阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

不便なので場所に見合った価格になると思うよ。

>>344

＞どうせなら、先住民を交えて会議したらどうですか？

そう思います。

＞「家と家を近付けすぎると山の突風がさらにきつくなりますよ」とか「カラスや野良猫が生ゴミを
＞ﾂﾂｸから、ｺｽﾄﾀﾞｳﾝせず、ｺﾞﾐｽﾃｰｼｮﾝは1、2丁目と同じようにしたほうがいい」とか、小さな案もある
＞んですがね。

確かにゴミステーションまで廃止（ゴミスペースのみ）してコストダウンしているのは露骨かつ失
笑ものですよね。今時、建売分譲地や新築アパートですら美観に配慮した立派なゴミステーション
がついています。

その件についてなんでゴミステーションが無いのか営業に尋ねた人がいるらしいのですが、美観重
視の開発はやめてなにからなにまで極限までコストダウンしたのでゴミステーションの購入すらけ
ちったと正直に答えるならまだしも、住民の皆さんが好みのゴミステーションを設置できるように、
あえてスペースだけ確保したと、子供で分かるばればれの嘘をついていたそうです。

ちなみに北部は猪の出没も多いですから、ゴミステーション無しではカラスや猫だけでなく猪に荒
らされる可能性も高いですね。

もともと宝塚サングリーン開発（現在の山手台）は、山並みにとけこみ家々に緑が溢れる格別に美しいまちを開発する為に、どうしても山林破壊するという事で地元自治会や地域に説明していました。

まちなみ重視の秩序ある高品位な開発で、周辺価値や宝塚にも必ず寄与すると言っていたのですから、後から景観を全く無視したローコスト開発に変更する事は完全に騙しですよね。

しかも、もともとは計画戸数約2700戸での開発許可だったのに、後になってちゃっかり計画戸数を500戸ほど増やしてるんです。

これは言うまでもありませんが、北部地域の区割りを後から大幅に小さくした事によるものですね。

当然、緑の復元量は大幅に減りますし、幹線道路に対する負荷も大幅に高くなります。

が、が　ま　ん　で　き　な　ー　い

>>383
都合の良い妄想ですね。
南部住民の殆どは、北部でローコスト開発が進んで、景観が悪化する事や
将来的に治安も悪化する事を大変懸念しています。
短期安売り売り逃げ路線に走って、世帯数が急増し幹線道路の渋滞が
悪化する事に対しても大変な危機感を抱いています。
それを表立って口にする人が多いかどうかは別問題です。
景観なんてどうでもよいという層が増えると、ポイ捨ても増えて街全体や
主要公園等や駅周辺までどんどん汚くなりますからね。

３９１

表立って口にする人がいないのに

アナタにはどうして判るの？

みんな「大変な危機感」感じてたらどうして住民説明会求めないのですか？

ジオグランデの時のように・・・

要するにそんな声は住民に広がりを見せていないってことw

ここの２～３人だけ（ほとんど１人）

384さん
確かに最初に家を建てた数世帯が殆ど擁壁に仕上げしたら、多くの世帯がそれに倣ってちゃんと景観に気を使うかもしれませんね。
塗装なら数千円/㎡、石貼りやタイル貼りでも1万円/㎡ぐらいから出来るんですから、ちゃんとやっていただきたいものです。
やらないと結局自分たちが損する事になりますしね。
4丁目だって自治会設立後に擁壁の美観ルールを制定すれば、年月を経ても相対的な価値が落ちないまちに今から変える事は可能かもしれません。

西４丁目徐々に擁壁に仕上げするお宅増えてますよ。

最初はモデルハウスと医院の２軒だけでしたが、今は６軒になっています。

そのうち４軒は塗装や塗装にコテで模様をつけた仕上げですが、それでも仕上げしないよりずっと良いです。

やはりこの掲示板で汚れたコンクリの現実を画像で見せられて危機感をいだいている住民が増えているのでしょうね。

>>392
＞アナタにはどうして判るの？
山本山手コミュニティにおける議論や、住民同士の普段の会話で
本音を幾度となく聞いてきたからです。

３５５
日本語が理解できる正常な日本人なら、打ちっぱなしが必ず醜くなる事やまちなみを台無しにする事をわざわざ教えてもらって、それでも全く気にならないとかビューノ楽しみ云々などとノーテンキなレスで茶化すなんてありえない事ですからね。立場が見えてくるというものです。

>346
>景観、景観と言いながら、擁壁はコンクリート打ちっ放しＮＧで、
>建物は打ちっ放しＯＫってのも、おかしな理屈ですね。
>建物だと、綺麗に手入れするだろうってのも、コジツケだしね。

