パークタワー豊洲ってどうですか？　その２

>516
要するに『1LDK＋納戸』というのが、その部屋の正しい法律上の表記ということなんですか？
だって窓がないんですよね？窓が無いってことは真っ暗ってことですよね？

三井のマンションに間違いは無い！

タイトル:
納戸｜不動産用語集｜R.E.Words｜ (株)不動産流通研究所
URL:
http://buy-athome.jp/yougo/print.php?n=68


建築基準法によれば、住宅の居室には、採光のための窓などを居室の床面積の7分の1以上の大きさで設けなければならない（建築基準法28条1項）。

従って、住宅の構造上、採光のための窓を設けにくい部屋は、建築基準法上の「居室」となることができない。そこで、住宅の販売広告等ではこうした部屋を「納戸」と表示することにしているのである。

また最近は「サービスルーム」、さらにはその頭文字を取って「Ｓ」と表示されることも多い。
なお、不動産広告を規制する「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」では、建築基準法の採光等の規定をクリアしていないために「居室」となることができない部屋は「納戸」等と表示することと定めている

将来売る際に『2LDK』でなく『1LDK＋納戸』となるのは不利ですかね？

>523
「採光」も調べてごらん。
引戸に仕切られた２つの部屋は１つの窓でもよい。
55B4畳は引戸だから、リビングの窓を共有してるんだね。
だから納屋ではなくて居室。

納屋→納戸

>引戸に仕切られた２つの部屋は１つの窓でもよい。

だとしとも、床面積の合計の1/7以上の面積の窓はありませんよね？
窓面積は3.5平米くらいですか？
床面積は28平米弱
これホント冗談抜きで大問題なのでは？
･････････････････････････････････････････････････････････････
第28条　 住宅、学校、病院、診療所、寄宿舎、下宿その他これらに類する建築物で政令（①）で定めるものの居室（居住のための居室、学校の教室、病院の病室その他これらに類するものとして政令（②）で定めるものに限る。）には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、住宅にあっては1/7以上、その他の建築物にあっては1/5から1/10までの間において政令（③）で定める割合以上としなければならない。

まさかの違法建築？

失礼、
まさかの違法建築の可能性？

販売に苦戦している他デベロッパーさんの書き込みなのか知りませんが、

このような表記の問題が違法建築っていうほどのことですか？

真剣に検討している立場からすると、迷惑な書き込みです。

他社の足を引っ張るのではなく、自社のセールスに力を注いでください。

ここは検討スレなので、検討している同士での
メリット・デメリットの情報交換は大歓迎ですが、
揚げ足取りかのような方、
何のために書き込みしてるか理解に苦しむ。
売主に恨みでもあるのかって思っちゃいますね。
採光については、建築確認済証受領していれば
基準法違反は基本ないんじゃない。

>表記の問題が違法建築っていうほどのことですか？

表記間違いの問題は、そんな簡単に済まされる問題じゃないと思うけど？

資産価値に影響するし、登記はどうすんだ？
そもそもデベロッパーの信用の問題でもあると思うぞ？
デベロッパーと言うか、この場合は大成建設の設計の責任かもね

こりゃおおごとだぞ？

ありゃ、大問題発覚？
そもそも4畳のベッドルームって初めて見ますね。
どうやって使うんだろ。

ちないに、内廊下の物件って良く窓がない寝室がありますが、
寝室に窓が必要なのであれば内廊下物件も皆違法ということ？

>そもそも4畳のベッドルームって初めて見ますね。

それは533が他のマンションの間取りを知らないだけ。
例えば、パークタワー目黒にも同様に
窓の無い4畳のベッドルーム間取りがある。

パークコート虎ノ門愛宕タワーにもあるな。
窓無し4畳のベッドルーム。

パークタワー目黒を見たことがないから何とも言えませんが、あちらの4畳は『サービスルーム』になってますせん？
『ベッドルーム』と書かれているなら525さんの言う通り引き戸になってるはず。

