イニシア梅小路公園はいかがでしょうか？

今月末に入居開始ですか。
このマンション現在何戸くらい売れてますか？
コスモイニシアのエレベーションでは登録受付中の部屋しか分からず、
？？？です。
完売はいつ頃を目標にされてるのでしょう？
完売するまでの間、管理費・修繕費はイニシアさん持ちですか？

管理費・修繕費は売れるまで、イニシアさんの負担のはずです。
物件所有者（売れない間はイニシア）の負担だから、入居者が少ないからといって
管理費等が上がるわけではないと説明ありました。ただ、駐車場は稼働率が悪いと駐車場代が
上がる様なことがあるみたいです。これは今ではなく将来のことだと思いますが・・。

私も永住予定なので、購入前向きに検討してます。
やっぱり３月決算（サービスに期待！）だし、2〜3月は希望物件も選べて、金利も下がって狙い目だと思っています。
買い換える余裕もないし、売るにしても賃貸にしても損しそうだし・・永住前提で
納得いく部屋をえらびたいです。

いま半分ちょい売れてるみたいですよ。次期予定でも売ってくれますし。

>180さん

ありがとうございます。
うちは、内覧会の日を平日に変更してもらった為、鹿島建設の
方しかいませんでした・・・
説明会も行けなかったため、ケイ・オプティコムのパンフをも
らっただけですw
みなさん申し込まれるものなんですよね？

Ｎｏ．１８２さんありがとうございます。
>管理費・修繕費は売れるまで、イニシアさんの負担のはずです。

やはりそうですよね。

それにしても、まだ半分ちょいですか・・・。きついですねぇ。
人気の物件は入居時にはほぼ完売しますもんね。
ということはやはり永住覚悟でないと・・・。

田の字エリアがガンガン値引きし始めてますから
ここもがんばっていただかないと、
この大不況の中、購入者の気持ちはゲットできませんよね。

ここでの永住がまだ考えられず、ほんと悩んでしまいます。

このマンションに決めた方、一番の決め手は何でしたか？

住民票などの登録に行かれた方は居ますか？
頂いた住民票などの登録書類には梅小路東町８３−２　イニシア梅小路公園○○○号と登録するよう注意書きされていますが、イニシア梅小路公園というのは省略して８３−２−○○○号と登録は出来ないのでしょうか。
一説によると京都の役所は遅れていて他府県みたいに番地ではマンションを識別出来ないので、マンション名を住民票に絶対記載するよう区役所の窓口で言われるみたいです。
マンション名を入れないと郵便物が全く届かないとか？
梅小路東町８３−２−○○○号で登録された方は居ますか？

このマンション見学に行きました。

建物や設備が良いのはいいのですが、場所がさびれてるので悩んでいます。

下京区に住む友人にどう思うか聞いたら、「伊勢丹までチャリでいけるから
いいけど、マンション周辺には何にもないところやね〜」と・・。

駅が遠い、お店が近くに無い、烏丸あたりに出る交通手段が無い事を指摘されました。
総合的に見て不便とのお話・・・。

近隣の中古マンションもなかなか売れないようですしね。

やはりマンション選びの第一条件は立地なのでしょうか？

第一条件は人によって変わるものです。

単に立地を第一にあげる人が多いだけです。何があなたにとって一番重要かよーく考えてみてください。

＞単に立地を第一にあげる人が多いだけです。何があなたにとって一番重要かよーく考えてみてください。

そうですね。
やっぱり、そこで生活していく事を考えると私も立地なのかもしれません。
その次が広さや間取りかな・・。

このマンションが気に入っただけに、場所が残念でなりません。

185さん

なぜ、そうしたいのかが理解できませんが・・・。
その理由を書かないと適切な返答はないですよ。

住民票の住所と、あなたが自分の住所をどのように名乗るかと、
郵便などが届くかとは、全く別物です。

マンション名を住民票に入れたとしても、あて先にマンション名を
入れるかどうかなんてのは、あなたの好み次第です。

郵便はもちろん届きますよ。
同じ番地に２つ以上マンションが無いことが条件ですが。

１８９さん

理由は、過去に賃貸マンションに住んでいた時、住民票にマンション名を入れていたのでいろんな書類にマンション名まで書いていました。
どこからか住所が漏れたのか、ストーカーにマンションを知られ待ち伏せされたことがあります。
それ以来、住民票にはマンション名は入れないようにしています。
オートロックがあってセキュリティがしっかりしていても、自分で住所にマンション名を書いたら、他人に住んでいる場所を公表しているのと同じだと思います。
だから自分を守るために書きたくないです。

１８９さん

スミマセン、追記です。
今までマンション名を入れなくて番地と部屋番号だけでも住民票登録も出来ましたし、郵便物はちゃんと届いてました。
友人の話では、区役所で住民票登録時にマンション名を書かなかったら、行政上困るから必ずマンション名を書けと強要されたらしく、頑なに拒否したら区役所の偉い人が、郵便物が届かないなど困ることがあっても区役所に文句を言わないという念書を書けとのことだったそうです。
念書も拒否したら区役所の人は、マンション名を書かなかったことにより不都合が生じても、区役所に損害賠償を請求しないでくれと言ってしぶしぶマンション名無しで住民票登録をしたみたいです。
自分の身を守るか、行政のルールを守るか悩みます。
梅小路東町８３−２番地って、イニシア以外の建物はないのに、住民票にマンション名は必要なのはおかしいと思いますが…。
入居後、区役所で聞いてみます。

初めて投稿します。
やはり、立地が重要ですね。
ただし、立地でも考え方で大きく変わります。
私の場合は、子供の生活環境を変えたくないということが条件でした。
今は、近所に住んでいますが、タイミングよくこのマンションができたので、購入しました。
京都の交通の便といっても、結局東京や、大阪には劣るわけですから、割り切りだと思います。
この近辺は、住みやすいと思いますよ。でもこれも考え方次第ですけど。
近所に住んでますので、気になることがあればご質問ください。

