阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

芦屋川流域の景観規制

通り外観
中高木等による植栽を十分に施すことにより、建築物が敷地内の緑から垣間見える、緑と調和した外観意匠とすること。ただし、D地区及びE地区（延べ面積が500平方メートルを超える場合を除く。）においては、この限りでない。
門、塀、垣、石積み擁壁で、まちなみを特徴づけている意匠を有するものは可能な限り保存し、それらと建築物が一体となった地域の歴史を継承する外観意匠とすること。
建築物に附属する塀、柵等の囲障は、周辺の景観になじむ素材を使用し、植栽計画と一体となった意匠とすること。
建築物に附属する擁壁等は、芦屋川からの見え方に配慮するとともに、地域で多用される御影石の仕様や周辺の景観になじむ素材や意匠とし、それらと建築物が一体となった特徴ある景観を継承する外観意匠とすること。

>>239
このスレで既に何度も指摘されているのに、しつこく建築物のコンクリート打ちっぱな
し仕上げ（これは定期的に高圧洗浄と撥水塗装を繰り返して綿密に手入れをしないと建物に
深刻な悪影響を与えるので確実に手入れされます）を、コンクリむきだし擁壁を
擁護する材料に使っているおバカさんって頭が悪すぎますよね。

237さん

そんなに通勤の事を重視しているのに、なんでわざわざ宝塚の中でもかなり交通アクセスが

悪い立地で（バス便エリア）、将来2車線1本しか無い幹線道路の渋滞が大幅に悪化する可能性が

きわめて高くバス利便性の低下も懸念されている山手台の最北部をわざわざ検討しているのですか？

矛盾してません？

芦屋市のガイドラインも抽象的ですし、実際、コンクリート擁壁のお宅もありますよ。

243

矛盾？どうして？

いま山本南の賃貸住まいです。

夫は仕事場までバイクで１５分なんで、この近辺の子育てに良い、

眺望の開けたニュータウンということで山手台を考えています。

キレイな幼稚園できるみたいだし

あとは価格しだいですけどネ

新しく街開きする山手台ビューノ価格発表が楽しみですね♪ワクワク♫

＞悔しかったら貴方が擁壁ネタ以外の新ネタ書いてごらんよ。
＞もう既に出尽くした話題ばっかりでしょ？

擁壁ネタは出尽くした話題を延々と変質的なまでに繰り返し続けているだけで、全く新しい話題は出ていないが。
新駅の話題やバス路線の話題が出ても、全く空気を読まずに擁壁ネタ以外の話題を流し続けているだけ。

>>244

どこでもルールを守らない人はいますね。
山手台南部でもグリーンベルトに何も植えず放置していたり緑化協定を守っていない人はいます。
でも大半の人は守るので仕組みとしては大きな意味があるのです。

1000区画中20区画ほどルールを守らずコンクリート打ちっぱなしになっている擁壁があるのと
仕組みがなくて1000区画中980区画がコンクリート打ちっぱなし擁壁になっているのとでは
全くまちなみは違いますから。

因みに奥池は花崗岩の岩を使った擁壁です。
別荘地（しかも山の上）でコンクリート打ちっぱなし擁壁による造成は流石にありえません。

245
前はビューノのバス利便性やらビューノJR中山寺アクセスの話していたのに、渋滞ネタで都合が悪くなったから、渋滞ですり抜けできるバイク通勤に設定が変わったんですね（笑）

電動自転車の話の時に、雨だと困るとか、花粉症がどうのとかいってたなｗ
バイクは違うのかよｗ

自然石仕上げは重厚感は演出できるが、最近流行りのスッキリした外観の建物にはミスマッチ、
ちょっと昔風な感じがするな。
石垣のような自然石仕上げは建物の選択肢を狭めてしまうし。
タイル貼るなり吹き付けするなり施主にまかせて個々の建物に調和した外構にしたほうが良い。

　重要なのは、阪急が山手台開発で今まで２０年弱も謳い続けてきた

　『（家余りの時代に山を削って開発するからには）どこよりも景観に拘ったいつまでも
　美しい世代を越えて愛されるまちづくり』

　をちゃんと山の上の山手台東（山手台北部）でも遂行するかどうかって事。

　コンクリ擁壁に石を貼りさえすれば、それだけで美しいまちになるわけじゃないが、
　
　擁壁の仕上げが必須条件（醜くなるコンクリむきだし野放しはありえない）である事もまた事実。

