購入するならマンション、それとも一戸建て？【PART28】

>151さん

１５０さんの言うとおりです、一般的には遅延損害金を発生することを相手に連絡して、時効になる前に小額訴訟を起こしておけば、時効が延期になりますので、それでいいと思います。
最終的には売却時にすべて清算されますので、そこまで心配しなくても大丈夫ですよ。

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>150

少ない予算で優れた立地に住めるんだから、多少の不便は織り込み済みで住んでいたのでは？
何を今更。

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>>151
きちんと管理規約もあり、遅延損害金の規定（法定利息の５％）もあります。
代行会社も「相手が支払わない以上、法的措置しかありません。」とサジを
投げております。

>>152
９０万円以下のうちに少額訴訟を提訴する予定ですが、相手の資産調査を実施
しなければならず（部屋の差し押さえは対価が異なりすぎるので不可です）、
登記上の住所しか分からない・居住地が九州であることを考慮すると専門の
業者に委託しなければならず費用対効果が得られません。

世の中、支払わない者が勝ちますね。恐らく、売れるうちに売って逃げる
つもりなのでしょうね。
マンションを購入する予定の方々、今後はこのような問題が続出するという
ことを理解した上で検討してください。
私は絶対に二度とマンションを買いません。現在、戸建てに引っ越す計画です。

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>>154
5%って遅延損害金の規定が甘すぎですよ。
国の延滞税より安いです。
それでは全く抑止力になりません。
今の標準規約でも14.6%です。国税も同じ。
もっと高いマンションも多数あります。

管理組合の意識も管理会社の意識も低すぎの今時珍しい管理不良マンションですね。
引越すのが正解です。
話をした弁護士も無能ですね。並の行政書士以下かな。

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>>152
>>最終的には売却時にすべて清算されますので、そこまで心配しなくても大丈夫ですよ。

対価が異なりすぎて差し押さえできません。どのような法的手段で相手の売却に
対して優先充当できるのでしょうか？
相手の口座や勤務先を知らなければ出来ないと弁護士は言っておりました。
ぜひ、ご教示願います。

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>>155
高い遅延損害金が抑止力になる場合もあると思いますが、今回のように
一切住む気持ちがない・支払うつもりがない場合には抑止力自体が働かないのでは？
弁護士が無能とおっしゃるので、是非代替案をご教示願います。
ちなみに、住民の中で管理費遅延している人に対しては勤務地が分かるので
債権回収は行って成功しております。

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自分にはあまり関係のない話だけど、勉強になるな～

ルールで抑止力を担保して、然るべき手続きをとれば、そんなに問題ないように思えるけど。

これ、マンションに対するネガなのかな。

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人から正当な理由でもお金を取るのは大変なんだよ。

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>156

負債も債権として新所有者に引き継がれるからでは？
本当に管理組合の人かね。ネタ？

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大修繕時に新所有者に変わっていれば良いけど、変わらずの場合はどうなんだろ。
やはり法的手続きするしかないのでは？
滞納延滞金の率も気にならない程度なのかな？

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て言うか、
差し押さえって
差し押さえる価値でかかる費用が変わるから、
弁護士さんの滞納と差し押さえの金額がバランスが悪いだけで、
差し押さえが出来ないわけでは無いはず。

仮に
赤字になってもいいなら、さっさと差し押さえるための調停なり訴訟でも起こして、
買ったら
差し押さえで損する分も訴訟の請求きんがくに入れたらと思うが。

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弁護士費用はどこから出すの

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勝てば請求出来るべ？

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調べてみたら規約に弁護士費用が入っていたら請求できるみたいだね。

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負けたら特別損失に計上したら良いのでは？
仮に、逃げ得が連続して続くようなら、
相続でも所有者変更が続く築年数も鑑みて、
沈む泥船から脱出する出口計画を練ったら？

そもそも、マンション買う以上
購入時から出口計画は必須だと思うけど。

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弁護士費用請求どころか、そのための遅延損害金なんだよ。
複利でドンドン膨らむ。
延滞する権利が無いのだから、借金のように保護されない。
酌量の余地は無い。
管理組合がサボらなければ失効もない。
損害が出ないように遅延損害金を設定すればいい。
競売、差し押さえは時間の問題。