１９２さん、教えてください。普段の食料品などの買い物は、どこでするのですか。そこまでマンションからどれくらいかかりますか。

１９２さんに質問です。

①マンション西側の工場は、音とか排気、におい等はいかがですか？

②このマンションの価格帯についてどう思われますか？今までこの近所にすんでおられて大体の相場はおわかりだと思うのですが、いかがですか？

③失礼な質問だとは思いますが、このあたりの地域性はどうなのでしょう？
　どこへ行っても柄の悪い地域はありますので・・・。

④この辺りに住むメリットは何でしょうか？やはり公園でしょうか？

193さんへ。
まずは、買い物です。基本的に商店街ですべてが揃います。お魚、お肉、野菜はスーパーよりも安心して買えると思います。しっかり選べば値段も大差はありません。それでもスーパーということであれば、自転車で5分のＬＩＦＥ、マツモト（もうちょっとかかります）ですね。この辺の奥様方は自転車で信じられないところまで行きますよ。車で移動が可能であれば、７〜８分でイオンモールや、ジャスコがあります。
194さんへ。
①　ここは、はっきりとお答えできませんが、そんなに気にならないと思います。周りが住宅ですからね。近所を敵にまわすようなことはしてないですよ。でも、気になるのでちょっと調べてみます。
②価格はやはり高めです。2〜300万円は高い気がします。ただ京都は線路の北側と南側というだけで、値段が違います。もう少し粘れば、間違いなく値下げするんじゃないですか？うちは気に入った部屋を買いましたから、高めでも納得してますけど。
③地域性は悪くないと思います。近所づきあいも不都合はありませんでしたし、地区でのスポーツ振興も結構積極的にやっていて、みなさん楽しんでますよ。ただ、マンションでいろいろなところから来られるので、その点は微妙です。
④子供がいれば間違いなく公園でしょう。夜が静かです（さびしすぎるという話もありますが）。後はどこへ行くにも近からず、遠からず。公私がはっきりと区別できます。これをメリットと感じるかどうかは人それぞれですが。

参考になりましたでしょうか。

ほぼ購入決定の者です。

もう少し周辺の外灯など、明るくなって欲しいですが、
買い物はコープさんとかきそうじゃないですか？期待しています。
あとはチャリでライフか大国屋かなぁ？

私も2-300万高いと思います！が、交渉しだいで下げてくれる金額
ですよ！もちろん本気で買う前提でないとあしらわれると思いますが・・。
イニシアは他のマンションみたいに簡単に下げてくれるとこではないので。

マンション自体はすごく良いものらしいですよ。
知人が関係者にいたので色々調べてもらいました・・。
場所だけが残念かな（資産価値として）

195さん、ありがとうございます。
色々参考になります。

もう少し周辺を散策してみようと思います。

便利ではないけど、駅前のごちゃごちゃしてるのより静かなので良しとするのか・・。
逆に、人通りが少なく、静か過ぎて危険と感じるのか・・・。

大きな公園は、子供には良いでしょうし、ペット飼ってる者にはありがたいですね。

お買い物、徒歩ではきつそうですね・・・。
商店街は何時ごろまで開いてるのでしょうか？
ちなみに、中央卸売市場は利用できますか？

それにしても、管理費・修繕費高いですね。
玄関前のゴミ出しなんていいから、管理費下げて欲しいって感じます。
ゴミ回収を希望する人だけが、少しお金出せばいいと思うんですけど。
チケット制とかにならないのかな？（例えばゴミにシール貼っといて玄関前に出して持ってってもらうとか）
管理組合が出来たらどうにかなりますかね？
毎朝、マンションの廊下にずらりとゴミが並んでるのを想像するとなんかイヤです。
しかも、管理人ではなく、民間の業者が回収していくんですよね？
セキュリティー面でもこれってどうなんでしょうか？

それと、修繕費の高さも気になります。
２２２戸もあるのに。今後どのくらい上昇するのでしょう？
以前イニシアさんに聞いたら、わかりませんって言われましたよ！
ここの会社大丈夫ですかね？

廊下のゴミを回収するのは管理人さんだと思います。
うちはこのサービスを気に入っています（まだ住んでませんがw）。

管理費高いのでしょうか？
他に検討していた物件はここより大規模なのに、ここの倍以上でした。
ここは余分な施設が無いのでその点が良かったです。

あと修繕積立金は最初の売りやすいように安く設定していてもいずれ上
げることになるのですから最初から正直に高く設定しているのも安心で
はあります。確かにやや高く感じますがw
他の物件では５年おきに一時金を集めるような長期修繕計画だったとこ
ろもあります。最初安いからと言って安心はできません。
必要な経費ですから仕方ないのではないかと思います。

>最初から正直に高く設定している
・・・ということは、このマンションの修繕積立金はこのまま上げずにやっていける、
ということでしょうか？その辺が具体性に欠けてて心配なのです。

他のマンションでは、今後の金額を大まかでは有りますが言ってくれましたよ。
最初安くても、将来の計画をきちんと立ててあり、教えてくれるのであれば問題ないと思います。

もちろん、景気や物価上昇云々で変わってしまうのは仕方の無い事ですが。

２２２戸もあり、最初からこの額で積立していれば、将来そんなに上がる心配はしなくて良いのでしょうか？
この規模で一時金っていうのはないと思ってますが・・・。

>199さん
198です。
長期修繕計画ありますよ。見せてもらえます。
MRのパンフレットなどが置いてあるスペースにありましたので、うちは勝手にもらいましたw

5年おきくらいにあがって行く計画だったと思います。
30年後には相当な金額になりますw
どこのマンションも同じだと思いますが・・・
ちなみに一時金は無い計画でした。
もちろんどんな計画にするかは管理組合が決める話だと思います。

