阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

土地代と建物価値を合わせて適正価格の物件は、普通に売れてるじゃない。5000万以上でも。

＞市場はそのように評価していないよ

確かに山手台１～２丁目の土地価値を坪３１万などとは市場は評価していないね。頭の悪いお前以外は。

そもそも坪３１万が本当の相場だったら、路線価が他の宝塚市内のニュータウン（坪３２～３８万が相場）以下になってるーつーの。

現実は他のニュータウンより相場（市場評価）が高いから、路線価も固定資産税も高い。

物件の価格で盛り上がってますね
不動産屋さんにでもなる積もりなのですか？

山手台売出し情報です

http://www.livable.co.jp/kounyu/k/detail/C02072017/

http://www.livable.co.jp/kounyu/k/detail/C02119A21/

http://www.livable.co.jp/kounyu/t/detail/C02124018/

http://www.livable.co.jp/kounyu/k/detail/C02123A12/

売れないのが適正価格でないなら

結論、売れてるから西４丁目は適正価格ってことやな。

市場はそのように評価してるよ(笑)

山手台のみなさんは、どうして阪神間の戸建をおえらびにならなかったでしょうか？
参考までにお聞かせください。

>>1005

高い・・・特に古家付きの上２つは。
上物の価値が多少あるにしても、土地が坪60~70万になるような(要は麓の駅徒歩圏と大差ない)値段設定では(以下略)。

阪急岡本駅徒歩圏内は、土地だけで坪１５０万前後です。

>1006
そうです　売れない価格は売り手目線のマスターベーション価格といいます（不動産用語）　by ウィル

自由に建てられる分譲地や更地と比較して、まだ価値が残っている上物つきで建物価格を
入れた中古物件がなかなか適正価格で売れにくいのは当たり前です。

なかなか売れずに売主が根負けして値下げした場合、割安で買えることもありますが、
これは別にその地域の相場や地価が下がったわけではありません。

いくら売りにくい上物つきとはいえ、その地域に家を買いたいという需要が多ければ、少ないよりは売り手の希望価格に近づいていくんでしょうけどね。

上物つきの物件が売れずに値下げされるケースは、地価を高く見積もっていたのを下げるんじゃなくて
売主や仲介業者が見積もっていた上物価値を泣く泣く下げるんだよ。

値下げして地価が適性価格になったという意味ではなく、売主や仲介業者が査定した上物価値で
買う人はいなかったという事。

こだわりの街区にこだわって建てた家も、その程度の評価ということか。

芦屋市奥池南町
http://www.houseproud.jp/baibai/syousai/1/6787dat.html
152坪2000万円　建築条件無し　平坦地（法面無し）　坪単価13万

西宮市鷲林寺南町
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/2/10351dat.html
179坪3600万円　建築条件無し　平坦地（法面無し）　坪単価20万

山手台東の北部の上のほうも、環境と山の緑の復元の為にこれぐらいの値段と広さで売るべきでは？
150坪で3000万ならいくらでも買う人いるしね。西4丁目北部の54坪2400万よりどう考えても魅力的だから。

ご自慢の石垣の芦屋奥池も、坪単価１３万でも売れないとは・・・。
もともとの売り出し価格から、１年半で半額以下に下げてるようですし。
まあ、古い住宅地より山手台４丁目の方が人気が有ることは明確ですね。　

結局、区割りを小さくしているのは土地大き目にしたら地価が高くて
お客さんが買えないから買いやすくする為ではなく、業者が割高な
坪単価で売りたい為「だけ」ですからねぇ。
土地大きくしたら売れなくなるんじゃなくて、阪急が高い坪単価で
売りつける事ができなくなるだけの話。むしろ大きくすれば、
割安感が増して魅力は高まる。
もともと山手台の北部（山の上）は南部より遥かに大きな区画にして
緑の中に溶け込む自然と調和する街をつくって景観に配慮すると言っていたのにね。
約束と理念はきちんと最後まで守りましょう。

