阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

たった１７年で石垣の街並みも価値ゼロになったのかなァ〜

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古ぼけた西２丁目に３０００万出すなら、西４丁目以北を買ったほうが良いと思うのが
普通だからね。

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コンクリで１００％醜くなる北部はなんの価値も無い。
中古になったら瞬く間に宝塚のバス便ニュータウンで最低価値になる。
中山台のほうがマシ。

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コンクリなら化粧直し可能だけど、汚くなった石垣は修復不可能だから。
まだ、バス通りなら気にならないけど、自宅の擁壁が汚いのはやだね。

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１億数千万円もかけて３千万円台に暴落は悲惨。

修復不能な汚れた石垣のせいか・・・

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流石にあれが新築時に１億は無いですよね（笑）

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>917

建物の価値がゼロということはないだろうが、山本駅から歩ける場所でも坪60万円台で取り引きされているのに、それと大差ない水準で売ろうとするのはいかがなものかと。
いくら街並みにこだわっているとはいえ、駅から歩けんところを徒歩圏の相場で売ろうとするのはさすがに虫がよすぎ。

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山手台は中山台の1割増しで分譲された（山手台が坪100万のとき五月台や桜台は坪90万）。
そして現在、山手台南部は、同一条件において（土地面積、築年数など）中山台の2割増しで取引されている。
暴落どころか、景観やまちなみが評価されて相対的価値は上昇している。
中傷のみを目的とする愚かな人間は、価格だけを見て損していると煽るが一次取得者以外は逆に得をしている。

建物は価値が十数年で殆どゼロになるのはどこの住宅街でも同じ。
土地の相対的価値は全く下がっていない。
当時、宝塚市内の他の地域の土地を売って山手台に買い換えた人は全く損していない。

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山手台南部は当時、他の宝塚市内のニュータウンの時価の1割増しで分譲された（山手台が坪100万で販売されたとき、五月台や桜台は坪90万だった）。そして20年近く経過した現在は同一条件の中古で約2割高の値段で取引されている。暴落どころか、景観やまちなみのこだわりが評価されて相対的価値はじわじわ上昇している。

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コンクリでもリフォームすれば綺麗になるというのは全く頓珍漢な意見。自分の家だけや一軒だけならどんな擁壁だろうが、カネかければ綺麗に再生出来る。
問題は、自分の意思が及ばぬ大多数の擁壁（公共部分）が醜くなってどうにもできないから石積みにしないとまちなみ全体としては景観が担保できないという話なのに、醜く汚れたコンクリでもその気になれば綺麗にできるなどという意見は全く本質を理解していない。
現実として、コンクリむきだしで分譲された住宅街は、20年後には醜くなったコンクリだらけで終わったまちなみになるのがおち。景観なんてどうでもいいという層だけが残り、まともな人間は出て行き悪循環に陥る。

ちなみに石は、コンクリと違い洗浄だけで綺麗にできる。
http://kiharasystem.com/
http://214200.at.webry.info/201009/article_6.html
もっとも石貼り擁壁は通常は汚れてもコンクリのようには醜くはならない仕上げが採用されているので、洗浄の必要はあまりない。コンクリと違って中性化による劣化も無い。

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欠点だらけの山手台では珍しく①幹線道路沿い②高圧鉄塔③土砂災害警戒区域隣接の３悪セットとは無縁で、
しかも無電柱と石垣が自慢の西２丁目の中古価格がこの有様ですからねぇ・・・
話になりません(笑)

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５８坪の物件。中山台など他のバス便ニュータウンだったら、上物同じでも２０００万円台後半からの売り出しになっているよね。

成約価格帯が高く出物が少ない山手台南部だから、大手仲介業者の査定額が高くなって、高い値段で売り出しになってるんでしょ。

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まさしく山手台の歴史は暴落の歴史ですね。

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山手台が坪100万だった時に、他の地域で坪85～90万の土地を買った人は、現在坪30万前後になっていますからねぇ。

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山手台ね公園はとても広いですが、影が無いし子供が喜ぶ遊具もありません。

影がある中央公園は茂っていて虫が沢山。


夏場の山手台公園はつらいですね。

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成約事例が無いのは、売り出し価格を見れば予想が付きます。
購入価格とのギャップで、無理な値付けになるんでしょう。

わざわざ古い住宅地を購入して、周りに綺麗でない家が立ち並ぶ場所に新築するより、
全てが新しい住宅地を購入するほうが、気分も良いしね。

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ここって、住民の交流の場にした方が、細かい情報や雰囲気分が分かって良さそうですが？

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オールド山手台の中古戸建が売れなくて困っている業者の懸案か？

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３１万は１２０坪の幹線道路沿いの土地（東側に法面有り）が５０００万台からはじめて売れ残って値下げした建築条件付き土地（３８００万）によるデータで、普通の仲介宅地（平均７０坪、法面無し、建築条件無し、幹線道路に面していない）の相場とはかけ離れている。山手台南部（１～２丁目）の普通の土地や更地は坪３０万では到底買えないし、中古にしても中山台や逆瀬台の同一条件の物件（築年数）よりずっと取引相場は高い（１５～２０％増し）というのが事実。まちなみの美しさや石や緑化を使った景観で、他のバス便エリアより高く評価されているからね。

ためしにウィルでもなんでもいいから不動産屋に、山手台南部の仲介土地を７０坪２２００万（坪３１万）で買いたいって相談してみたら（笑）　その値段じゃ絶対に買えませんって笑われるから。

築１５年程度たって殆ど上物の価値が残っている物件でも大抵の中古の取引価格が土地６５～７０坪程度で４０００万以上しているのに、相場が坪３１万のわけがない罠。