ちなみに198で触れたここより大規模なある物件は5年おきくらいに一時金のある計画でしたので、この規模だから一時金がないということはないと思います。
毎月の積立金が少なければ、当然不足分を一時金として徴収する必要があるるでしょうし。

>198さん
ありがとうございます。

そうですか。３０年後には恐ろしい額に・・・。

そういえば、なんでパデシオンは上げずにやっていけるのでしょうか？
今までパデシオンで金額を上げたマンションは無いと聞きました。

商店街は、確か17時までだったと思います。日曜が休みのところが多いです。
市場は一般の人は買えないと思いますよ。
管理費等は駐車場代も含めて、約３万円位でしょうか。確かにずっと支払っていくことを考えると、高いですね。でも、200さんの言うとおり、長期修繕計画があって、しっかりしているように思います。
ごみ収集は、廊下にずらっと並ぶことはないでしょう。玄関のつくりが少し奥まっているような感じなので見えることはないでしょう。
さあ、いよいよ明後日鍵の引渡しです。ワクワクしますね。

近所をご存知の方が購入されているというのはかなり安心材料になりました。
校区や地域性というのは、ネットの情報だけでは良く分からないので・・。

購入決心しました！

修繕費の計画表はあくまで計画らしく、管理組合の話し合いや
採決で決定していくと聞きました。
さすがに５年おきに20％アップは辛いです・・。
予備費なるものも含まれていますしね。

この不況じゃ10年後の経済状況だって予想できませんし、
あんまり高額になると払えなくなる人が出てくるんじゃないかと
心配です。

管理組合の立ち上がりはいつで、どのように決まるのでしょうかね？
どなたかご存知の方おられましたら教えてください。

パデシオンは修繕費が安いのは有名です。

基本修理しませんから・・・。兄弟や知人が多パデに多く住んでおります、パデシオン発祥の地なもんでパデシオンだらけです（笑）

知人が自分が住んでるマンションを調べてみたら、大規模修繕が行う為の費用にどう考えても足りないようです。修繕のスパンを伸ばすか一時金を取るかしないと絶対に無理だそうです。結局、今安いツケは必ずどこかで返ってくるということのようです。

やはり最初から必要額をきちんと集める方が安心ですね。

将来的にも安易に修繕積立金月額を下げないようにお願いしたいですね。
（不必要な増額はいりませんが）

いざ修繕が必要となって、一時金を払えと言われるほうがもっと困りますし、
それこそ反対の議決も多数出るでしょう。

そうなると修繕もままならないということにもになりかねません。

毎月のことなら最初から分かっていますし、きちんと払えるように家計運営の
努力もできますが。

管理費と修繕積立金をごっちゃにして議論されていますが、会計は区別しておこなわれ、修繕積立金を管理費に流用することは法律で禁じられています。費用のことで、議論するときは、そのへんも理解してください。

商店街５時まで？
仕事してる人は使えないじゃん・・。
みんな買い物どうすんの？
雨の日とかマジ困ると思う。

この不便さでこの価格。
公園だけでは生きていけませんから。

３月までは諸費用サービスらしいけど、こんな価格じゃ買う気になれないよ。
みんな定価で買ってるの？

208さん、雨の日に仕事はどうするのですか？休むんですか？やっぱり出社するのでしょう？
だったら、雨の日でも必要ならば買い物に行くんでしょう。どんなに近くても濡れると思いますよ。便利に越したことはありませんが、どこまで求めるかでしょうね。
商店街も全部が17時に閉まるということではないですし、仲良くなれば融通も利かせてくれますよ。
金額については、値切ってる人もいるでしょう。うちは、そんな根性がないので、定価で買いました。前にも書きましたが、気に入った部屋だったので仕方ないかなと思います。後から安くなってもその部屋が残ってるとは限りませんし。京都は上にいけない分、値段が高くなるのは仕方ないですね。七条のトヨペットの裏の分譲一戸建ても、狭い土地に二階建てで、信じられない値段でしたし。京都で一戸建ては割に合わないと感じます。
身内に建築関係の者がいますが、建物はいいものだと言ってました。素人目にはどこも一緒に見えますけど。

そういえば、西側の工場ですが、意外と静かでにおいとかも感じませんでした。精密機械の工場でしょうか？工場の扉をきっちり閉めて、音を漏らさないようにしてるようです。配慮が感じられました。その工場のとなりに、工場主が住んでるようです。大奥様が一階の住民に挨拶してました。よさそうなおばちゃんだったと思います（あくまで遠目での感想です）。

今日、鍵をもらいました。これから大変な返済が始まりますが、やっと自分のものになった、って感じです。返済も大変ですが、引っ越して住み始めると、かなりのお金が必要なんでしょうね。

夜９時ごろにマンション周辺を通りました。

悲しくなるくらい暗く、人っ子一人歩いていませんでした。

西大路駅から歩くのはおろか、七条のバス停から歩く事すらためらってしまいます。

周辺にお店や駅が無いと、日が暮れたらこんな事になるのですね。

せめて外灯を・・・。夜道が怖いです。

そうなんです！
前からチラホラ書かれていますが、外灯をもっと欲しいです。
マンションもある程度入居が済めば、明るくなるのかも？ですが
住宅街というか・・駅からの帰り道に灯りを〜！！！って感じですね。
どこかに頼めないものなんでしょうか？