>1018
その考えが古いと思う。そう人も居るのも確かだけど、人それぞれ。
まず、土地が広い方が良いと思っている時点でニーズを把握していない。
今の子育て世代は、戸建てが良いけど庭があると手間が掛かって嫌と言う人も結構多い。
そういう人には、駐車場を２台取れて適度な空間がある４５～６０坪が魅力的。
そう人に１００坪以上の土地は、ありがた迷惑でしかない。
ほっといたら樹木は伸びるし、草むしりするだけでも面倒臭い。かといってコンクリートでは逆に殺風景。
４丁目の広さは、業者の都合「だけ」ではない。多くの人のニーズに合っているから好調だということ。
安くて大きい芦屋奥池は、今のニーズに合ってないから、見向きもされてない。
実際、山手台を買う予算で、芦屋奥池買える。　　　　　　　　　　　　　　

>1020
同じ２０００万出して、
・１５０坪の芦屋奥池を買いたい人
・５０坪の山手台を買いたい人
では、山手台を買いたいという人が圧倒的に多いってこと。
奥池を買おうと思う人と山手台を買おうと思う人の好みが違うことは当たり前だが、
山手台の方がニーズに合ってるってこと。だから、奥池の１区画売るのも一苦労だな。

奥池で150坪程度じゃ建蔽20容積40で建坪60坪。　容積100の山手台の60坪と何ら変わりませんよ。

麓よりも山の上の土地を大きくしないといけないのは当たり前でしょう。

土地小さいと庭が小さくなりガレージ2台確保したら緑豊かな景観にはなりようがない。

山手台ももともとは北部は南部より土地を大きくして、緑豊かな景観を復元して山なみとと調和させると約束して開発した場所。

こんな重要な開発理念を無かったことにするなどあってはならない事だし、それを擁護する人間は一般人ではない。

>>1022
奥池南町（ハイランド）のその物件は、造成済みの宅地だよ。
画像では分かりにくいけど、この土地は山林ではなく樹木を伐採すれば平坦地になる造成済み区画の一帯。
ガレージ部分の工事費用が多少必要だけど、樹木の伐採費用と足しても200万以下。
最近奥池では更地化費用を入れて坪20万以下になる取引が目立っている。

不動産取引価格情報

芦屋市 奥池南町 住宅地 芦屋川 1H～1H30 3,200万円 坪単価14万円 730㎡ ㎡単価4.4万円 H23/04-06月
芦屋市 奥池南町 住宅地 芦屋川 1H～1H30 2,100万円 坪単価15万円 470㎡ ㎡単価4.5万円 H23/04-06月
芦屋市 奥池南町 住宅地 芦屋川 1H～1H30 2,900万円 坪単価18万円 530㎡ ㎡単価5.5万円 H23/04-06月

この1年で更に景況悪化して大幅に下がっているから（地価と関係深いTOPIXもバブル後の最安値）
>>1016の物件は2000万でも別に普通の値段でしょ。って先週2000万だったのに2250万にアップしてるね。

1019

庭の手入れをするのが嫌だ木をあまり植えたくないなどという人間が、家が余っている時代に新たに山を切り開いて山の中（山の上）に住みたがるという価値外がそもそも矛盾だらけでエゴの塊で正当性が一切無い。既存のニュータウンかバス便分譲地か、街中の土地を買えよ。

既存住民がいる場所には住みたくない、でも山の緑と調和させる為や緑地の復元の為の広い庭は嫌だ、樹木を沢山植えるのも庭木の手入れも嫌だ、などという人種の為に本来開発禁止で保全対象であった山を削る必要など一切無い。

そんなエゴを認めていたら永遠に山が削られ続け、ニュータウンは使い捨てになり続け、自治体の空家率もどんどん上昇してインフラの維持コストはうなぎ登りで自治体の財政状況が加速度的に悪化する。

