阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

＞４３２
＞4丁目が売れ行き良かったなんて思ってる人、真面目な話、本当に居るんですか？

＞売れなくて売れなくて、でも次の土地を売り出したいから、
＞HMに叩き売り。HMは値下げして叩き売り、
＞それでもどうしても売れない土地を建て売りにしてごまかした。


リーマンショック後、それくらいのことは他所の大手分譲地でも常識。普通に行われています。
それでも売れない分譲地があるなかで山手台西４丁目は驚くほどよく売れたほうです。
そしてそれは過去の山手台との比較においても最もよく売れたと言えます。
山手台にお住まいの方ならご存知のはずでしょ？

「石張りしていないから売れなかった」ように持っていきたいお気持ちは分からないではないですが
嘘はいけませんねw

結局は「適正な価格設定」が重要なのです。

そしてビューノも「より適正な価格設定」がなされることでしょう。

明日ビューノ見学の皆さんは、コンクリートの事を聞きましょうね。
本当に買うつもりなら、将来の景観を守る仕組みは、自分の住む街の価値を守る事になりますから。

>>432

同感です。
今までの山手台の中でも一番ハウスメーカーに頼って分譲していましたからね＞西4丁目
オアシスが無ければどうなっていた事やら。好調だったというのはどう見ても無理があります。
今までの山手台にあった景観に対するこだわりがなくなり露骨に手を抜いて魅力がなくなったから、
営業強化や広告戦略でどうにか誤魔化して乗り切ったという所です。

>>433
ですよね

もともとの山手台開発は、地域価値に寄与する、日本の住文化をリード引するほど
美しい理想の住宅街をつくる為に、宝塚と市民の貴重な景観資源でもあった長尾の
やまなみを削らせていただきますという話だったんですね。

それがいまや地域価値に寄与する理想の住宅街や理想の美しいまちづくりどころか、
宝塚のイメージダウン必至の単なる環境破壊丸出しで、山を削る正当性など皆無で、
普通の場末ニュータウンにすら劣る醜いコンクリむきだし分譲地の開発に、いつの
まにか変わっていると。

ありえない企業ですよね。

だから、この問題に対して
あなたはどう行動するの?

皮肉なことに

コンクリート打ちっ放しの西４丁目が山手台史上で最も売れ行き好調だった、

というのが笑えますね。

No.72

by 匿名　2011-07-26 00:02:23

何か勘違いしてない？どこのデベも売れさえすれば良いに決まっている
コンセプトとかはより簡単に高額で売るための販売戦略でしかない。
百坪の街区が固まってあったほうが売れるようになるならそうするし
今までの街並みで売れるなら売れなくなるまで続けるのが基本です。

だから四丁目は安価になった。そしてその戦略が当たり売れている。ただし
広い土地は最後まで中々売れない。これは山手台だけでなくどの分譲地でも同じ
傾向。
実際東三丁目は売れ行きが最初からかなり悪かった。一方西四丁目は最初から
好調(ただし７０坪以上の区画は苦戦)ここまで顧客のニーズが顕著なのに
方針を変更する必要性を感じる訳がありません。




これは昨年、西４丁目が好評分譲中だったころの書き込みです。

他にも過去スレに大量に残っていますが

山手台の歴史の中でも西４丁目が最も売れ行き好調だった事実が

様々なお立場の方々(既住民・批判的な人etc)の書き込みからもよーく分かります。

No.3

by 匿名　2011-07-11 11:34:34

いうても西4丁目、関西の大規模分譲地の中ではかなり売れているほうですよね。
山手台の中で地勢あまり良くないほうという指摘もあるけど完売は近そう。


No.5

by 匿名　2011-07-12 00:33:09

何だかんだと売れていますね。

東側がどんな感じになるか、楽しみでもあり、不安でもある。




これらはおそらく、

前後の文脈から今まったく真逆のこと言われている方の当時の書き込みだと思われます。

都合良くご主張が変わるのでしょう。

いずれにしても西４丁目が山手台史上最も速いペースで分譲を終えたことは

覆しようのない事実です。

広い土地が売れなかったのは、吹っかけた金額にしたからです。

2千〜3千万の土地が一番顧客がついたのでしょう。

ならば不便すぎる北部は、土地を広めにしても2千万代の価格にしておけば、さらによく売れるはず。広いからと、無駄に高くするから悪いのです。

中々売れなかった80坪の土地が余所に転売され2千万代に下がったとたん、変形地にも関わらずすぐに売れましたよ。

北部で、2〜3千万で、擁壁仕上げをした70坪の土地を売り出したから赤字になるんですか？

赤字になるからうちっぱなしですか？

いずれにしても西４丁目が山手台史上最も速いペースで分譲を終えたことは

覆しようのない事実です。

一番売れ行きよかったのは東一丁目じゃないですか？

建て売りでごまかす軒数も少なかったですね。

売れたとか売れないとか好調とか不調とか主観的な事は本質ではありませんね。

宝塚市民や麓の地元住民や自治会、山手台南部住民に説明していた山手台開発の理念（緑の多さと色褪せないまちなみ・景観の美しさを何よりも重視した日本中がお手本とするまちづくり）や計画を阪急はきちんと守るのか？が論点ですから。