今日入居引越しされている方を見たと知人がゆってました。
いよいよですね！住んでからの感想も早く聞きたいものです。

入居が始まったようですね。
この辺の人口が増えますので、少しでも周辺が活気付いて欲しいものです。
マンション周辺の暗さがどうも気になります。
なかなか購入に踏み切れないでいるのですが、契約された皆さんは、
どういったところが決めてだったのでしょうか？
是非教えて下さい。

↑
①建物がよい（長く居住したいと思える。）
②大規模（共用施設やセキュリティなどが充実しているが、２２２戸なので管理費がそこそこに抑えられる）
③間取り（幸い好みの間取りが選べました。）
④自走式駐車場（周辺よりは断然安い）
⑤町中と違い静かで緑が豊か(公園が近い）・・・にぎやかな所だと疲れるので・・。
⑥下京区の中では、まずまずの価格。（駅から遠いですが、建物のグレード感を見ればこんなものでしょう）

それぞれのライフスタイルに合ったマンションを選ぶべきですよね。
車も要らない、町中へのフットワークのよさを求めるなら田の字を選ぶのが良いでしょうし・・。

うちは、めったに街中には行きませんし(仕事でも）、車でお出かけが多いので
駐車場は必須でした。ペットもいますし、本当にここが買えて良かったです。
あとは、これからもう少し近所にお店などが出来てくれる事を期待してます。
七条商店街も利用した事がないのでちょっと楽しみですが(笑）

皆さんは如何ですか？

お風呂のサイズが小さいですね。
これだけのお金をだして1418とはお粗末です。

1618＆1620もありますよ。

じゃあ、お風呂の大きい所をお探しになったらどうですか？
街灯など、今後改善の余地がある事への不満悩みならわかりますが、どうしよもないし…。
以前にもどなたかお書きになっていましたが、家購入・マンション購入は、何を重視するかです。
あれもこれも…完璧に理想の物件が見つかれば一番良いですが…まずは何を決め手にするか、それが一番大事です。値段・間取り・環境・交通・お風呂の広いところ…それぞれですが、「お粗末」はご購入された方に失礼かなと…。

↑それらの条件も大事ですが、今、根本的に赤字・無配の決算予定の会社からでも買う？
もし、、、、、になったら瑕疵担保は？
瑕疵担保責任保険の制度は今年10月以降の引渡し物件からですよね
Ｕはどこまで本気？
子会社の経営権で満足して応援続ける？
この悩ましい時期に買う買わないは自己責任とわかっていてもムーーーーン
誰かご意見を！！！

どこのマンション買うにしろ、今この時期だからこそ、条件をぶつけるべきですよ！
景気の良い不動産屋さんなんてありませんから。
それこそ、風呂が小さい分何とか値段を・・・って話です。
お風呂の大きさが第一条件なら仕方ありませんが。

言ってる間に希望の物件、希望の部屋はなくなりますよ。

この時期だからこそ穴場の物件があり、交渉の余地があるはずです。
絶対に買い手側が有利の時期ですから。

みんな頑張って、希望の物件を納得価格で手に入れましょう！！

>214さん
たしかに、ご自身の予算内で納得するとこ探された方がいいと思いますよ

214はマルチポストだよ

マルチポストは無視しましょう。

契約者の皆さん、フローリングのコーティングなどはどうされましたか？

>221さん
いろいろ調べましたが、費用対効果がいまいち分からず、
うちは、悩んだ末見送りました。
結構高いですしね。
みなさんどうなんでしょうね？

イニシアそろそろ・・・・

何？

>224
223みたいなのはスルー

今のところ、イニシア梅小路はどれくらい埋まっているかご存知の方いませんか？
埋まらなくて賃貸に・・・というのは微妙ですからね。

１月で半分ちょい売れてましたよ。
もうすぐ第４期の登録が始まりますが、これが最終かな？

たしか９月ごろからの販売スタートだったと思うので、
半年弱で１００件以上売れてることになりますね。
大不況の中、頑張ってるほうではないでしょうか？

人気の部屋はだんだんと減って、これからが大変なのだと思いますが、
ここはイニシアさん完売目指して何とかがんばって欲しいです。

ありがとうございます。
不動産関係者からこの時期の完売は難しいと聞いて少し不安に・・・。
入居者が少ないと修繕費用とかにも響いてきますよね。

世間も不況だし、会社更生法適用の不動産会社とか、いろいろ不安要素があっていろいろ考えちゃいますね。。

↑の書き込みで誤解を招く表現が。
「会社更生法適用の不動産会社」は昨日ニュースで流れた会社のつもりで書きました。
誤解を招く表現ですので、加筆いたします。すみませんでした。

>228さん
３月末くらいまでの完売は無理でしょうね。
１２月末くらいまでに頑張って欲しいと思っています。
ここに限らずどこも苦戦してますし。

管理費・修繕積立金は売れるまでは、売主の負担（売主所有なので）
ですから、とりあえずは気にしてませんw

うちは２月中には引越ししようと思っています。
しばらくは静かなマンションに住めそうです（苦笑）

うちは３月中には引っ越したいと思ってます。

なんだかんだ言っても、大規模でこういったタイプのマンションが下京区には
見当たりませんので、秋くらいまでには売れるんじゃないですか？

金利もそろそろ底だと言われていますし、３月位までには決めた方がいいと思いますが。

本気でマンション探している人は、その辺も踏まえて、３月の決算の時期を狙って物件決めてきますよ。

３月カギ渡し予定で考えていますが・・
今このタイミングでイニシアが破たんした場合、手付金は返ってくる
らいしのですが（１割以上入れてるので）建物できてるし、
このまま入居したほうがいいのか？一旦解約して改めて新しい会社から
買ったほうがいいのか？などと考えてしまってます。