そもそも現在においてニュータウンの需要は少数派。多くの住宅購入者は、既存の住宅街にある土地やマンションを選んでおりニュータウンの新規分譲地の販売数は、仲介土地やマンションや足元にも及ばない。だからこそ京阪神という大都市圏全体で見たら、ニュータウンは膨大な在庫を抱えているし完売は不可能（その前に人口が大幅に減少して需要がなくなる）だといわれている。

正


家が余っている時代に新たに山を切り開いて山の中（山の上）に住みたがるという価値観が


ニュータウンの新規分譲地の販売数は、既存住宅地の仲介土地や駅徒歩圏のマンション（新築、築浅中古）の足元にも及ばない。

確かにそもそもNT自体が流行らんから
狭い山手台なんぞに北も南もないわな
南と言っても十二分に北の裏山だしな
北の開発がどうのこうの文句言っても
六甲アイランドの目玉達と発想は同じ
もっと何か他にやる事はないのかね？
こんなスレで無駄に独りはしゃいでも
レピュテーションは逆に下がる一方だ

確かに「庭の手入れが嫌だから狭い土地がいい　木はあまり植えたくない」などという自己中な方々が山の上に住む資格ありませんね。もう家が余っていてこれからファミリー物件需要が激減する状況でこれ以上山を削る必要は全く無いけれど、既に削ってしまった場所なら、売れるなら何をやろうが勝手という話にはならない。そもそも山手台は、環境や景観に配慮して上の方にいくほど緑の復元量や緑被率を高くして区画も大きくして山の緑に溶け込ませるといって開発した場所だからね。大前提はそこ。

>>1024
都市部（市街地、住宅街）の田んぼや畑を宅地化するのと、新たに山を破壊する行為が同じわけがないでしょｗ

都市部にある田んぼや畑は、都市の健全な土地利用の為に行政に市街化しなさいと命令されている場所です。
市民の税金で整備されて価値が上がった場所なので、土地を有効利用して適性額を納税しなさいと言われているのです。
だから市街化区域に入っている。

市街化区域の田んぼや畑は保全対象の土地ではなく、行政に都市化が促されている土地。
一般的に地主が節税目的（税金対策）で宅地化の時期を調整しているだけで、いずれ生産緑地が解除され必ず宅地化される資産なんだから、田んぼや畑は一時的な仮の姿。

緑地といっても全く質が違います。
山の緑地はもともと土砂災害防止ややまなみ景観保全の為の保全対象の緑地（グリーンベルト）であって、逆に市街地の田んぼや畑は、保全対象とは真逆でできるだけ市街化せよと促されている（適正に利用して固定資産税と都市計画税を納税しなさないと言われている）土地です。

開発する場合の環境負荷も全く異なります。
人口減少時代に、山を破壊する行為（地形改変を伴う）をするべきではないというのは当たり前ですが、そもそもの宅地開発の順番として、まずは地形改変や自然破壊の必要が無い市街地の遊休地や田畑から利用を促進するべきというのが常識的な考えです。
平地にいくらでも宅地化可能な土地があるのに、昔から保全対象にされてきた山を好き放題に削っていいわけないでしょｗ

幼稚園の子供でも、いくらでも平地に宅地化可能な土地があるのに、そこから良く見える山々を宅地化の為にどんどん破壊してたらおかしいって思うでしょｗ

奥池が下がっているのは、大きい土地を求める人が少ないからでも環境や景観の評価が低いからでもなくて、

・バス便が少なすぎる（ハイランドは1時間に1本）
・終バスが早い
・買物や通院が不便
・芦有道路を通らないといけない

などの理由によるもの。

鷲林寺や目神山も土地価格の下落が激しいが、これもバス便が少なくて不便、バス停まで坂がきつく遠い、バスが無い（目神山）などの理由。

奥池も含め住宅地としての評価は決して低くなく、住んでいる人は愛着を持っているし、元気なうちは環境に満足して住んでいる。

特に目神山は山の上の開発としては模範とするべき所。地価がどんどん下がっているなんてどうでも良い事で関係無い。
愛されている場所は、50年後も100年後も使い捨てにならず残るし世代を越えて受け継がれる住宅街になる。

