阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

訂正

高さ3m以上のコンクリートの壁が

>>72

＞オールドニュータウンと競合する新品宅地を大量供給されて困る（資産価値が下落する）のは
＞中山台等のオールドニュータウン住民なのに、焼き直し版の供給をよしとしてるんだから
＞哀れで愚かだね。
＞
＞土地面積やコンセプトなど全く競合しないものなら、自分の街にも子育てサラリーマン層が入り
＞再生されるのにねぇ。

既に影響出ていますよ。

理念もモラルも社訓も無い三流業者（阪急不動産）が、同じ宝塚バス便エリアの山手台で小さいチープなコストダウンした、一世代限り使い捨ての安物分譲地を手ごろな値段で大量新品供給しているので、中山台や逆瀬台などのオールドニュータウンの70坪前後の物件は割を食らって坪35万～坪30万ジャストぐらいまで下げないと売れない状況になっています。

バス便エリアの空家率が上昇し土地も余っている時代に、粗悪品でも競合する新品の土地を市内同一エリアに大量にばらまかれたら、価値が下がるのは当たり前の事です。

今後の流れとしては

山手台が北部で三流業者（阪急）が安物土地を大量供給する
↓
中山台などオールドニュータウンには新たに人が流入せずますます空家率上昇して寂れる
↓
山手台の北部の人口増加
↓
山手台の幹線道路の朝夕の渋滞が慢性化　バスの利便性や定時性が大幅に悪化
↓
山手台の幹線道路は中山台住民のバイパスとして使い物にならなくなる
↓
中山台住民の大半は昔のように中山台の幹線道路を使わざるを得なくなる
↓
中山台の幹線道路も渋滞が慢性化　バスの利便性や定時性が大幅に悪化
↓
中山台の価値がますます下がる（JR中山寺バス便アクセスなど帳消し）
↓
山手台も中山台もどちらも渋滞が避けられない住宅街になり大幅に価値が下がる
↓
（15～20年後）山手台北部のコンクリートが相当汚れてきて醜くなる
↓
新しい街という付加価値など消え失せた山手台北部はシビアに評価されるようになる
↓
醜いまちなみのコンクリうちっぱなしの街という当然の評価になる
↓
山手台北部の中古の坪単価は、中山台以下になる
↓
山手台北部住民も大損する

山手台北部で三流業者（阪急）が安かろう悪かろうのチープな新品土地を大量供給する
↓
中山台などオールドニュータウンには新たに人が流入せずますます空家率上昇して寂れる
↓
山手台の北部の人口増加
↓
山手台の幹線道路の朝夕の渋滞が慢性化　バスの利便性や定時性が大幅に悪化
↓
山手台の幹線道路は中山台住民のバイパスとして使い物にならなくなる
↓
中山台住民の大半は昔のように中山台の幹線道路を使わざるを得なくなる
↓
中山台の幹線道路も渋滞が慢性化　バスの利便性や定時性が大幅に悪化
↓
中山台の価値がますます下がる（JR中山寺バス便アクセスなど帳消し）
↓
山手台も中山台もどちらも渋滞が避けられない住宅街になり大幅に価値が下がる
↓
（15～20年後）山手台北部のコンクリートが相当汚れてきて醜くなる
↓
新しい街という付加価値など消え失せた山手台北部はシビアに評価されるようになる
↓
醜いまちなみのコンクリうちっぱなしの街という当然の評価になる
↓
山手台北部の中古の坪単価は、中山台以下になる
↓
山手台北部住民も大損する

まぁ打ちっぱなしなら山手台北部の坪単価は30年後の仲介相場で20万前後でしょうね。中山台は25万。

西2丁目の相対的価値、ぜんぜん暴落していないどころか上がっていますよね。西2丁目が分譲された当初は坪100万で、その当時中山台は坪90万ぐらいで、宝塚全体の土地相場も現在の2倍ぐらいでした。当時は地価がバブルのピークからまだ下がりはじめた初期段階でしたからね。

95年頃に建てられた五月台や桜台の中古物件と比較して、山手台西1～2丁目の中古物件は同程度の土地面積、建物面積でも1000万円以上高い値段で売れています。建物価値を除いて土地価値のみに換算すると、中山台の約1割増しで分譲された山手台が、現在は2割増しの評価になっているという事です。分譲から20年近く経過してもはや新しい街でもなんでもなく、価値相応の評価される状況になって、擁壁の石組みやグリーンベルトやまちなみ、景観重視のまちづくりが効いてきているという事です。

これは残念ながら北部（西4丁目のような分譲）では起こりえない事です。
コンクリート打ちっぱなしなら中山台より1割以上高い値段で販売されて、20年後に中山台より2割以上安い値段に下がるだけです。まさに相対的価値の下落。コンクリート打ちっぱなしなら、まちなみも利便性もバスも全て中山台以下ですからね。新品という事だけしか売りが無い手抜きの街なんてそんなもんです。

宝塚山手台は破綻・暴落をくり返した歴史だろ。

一連の投稿を見て普通の人が感じるのは、「山手台北部の販売が好調で、危機感を覚えた他地域の営業が数ヶ月に渡りネガティブキャンペーンを張っているが、結局擁壁位しかけちがつけられないんだな」だと思う。
実際西4丁目は執拗なネガティブキャンペーン中に完売しているし、ネガティブキャンペーンもやりすぎると逆効果と言う典型的な例に見えるんだけど。