破綻するとメロディーハイムのようになりますよね・・？
物件自体を気に入っているので、破たんしたら嫌とかじゃないんですが
メロディーみたいになるなら、金額的に悔しくて・・。
納得して契約した金額なのでいいのですが、やっぱ破綻されると悔しい
から頑張っていただきたいです（笑）

破綻してもメロディーハイムのようになるとは限りませんよ。

会社が変わっても、もともと売れる要素のある物件であれば、
あそこまで値段が下がるはずがありません。

せっかく好きな部屋を納得して購入したわけですから、
あとはイニシアさんを応援しましょう！！

＞２３３さん

そうですね・・応援しています(笑)
以前から下京区で大きめの規模のマンションを
待っていたし、もっと北に上がると金額も手が出せないので
私たちには待っていた物件でした。

中も見れたし、好きな部屋を選べたし、ローン控除に低金利と
条件が後押ししてくれて決断しました。
今まで考えていたのは金額だけだったんですよね・・。
それも気持ちだけサービス？があったので決めちゃいました。

そこから一気に株価下げ下げで(^_^;)
たしかに、あんなに下がってもメロディー買う気にならない
のは（個人的意見です）物件に魅力を感じていないからでしょうね。

このご時世、破綻に関係なく値下げは仕方ないと思うけど、
ストレスにならない程度にお願いしたいですね。

七条商店街はいろいろなお店があって歩くだけでも面白いですよ。何より野菜、肉、魚類が新鮮です。
確かに外灯は少ないですが、近所に住んで約6年の間、夜道で怖い思いをしたことは一度もありませんし、不審者なども聞いたことがありません。治安は悪くないと思います。
それよりも、マンションの目の前の道路は、大型トラックが頻繁に、しかもスピードを出して通ります。それにもかかわらずガードレールすらありません。そのほうが恐くないですか？

最近モデルルームいった方いらっしゃいますか？
来週あたり時間が取れるので行きたかったんですが、
誰もいなかったらどうしよう・・。

２週間くらい前にブラリと寄ってきました。土曜日だったのですがとても寒かったせいか、客はパラパラでした。ただMRは広く営業員も多く、またそのほとんどが女性でものすごく気合いが入っているようでした。マンションは実際に建っているのでその中の４軒の異なるタイプを見せてくれました。でもせかして売るような態度ではなくじっくりと説明してくれて好感が持てました。私は建物の専門家ではないので良く分かりませんが、窓やドアの建付はしっかりしているように感じました。

京都駅までは歩いての通勤は難しいと思いますが、マンション自体はいいように思います。またほとんどが自走式駐車場で値段もそこそこというのもここくらいしかないのではと思います。その意味ではなかなかいい物件の一つだと思います。

どなたか道路のことを云っておられましたが、確かに車の音はマンションの中にいてドアを開けると結構うるさいです。駅側に２ｍくらいのコンクリート塀があるためその反射音がうるささを増す原因と思われます。閉めている分にはペアガラスのお陰でほとんど気になりません。

日曜日に行ったことがありますが、そのときは賑わっていました。
え？こんなに来てるんだって感じでした。

平日に行った事もありますが、その時は静かで、私たち以外には一組しか見当たりませんでした。

賑わってるときも、ひとけの少ない平日でも、営業の方はせかせかした感じも無く、
落ち着いてゆったりと対応してくれますよ。

よそのマンションでよく聞く押し売り的なことは一度も言われた事はありません。

塔内が見れますので、いっぱい見たいのであれば平日の方がブッキングも無く思う存分見れると思いますが。

うちは、一番好きな間取りが西側にあったので、西向きを選びました。
西を嫌がる方もいらっしゃるようですが、個人的に西向きは結構好きです。
日が長いですし、仕事から帰ってきてもまだ明るく、午後からでも十分お洗濯ができるからです。

おかげさまで、西向きの前の道は車があまり通りませんので静かです。
西側には工場があります。平日・週末と音の確認もしましたが、
平日だけ機械の音が少し聞こえました。しかし南側を通る車の音に比べたらはるかに小さいです。
もちろん窓を閉めれば、全く気になりません。
工場が稼動してるのは、平日の夕方4時ごろまでのようです。
においや煙も全然感じませんでした。

今はほとんど使われていない南側の線路も将来どうなるかわかりませんし、
東側の製薬会社も近すぎてどうも気になる・・。

ということで、私の中では西向きがお勧めです。
価格も安めですしね(笑）

↑あくまでも個人的な意見です。

みなさんありがとうございます。
勇気を出して週末行ってみます(笑)

この状況だし人はいなくて、ごり押しされたらどうしよう？
と、ちょっと腰が引けてました。

買うなら南向きと思っていましたが、マンションによって
事情が違いそうですね・・。
各向きの部屋を見たいと思います。参考になりました。

うちも間取り＆価格優先で西向きにしました。
共働きだと昼間は誰もいないので、西向きでもいいかなあと
思ったのもあります。
239さんのように工場の騒音等を事前に調べてなかったので、
書き込みを見て安心しました（笑）

日当たりに関しては、人それぞれですよね。南向きは車とコンテナ車の音が気になりすね。周りにはコンビニなども結局遠いので、不便ですし決め手に掛けますこの物件。

南向きの車の音は気にならないですよ。
西側の工場は、マンションに変わる可能性大ですね。
東側は、何ができるでしょうか。

東側は第一製薬さんの記念館みたいになると聞きましたので、
今とあまり変わらないでしょう。

公園に近いのが魅力的ですね。

たしかに、コンビニとか遠いですよね。

私も事前に随分リサーチしましたよ(笑）

しかしまぁ、だまされたと思って七条商店街をぶらついてみてください。
何かしらあります。
お勧めは、お肉屋の「大川」さん。コロッケおいしいです。目の前であげてくれて、
お店のご主人も、奥さん？も愛想が良くて、また行こうと思います。

