阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

>1020
同じ２０００万出して、
・１５０坪の芦屋奥池を買いたい人
・５０坪の山手台を買いたい人
では、山手台を買いたいという人が圧倒的に多いってこと。
奥池を買おうと思う人と山手台を買おうと思う人の好みが違うことは当たり前だが、
山手台の方がニーズに合ってるってこと。だから、奥池の１区画売るのも一苦労だな。

奥池で150坪程度じゃ建蔽20容積40で建坪60坪。　容積100の山手台の60坪と何ら変わりませんよ。

麓よりも山の上の土地を大きくしないといけないのは当たり前でしょう。

土地小さいと庭が小さくなりガレージ2台確保したら緑豊かな景観にはなりようがない。

山手台ももともとは北部は南部より土地を大きくして、緑豊かな景観を復元して山なみとと調和させると約束して開発した場所。

こんな重要な開発理念を無かったことにするなどあってはならない事だし、それを擁護する人間は一般人ではない。

>>1022
奥池南町（ハイランド）のその物件は、造成済みの宅地だよ。
画像では分かりにくいけど、この土地は山林ではなく樹木を伐採すれば平坦地になる造成済み区画の一帯。
ガレージ部分の工事費用が多少必要だけど、樹木の伐採費用と足しても200万以下。
最近奥池では更地化費用を入れて坪20万以下になる取引が目立っている。

不動産取引価格情報

芦屋市 奥池南町 住宅地 芦屋川 1H～1H30 3,200万円 坪単価14万円 730㎡ ㎡単価4.4万円 H23/04-06月
芦屋市 奥池南町 住宅地 芦屋川 1H～1H30 2,100万円 坪単価15万円 470㎡ ㎡単価4.5万円 H23/04-06月
芦屋市 奥池南町 住宅地 芦屋川 1H～1H30 2,900万円 坪単価18万円 530㎡ ㎡単価5.5万円 H23/04-06月

この1年で更に景況悪化して大幅に下がっているから（地価と関係深いTOPIXもバブル後の最安値）
>>1016の物件は2000万でも別に普通の値段でしょ。って先週2000万だったのに2250万にアップしてるね。

1019

庭の手入れをするのが嫌だ木をあまり植えたくないなどという人間が、家が余っている時代に新たに山を切り開いて山の中（山の上）に住みたがるという価値外がそもそも矛盾だらけでエゴの塊で正当性が一切無い。既存のニュータウンかバス便分譲地か、街中の土地を買えよ。

既存住民がいる場所には住みたくない、でも山の緑と調和させる為や緑地の復元の為の広い庭は嫌だ、樹木を沢山植えるのも庭木の手入れも嫌だ、などという人種の為に本来開発禁止で保全対象であった山を削る必要など一切無い。

そんなエゴを認めていたら永遠に山が削られ続け、ニュータウンは使い捨てになり続け、自治体の空家率もどんどん上昇してインフラの維持コストはうなぎ登りで自治体の財政状況が加速度的に悪化する。

そもそも現在においてニュータウンの需要は少数派。多くの住宅購入者は、既存の住宅街にある土地やマンションを選んでおりニュータウンの新規分譲地の販売数は、仲介土地やマンションや足元にも及ばない。だからこそ京阪神という大都市圏全体で見たら、ニュータウンは膨大な在庫を抱えているし完売は不可能（その前に人口が大幅に減少して需要がなくなる）だといわれている。

正


家が余っている時代に新たに山を切り開いて山の中（山の上）に住みたがるという価値観が


ニュータウンの新規分譲地の販売数は、既存住宅地の仲介土地や駅徒歩圏のマンション（新築、築浅中古）の足元にも及ばない。

確かにそもそもNT自体が流行らんから
狭い山手台なんぞに北も南もないわな
南と言っても十二分に北の裏山だしな
北の開発がどうのこうの文句言っても
六甲アイランドの目玉達と発想は同じ
もっと何か他にやる事はないのかね？
こんなスレで無駄に独りはしゃいでも
レピュテーションは逆に下がる一方だ

確かに「庭の手入れが嫌だから狭い土地がいい　木はあまり植えたくない」などという自己中な方々が山の上に住む資格ありませんね。もう家が余っていてこれからファミリー物件需要が激減する状況でこれ以上山を削る必要は全く無いけれど、既に削ってしまった場所なら、売れるなら何をやろうが勝手という話にはならない。そもそも山手台は、環境や景観に配慮して上の方にいくほど緑の復元量や緑被率を高くして区画も大きくして山の緑に溶け込ませるといって開発した場所だからね。大前提はそこ。