不動産の表示に関する公正競争規約に違反していますから、違法ということになります。

本当に>>527さんのおっしゃっている内容通りで、採光に関して法規上違法に該当する問題なのでしょうか。私は当然素人ですので法規など全くわかりません。

>>525さん
あなたは建築にお詳しいようですので>>527さんの内容を検証していただけませんか？是非よろしくお願いいたします。
最初に’採光’を提起したあなたの責任もあるかと思っています。

最初に採光問題を提起したのは
>516

>527 が言ってるのは、窓と床面積の比率問題であり、
住居で許される1/7以上になっているのかどうかは、
MRで実際に計算を見せてもらわなければ、他人には分からない。

>>540さん

■窓面積
実際はＷ１５００、Ｈ２２００の窓ですから、３.３㎡ です。

■床面積
実際は１２.８Ｊ＋４.０Jですから、合計１６.８J → ２７.２㎡です。


先日、モデルルームでもらった図面で、このくらい素人の私でも読めますよ？

それは壁芯面積等に基づく、素人の計算。

>>542さま
建築基準法律上の床面積の定義

床面積
建築物の各階において、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積をいう（建築基準法施行令2条1項3号）。

そういうのを恥の上塗りというんですよ、素人の542さま。

本人が納得した上で買えば良い問題ではないの？
（もちろん、売りに出す場合のリセールバリューへの影響を加味した上で納得すれば）

採光が入ろうが無かろうが、本人が理解してれば、誰かに迷惑がかかるってことでもないし。

仮に法律違反と言ってもヒューザーみたいな危険な状態ではないのだし。

おーーい、 >５２５さーん、どこ行ったーー？逃げたのかーー？

>545
そういう次元だよ。嫌なら買わなければいいんだ。

↑あなたは違法建築とわかって購入できますかね？

そもそも、物置に住もうとする人に問題があるんじゃないかな？

え？ちょっと待って、
私が購入予定の７０Ｂもか？

おーーい、結局ＭＲで聞いてきた人は無しかーー？

居室とは、
居住、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室をいう。

これは建築基準法の居室の定義である。

こむづかしい表現だが、
要は、長い時間そこで作業する部屋という意味だ。

長い時間、人がそこにいてもいいように、安全で快適な環境にする必要がある。

よって、居室には、建築基準法上、最低限の住環境を整えるための規制がある。

特に住宅には。



まず、採光。

真っ暗な部屋では健康に悪いため、ある基準の採光とれる、有効な大きさの窓をつけなければならない。
この有効とは、その部屋の広さで決まり、窓から境界線までの距離などで影響を受ける。
単に大きな窓をつけるだけでは、ダメな場合もあるのだ。