あと、マンションからすぐの七条通りの北側にある、お刺身や海鮮どんぶりが食べれるお店。
お店の名前忘れました・・。店で、マグロのブロックや、から揚げなども売ってますが、
おいしいです。お客さんもいっぱでした。

伊勢丹にチャリでいく場合は、有料の自転車置き場がありますが、
地元の人に聞くと、150円？もったいないのでそこは使わないと・・。
別の場所に停めて、ちょっと歩くみたいですよ。

先週の半ばに現地見学し、日曜日に申込したものです。
私も永住目的で環境・立地・間取り・景観において気に入りました。
昨年の１２月に４月からの新生活に３月引越しを避けるように別のところで分譲賃貸を契約し、引越し関東と関西を行き来する生活の中で、今回イニシアさんにご縁を頂きました。

本当の理想は、一緒に作り上げていく感覚を味わいたかったですが、ここに気づくのが遅かったみたいです（笑）
しかし、竣工後…決算前…という事で、イニシアさんのさまざまなサービスをして頂き、申込に至りました。

全スレを拝見し、最初のネガティブなご意見に不安を抱きながらも（←申込しちゃっているので、後戻りできませんが…（笑））、入居される方の前向きなご意見に勇気と覚悟を決めた事への自信がつきました。

入居される方、契約された方、よろしくお願いいたします。
これからイニシア梅小路公園が盛り上がることを楽しみにしています♪

先日見に行ってきました。帰りにマンションの近所に住む親戚の家へ相談に行ったときに、不動産関係の仕事をしている叔父が、あの場所は元々、洗剤を製造する工場が長年操業していてかなりひどい土壌汚染があったので土壌改良にかなり費用がかかっている。
建築費や元々の土地代以外に余計なコストがかかっているので、あの場所にしては高いんだと教えてもらいました。家に帰ってから土壌汚染について調べると、石鹸や洗剤などを製造していた工場の跡地はどこでもかなり土壌が汚染されているとのことでした。
土壌改良はされているとのことですが聞くところによると表面の土を少々掘り返して土を入れ替えても何年かすると人体に有害な成分が染み出してくるとも言いますし、過去にも他府県でそういう物件があって問題になったらしいです。
みなさんはそのあたりのことは納得して購入されているのでしょうか。担当の方はそんなことは少しも言っていなかったですが。でも私の叔父が適当なことをいうわけでもないんですが…。

第一工業製薬の工場がこの場所にあって、昭和30年ごろから平成12年の工場閉鎖まで、
合成洗剤（モノゲン等）を製造していました。

私がＭＲで最初にした質問は「この場所の地歴は？」でした。
準工地域ですし、第一製薬の隣なので、何の工場跡か知りたか
ったからです。
営業の方は、土壌汚染の重点地域（？）になっていたことと対
策法（？）に基づく処理済みであることを教えてくれました。
（重説の書類を見れば正式名称が分かるのですが、面倒なので
用語が間違っていたらすいません）

なお、土壌汚染は重要事項ですから、何も聞かなくても、契約
前の重説で必ず説明されます。土壌汚染がないマンションでも
該当無いという説明があります。

なので、契約している人は、皆それなりに納得しているという
ことになります。

個人的には、そこで作る野菜を食べたり、地下水を飲むわけで
はないので、まあいいかと考えましたが、気になる人はやめて
おいた方が無難だと思います。

ＭＲで土壌改良の説明はありましたし、国で定めた基準に改良されているから住宅が建つのではないでしょうか。
基準に適合していないなら、施主側も事業を行わないと思いますが・・・。
２４９さんと同じく、地下水を飲むわけではないですし、土壌汚染の件は気にしないほうがいいと思います。
都会の大気には土壌汚染よりもっと害のある車の排気ガスなどありますし、都会では息をするだけで体に害なものばかりですから。

>248さん

249です。
素朴な疑問なので、機会があれば叔父様に聞いていただきたいのですが、
通常の不動産取引で、通常の土地代に売主が支払った土壌汚染の改良費
用を上乗せして、買主が買うということはあるのでしょうか？

例えば、古い家屋が建っている土地を更地渡しで買う場合、土地代に建
物解体費用が上乗せされるなんてことはないように思います。
（土地所有者が解体費用を負担し、通常の市場で売買される土地価格で
売主に売ると思うのですが）

それと同じで、土壌改良費用は第一製薬が土地を売れる状態にするため
に負担し、土地は通常価格で売買されるように思うのですが、間違って
いるのでしょうか？

もし詳しい方おられましたら、教えてください。
もちろん不動産取引はケースバイケースであろうとは思うので、あくま
で通常の一般論として。単なる好奇心です。
趣旨がそれてすいません。

No.247さん。
重要事項説明書を見せてもらったらいいと思いますよ。
過去の土壌汚染と、掘削作業のことなど、ちゃんと書いてありますし、心配でしたら説明を聞かれたら良いかと思います。

この土壌改良の為の作業が、マンションの価格に上乗せされているとは聞いてません。
No.251さんと同意見で、第一工業製薬さんが売る為に、汚した分ちゃんと後始末をしたんだと思いますが・・。

以前に右京区で土壌汚染の改良にお金がかかり、新築マンションの値段が・・って言うのを聞いた事がありましたが、そのマンションは周辺のマンションに比べてはるかに高かったですよ。

イニシアの今の価格を見ても、そんな上乗せされてるような価格だとは感じませんが、如何でしょうか。


そういえば、今日近くを通りました。
徐々に入居者が増えてるみたいで、ぱっと見ただけですが、部屋の明かりがチラホラ見えました。
３０戸くらいはもう引越し済みでしょうか？
うちも来月には引っ越します。待ち遠しいです。