>349
>芦屋はコンクリート打ちっぱなしという表現を使っていないだけで禁止していますよ。
>・建築物や擁壁等は、海辺や低地部から眺めて建物が緑の中にとけ込み、
>背景の斜面の緑と一体感のある外観とする。
>「単調で長大な壁面の連続」というのは、まさにコンクリート打ちっぱなしの事を指しています。
>「自然素材を用い、表情のある壁面とする」というのは、まさにコンクリート打ちっぱなしのような外観を防止する為の項>
>目です。

３４９は分かってないね。
「単調で長大な壁面の連続」が、なぜ打ちっ放しがＮＧで、塗装すればＯＫなの？
それに、芦屋も打ちっぱなしも、塗装（ベージュ系？）も多いよ。

それにガイドラインはあくまでガイドラインで、禁止とは言わない。
都合の良い解釈だね。

まぁこれから山手台検討している人も、阪急は売る事しか考えていない、隙あらば平気で約束や理念を破り顧客を裏切ろうとするタイプの会社だと知っておく事は重要かもしれませんね。

その事も踏まえた上で、人生最大の買物を判断すれば良いと思います。

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宝塚市議会　平成１６年第　７回定例会－12月01日-02号

　２項目め、阪急山手台６－２工区マンション計画について。
　本年の６月に阪急不動産株式会社は中断していた山手台の開発を再開すると発表し、８月には１４階建て２３０戸の仮称山手台６－２工区マンションの計画を近隣地域に示されました。
　そこで次の５点について質問いたします。
　１、開発当初は地元自治会に対して低層住宅と説明していたがについて。
　平成元年、当時の事業者であった幸和不動産は地元自治会に対して、宝塚サングリーン開発基本計画説明書に地図を添えて、計画戸数は全体で２，７５０戸、そのうち１戸建て分譲住宅が１，９３４戸、低層集合分譲住宅８１６戸と明記をして説明をしています。また、平成５年の阪急不動産と幸和不動産連名の販売用パンフレットには、ビュータウン阪急宝塚山手台として、高品位、高品質のまちづくりをキャッチフレーズにして集合住宅は低層と明記しています。
　しかし、このたび、まさにその高品位、高品質を売り物にしている山手台の玄関口に１４階建て高層マンションの計画がのぼったので、既に高級分譲１戸建て住宅を購入して居住されている山手台西２丁目や東２丁目の方にとって、また直近の山本自治会２４－２隣保の方にとってまるっきりだまされた感があります。
　この点、市の見解を聞かせてください。
　次に、宝塚山手台地区計画での地区整備計画の未整備区域について。
　市は、開発の進捗に合わせ区域を追加する方針ですが、その開発の全体計画を早く示すようにと山本自治会から阪急不動産に要望してもまだ返答はもらっていない中で、また次の高層マンション計画が出るかもしれません。今回のマンション予定地を含む４．３ヘクタールの集合住宅地区２については、建築物等の制限に関する地区整備計画が定められていません。同じ地区計画内の県営切畑住宅地の集合住宅１には、建築物等の高さの最高限度として、地盤面から建築物の最高部までの高さの最高限度は１５メートルとすると表示されています。
　集合住宅地区２も同様の制限を定めて、山手台地区計画の目標である緑に恵まれたゆとりと潤いのある良好な市街地の形成を図っていただきたいと思いますが、御答弁ください。
　３番、景観阻害。
　宝塚景観条例第２条の基本理念に、六甲・長尾山系の山並みの自然的資源、植木産業等の社会的文化的資源を守り、宝塚のまちにすぐれた景観と明るい雰囲気を形成し云々とあります。このマンション計画の北側の長尾山には古墳公園があり、幹線道路からの階段は夜にはライトアップされ緑と花と石で演出された街路になっています。しかし、直近の南側住宅からはその演出された長尾山山系の山並みがすっかり見えなくなるのです。また、長年緑を育ててきた植木どころの山本地域からも、地域財産である長尾山ろくの景観利益を失うことにもなります。
　そしてこの販売用のパンフレットには、あえてビュータウンと名づけたほどの大きな眺望こそ誇るべきこのまちのキャラクターです。風景とともに暮らす深い喜びがこのまちの財産ですと宣伝されています。その眺望をかつて住まわれる方にはもう大阪平野、大阪湾のロマンチックな夜景は見られなくなります。裏切り行為に近いこのマンション計画での景観阻害についての見解を聞かせてください。
　ここにちょっと地域の方がシミュレーションを出されているんですけれども、地元の地域から裏の山、長尾山の山ろくになるんですけどそれをすっかり隠すようなこういうマンションが建つというようなシミュレーションが出ておりますし、計画で示された地図とパンフレットがありますのでちょっとこれを見ていただきたいと思います。よろしくお願いいたします。