　緑化だけで美しいまちになるわけじゃないが、緑化無しがありえないのと同じ。

　いままさに山手台の後半（山手台東の北部）の分譲がはじまろうとしているところ。

　山手台の運命（看板に偽りの無い美しいまちになるのか、どこにでもある普通のニュータウンより
　
　醜い景観のまちになるのか）を決める正念場が現在。

確かにまちなみは大事ですね。
まちなみや景観の美しさにこだわって開発するといって自然を破壊して山を削ってきたんだから、最後まで責任を持って約束は守らないといけません。

という事でこの話はこれで終了。
阪急が約束を守らなかった時はここにブーブー書き込むのではなく
住民運動を行って署名集めるなり、意見書を作るなりして直接阪急に
文句を言いに行って下さい。

山の上に環境破壊丸出しの住宅密集コンクリ街をつくるのはありえないですからね。

僕はコンクリートの経年劣化していく
様子は好きだけどな
所詮個人の感覚でしょ。
嫌なら出て行けばいいだけ。

汚れてくればそのとき塗ればいいだけ

石を使ったきれいな町並みだと誘っておいて、いまさら粗雑な町に変更する。

『騙された先住民』と『騙した阪急』

どちらが『悪』ですか？

騙された方が、悪い世の中ですか？

ガソリンスタンドは皆それぞれですよ。特に人気もないのでは？

山を降りれば沢山ありますから。
ガソリンスタンド気になります？

＞＞＞223：購入検討中さん
[2012-05-06 19:50:48][×]
山手台にお住まいの方は、みなさんどこのガソリンスタンドで給油していますか？
王道は中筋２丁目のエネオスなんですかねぇ？
周辺で人気のところを教えてください。

>>251
石といっても種類から色合いから大きさから加工方法から積み方（張り方）まで千差万別です。建物に合わせてありとあらゆる意匠があります。
高層ビル・社屋からマンションまでありとあらゆる現代の建築物の外構のほぼ全てに石が使われています。
確実に言えるのは、醜く汚れて放置されるコンクリートうちっぱなし擁壁が似合う住宅街は存在しないという事です。
圧迫感のある汚れたコンクリート面がは山なみや自然環境にも全く調和しません。
http://farm8.static.flickr.com/7105/7141501663_373e6c4290_o.jpg
この画像の上の汚いコンクリートはたかだか十年ちょっとしか経過していません。
高さがある擁壁が並ぶ斜面地の住宅街の場合、コンクリートうちっぱなしでは僅か十数年で街の美観を大きく損ねまちなみ価値を台無しにするのです。
だから住環境を重視している都市や都市景観形成区域等ではコンクリートのままの擁壁が規制されているのです。

＞262さん

その画像は下が石だからまだ違いますが、全部が劣化した打ちっぱなしだと想像するとかなり汚いですね。

日野当たりにくい北側なんて、苔も生えそうですし、道路添いは夜中爆走してる方達に、スプレーアートされそうですね。

＞タイル貼るなり吹き付けするなり施主にまかせて個々の建物に調和した外構にしたほうが良い。

それは素人の思いつきの理想論で現実的には不可能です。

汚れてきたら後から各家庭が仕上げればいいし、仕上げを好きに選べるからコンクリむきだし分譲でも良いやといっていたら、現実は97%以上の擁壁は新築時に施主が何の仕上げも施さずにコンクリむきだしのまま15年以上放置され、美観の悪化した醜いコンクリートの壁だらけ（もう手遅れ）になってきた頃になってはじめて、最初に仕組みづくりをやっとくべきだったと気付くのです。そして住民はあきらめ、街は更に醜く朽ちていきます。やがて誰も住みたがらないオールドタウンになるだけです。

だからこそ、このスレで色々な方が指摘されているように、非打ちっぱなしで石を貼って分譲するか、打ちっぱなしで分譲するなら擁壁の仕上げや美観を定めるルールを建築協定に盛り込む事が求められているのです。

各世帯に美観維持は任せる（汚れてきてから各家庭が対処するだろうという目論見）という方法で、コンクリむきだしで分譲されたのに後に美しいまちなみがもたらされたという例は過去に存在し無いのです。だからルールが必要なのです。