そして、換気開口、排煙開口。

これらは、３階建以上の建物に関係する基準で、

その部屋の広さに適した、換気量に有効な開口面積の確保。

火災で煙が出た時、その部屋の広さに適した、排煙に有効な開口面積の確保が
義務づけられているのだ。



しかし、しかーし、
とんでもない狭小住宅や、平面計画が複雑な物件で、

まれに、（ここは強調）ごくまれーに、規定の面積が確保できない物件がある。

こういう危機的状況を打破するための最終手段が、そう、


一発勝負、納戸申請。


明らかに部屋として使うのに、居室ではない『　納戸　』と言って申請するアラワザ。
納戸は居室でないため、こういった規制から除外されるというわけだ！

逆にたとえ２帖の物置でも、確認申請上、
『　洋室　』
と言ってしまったなら、居室の規制がかかってしまう。

よく、分譲住宅や分譲マンションの広告チラシで、

『　なんでここが納戸なんだ？印刷ミスだな！』

と思ったら、それは大きな間違いだ！
それは印刷ミスではなく、その会社は、間違いなく、狙って『 納戸 』と言っているのだ！

まあ、排煙や換気は、機械的な設備で回避できる事があるのであまりないが、
採光か取れずに納戸申請する事が多い。

基準値を確保しようとするために、部屋の面積を削るとか、建物の位置をずらすとかなど、
かなり大げさで、不自然な計画にするくらいなら、
思い切って納戸申請をしよう。

と、こういう具合になるのだ。

しかし、注意点があって、
和室のつくりにしていて、『　納戸　』とはさすがに言えないので、
最低限、洋室の仕様にはしておく必要がある。

確認申請の検査機関も、その事は分かっているため、

『　１物件に１つだけならＯＫ。 』

という、暗黙のルールがある。

しかし中には、いやらしい審査員もいて、分かっていながら質問してくる。

そういう審査員に対しては、堂々とした態度で

『　納戸　』

と言い張る必要がある！！！
こういう場合、ひるんだら、負けになるのだ！


審査員　：『　これって、本当に納戸なの？』

私　　　：『　当然！納戸です。』

審査員　：『　でも、この納戸以外には、個室が２つしかないよ、この家。』

私　　　：『　このクライアントは、特別な事情で、家族が少ないんです！』

審査員　：『　でも、納戸にしては広すぎない？７帖もあるじゃないか？』

私　　　：『　このクライアントは、特別な事情で、荷物が人より多いんです！』

審査員　：『　でも、じゃあ、何で納戸の中にクローゼットがあるの？』

私　　　：『　これはクローゼットではなく、多い荷物の中でも、
　　　　　　　さらに大事なものをまとめるための、保管庫なのです！』

審査員　：『　ロフトもあるじゃないか？』

私　　　：『　パニックルームですっ！！！』


まあ、ウソも方便という事で・・・。


http://blogs.yahoo.co.jp/umimade5km/33999933.html

早い話が、
業者：「居室と表現できないが、居室ってことで（ガマンして）住んでくれたえ」。
　

ＰＣＴにも、窓の無い洋室があるね。
パークタワー目黒とかパークコート虎ノ門にもあるそうだから、
三井の間取りの特徴なのか？

>552-553は長々とご苦労様だがピントがズレているよ

今回の問題は、『納戸』表記なら何ら問題なかったのに、『Bedroom』と表記しているから違法なのですよ。
※因みにBedroom＝居室です。

55B type 2LDK＋SiC →違法な表記
55B type 1LDK＋S＋SiC →正しい表記
（Sはサービスルーム又は納戸）

直ちに正しい表記に訂正し、関係者、顧客にお詫びと謝罪をすれば、今ならまだ間に合うと思います。いろんな意味で。
印刷物の膨大な刷り直し＆再発送は大変かもしれませんが、デベロッパーとして信用を取り戻す代償としては安いものでしょ。

557を訂正します。
違法な表記とは、建築基準法違反ということではなく、不動産の表示に関する公正競争規約に違反しているという意味です。
表現を訂正してお詫びします。

http://www.rftc.jp/kiyak/pdf/kiyak.pdf

採光及び換気のための窓その他の開口部の面積の当該室の床面積に対する割合が建築基準法第２
８条の規定に適合していないため、同法において居室と認められない納戸その他の部分については、
その旨を「納戸」等と表示すること。

５５Ｂの４.０畳だけかと思いきや、
同じく６５Ｂの４.５畳ももしかしたら採光不足による表記違反の可能性があることが発覚！！！

もうここまできたら逃れられないね。
誰か然るべき監督署に通報したほうがいいのでは？
ホントに冗談抜きで看過できない大問題ですよ、これ。

さすがにチェックしてるでしょ。そんなに大きな問題にはならないでしょ。
三井が間違えることなんて考えにくいよ。

訂正

さすがにチェックしてるでしょ。
三井が間違えることなんて考えにくいよ。

>>562さん、私もそう信じたいですが、いくら三井でも人間のやることですからウッカリという可能性もありますから…。

それに大成建設を信じ切っていたという人為的な要因も。

違反事例って結構あるんですね
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/jirei_menu.html