ほんとに素敵なマンションになるといいですね。

皆さんよろしくお願い致します！

不安なまま購入されて、後で後悔されない様には
してもらいたいですが、私の場合も、しっかり説明
していただき納得しました。

それに、物件の販売価格については、この地域で探して
いた者にとっては割安感がありましたが・・・

不便な場所と言う指摘も多いですが、駅に近いにこした
ことはないですが、車を使うことの多い者にとっては、
十分便利な場所なんですがね・・・

それぞれの価値観ですから。でも、みなさんと、よい
コミュニティをつくっていきたいと願っています。

そうですよね。書き込みみてると高いという意見が
多くてびっくりしたんですが、個人的には割安感を
感じていました。
（このあたりの相場は全く知りませんが・・・）

このあたりの相場を全く知らない…

でしょうね。納得しました。

↑ここはどういったマンションと比べて高いのでしょうか？
参考に教えてください！

↑254でした。
このあたりの相場を知っている方に聞きたいです。
もう契約してるんですけどねw

単純に比較できる物件が無いと思うのですが・・・。

特に北側のコスモシティ梅小路公園とは、比較し辛いと思います。
戸数はそこそこ近いですし、同じコスモシティで建物は良いと聞きますが、
建った時期が違いすぎます。

特に５年くらい前は現在より資材も安かったのと、なかなかマンションが売れない、
というのもあって、今に比べて安いマンションがたくさんありました。

しかし姉歯さんの事件の前に設計されて建った性能評価のついてないマンションに関しては、
安いからといってはたしてどうなのかと言われたら、調べていない以上こればかりはわかりませんよね。

それと、イニシア梅小路公園に関して言えば、まず、駐車場100％で自走式駐車場メイン
・共用施設が充実・敷地内の公園・１階には戸建て感覚の専用駐車場があるなど・・・。
↑こういったタイプのマンションはここ最近の流行ですよね。

時期と作りで一番近いところで、南区のマークスゲートでしょうか？
しかし場所が違うし、あちらは性能評価などはありませんし・・。

右京区には太秦天神川駅の近辺によく似たタイプの大規模マンションが数箇所建ちましたが、
これまた比較するには、場所が遠すぎますね。
あの辺は、土地の値段が違うからでしょうけど、駐車場が激安ですよ。
０円とか、２０００円とか・・。うらやましい。

ということで、比較する物件が乏しく、何とも言えません。
うちの感覚としては、田の字地区に比べたら同じ予算で、
広いところに住めるからいいかな・・と。

近年のマンション不況で周辺には売れ残りが続出しているので、価格設定は努力して低く抑えたと営業マンは言ってました。

南向きで４〜５００万円、西や東向きで２〜３００万円安い価格が適正な価格だと個人的に思います。
大規模なので建物の建設コストは低いでしょうし、設備も並の程度なので正直高いと思います。
居室前のインターホンにはカメラは無い、床は二重床じゃないなど、価格設定を抑えたぶん居室の設備が省かれているような気がします。
他社の安いマンションやイニシアには付いているのに・・。
共用部分の簡素化は構わないが、居室の設備の簡素化してもらいたくないものです。（いまさらですが）

駐車場の価格設定にも疑問が？
住民のための駐車場なので、もっと安くても良いのではないでしょうか？
居室だけでなく、こういった部分の価格設定も購買意欲を左右するのではないでしょうか？
住民の気持ちになって価格設定してもらえたら有り難いと思います。

新築にこだわらないのであれば、すぐ北側のコスモシティーはどうですか？
間取りはあまり変わらないですし、ほぼ全戸南向きで、静かです。
（実は、このマンションを新築で購入しました。）
価格も数百万は安いでしょう。

目の前に線路が通っているのに、駅がないって物足りなくないですか？
西大路まで徒歩１１分、丹波口まで１５分とビミョーな距離だと思いませんか。
調べたら西大路も丹波口も京都駅からの距離が２．５Ｋｍなんですよ。
私鉄や地下鉄なら約１Ｋｍおきに駅があるし、西大路や丹波口までに駅があってもおかしくないと思います。
たとえば貨物駅にホームを作り電車を停めるとか出来れば便利になりますし、駅前マンションになり価値も上がるのでは（笑）
梅小路公園に水族館を作るなら一緒に駅も作ってくれたら、水族館の見物人もこの周辺の住民も便利になるんだろうと思うのですが。

JR使う人には便利でしょ。管理費等々は規模の割には高すぎますよね。将来的にはどのような予測をしているのか、教えてください

過去レスを見よう！

管理費は、玄関前ゴミ回収のおかげで高くなってるようですよ。

あとは、２４時間セキュリティ、あちこちについてる防犯カメラのリース代、
AEDのリース代（２台もありますしね）等など・・・。

必要な物は仕方ありませんが、なんとか少しでも毎月の価格抑えられるといいですね。

管理組合が立ち上がったら、色々意見が出てくるのでしょうけど。

ほんと、駐車場代なんか、今の半分くらいにして欲しいですね。
それだけでも、大きなセールスポイントになるのに・・。
今さらですが・・・。

ごみ回収はマンションの敷地が広いので、実際とても便利です。

そうですね。
南棟や東棟からゴミ捨ては大変ですしね。

あと駐車場代は、独立した会計になっているんでしょうか？
なっていないなら使用していない人との間で不公平感が出ると思いますが・・・
どうなんでしょうね。ご存知の方おられます？