＞西宮市に都市景観大賞　甲陽園目神山地区、豊かな緑評価　兵庫　2012年5月29日
＞
＞　市によると、六甲山系の南斜面にある住宅地で、約４４ヘクタールの範囲に５００世帯ほど
＞が暮らしている。昨年１０月、景観条例に基づく市内初の「景観重点地区」に指定。緑豊かな
＞景観を維持するため、住宅を新築する際に路上から視野に入る緑の量を一定以上確保すること
＞などが定められた。　都市空間部門には全国１９地区が応募。大学教授らでつくる審査委員が
＞現地を視察した結果、「豊かな自然環境をもつ住宅地の特性を最大限育て、自然と共生する景
＞観を見事につくりあげている」と高く評価したという。　まちづくり協議会の赫（てらし）勲
＞男会長（７３）は「日本一緑の多い街を目指して、これまで努力してきたかいがあった。いず
＞れは電柱の地中化も進めたい」と話している。（森直由）＜

だから、市街地の田畑がどれも地主の節税対策ってのは、リサーチも何もしたのでない、あんたの推測だろ。
それをさも常識のように書き込むから、皆に煙たがられるんじゃない？

日本の都市部の農地の大半が税金対策ってのは憶測でもなんでもなく事実であり常識ですが、そんな事も知らないお馬鹿さんですか？　煙たがってるのってそれ書いてるのアンタでしょｗ

ピンポイントで宝塚に限って言えば植木花卉産業という特殊事情があるから、確かに都市部（≒市街地）の「ごく一部の農地」は税金対策ではなく恒久的に今の状態を維持していく意思のある土地もある。

しかし田んぼや野菜を植えている大半の生産緑地は、宝塚以外の他の都市部（≒市街地）の田畑と何の違いも無い。

宝塚のことですから、日本の都市部とか一般論(あなたの脳内ででしょうけど)で語って頂かなくてもけっこうですよ。
ただでさえ、都市部の緑に乏しい宝塚ですから、街中の田畑が軒並み宅地化されたらもうダメでしょうね。

幹線道路沿いで今後も交通量増加が見込まれるところが、奥池や目神山にはなれんだろ。
売れない邸宅街作ってゴーストタウン化するくらいなら、むしろ地の利を生かして公園墓地にでもした方が、よっぽど社会のため。

土地を大きめにしたら売れないという発想がまずトンデモであり都合の良い前提。

55坪2400万より、70坪2600万や100坪2800万のほうが売れるに決まってるだろｗ　日当たりも環境も格段に良くなるんだから。

自ら掲げていた理念や市民や地元との約束を無視して土地小さくしている理由は、ニーズでもなんでもなく悪徳デベロッパーが少しでも割高な坪単価で売りたいからのみ。

そもそも土地大きくするはずだった、山手台北部の大半は幹線道路沿いじゃないしね。

地価が高い場所だから土地を大きくしたらお客さんが買えなくなる

↑全くのデタラメ　↓現実はこう

地価は下がり続けているので、土地を大きくしても以前より遥かに安い

ようするに70～80坪以上で適正価格で分譲したら、平均55～60坪で分譲するより全体の儲けが減る。
それが嫌だから土地を小さくしている。区画小さくしたら、区画数を増やせるからねｗ

地価が高い安いとかいう問題じゃなくて、100坪超の邸宅が並ぶ街になるにはロケーションがいまいちなんじゃないの？と思うのだが。　

緑豊かな環境を保全する為に必要なのは

・山はこれ以上もう削らない
・既に山を削ってしまった現在開発中の場所は、可能な限り緑豊かな住宅街（区画大き目）にする
・平地の田畑を宅地化する場合も、庭が確保可能な大きさの緑豊かな分譲地にする

宝塚は山林を削って平均45～55坪の土地小さい分譲地にするは、田畑の跡地は平均30～35坪の庭が全く無いミニ開発分譲地にするわで、全てにおいて街の価値を下げる最悪の選択ばかりしている。