◆平成２４年１月措置
　「３ＬＤＫ」　⇒　２ＬＤＫ＋納戸（２件）
　「３ＳＬＤＫ」　⇒　２ＬＤＫ＋納戸２室

◆平成２３年５月措置
　「４ＬＤＫ」　⇒　２ＬＤＫ＋納戸（２室）（２物件）。

◆平成２２年１１月措置
　 「間取　２ＳＬＤＫ」　⇒　「Ｓ」が納戸である旨不記載（１物件）。


◆平成２２年７月措置
　「新築３ＬＤＫ」　⇒　２ＬＤＫ＋納戸（１物件）。
　「新築３ＳＬＤＫ」　⇒　２ＬＤＫ＋２納戸（１物件）。
　「新築４ＬＤＫ＋車庫」　⇒　２ＬＤＫ＋２納戸＋カースペース（１物件）。

>>541の計算によると、4畳部屋を居室扱いにしたいのであれば、床面積の7分の1の面積を満たす窓・・・・つまり3.88㎡の窓が必要なんですよね？
あと0.5㎡くらい簡単に大きくできると思いますが。まだ工事中なんですから。それくらい朝飯前o(^-^)o

表示を変えた方が楽だよね。デベから見ると。

ほんとだ、違反事例はありますね。おそらく大半が故意ではなくウッカリだと思います。

ここは実際どうなんでしょうか？？
真実を知りたいです。

私は、やり取りの流れや、あげられた具体的な計算式を見ていると、
やっぱり表記違反をしている可能性が高いような気がしています。
もちろん悪意はなくて、単なるウッカリミスなんだと思います。

悪意はあり得ないですね。そんなことしても利益はないですからね。（むしろ損害が出る）

http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/jirei_menu.html
を見ても違反をしているのは、免許の更新回数が少ない新興不動産が多い気がします。これらもウッカリミスでしょう。

>>567
確かにそうだね、まだ今のうちだったらパンフレットや図面集など印刷物の刷りなおしだけで済むしね。
でもさ、それやっちゃうとデベの信用ガタ落ちじゃない？
ま、責任者はクビか左遷くらいで済むかもしれないけど、消費者の不信感はなかなか消えないからね。
まだ他にも実はあるんじゃないかって。

＞＞570

>まだ他にも実はあるんじゃないかって。

そうなんだよ。これも大事。

>555を書いた者ですが
私も”違法”という部分を取り消し、”違反”に訂正させていただきます。すみませんでした。

結論を出すのは速すぎるよね。
三井にも三井の理由なり、考え（解釈）があるんだと思うし。

574に賛成。
三井は法規のプロフェッショナルなんだから
正しい解釈をしているはず。
なので、物件HPなどで、素人の私たちにも理解できるような説明を期待しています。

って言うよりＭＲに行った人は直接聞かなかったのかな？
それとも、理由を聞いたが他人に情報を教える気は無しかな？

>それとも、理由を聞いたが他人に情報を教える気は無しかな？

その可能性はありますよね。得にも損にもならないなら情報を出す理由がないから。

マンコミに限らず、掲示板ってもともとそういう性質がありますよね。
（特にマンションは他の商品（車、パソコンなど）と違って個別性が高い（数量限定、将来売却可能性するかも）から。）

やっぱり枝川が近いので気になります。
関東最大の朝鮮人居住区のすぐ隣に住むってどうかな？

いづれにせよ 正しい見解が欲しいですね。

>541
主寝室も引き戸ですから、採光率の計算上は3室つづき部屋になります
なので、主寝室の開口部及び居室面積も合算して計算してみてください

三井ほどのデベがそんなしょうもないミスするはずないって、思いませんか？

>>581さん

それをいうなら、６５Ｂタイプの主寝室は引き戸じゃないのでアウトだと思いますが。
これはどう説明がつくのですか？

>583
おや、65Bタイプ、こちらはおかしいですね
LDの開口部が2350のハイサッシならセーフですが、そんなはずないですよね
キッチン部を居室カウントしないという荒技もありますが
このオープンキッチンではそれも通用しなさそうだし
これは説明が聞きたいですな！

