで禁止していますよ。

＞・建築物や擁壁等は、海辺や低地部から眺めて建物が緑の中にとけ込み、
＞背景の斜面の緑と一体感のある外観とする。
＞
＞● 建築物に附属する擁壁等は、周辺景観と一体的な接道部のしつらえとし、適切な方法により圧迫感を出
＞さないように修景し、通りに対して配置する
＞
＞・単調で長大な壁面の連続とならないよう水平、垂直方向の長さに応じ、適切に変化をつける
＞・自然素材を用い、表情のある壁面とする
＞・前面や壁面、上部への植栽により、うるおいを創出する

「単調で長大な壁面の連続」というのは、まさにコンクリート打ちっぱなしの事を指しています。
「自然素材を用い、表情のある壁面とする」というのは、まさにコンクリート打ちっぱなしのような外観を防止する為の項目です。

実際、西宮市や芦屋市や神戸市の六甲山麓の標高150～500m級住宅街で、100区画以上の規模で打ちっぱなしで販売された大規模住宅街は皆無です。

そりゃ山の上削ってコンクリむきだしで密集住宅街にしたら駄目な事なんて幼稚園児でも分かりますよね。

確かに西4丁目は自治会出来たら擁壁の美観維持する為の仕組み作
りにチャレンジする価値ありますね。西4丁目の擁壁を仕上げても
2丁目みたいな美しいまちなみにはなりませんが、それでも汚すぎ
るコンクリートの壁だらけの街になって宝塚市内のバス便エリア
で相対的価値がワーストになる事は防いでくれますから、各世帯
あたりにすれば僅かな投資でまちを守る事ができます。将来の空
家街化、治安悪化、スラム化を防いでくれます。

ビューノはまだ一般の宅地所有者がいませんから（ハウスメーカーなど業者への転売分は

決定しているでしょうけど）、本当の購入検討者が宅地の見学会などで、南部とのまちなみの違いや

なぜ南部のように石を使っていないのか、コンクリート面の経年劣化による景観悪化から

まちなみを守る仕組みは導入されるのか？といった内容で問い合わせる方が多ければ、建築協定に

擁壁の仕上げを義務付ける内容が導入される可能性はかなり高いですよ。

購入検討者の皆さんは、自分のまちの景観を維持する仕組みの有無を、阪急不動産に求める価値が

あります。それがなければローン払い終える頃には誰も住みたがらない醜いまちになりますから、

資産価値も暴落して大損する事になるでしょうね。

ここでコンクリ擁護してる書き込みって山手台で分譲してるハウスメーカーの営業が
やっとるらしいで。
いままでえんえん景観とまちなみと緑の多さに特別にこだわった平均以上に美しい
まちづくりをする言うて販売してきたのに、突然手のひらを返して平均以上どころか
平均以下（一般的なニュータウン以下）のまちなみをもたらすコンクリ打ちっぱなしで、
土地は小さくて、緑も少ない（庭も狭い）分譲に変更する。
しかも特別に景観への配慮が求められる山の上で。そりゃあかんわな。

＞３４２さん

＞こんなところで暴れてないで

＞阪急にでも直談判でもしたら？

＞詐欺だというなら訴えれば？



たしかに(^^)

既存の山手台住民が今まで言ってた事と真逆のゆとりある環境や景観を無視した分譲やコンクリむきだし批判するのも当たり前だけど、これって単なる旧住民と阪急だけの問題じゃないよね。

もともと宝塚市民の景観資源、環境資源で保全対象だった長尾山系を山の上の方まで削る山手台開発計画は、やまなみに溶け込む緑豊か（北部は平均550㎡～の計画だった）でいつまでも色褪せない美しいまちをつくる為の特別に良好な開発という事で、本来開発できない調整区域から市街化区域に編入する手続きを市民の代表である市議会で承認されたのだから、北部で景観もまちなみもへったくれもないコンクリむきだし手抜き分譲（普通のニュータウンにすら劣る）をするようなら、完全に嘘を吐いて宝塚市民を騙した事（裏切り）になる。

ちょっと修正

既存の山手台住民が、阪急が今まで謳ってきた事と真逆の「ゆとりある環境や景観を無視した手抜き分譲やコンクリむきだし」を批判するのは当たり前だけど、これって単なる旧住民と阪急だけの問題じゃないよね。

けっきょくは価格しだいですよね・・・

何事も最初が肝心ですよ

インパクトがなければね～

２丁目は２０年近く経過しているのに、訪れた誰もが美しいと感じるまちなみですよね。

もし２丁目に石が使われず全ての擁壁が打ちっぱなしだったら絶対そうはなってないです。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/230063/res/214