＞２６４
＞…現実は97%以上の擁壁は新築時に施主が何の仕上げも施さずにコンクリむきだしのまま15年以上放置され…


９７％以上とか１５年以上　とか最もらしい数字を出されていますが

データでもあるのですか？ソースをお願いします。

ビューノの価格って未発表だったんだ

角地で立地の良いところは平気に坪50万とかってあるかも
しれないけど
やはり坪40万ってのが落としどころじゃないのかな？

西２丁目あたりじゃ35万くらいでしょ

261さん

223です。
回答ありがとうございます。（やはり擁壁ネタ以外は無視されるのかと思ってました・・・）

確かに下に降りれば多くあると思うのですが、現在の住んでいるところは人気店が決まっていて（セルフじゃないのに安い）、
、道路に並んで給油待ちしているくらいです。

山手台（山本近辺でもよいのですが）で、同様な場所があるのかなと思って質問させていただきました。

この前簡易的なアンテナを買ってきたら
普通にテレビ見れたよ

山手台北部ももちろんアンテナ立てちゃいけないのかな？
どう考えてもJCOMと阪急不動産の癒着に思えて仕方ないんだけどな

テレビのアンテナくらい立てさせろや　阪急っ！！

２６６


ビューノは「戦略的新価格」らしいです。

西４丁目よりはお安くなるって聞きました

１３日には分かりますけどね♪

266です

戦略的新価格ですか
じゃあいきなり30万円台なのかな

でもビューノって名前つけるほど
景色が良いとも思えない場所なんだけどね
夜景を楽しむには下界は遠すぎるし

そうなんです、広告のイメージからお分かりのようにビューノはコンクリとか擁壁とかゴチャゴチャ屁理屈言う今までの山手台とは一線を画したスカッとした明るい街区にしたいんじゃないかな〜
２０代３０代のリーマンが気軽に買えるニュータウンにして欲しいよネ〜

芦屋市景観地区（芦屋市全域）景観形成ガイドライン
芦屋川流域の景観規制

を確認しても、コンクリート打ちっ放しはＮＧで塗装すればＯＫってどこに記載してあるのでしょうか？

詳しい方教えてください。

最近の流行りの建物はあっという間に時代遅れになります。住宅の外観の流行はめまぐ
るしく変わります。だから幅広い住宅の意匠に耐えられる街のデザインや素材選びが求
められるのです。

景観を重視している自治体や住宅街や別荘地や山手の住宅街の都市景観形成区域等で、
自然石が義務or推奨されている理由は、年月の流れに耐えられ山々や植栽の緑や自然と
調和する外構素材は石以外にはなかなか無いからです。

重厚感を演出する為に石が推奨されているのではありません（重厚感とは真逆の石貼り
もありますから）。流行り廃りに関係無く、古くなった時に自然や山なみ、緑に馴染む
素材としては石以外ではなかなか難しいからです。擁壁は雨水に晒されます。年月を経
るとコケやカビ類で必ず汚れますね。コケやカビ類が生えて汚れてきた時に、逆に味が
出て人々に不快感を与えない素材は石ぐらいしか無いのです。

>>265
264さんじゃないですけど、コンクリ打ちっぱなし擁壁で分譲された30～100区画ぐらいの分譲地に行けば、仕上げしている家は0軒である事が多いですね。汚れを防ぐ手立ても見られまず年数相応に汚くなっています。
山手台西4丁目に関しては、380区画ぐらいのうち4軒ぐらいですから施主が仕上げを施したのは1%ぐらいですね。これからどんどん汚れてくる間に増える可能性はひじょうに低いと言わざるを得ないでしょう。

コンクリ打ちっぱなしのままでまちなみの悪化を防いで美観を保つ為の方法としては

・自治会で費用を積み立て、公共部分の擁壁を4～5年毎に撥水処理（洗浄後に保護塗料）する　擁壁面㎡あたり3000円弱

・仕上げしているお宅を除いて、各宅地の擁壁は所有者に4～5年毎の撥水処理（洗浄後に保護塗料）を義務付ける　擁壁面㎡あたり3000円弱

ぐらいしかありません。しかし積み立て金はお金の話になる上に、各宅地の擁壁はグリーンベルトで樹木をどうするのかという問題もあるので、自治会で合意形成して仕組みをつくるのはかなり難易度が高いでしょう。