そういう厳しいルールを明確にしておけば、滞納の抑制になる。

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釣りだと思う。管理組合に任命される人材とは思えん。
もしくは、払わんバカと取り立てられないバカ、その程度民度のマンションなのかな。
早く逃げた方が良いのでは？

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結局、マンションは関係ない人までゴタゴタに巻き込まれる。
その点、戸建は気楽でいい。

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>>167
法律に疎い方ですね。
グレーゾーン撤廃により法外な遅延損害金は無効の判決が出ております。
現在の日本では７０万円の債権（先の管理費等の合計です）と４，０００万円の
資産価値のある区分所有に競売・差し押さえすることは裁判官が差し押さえ命令を
出すことは対価の差が大きすぎて稀です。
日本以外の話をされているのでしょうか？

誰かが書いたとおり「まともに金を回収するだけでも大変」というのが現実ですよ。

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>>170
焦らず手続きを踏めば良いだけです。
もちろん、法外な要求はダメですよ。
最低の年率14.6%なら誰もケチをつけられません。
それでも結構なものです。
規約に記載して、手続きも全て外部委託。
掛かった経費も全額請求。
代行者に任せて機械的に処理するだけ。

5年も未払い続けたら、凄い額になりますよ。
焦らず肥太るのを待ちましょう。

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>>171
５年の間の修繕費は誰が負担するのでしょうか？
小規模修繕・大規模修繕時の不足分は皆で折半でしょうか？
仮に５年後に回収できたとして、そのころには住民も入れ替わっており按分
出来ない場合が想定されます。

代行者は代行するだけで法的回収の最終決定権は持っていません。
機械的に処理して金銭回収できるなら、日本の企業で破産する会社は無くなります。
債権回収の現実を知らない絵空事としか思えない発言ですね。

管理費等の滞納を知らない善意の第三者に転売された場合、日本の法律では
新たな所有者に請求できないっていうことも想定して発言してください。

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マンションを買うと後々大変だってことがわかりました。
アリとキリギリスの様なものですね。

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>>171
銀行から借金してそれを請求に加えればいいだけでは？
その手間が面倒ならそれも代行させて請求しましょう。
全て滞納者が居なければ発生しないお金です。
全て正当な請求です。
規約に記載しておけば完璧です。

あと、管理費の滞納は次の所有者に引き継がれるはずですよ。
知らないからと免除されることはありません。
それなら知らないと言ったもの勝ちで誰も払う必要がなくなります。

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>>174
だ・か・ら
「通常の注意を払っても知り得ない情報に対する過失に対しては法的義務を負わない」
と民法の規定があると言っているでしょ。
遅延損害金が増えても払わない人間に司法では限界があるんだよ。

教科書通りの綺麗事を並べているけど、現実的な日本の司法の話をして下さい。
出来ないのならしゃしゃり出てくるんじゃない。

そんなにマンション擁護したいの？

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>>175
管理費等の滞納は告知義務があるはずですが？
義務ですよ。わかりますか？
義務。

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関わったら最後、
万人が損をする。
まさにマンション。

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>175
ちょっとかじった法律論語りたいなら、もう少し勉強しましょう

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>>177
スピード違反は道交法で禁止されているはずですが？
義務ですよ。わかりますか？
義務。

借りた金は返すのは民法で規定されているはずですが？
義務ですよ。わかりますか？
義務。

税金は納めるのが法律で設定されているはずですが？
義務ですよ。わかりますか？
義務。

勤労の義務は憲法で設定されているはずですが？
義務ですよ。わかりますか？
義務。

日本では全ての人間が義務を守っている訳でないことを理解できますか？
通知義務を怠って売買契約を行った際、損害賠償義務は売主にあり購入者は
善意の第三者として義務を負わない。
管理費を滞納する人間が、売買の際に告知すると思うのですか？