の上部と同じ状態の擁壁だらけになり、美しい街どころか醜いおぞましい街になっていたでしょう。

擁壁だけで美しいまちなみになるわけではありませんが、街の高い擁壁が打ちっぱなしだと

年数を経た時に全てを台無しにするのです。

打ちっぱなしで分譲するなら。。
絶対に擁壁仕上げの義務付けが必須事項ですよね～
それがないと、景観なんてどうでもいいという価値観の人間ばかり入ってきて
街の荒廃と治安悪化と景観悪化は確実ですから～

日曜日ビューノ見学会楽しみです♪

価格帯いくらくらいになるのかな♪♪

この話題あきたなぁ。
具体的な行動に移せない
チキンがうざい。

①旗をたててバリバリ反対運動をする
②書面やで訴える
③匿名で言える場に訴える
④何もしない

①は大した効果もないでしょうから、忙しく賢い人はしないでしょう。②③に関しては、過去スレにもあるようにされています。④が一番情けないでしょう？

訂正
②書面やで訴える→②書面や電話で訴える

これから分譲される山手台東の北部（３丁目北部～５丁目）を国土基本図で調べたらなんと海抜２００～２５０ｍ

確かにこの海抜で山なみに馴染まず景観配慮無しのコンクリート打ちっぱなしで分譲された住宅街は阪神間で他に一例も存在しませんね

もし本当にそうなればかなり恥ずかしい（民度が低い）開発になる事は間違いないですね　宝塚市も嘲笑されますね

同じくコンクリ打ちっぱなしの山手台西４丁目（３８０区画）は好評のうちに完売しました。

何の問題も無いニュータウンですね。

>>364

③も十分情けないと思うが。

阪急は平気で自分が掲げてきた理念を破るし、沿線や自ら不動産を販売したお客さん（住民）を
大事にする企業ではないというのは事実だね。
因みに直接阪急の営業等に当初の理念や計画に反しない美しいまちづくりをと言った住民さんは
もちろんいるよ。
ジオグランデだって南部の戸建住民さんが当初の約束守れと言わなかったら、もっと階数が高い上に
安っぽい建物で圧迫感丸出しのローコストマンションになるところだった。
直接言って、議員にも働きかけて、一定まちの景観や圧迫感に配慮されたマンションになった。

>>364

②も、相手に無視されれば、それで終わり。
多くの人に直接訴えられる①が一番ましじゃないの？
賢い人はやらないなんて逃げ口上張らずにさっさと行動するべき。

じゃあジオグランデの時のように住民説明会開催を求めて「約束守れ」と迫ったらどうですか？

それとも延々ココで言うだけですか？

> 既に打ちっぱなしの街区を分譲してしまったから（西４丁目）、今後も全て打ち
> っぱなしになるのは当然とか止むを得ないってむちゃくちゃな理屈ですねｗ
>
> 今まで日本中がお手本とする美しいまちづくりをすると公約に掲げてきたのに、
> それに反する安易な開発をして問題を起こしてしまったからこそ、反省して今後
> はこれ以上打ちっぱなしを増やさないように努力して、山手台開発の理念に沿っ
> た美しいまちづくりに立ち返ろう思うのが普通でしょ？
>
> ある地域で乱開発が問題になった時、もう乱開発が進んでいて手遅れだから、こ
> れからもどんどん乱開発しようとなるんですかｗ　逆でしょ。

本当にその通りですよね。同感です。

しかし一部の脳味噌に不自由がある方（しつこくコンクリ擁護して、安ければ
まちなみや景観なんてどうでもいいという自演を繰り返している方）には理解できないようです。

既に醜い街区が分譲済みだから、今後も景観無視した手抜き分譲でかまわないって（笑）
どうみても一般検討者の意見じゃないですよね。

当初謳っていた仕様とは異なる手抜きが発覚したけど、もう手抜きで一部分譲されたから、これからも最後まで手抜きで分譲しようといってるようなもんですよね。

>>373

話をすり替えてはダメ。
今批判されているのは、匿名掲示板でウジウジ言うだけで(半ば荒らし)、実行動をしようとしない住民?の姿勢。コンクリ擁壁擁護してる人はほとんどいない。

このスレにも書いてて行政や業者に要望や意見を出した人も勿論いる。
いないとかなにかってに決め付けてるの。
このスレに書かれたら都合悪いから、必死に止めさせようとしてるんでしょ。
直接言って、このスレにも書いたら良いじゃん。
むきだしコンクリ擁壁放置では美しいまちには絶対にならない、まちなみが悪化して
大損するって、知識の無い検討者や初心者にはとても有益な情報だからね。
分かりやすい画像もあるし。

本当はいつまでも美しいまちに住みたい方が、汚れる前の新品コンクリに騙されて、
確実に景観が醜くなる事を買ってしまう事を回避するきっかけにもなる。

○確実に景観が醜くなるコンクリ分譲地を買ってしまう事を回避するきっかけにもなる。

>>359さん
山手台南部がもし打ちっぱなしだったらと考えると確かに恐ろしいです。2丁目あたりも土地価値は中古で坪25～30万（中山台の八掛け）になっていたでしょう。当時、中山台NTの地価の1割増しで分譲された山手台は、20年近く経過して中山台NTの3割増しの評価です。やはりまちの美しさや景観がいつまでも永続するまちづくりが、何よりも相対的価値を維持する（高める）為には重要だという事でしょう。