ついでにいうと、70Bタイプもちょっと足りてないですよね

さすがに大手がこんな図面レベルでミスを犯すとは思えないので
何らかの説明がつくことなんでしょうけど

>>５８１さん、説明まだー？

私581=584ですが、私に説明を求められても困りますねえ
デベからの説明があれば後学のために聞いときたいところですね
どうしても気になる人は公取協へ連絡してみては

向学は知ってたが、後学って言葉もあったんだね。

>>私581=584ですが、私に説明を求められても困りますねえ


最後にはケツまくって逃げるんですか…

もともと通りすがりなので逃げるも何もないと思いますがね
私はデベの人間でもないし、55Bはたまたま説明がついたけど
その他は知らんもんは知らんとしかいいようがないですし、
正直にそう書いたはずですよ

通りかかりの建築士ですが代理で答えます。
居室と言うからには居室床面積の1/7の採光が必要です。
これは誰かが書いてあるように2室採光（引戸等により一体とできる居室）でもOK

それと有効採光面積は実際の採光面積に補正係数（最大3まで）をかける事ができるのでそれでクリアしているのでしょう。
ちなみに補正係数は隣地や道路から離れれば有利になります。

それと当たり前ですがデベロッパーさんは極力、居室で申請させたいので納戸という表記は極力避けます。
本当にどうしても採光が取れない部屋やどうやってもベッド等のレイアウトが出来ない場合のみ納戸と表記します。

納戸で生活するのは止めましょう。

採光って、ミラーで反射させるのはダメなの？ちょっとトリッキーかもしれないけど

>592
色々あるみたい。

太陽光採光システムの概要と特徴
http://www.sun.or.jp/system/system1.html

■ミラー方式 　
平面鏡や曲面鏡を用いて太陽光を反射し、必要に応じて二次反射鏡などを使って所定の場所に太陽光を送り込みます。光の伝送は空気中を通して直接行われます。比較的長距離の照射も可能だが、30m以内が望ましい。また、長距離になる場合は照射したい場所に正確に光を導く設置精度が施工のポイントになります。反射鏡の原理上、太陽高度が高いと鏡の反射面積が小さくなるので太陽高度が高い夏期や南中時の採光量は低下します。

■複合ミラー方式
光の伝送は、空気中を通して直接行われ、長距離の照射も可能です。複数の曲面鏡を組み合せることで、見上げて目に入っても眩しくありません。屋外の公園や校庭などへの大規模採光に最適です。

■ダブルミラー方式
本体ミラー（一次ミラー）が太陽を追尾して、標準装備の二次ミラーによって任意の場所に太陽光を採光します。光の伝送は空気中を通して直接行われ、比較的長距離の照射も可能です。日照がさえぎられるビル北側への採光に最適です。

■プリズム・ミラー併用方式
全反射プリズムシートで入射した太陽光をシート面のプリズムで直下方向へ伝送し、水平方向の光は平面反射鏡によって直下に伝送する方式です。この方式は、反射鏡における太陽高度による採光量の変化が少なく、大容量の光量が伝送でき、しかも直線的な長・短距離照射のいずれも可能です。

■レンズ・光ファイバー方式
凸レンズを使用し光を集光する。レンズは常に太陽に正対するように制御されるので太陽高度による伝送効率は変化しません。また、伝送路や伝送距離の制約がほとんどなく、設計の自由度が高いこともこの方式の特徴です。しかし、ケーブル長のコストを考慮して最短でケーブルを敷設することが重要です。

590
その係数ってなんですか？
そんなものを掛けることで余計に不利な方向へ働くってことですよね？

「係数」＝「鉛筆なめなめ」

>>594
ざっとですが、南西の窓面って道路境界線から3mくらいしか無いように見えるのですが…。
つまり補正係数は1以下になるということですね。
タワーを大通りに寄せて計画したのが裏目に出てしまいましたね。