・・・

それから山手台の件なんですけれども何点かお伺いしたいと思います。
　山手台の集合住宅地区というのは、平成１０年の市街化区域に編入したときに第二種高度地区だったんですけれども、平成１１年高度地区の細分化に伴い第四種高度地区指定になっています。この制限内容に変動があったのかどうか、その点教えていただきたいと思います。
　この用地は、境界線からの高低差が１４メートル、またあるところでは１６メートルと差があります。この高低差をどう利用するのかがまた気になるところなんです。また、今後の集合住宅予定地もほとんど傾斜地という、斜面の開発ですので傾斜地になっております。最近よく問題になっている地下マンション建築を抑制するための容積率の最高限度を、現存の地区計画に加えるお考えはあるのかどうか教えてください。
　それから、今回の予定地と幹線道路を隔てた集合住宅予定地の傾斜面約３万平方メートルを、市は阪急不動産より寄附を受けたと聞いております。その意図と利用目的を教えてください。
　その傾斜面に当初開発予定戸数は何世帯あったのか。その開発予定戸数が減った分、市に寄附するわけだから減るわけなんですよね。当初の開発予定戸数２，７５０戸、１万１，０００人の計画人口を保つため、今回のマンション計画１４階建てに積み上げられたんと違うかと思うんですけれども、その点どうでしょうか。

・・・

・・・

それから宝塚の左岸側というのは、やっぱりまだまだこれからマンション等の建設計画があって児童数の増加が見込まれます。西宮市とか東京都の江東区では、西宮市では小学校の教室不足に対応するため児童が多い校区のマンション新築に関し、業者に戸数削減、建設延期などの計画変更を求める指導要綱の素案をまとめたり、また江東区では同様に条例を制定しているということをお聞きしています。宝塚市としても、今後こういう児童数がふえることに対して、マンション開発がふえることに対してどういうふうに規制を考えておられるのか、お考えをこれ市長に御答弁願いたいと思います。
　それから平成元年の幸和不動産による開発以前、この地域は長尾小学校のすぐ裏手が長尾山に連なっており、長尾小学校の春の遠足はお弁当を持って長尾山と決まっていました。また、山本自治会２４－２隣保の裏手は小高い広場があり、その長尾小学校の第２グラウンドとも利用していたり、また消防署の訓練場所としても利用されていました。
　当時、地元自治会にはこの小高い広場を含めて集合住宅予定地８１６戸は低層住宅用地ですとの説明があり、その説明会での議事録や覚書、協定書というのは工事協定ということなので協定書等は残っていないんですけれども、議事録はありますし、また覚書はあります。平成２年、いよいよ造成工事が始まるということで２４－２の隣保は低層住宅が建つということを信じ込んだ上で工事協定を結んでおられるんですね。
　しかしその後、幸和不動産が倒産したため阪急不動産が引き継いでこのたびの再開発に着手したのであって、開発当初、幸和不動産が近隣に低層集合住宅と説明していたことを阪急は知らないとか責任はないとは言えないはずなんです。ところがこの８月に突如として２４－２隣保に裏手に１４階建てマンションを建設すると阪急から説明がありましたけれども、それはもともと開発当時の造成工事をした３メートルの擁壁があるんですね、壁があるんです。その上に斜面になっている高低差を加えると５０メートルぐらいの高さのマンションがそびえ立つことになります。
　直近住宅に対して朝日がまるっきり入らなくなるし、風害、圧迫感等々、悪影響を及ぼすのは目に見えています。市はぜひこの阪急不動産に対して、当初地元自治会との約束を継承できるように、山本台自治会ともこの協議は承継していますというような文章もちゃんと置いてますので、前幸和不動産が次に転売した業者には必ず承継していますということも残っておりますので、ぜひ指導をしていただきたい。これは強く要望しておきます。
　それから地区計画についてですけれども、本来地区計画というのは住んでおられる住民とか地権者の総意のもと、良好な市街地の形成を図るため決定されているとは知っておりますけれども、平成１０年の山手台の地区計画決定時は、一部居住者はおられてもまだほとんど居住者がおられない段階で、９５．４ヘクタールという広大な地域を地区計画決定されました。