>>1024
都市部（市街地、住宅街）の田んぼや畑を宅地化するのと、新たに山を破壊する行為が同じわけがないでしょｗ

都市部にある田んぼや畑は、都市の健全な土地利用の為に行政に市街化しなさいと命令されている場所です。
市民の税金で整備されて価値が上がった場所なので、土地を有効利用して適性額を納税しなさいと言われているのです。
だから市街化区域に入っている。

市街化区域の田んぼや畑は保全対象の土地ではなく、行政に都市化が促されている土地。
一般的に地主が節税目的（税金対策）で宅地化の時期を調整しているだけで、いずれ生産緑地が解除され必ず宅地化される資産なんだから、田んぼや畑は一時的な仮の姿。

緑地といっても全く質が違います。
山の緑地はもともと土砂災害防止ややまなみ景観保全の為の保全対象の緑地（グリーンベルト）であって、逆に市街地の田んぼや畑は、保全対象とは真逆でできるだけ市街化せよと促されている（適正に利用して固定資産税と都市計画税を納税しなさないと言われている）土地です。

開発する場合の環境負荷も全く異なります。
人口減少時代に、山を破壊する行為（地形改変を伴う）をするべきではないというのは当たり前ですが、そもそもの宅地開発の順番として、まずは地形改変や自然破壊の必要が無い市街地の遊休地や田畑から利用を促進するべきというのが常識的な考えです。
平地にいくらでも宅地化可能な土地があるのに、昔から保全対象にされてきた山を好き放題に削っていいわけないでしょｗ

幼稚園の子供でも、いくらでも平地に宅地化可能な土地があるのに、そこから良く見える山々を宅地化の為にどんどん破壊してたらおかしいって思うでしょｗ

奥池が下がっているのは、大きい土地を求める人が少ないからでも環境や景観の評価が低いからでもなくて、

・バス便が少なすぎる（ハイランドは1時間に1本）
・終バスが早い
・買物や通院が不便
・芦有道路を通らないといけない

などの理由によるもの。

鷲林寺や目神山も土地価格の下落が激しいが、これもバス便が少なくて不便、バス停まで坂がきつく遠い、バスが無い（目神山）などの理由。

奥池も含め住宅地としての評価は決して低くなく、住んでいる人は愛着を持っているし、元気なうちは環境に満足して住んでいる。

特に目神山は山の上の開発としては模範とするべき所。地価がどんどん下がっているなんてどうでも良い事で関係無い。
愛されている場所は、50年後も100年後も使い捨てにならず残るし世代を越えて受け継がれる住宅街になる。

＞西宮市に都市景観大賞　甲陽園目神山地区、豊かな緑評価　兵庫　2012年5月29日
＞
＞　市によると、六甲山系の南斜面にある住宅地で、約４４ヘクタールの範囲に５００世帯ほど
＞が暮らしている。昨年１０月、景観条例に基づく市内初の「景観重点地区」に指定。緑豊かな
＞景観を維持するため、住宅を新築する際に路上から視野に入る緑の量を一定以上確保すること
＞などが定められた。　都市空間部門には全国１９地区が応募。大学教授らでつくる審査委員が
＞現地を視察した結果、「豊かな自然環境をもつ住宅地の特性を最大限育て、自然と共生する景
＞観を見事につくりあげている」と高く評価したという。　まちづくり協議会の赫（てらし）勲
＞男会長（７３）は「日本一緑の多い街を目指して、これまで努力してきたかいがあった。いず
＞れは電柱の地中化も進めたい」と話している。（森直由）＜

だから、市街地の田畑がどれも地主の節税対策ってのは、リサーチも何もしたのでない、あんたの推測だろ。
それをさも常識のように書き込むから、皆に煙たがられるんじゃない？

日本の都市部の農地の大半が税金対策ってのは憶測でもなんでもなく事実であり常識ですが、そんな事も知らないお馬鹿さんですか？　煙たがってるのってそれ書いてるのアンタでしょｗ

ピンポイントで宝塚に限って言えば植木花卉産業という特殊事情があるから、確かに都市部（≒市街地）の「ごく一部の農地」は税金対策ではなく恒久的に今の状態を維持していく意思のある土地もある。

しかし田んぼや野菜を植えている大半の生産緑地は、宝塚以外の他の都市部（≒市街地）の田畑と何の違いも無い。

宝塚のことですから、日本の都市部とか一般論(あなたの脳内ででしょうけど)で語って頂かなくてもけっこうですよ。
ただでさえ、都市部の緑に乏しい宝塚ですから、街中の田畑が軒並み宅地化されたらもうダメでしょうね。

幹線道路沿いで今後も交通量増加が見込まれるところが、奥池や目神山にはなれんだろ。
売れない邸宅街作ってゴーストタウン化するくらいなら、むしろ地の利を生かして公園墓地にでもした方が、よっぽど社会のため。