詳しい方、おしえてください！

資産価値ってどれくらいになりますか？
梅田からタクシーで何円くらいかかりますか？

上記2点だけがネックで・・・。

駐車場代に関しては、稼働率が悪いと賃料が上がるかも？
と、過去に書き込みがありましたので、独立した会計だと思いますよ。

資産価値に関しては、そのときの景気などに関係すると思いますが・・。
駅前の物件に比べればどうしても劣ると思います。
ただ、京都駅にチャリで行けて、この規模、部屋の広さ、自走式駐車場、公園が近くて静か・・という点では、今のところ他には無い物件だと思います。
駅に近づけば、どうしても狭苦しい物件になってしまいますから。
もっと西や南の地域に行けば別ですけど。

この辺りは、だいぶ人口が増えてきたので、きっと発展することと期待しています(笑）

そして地域としてもこの辺はややこしいところではありません。

北側のコスモシティ梅小路でいえば、もうすぐ築６年になりますが、
過去５年間、約２４００〜３２００万円くらいで取引されているようです。
もちろん広さや階数、その時の築年数、部屋の状況、景気によって大きく変わると思います。
賃貸に出しても１０万円は下らないでしょう。（←営業さんに相場は聞いてみてください。）

しかし、イニシアとは単純には比較できないと思いますよ。色々な面で。

タクシー代については、タクシー会社に聞くのが一番だと思います。
梅田からですよね？

No.２６７さんは、大阪に通勤の方でしょうか。

スカイデッキには上がられましたか？すばらしい眺望です！
是非、イニシア梅小路公園へ！

先先先先先先先先先週号のマンションズによれば２２２戸中６９戸が売れ残り。

↑それっていつ？

他のマンションが全然売れてない中、ここは頑張ってるほうですかね？

入居者さんに質問です。
ここのマンション、テレビはケイ・オプティコムに入らないと見れないのでしょうか？

公式HPをみてごらん。第3期までの売れ残りが85戸。今回第4期分が２１戸。第４期でどれくらい販売促進したか分からないけど、少なくとも先週まで、１０６戸の残が確認できますね。早く売れるといいのにね。

たしか秋頃からの販売ですよね。
１００戸以上は売れてるって事ですか。

結構いいペースですね。

梅小路機関車館の横に鉄道博物館が出来ると、今朝の新聞に載ってました。
建設予定地は、マンションの東棟から目と鼻の先みたいです。
こんなのが出来たらマンション周辺が騒々しくなる気がします。
今の公園では駐車場は少なく、水族館と鉄道博物館が開業したら、マンション周りの道は観覧者の違法駐車だらけになるかも（恐）
観覧客によるマンション周辺の環境の悪化を防ぐため、ＪＲには駅を作ってもらい観覧客は電車で来るようにしてもらいたいです。

鉄道博物館を作るＪＲが、観覧者が車やバスで来場してもらうようなことは絶対しないと思います。
観覧者が他の交通機関を利用するのを指をくわえて見てるはずがないです。
利便性、収益性を考えてＪＲは駅を作ると思います。

駅が出来れば駅近の立地条件の良いマンションになり、資産価値が上がるかも？

ＪＲが駅を作ることに期待します。

２７３さん、賛成です。
駅を作るしかないですね！！
この辺が発展するのは良いですが、渋滞や違法駐車は大迷惑ですからね。

鉄道博物館の記事読みました。
「実現すれば、さいたま市の鉄道博物館に匹敵する国内最大規模の施設となる。平成２６〜２７年度の開業を目指す。」
・・・とのことです。

実現すれば大変な事です。すごい観光客ですよ。
さいたま市の鉄道博物館は、開館１年半で来客数２００万人を突破したようです。
ちなみに「鉄道博物館駅」という駅から徒歩１分らしい・・。

本当に梅小路にも出来るのなら、間違いなく新駅も出来ますね。
駅から遠い鉄道博物館なんておかしいでしょう(笑）

15年ほど前、一時期仮設の駅ができてましたね。
今の梅小路公園で何かイベントをしていたときだと思います。
あの公園もそのときにできたんじゃなかったでしょうか？
当時は嵯峨野線を利用していたので、停車駅が増えて不便したのを
覚えています。
私は結果的に他のマンションを契約したので関係ないですが、
駅ができて便利になるといいですね！

本当にそうですね。
駅が出来て、周辺にもおしゃれなお店とか出来て欲しいです。

しかしまだだいぶ先の話ですね(笑）

ＪＲさん、期待してます。

京都エリアでの建築に関しては何年後かはあてにならないですよね…京都市の財政赤字も半端じゃないし新駅とかに関してもかなり時間はかかると予想されます。10年後の完成を予想しても自分の人生がどうなっているかも想像付かなくないですか…
JR西大路の巨大化で徒歩12分とかにするかもしれないしね。
期待の持ちすぎには注意しましょ。

新駅は出来ますかね？

最近のＪＲはライバルの私鉄から客を奪い取るために、私鉄の駅のそばばかり駅を作ってます。
さくら夙川、島本、桂川など、私鉄の駅のそばばかりです。
地元の請願駅はなかなか出来ないが、私鉄から客を奪い取れる場所ならすぐに作ります。
ＪＲの博物館を作り、駅を作るとしても駅の利用者は見物客の来る土日だけで、平日の利用客の見込めないところに駅を作るとは思えません。

ＪＲが博物館をどのような意義で作るか。
ＪＲの顔として博物館を作るなら駅を作るでしょうし、単なる電車を飾る施設としか思ってないなら駅は作らないでしょう。
ライバルの私鉄がなくても駅を作るかは、ＪＲ次第だと思います。

博物館と一緒に、地域住民の期待に応える駅を作ってくれることを期待します。

京都市の市民からの意見に対する見解はバスの便を増やす、シャトルバスを走らす、京都駅からの歩道を整備するとのこと。あえて新駅にはふれず。京都市の支援なしに単独でＪＲが新駅を作るのは難しいのではと思います。ただ京都駅からの歩道を整備すれば徒歩時間は短くなるかもしれませんね。