・・・

それは昭和６０年の都市景観基本計画にこのようにあるんですけれども、創造型住宅地として長尾山ニュータウン、宝塚サングリーン及び花屋敷ゴルフ場跡地は、既に開発計画が進みつつある大規模な計画的住宅団地である。これらの居住地は、宝塚の住宅都市としてイメージをさらに引き上げ、丘陵地における新しい優良住宅地形の先導的役割を担うモデル的住宅地として景観形成を目指す。特に長尾山系の傾斜地にあり市街地の背景となることから、山並みの稜線の保全と緑地率向上に加え、豊かな緑の確保のために市街地から眺望したときの緑視率が現状に近い緑の修復を目指すというところまでこの創造型住宅地ということでちゃんと明記をされています。
　そういう都市計画の基本計画にのっとって線引きをされたと思うんですね。まだ住んでいないところもちゃんと線引きをされたんです、地区計画として。そういうことで、今回の地元自治会から１，００１名の署名簿を添えて請願が提出されていますけれども、今回の要望は地区計画外の一般マンションの建設に対しての要望とはちょっと意味が違うと思います。既に地区決定されている中での要望ですので、ぜひしっかりと市民の立場になって御指導をいただきたいと、これ要望をしておきます。

・・・

以上、この議事録を読めばわかるように、山手台は

＞これらの居住地は、宝塚の住宅都市としてイメージをさらに引き上げ、丘陵地における
＞新しい優良住宅地形の先導的役割を担うモデル的住宅地として景観形成を目指す。

＞特に長尾山系の傾斜地にあり市街地の背景となることから、山並みの稜線の保全と緑地
＞率向上に加え、豊かな緑の確保のために市街地から眺望したときの緑視率が現状に近い
＞緑の修復を目指すというところまでこの創造型住宅地ということでちゃんと明記をされ
＞ています。

こういう理念を掲げて、都市計画が決定され、市街化区域への編入が認められ、開発が許可された経緯があるという事です。

特に景観に優れた住宅を開発して、元の山に近い所まで緑視率を回復できるほど敷地がゆったりとした優良住宅地形の先導的役割を担うモデル的住宅地を創造する為に山を切り開くという名目だったわけですから、今の山手台東北部付近（含ビューノ）の密集打ちっぱなしコンクリ埋め尽くし単なるローコスト手抜きニュータウン状態を見ればありえないという事が猿でも理解できるでしょう。

4丁目には、自治会がありませんよ。

ところで、1、2丁目と4丁目の道路幅は同じですか？

山手台北部は1区画あたり宅地販売各1ﾏﾝもｱｯﾌﾟしないｺﾞﾐｽﾃｰｼｮﾝの設置すら惜しんで
ﾃﾞﾍﾞが極限までｺｽﾄﾀﾞｳﾝした日本屈指のお笑いﾄﾞｹﾁ分譲地って事ですね（笑）

いよいよ売出し…となったら、「うちっぱなしにしたい」人達の反撃が活発になってきましたね。

402
残念でした。全部ハズレです。
高層マンション計画は、単純に自宅の山方向の眺望や日当たりに関係している方が多くいた事と、マンション付近の住宅や平地から見て山並みに悪影響を与え圧迫感が大きすぎる計画だったので、熱心に反対に動いて議員に訴える人が出てきたのです。業者の問題点を行政に訴える手段として、周辺自治会や議員が山手台計画で当初説明していた内容に反している点を利用しただけで、約束違反だから酷いといった趣旨での反対運動等は起こっていません。強く反対して議員に働きかけたのは、山手台住民ではなく、現在のジオグランデ周辺の山本住民と地元自治会です。今の状況と同じで、多くの山手台住民は、阪急の醜さに辟易しつつ殆どの方が（山本地域の新参者という事もあり）黙っていました。山手台の南部住民が北部の安売り路線をどうでもいいと思っていると都合良く解釈しているようでしたら大間違いです。ほぼ全ての当初住民が、阪急が開発理念を破棄して安易な開発で暴走しないか注視していますよ。売ったらしまいとは思わないほうがいいです。

うちっぱなし擁壁好きの方は、ｻﾝﾋﾙｽﾞ宝塚川面山手、なんかどうですか？

バスに揺られる事なく駅に出られますし、校区もよく、とても便利な場所です。
土地の広さも、山手台5丁目と変わりません。お値段の方がほんの少しお高いですが、上物と一緒にうまく値下げ交渉をすれば、ほぼ値下げをしない阪急無条件宅地を買うより、結果お得だと思いますよ。

こんなに駅近なら、擁壁どうこうの文句も出ないと思います。

山手台は、何も取り柄が無い場所なのに、さらに町並み悪化と言うことで、問題がさらにややこしくなっています。

南部も北部も当初の理念通り愛される町並みならば、山本駅周辺ももっと良くなったでしょうね。

唯一の高級感が無くなったバス便山手台より、便利な徒歩圏清荒神がお薦めです。

>>408

注視はしてるけど、実際の行動に移すことについては腰が引けてしまう。とりあえずは匿名掲示板で、といったところでしょうか。