>>92
業者の論理でお粗末すぎてお話にならない。

安っぽい分譲にしても買う人がいるという事象と、社会の公器として
掲げていた最大の理念を反故にして顧客を裏切って、醜い開発に転じても
許されるかというのは全く無関係。

>>27
>>28
>>29
を良く読んだほうがいい。

あなたは頭が悪すぎます。

山手台開発では景観を何よりも重視して美しいまちづくりをしますと20年近く
いっていか会社が、突然それを撤回して180度転換し、景観もへったくれもない
普通以下の手抜き分譲をはじめて批判されるのは当たり前です。

また、人口が減り家を余る時代に、人口急増期のニュータウンの劣化版のような
一代限りの使い捨ての分譲地を新たに山の頂上付近まで切り開いてつくることが
批判されるのも当たり前の事です。

>93
ここで批判されているのは、延々と結論の出ない擁壁議論を幾度注されても続ける一般常識のない貴方です。

>80さん

＞美しい町並みにすれば、言い値で買う客が多いのに、わざわざ安っぽくしてしつこく
＞値切りを求める客を集めるのですね。
＞
＞打ちっぱなし擁壁では、未来も壁も真っ黒です。
＞
＞校区を分けてください。

悪質なのは、コンクリート打ちっぱなしで分譲するだけでなく

「わざと」擁壁の仕上げを施主に求める規定を北部で設けていない事ですよね。

建売業者やハウスメーカーに転売しやすくする為です。

コンクリート打ちっぱなしでの分譲であっても（これは良くない事ですが）、

擁壁の仕上げ規定を設けるだけで、未来の景観が最悪になる事だけは防げるのに、

それを阪急は理解していながらあえて「わざと」入れていないのです。

前スレでも私達と同じ住民の方が仰っていましたが、景観なんてどうでもいいという

価値観の人が北部に大量に入ってきたら、山手台は終わったも同然です。

>>94
まちなみや景観の事を話題をしているのは多数の住民も含めて一人ではありません。ランキング上位のこのスレで自作自演の話題であれば、この掲示板の管理者にとっくに削除されています。山手台で、擁壁に石を使う事やまちなみへの拘りを散々延々十数年以上宣伝してきたのは阪急と営業です。現在、都合の悪い打ちっぱなし擁壁の話題をされる事を嫌っている人間は「検討者に正しい情報や知識が知られてしまう事を恐れている」あなたのような業者のみで、検討者には1人もいません。むしろ「危うく掴まされる所だった」と感謝しています。

住民なら知ってると思うけどビューノ街区は今まさにばんばんコンクリ擁壁つくって向かいの歩道から目立ちまくってるじゃんｗ

あと将来のバス道になる進入路もつくってる

あれ見てコンクリとバスと今後北部の景観がどうるるかという事以外の話題なんてあるの？ｗ　今販売してないし

>96
自分が業者だと、反論する人も業者に見えるのは理解します。
当初は擁壁の話題もここで受け入れられていたにもかかわらず、結論が出ないとわかりきった話題を延々と過去幾度か他の話題が埋もれるからやめてほしいとそれこそ複数の人に指摘されても続けるのは、擁壁くらいしか粗探しできなかったが山手台の人気が上がることを阻止したい業者にしか見えないということ。

たしかに

元業者は山手台が売れないから潰れたわけじゃないですよね？
ただ、会社が潰れたから山手台を阪急が受けついだのですよね？
土地を受け継いだ阪急は、こだわりまでは、受け継ごうとしなかった。
これから買いたい人だって、未来の景観を台無しにする打ちっぱなしなんて嫌だと思いますよ。
石を貼ること自体は、それほどｺｽﾄは掛からないのに、石を貼ることで、業者が高く売り付けようとするからいけないのです。
せめて建て売りはきちんと擁壁を化粧するべきじゃないですか？
営業マンHMは、施主には擁壁より上物にお金をかけてほしいでしょうが。

たしかに新街区の擁壁や北部の景観以外にこれといって山手台住民や検討者の関心が高い話題は無いですね

過去スレで殆どの情報は出尽くしたし

関心が高いネタが他にあると主張されるなら、そういう方が自ら書いたらどうでしょう

それぞれの宅地の擁壁に石を貼るだけだったら大したコストにならないかも知れないが、公園など公共用地にも貼らなくてはならないから、そのコストを各宅地に転嫁したら購入者の負担はけっこう重くなるんじゃないかな？

以前からの山手台住民が今最も注視しているのは、阪急不動産が一貫して顧客（住民）に謳い続けてきた
『すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために』
をきちんと最後まで守って山手台開発をするのかその一点です。
企業として約束をちゃんと守るか、それを見ているのです。

パブリックスペース分を含めたら石張りは１軒あたり数百万円のアップになるよ。

103さんその通りです。

阪急山手台は、大阪平野に面したとても目立つ宝塚の山を上まで破壊するかわりに景観に配慮した

まちづくりを実践して自然環境と調和した緑豊かな理想の永住環境を目指す事を最大のコンセプトに

掲げて分譲してきましたから、それをいきなり無かった事にして真逆のローコスト安売り分譲路線に

変更するとなればとんでもないです。

今阪急に問われているのは、市民に対しても住民に対しても約束を守ってきちんと最後まで責任を

持って開発するという事ではないでしょうか。

阪急が醜い開発をすれば、他の業者や市内の開発にも影響を与えます。