山手台北公園に行けば分かりますが
ロケーションは悪くないどころか
大阪通勤圏で有数のロケーションですよ。
とても気持ちの良い所で隠れたスポットとして
人気があります。
隣の中山台や雲雀丘も時期は全く違えど
ロケーションが売りで開発された場所だし。

山手台の仲介物件は幹線道路沿いという悪条件でも120坪3800万（坪31万）で成約したが、奥池や鷲林寺は坪13～20万でも中々売れないって事か。

という事は山手台の非幹線道路沿いなら、100坪2800～2900万なら飛ぶように売れて大成功するだろうな。3000万でもまあ良く売れるでしょう。

別に緑豊かなまちなみになるのなら家の大きさなんて関係ないですよ。

ちゃんと木を多く植えて綺麗にするなら邸宅じゃなくても普通の家でいいです。

緑豊かなまちなみにする為にはある程度の敷地面積は絶対に必要ですからね。

そもそも日本の一戸建ての平均宅地面積だって全国平均で286㎡ですからね。
http://blogs.yahoo.co.jp/marlconsulting1/1070790.html

大都市近郊に長くいると感覚が麻痺しますが、100坪（330㎡）なんて普通の大きさであって全然広い宅地じゃないです。
海抜200m以上の山の上など環境への配慮が求められる地域なら当たり前に求められる最低限度の水準でしょうに。

何でもいいから、開発の話しは隔離スレに行け。

ここでコンクリ擁護したり山手台や山本の立地をディスっているアンチは、
中山や雲雀丘ならともかく山本の裏山なんだから誰も気にしてない（という本人がめちゃくちゃ気にしている）
どうでもいいという意味不明な理論です。
一駅で変わるかよｗ

そもそも事業主の一社がポシャッタようなプロジェクトに
いつまでも何を期待しているんだ
阪急はよくやってるよ、ほったらかさないだけ

確かに、阪急は良くやってるよ。
ここで言われてる無駄に広い住宅地を作って、売れ残ったら、それこそ乱開発と言われるしね。
人気が有るということは、良い住宅地にしたってこと。

不動産業者の必死な5連投

55坪2400万で売れる分譲地が、70坪2600万や100坪2800万で売れ残るってｗ

アホ丸出し

１００坪がバブルとかいってる輩はあまりにも無知で宅地開発の歴史も知らない。

小林一三が１００年前に宅地開発をはじめてから昭和２０年代頃までの分譲地は１００～２００坪が平均だったが、昭和３０年代～４０年頃に平均７０～８０坪程度になり、昭和４０年代後半から５０年代にニュータウン開発の時代になって平均７０坪以下になった。

そして土地の小ささの頂点でバブル期であり、とんでもない僻地や山の上の住宅街まで５０～６０坪になった。

これから日本は人口が急速に減少し、２０４０年頃には日本の人口は昭和４０年の水準（約１億人）にまで戻る。
当然、住宅は余り地価は下がり大きめの土地が求められゆとりある敷地が当たり前になってくる。

ちなみにアメリカの住宅の土地面積は平均４００坪台、日本と国土面積たいして変わらない（１．５倍）フランスですら平均で２００坪程度。

日本が異常なだけで、本来、人間が家族が住む家を建てて生活するにあたって不満やストレスが無い最低限の土地面積水準というのは４５坪とか５０坪ではない。

アメリカが～とかフランスが～とか、スレ違いもいいとこ。個人のブログでやってね。ここは日本。よっぽど田舎へ行かない限り100坪以上の家など普通の稼ぎでは買えないだろう。