＞このスレに書かれたら都合悪いから、必死に止めさせようとしてるんでしょ。

私も2度注意したし他の方々からも何度も指摘されているように、常軌を逸した発展性の無い話題の継続を注意されているだけ。
ここで異常なまでに投稿を続けることで効果が有ると主張している間に、西4丁目はあっさり完売、東5丁目にも効果が無かった。
効果が無いことが明らかになっているので、「迷惑だからここ以外で好きなだけやれ！」と多くの人に思われているだけ。

前スレではコンクリート擁壁の話も最初は聞き入ってたのですけれど、今スレに入っても同じ話を延々とエンドレスで繰り返されるばかりで、建設的ではありませんし、あまりにしつこ過ぎて逆に説得力を失っています。
言っておられる方も文面からしてほとんど同じ方っぽいですし、多くて２～３人でしょうか・・・
この話でてくるのはこのスレだけですし住民さんのなかでも賛同に広がりは一切見えませんよね？

同じ話ばかり皆さん不快に感じておられると思いますし、控えていただけませんか？
それと言っておきますが「業者だろ」とか返さないほうがいいと思いますよ。

しまいには行動しろとか低レベルな事ばかり言って、必死で打ちっぱなし擁護に走るのですね。

以前山本●郎が、デモ行進しましたが、あの映像見てどう思いました？あんなんで企業が動くと思うなんて馬鹿げてますね。

阪急は住民に直接言われても、新顧客に疑問を投げ掛けられても、ﾉﾗﾘｸﾗﾘと逃げてごまかしているんです。

これから新街区を一番に買う方は、是非とも擁壁仕上げをしてください。

一番の人間がしなければ、右習えの日本人は気を使って違うことが出来なくなります。

4丁目の一番は誰でしたか？ﾊﾟﾅの建て売り？

若い人達が求める(かどうかは知らないが)北部なんて、日当たり以外なんの取り柄もないのに、汚い擁壁では老後悲しいことになりますよ。

まぁ、山の天気は変わりやすいから日当たりも良いのかどうか微妙ですがね。

＞383

これ以上、打ちっぱなしをごまかす人がでないのなら、『阪急が理念を貫かなかった』事実をここで話題にするのはやめてみます。

打ちっぱなし擁護が出ないなら、ね。

初日１３（日）の見学会、定員で行けないんですけど価格を早く知りたいので行かれた方、

情報提供してください、よろしくお願いします。いろいろ考えないといけませんし♪

不便なので場所に見合った価格になると思うよ。

>>344

＞どうせなら、先住民を交えて会議したらどうですか？

そう思います。

＞「家と家を近付けすぎると山の突風がさらにきつくなりますよ」とか「カラスや野良猫が生ゴミを
＞ﾂﾂｸから、ｺｽﾄﾀﾞｳﾝせず、ｺﾞﾐｽﾃｰｼｮﾝは1、2丁目と同じようにしたほうがいい」とか、小さな案もある
＞んですがね。

確かにゴミステーションまで廃止（ゴミスペースのみ）してコストダウンしているのは露骨かつ失
笑ものですよね。今時、建売分譲地や新築アパートですら美観に配慮した立派なゴミステーション
がついています。

その件についてなんでゴミステーションが無いのか営業に尋ねた人がいるらしいのですが、美観重
視の開発はやめてなにからなにまで極限までコストダウンしたのでゴミステーションの購入すらけ
ちったと正直に答えるならまだしも、住民の皆さんが好みのゴミステーションを設置できるように、
あえてスペースだけ確保したと、子供で分かるばればれの嘘をついていたそうです。

ちなみに北部は猪の出没も多いですから、ゴミステーション無しではカラスや猫だけでなく猪に荒
らされる可能性も高いですね。

もともと宝塚サングリーン開発（現在の山手台）は、山並みにとけこみ家々に緑が溢れる格別に美しいまちを開発する為に、どうしても山林破壊するという事で地元自治会や地域に説明していました。

まちなみ重視の秩序ある高品位な開発で、周辺価値や宝塚にも必ず寄与すると言っていたのですから、後から景観を全く無視したローコスト開発に変更する事は完全に騙しですよね。

しかも、もともとは計画戸数約2700戸での開発許可だったのに、後になってちゃっかり計画戸数を500戸ほど増やしてるんです。

これは言うまでもありませんが、北部地域の区割りを後から大幅に小さくした事によるものですね。

当然、緑の復元量は大幅に減りますし、幹線道路に対する負荷も大幅に高くなります。

が、が　ま　ん　で　き　な　ー　い