家を建てる時はローンでまとまったお金を調達できますが、後で擁壁を仕上げる場合

現金（貯金）を使う必要になりますから、殆どの家は現金を惜しんでやらないんですよね。

そして年月が流れ気付いた頃には、醜く汚れた不気味な灰色の壁だらけで

不動産仲介市場でも評価が低い資産価値低下の激しい街になるのです。

並んでまで待つほどお安いｶﾞｿﾘﾝｽﾀﾝﾄﾞは聞いたことがないです。

皆さんどこかで会員ｶｰﾄﾞとか作ってるのでしょうね。
山を降りたらたまに渋滞がありますが、隣の五月台のｶﾞｿﾘﾝｽﾀﾝﾄﾞは、山の上を通るので混まずに行けるという事しか大したｽﾀﾝﾄﾞ情報はありません。


＞223です。
回答ありがとうございます。（やはり擁壁ネタ以外は無視されるのかと思ってました・・・）

確かに下に降りれば多くあると思うのですが、現在の住んでいるところは人気店が決まっていて（セルフじゃないのに安い）、
、道路に並んで給油待ちしているくらいです。

山手台（山本近辺でもよいのですが）で、同様な場所があるのかなと思って質問させていただきました。

将来のまちなみの美しさを捨て醜い景観を約束するコンクリ打ちっぱなしになるなら大問題ですが、その点を除いても山手台北部は不安材料が多すぎます。

タウンのメイン道路が2車線1本しか無いのにその道路の交通量の半分以上がタウン住民以外の通過交通（市の南北幹線、中山台住民）で占められているという構造上の欠陥があり、現時点の戸数でも渋滞が定期的に発生しているので、今後の大幅戸数増加で渋滞の悪化は避けられません。麓と登りで渋滞が発生している時に、救急車を呼んでも救急車は迅速に到着する事が出来ません。

ガソリンスタンドの心配をするより、幹線道路と渋滞の心配したほうがいいです。

＞２７６
＞コンクリ打ちっぱなし擁壁で分譲された30～100区画ぐらいの分譲地に行けば、
＞仕上げしている家は0軒である事が多いですね。
＞汚れを防ぐ手立ても見られまず年数相応に汚くなっています。
＞山手台西4丁目に関しては、
＞、380区画ぐらいのうち4軒ぐらいですから施主が仕上げを施したのは1%ぐらいですね。
＞これからどんどん汚れてくる間に増える可能性はひじょうに低いと言わざるを得ないでしょう。


なーんだ、やっぱりテキトーに「感覚」で言ってるだけかよw

「９７％」とか「１５年」とか、さも詳細なデータに基づいてるような具体的な数字使っといて…

擁壁派のデタラメぶりには呆れるねwww

擁壁派=山手台先住民+他社デベロッパー

コンクリート派=阪急不動産+低価格希望の購入希望者

坪１００万（西２丁目）で売ってた時代のバブリー擁壁を

坪３０万（ビューノ）で出来るわけないし、

それはそれで坪１００万（西２丁目）で買った先住民が怒り出す

彼らのことだから・・・

284に同意。
擁壁がきちんと整ったとしても、価格が安くて買いやすくなれば、「住民レベルが下がって学校が荒れる」とか言い出す人が出てくるから(279のような人)。
かといって、あの立地で西4と同じ価格帯だったら、売れないだろうね。

西2や東1は、駅までなんとか歩けるという価値があります。

北部は駅までは徒歩圏外なのだから、きれいな町並みにしても、西2より必ず安くなります。

「遠い」「醜い」「治安悪い」そんなビューノを、誰が望んでいるのでしょうか？

「狭い」

を忘れていました。

でも悲しいかな価格が一番の関心事なんです。

＞坪１００万（西２丁目）で売ってた時代のバブリー擁壁を
＞
＞坪３０万（ビューノ）で出来るわけないし、
＞
＞それはそれで坪１００万（西２丁目）で買った先住民が怒り出す
＞
＞彼らのことだから・・・

頭悪いですね。

確実な景観悪化を招く打ちっぱなしで放置するのは問題だと皆さん言ってるわけで、

西２丁目と同じ石組みにしろなんていってる人なんては殆どいませんね。

東３丁目程度の薄い石でもじゅうぶんです。

石貼りやタイル貼りは、贅沢すればきりがありませんが壁面㎡あたり１００００円（材工全てこみ）から出来ますから

道路に面した擁壁の仕上げは一戸あたり数十万で出来ます。１００万もアップしません。

たったそれだけのコストで打ちっぱなし放置による将来の景観悪化を防げるのです。

これから買う人は立地に見合った値段で買いたいし(高値掴みしたくない)、既に買った人は、安い街区の出現によって自分達の街区の価値を下げられたくない。

仮にビューノが手抜き造成でなくても、新住民と先住民双方が納得することはないだろうね。