こういうこと語る以上、貴方の家は、当然100坪はあるんでしょうね？それも田舎とかじゃなく、大都市近郊で、それなりに便利なところで。　

山手台でこれからの街区を100坪3000万とかで売り出したら、これまで買った人、特に直近買った西4丁目の人達は怒り出すだろな。

100坪が当然と言ってるのは1名だけだけど。

80で満足してる
犬飼うとかなら100欲しいかも

塚口の賃貸が80㎡もありますか

建坪何で知ってる？

必死に手抜きコンクリ擁護しているのは、韓Ｑの営業とウィル不動産社員と中山台住民らしい。

日本人に対して行われたＵＲの「理想の土地面積は？」というアンケート調査で

１５０坪

という結果が出ています。

ここ十数年の日本の分譲地で最も倍率が高く居住希望が殺到したのは土地面積平均２２０坪（７００㎡）の「ガーデンシティまいたもんみついけプロジェクト」です。
田舎ではありません、神戸通勤者の為のベッドタウンです。区画当たりの倍率は５～６６倍、平均倍率は１５倍。

後継のてらいけプロジェクトも応募殺到が確実視されています。
http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/teraikeproject/i/index.html

人口減少時代、家余り時代に大都市圏に住まう人々が本音で求めている理想の居住環境は、ゆとりある土地面積なのです。

50坪でじゅうぶんという意見は、本音ではなくやせ我慢ですからね。
隣の家と近い小さい土地に家を建てる人々も、本当はゆとりある広さの土地に住みたいと思っています。

まぁ郊外やバス便だと７０～１００坪ぐらいは欲しいというのが日本人の本音だな

日本で最初のニュータウン開発であり昭和37年に入居開始された、一切妥協せず理想の環境を追求して開発された最初で最後のニュータウン開発と言われる千里ニュータウン（昭和37年入居開始）の土地面積は100～200坪。日本のニュータウン発祥の地に人々の理想と本音が隠されている。

今後は人口減少に伴って中途半端な郊外型住宅の需要は減退する可能性が大きいと思う
需給バランスを考えたら値下がりの危険性がある
安くなったとは言え一般家計にとっては大きな買い物だし
大きな買い物になればなるほど値下がりリスクを負うことになる
賃借が一番いいのかもしれないが、心情的には持ち家を自由にする生活にも憧れる
相続すべき子が本拠にするかどうかも不明
というシチュエーションなら
最低限満足できる広さでいいや
っていう選択肢はありかもしれない
え？このシチュエーションなら新街区に拘らないって？
ごもっとも

>>1075

それを言ってしまったら、山手台(西2丁目)ですら妥協の産物ということになってしまいます。

それは置いといて、千里ニュータウンは住人の代替わりも進んでいくでしょうし、ニュータウンの成功例と言って間違いないでしょうね。
成功の要因は今更言う必要もないことですが、何と言っても、大阪の主要ターミナル(梅田、難波、新大阪、伊丹空港)へのアクセスの良さだと思います。立地が不便な場所なら、戸建て街区が同じく100坪以上あっても同じような発展はなかったと思います。

２０３０～２０５０年に耐え得る面積というのが、最低でも７０～８０坪は必要だって事でしょうね。

ここ数十年の分譲地が異常な狭さと価格だったわけで、これから２０～３０年で人口が１億人以下まで減少してファミリー世帯も大幅に減少するのだから（高齢者の独居や２人世帯の割合が今よりも激増する）、当然土地や家は余って地価は下がり、今の５０坪と変わらない負担で１００坪買えるようになります。そのときにバス便なのに小さい区割りの分譲地は、生き残れないでしょう。

重要なのは相対的価値です。
地価水準が今の半額になっても、相対的に価値を保っていれば買い換えられるので損はしません。
地価が安くなった時に、街並み（景観）や広さは効いてくるという事です。
土地が安くなれば、誰もバス便なのに狭くて汚い所なんて選びませんよね。
より綺麗な所に住みたいと思うのが普通ですから。

相対的価値・・・
果たして20~30年後、宝塚と周辺市の相対関係はどうなっているのだろうか？
同じ市内での相対的価値が保たれる、もしくは多少上がっても、他市と比べて住みたいと思わせるものがなければ、不動産価値がより下落して住み替えの選択肢が狭くなる、さらには売りたくても買い手がつかず売れない状況になりそう。
景観の悪化は宝塚が落ちぶれつつある原因のひとつであるが、それだけではないはず・・・