↑だな。
垂直距離Ｈ（開口部の直上にある建物の部分）はタワマンだから下層ほど大きくなるからね。
例えば2階の窓だと、Ｈ＝50メーターくらい？
だから
私の計算でも、補正係数＝明らかに1.0未満になるんだよな

597です。
建築士の>>590さんは、補正係数が1.0未満になるんじゃないか・・・という私の見解については、どうお考えですか？
ご意見、お待ちしております。

実害 あります

不信感は資産 なんです

三井に対する不信感

なにそれ。単なる嫉妬じゃん

590です
今、もうベッドで寝るとこなんでうろ覚えですみませんが用途地域で住宅系で隣地あるいは全面の壁面から7m,工業系で5m,商業系で4m（たしか‥）あれば係数は1あります。

道路境界線側の緩和なかったっけかな‥
明日、事務所で確認します。
おやすみなさい。

>603先生
もうあなたは「通りかかりの建築士」さんではありません。袖触れ合うも多少の縁どころでもありません。
みんな、専門家の貴方のご意見を待ってます。三井の考えも推測してみてほしいのです。
明日、よろしくお願いします。

それにしてもここは「無理矢理マンション」だな。

建築士さんも絡まれて、さぞかし迷惑でしょうね
賢明な検討者は売主に確認しましょう。
この問題は今までの登場人物では根本的に解決しないよ
見てていらいらした

こんな場所で出入りする顔無し建築士を誰が信じますかね？自演してるっぽいですしね。
知りたいなら実際に三井に聞くしかないと思います。

道路緩和ってのは、開口部が道路に面する場合、道路の反対側の境界線を隣地境界線とみなして係数を計算するということ
南西側は幅50mの晴海通りですから、余裕で係数3ですよね
これですべての疑問は解決されたっぽいですね

だとしても係数が3になるという確証は確認できませんよね？
どう説明すると3になるのですか？
1以下にはならないという説明にしかなりませんよね？

それに仮に居室だとしても、今度は換気不足という別の問題が発生しています。これはどう説明がつきますか？

>>608さま
お言葉ですが、70B typeは晴海通り側じゃないよ？きちんと配置を調べてからカキコミされたいいんじゃないかな。

>611
北東側は広い平置駐車場でしよう？一体何が問題なんです？
揚げ足取りが目的化していませんか？

揚げ足取りではなく居室記載による採光の面積不足の可能性問題を揚げていると思いますが。

北東側はその問題はもともと解決されているでしょう
北東開口部から隣地境界線は駐車場があるので約40m
h60としても補正係数は2.6と余裕でクリアです
晴海通りに面してるかどうかなんて、どうでもいい話でしょう？
なのにそこをあげつらうことを、揚げ足とりと言ったのです

>590さんのレスを読めば、駐車場側に問題ないことは分かるからね。

>>614-615

609です。
了解いたしました。
調べていただきありがとうございます。安心しました。

あと、590さんもありがとうございました。

590です。
道路境界線側については>>608さんの言う通りです。（道路には建物が立たないので当たり前ですね）

>>609さん
計算式は
有効採光面積＝Ｗ（窓面積）×Ａ（採光補正係数）
Ａ＝（d/h）×α-β
となります。詳しく知りたければ建築申請メモ等に分かりやすく解説してあるので読まれると良いでしょう。

>>610さん
換気は今は24時間換気なので開き戸のアンダーカットや引戸で換気できます。

この物件は自分も気になっていたのですが思ったより坪単価が高いのとディスポーザーが実装されていないのと駐車場が高そうなんで諦めました。
配置計画や住戸プランは悪くないと思いますよ。
今はレックスガーデンとバンベールルフォンで検討中です。

618さん
すみません、教えてください。
地下鉄の振動などは、階上に伝わらないものなんでしょうか？
ちょうど地下鉄の真上にタワーが建っているので心配です。

2階の住居まで伝わるかはわかりませんが、1階の保育園には振動や騒音は発生するかもしれませんね。