まちなみや景観に優れ魅力が劣化しない事（石を使った擁壁、建築協定、緑化協定）、もとの山林に近い緑視率の高さがもたらされるゆったりとした拘りの区画割り、高品位で秩序ある開発等を掲げて市民や地元を説得して、本来開発してはいけない市街化調整区域で保全対象であった長尾のやまなみを無理矢理開発できる区域に変更して山を削ったのですから、社会の公器として最後まで責任を持って誠実に約束を守らなければいけなのは当たり前ですよね。

今の論点は阪急に対して貴方は何をしたのか？
どうするのか？じゃないんでしょうか…

市民や地元の貴重な景観資源でもともとは保全対象で開発できなかった山を削らせて

いただくからには、どこのニュータウンよりも景観が美しく、どこのニュータウンより

まちなみが魅力的で、どこのニュータウンよりも緑が多い日本中がお手本とするほど

素晴らしい理想の永住環境住宅街をつくるための開発と言ってきたのに、あとからどこの

ニュータウンよりも手を抜いて、将来の景観の事なんて全く考えていない２０年もすれば

１００％醜くなって誰もがこんな街には住みたくないと思うコンクリ打ちっぱなしで

小さい区画割で道路から見える緑も少ない手抜き開発している事が、議論の肝ですよね。

>>440
そうですね。西4丁目は地勢（西下がりの谷間で低地、西側も東側も高い尾根で日照時間が短い）が良くない上に手抜きでコストダウンしまくって不調が予想されていましたから、営業力に期待してハウスメーカーや業者に多く転売しました。最初から半分以上の区画をハウスメーカーや業者に割り当てていたので、一見通常より早いペースで売れたように見えた、ただそれだけの事です。実際は現在もまだ完売していないし、割引しても売れなかった区画（幹線道路沿いなど）は建売にして仲介市場に出したりごまかしています。

石積みやコンクリート擁壁を自然石で化粧した擁壁
新品時の景観：＋３０　３０年後の景観：＋３０～５０（※場合によっては経年で魅力を増す）

コンクリ打ちっぱなし擁壁
新品時の景観：－１０　３０年後の景観：－１００


１５～２０年経過した自然石の擁壁
http://farm9.static.flickr.com/8005/7130935997_4d9479cc55_o.jpg

１５～２０年経過したコンクリ打ち放し擁壁
http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg
http://farm9.static.flickr.com/8144/7001437374_751e3a9ca4_o.jpg
（上段部分）

＞４５１

違うでしょ、

コレ昨年の貴方の書き込みでしょ。真逆のこと言ったら駄目。他にもあるよ。

↓↓

No.3

by 匿名　2011-07-11 11:34:34

いうても西4丁目、関西の大規模分譲地の中ではかなり売れているほうですよね。
山手台の中で地勢あまり良くないほうという指摘もあるけど完売は近そう。


No.5

by 匿名　2011-07-12 00:33:09

何だかんだと売れていますね。

東側がどんな感じになるか、楽しみでもあり、不安でもある。

皮肉なことに

コンクリート打ちっ放しの西４丁目が山手台史上で最も売れ行き好調だった、

というのが笑えますね。

>>452
http://farm9.static.flickr.com/8005/7130935997_4d9479cc55_o.jpg
擁壁は魅力的だけど、手すりが錆びまくっているのに放置されているのは良くないですね。
まぁこれは住民の責任ではなく、税金とってるのに手入れをけちっている市役所の問題ですが。

殆どの購入検討者が訪れるであろう山手台北公園の展望台の手前の地面が、汚くえぐれたまま
放置されている点も気になります。

山手台開発の理念や市民に説明していた内容はどこにいったのでしょうか？

阪急さんは、使命感、責任感をとても重視しているらしいです（笑）
http://suumo.jp/jj/guide/shosai/JJ081FD001/?ar=060&hp=053501022

阪急不動産 / 阪急電鉄

原点は電鉄グループの使命と責任　“期待を超える”ものづくりを目指して

「鉄道を軸に沿線地域の日常生活と密着している以上、不動産を売って終わ
りにはできない」。これが、電鉄グループの不動産会社が他と最も異なる特
色であり、長所である。それだけに電鉄グループとしての使命感、責任感に
はゆるぎないものがあり、顧客にとっては大きな信頼につながっていると言
える。関西の電鉄グループの雄「阪急阪神ホールディングス」は100年余りの
長きにわたり貫いてきたこの企業姿勢を崩すことなく、これからの時代に即
した住まいづくりへと、新しいチャレンジを続けている。

「住宅地」の礎を築いた、まちづくりのパイオニアとして、信頼を裏切らない品質を追求

“鉄道を敷き、沿線で住宅地を開発する”という民間鉄道業界のビジネスモ
デルを確立した阪急グループ。まちを拓き、住まいを築く。そして暮らしを
育てる。このビジネスモデルは100年以上の歳月を重ねた今も脈々と受け継が
れている。地域に根を張り、お客様の暮らしに寄り添う企業であるため、お
付き合いは日々の生活を通じて続いてゆく。そのため信頼を裏切らない品質
を提供するという責任を伴う。

「住宅は人生最大の買い物。それゆえに、品質でお返ししたい」

４丁目が山手台の中でも人気だったのは、バランスの良さでしょ。
土地を買うのに、擁壁がどうとか微々たることを気にする人は少数派ってことですね。

私も石垣の古臭い町並みは遠慮したい一人ですし、４丁目の路線を継承してほしい。