ちょっとかじった法律論を語りたいなら、世の中に出てから語りましょうね。

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> 通知義務を怠って売買契約を行った際、損害賠償義務は売主にあり購入者は善意の第三者として義務を負わない。
> 管理費を滞納する人間が、売買の際に告知すると思うのですか？

ちょっと違いますね。
マンション側（管理組合）は、あくまで区分所有者に請求することになります。
つまり、所有者が変わった場合、その購入者に請求します。

もし前の持ち主（売主）が、告知していなかった場合、売主の責任になり、一般的には売買契約自体を無効にすることができます。契約を無効にしない場合、買主は滞納金を払う必要があり、もし不服の場合、買主が売主に対して民事訴訟をすることになります。つまり購入者が義務を負います。

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>>184
　ちょっと違いますね。説明が足りなかったので補足します。
　区分所有法では、「区分所有者の特定承継人は、その承継前に生じた管理組合法人の債務についても、その区分所有者が前条の規定により負う責任と同一の責任を負う」と定められています。
　これは、前所有者の滞納管理費の支払債務を、購入者に請求することができるとしたものです（債務を受け継ぐことではありません）。ちなみに、前所有者が売却代金から支払えば、購入者は請求を免れます。また、前所有者と購入者の間で、支払債務は前所有者が支払うという約束があったとしても、購入者に請求することができます。

　なお、管理費や修繕積立金の債務の引継ぎは、重要事項説明書に記載されますので、中古マンション購入者は、引き継ぐべき債務があるかどうかを確認しているはずです。もし、説明を怠っていた場合、仲介業者は重要事項説明義務違反により損害賠償を請求されてしまいます。

　よって、個人売買の場合は告知しなければ売主の損害賠償としての債権となるだけです。買主が債務不存在を主張（契約解除）しても契約無効となるほどの判断を裁判所が出さなければ、売買契約は有効で売主にしか義務はありません。

　要するに、払う気のない人間が法を悪用すれば７０万円程度の債権というものは回収するのは非常に困難になるということです。いっそのこと１，０００万円位の債権になれば差し押さえ・競売は可能ですが、マンション修繕は待ってくれません。
　

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>>180不動産の取引には資格が必要ですよ。
誰がそんな違法取引を引き受けてくれるのでしょうか？

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個人売買する前提なんでしょ

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そこのドアに延滞状況を書いて貼っておく…とかは？

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>>186
不動産業を業としない人間は資格も登録も要らないのを知らないのでしょうか？
やはり法律に疎く、世間知らずなんですね。
無知をさらけ出して恥ずかしくありませんか？

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> よって、個人売買の場合は告知しなければ売主の損害賠償としての債権となるだけです。
> 買主が債務不存在を主張（契約解除）しても契約無効となるほどの判断を裁判所が出さなければ、
> 売買契約は有効で売主にしか義務はありません。

・マンション側は、買主に請求する
・買主は、売主に請求する
形になります。マンション側が前の所有者に請求することは、基本的にありません。

売主の責任だとしても、それが売主の責任かどうかは、マンション側は判断できないためです。これは買主が証明しなければならず、たとえ証明したとしても、買主が売主に対して賠償請求を行い、そこから滞納金を支払わなければなりません。
マンション側が、売主に対して訴訟をすることはありませんし、する必要もありません。買主に請求できる権利があるためです。

また、買主が、支払わない場合、延滞損害金により、滞納金はどんどん膨れ上がっていくだけです。また一般的には滞納者には、共用設備（駐車場含む）の使用許可を理事会として許可しないので、よほどの人ではない限り払わざるを得ないのが現状ですね。

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>>192
善意の第三者に対抗することが出来ないと民法の規定にあることを失念していませんか？
買主は通常の注意を払っても知り得なかった隠れた瑕疵には責任を負いませんよ。

民法読めないなら、少しは目の前にあるPCを活用しましょうね。

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>>194
何が言いたいの？
善意の第三者に対する債権取り立てを行うのであれば、立証責任は債権者側にある。
売買契約の際の買主の過失をどのように立証するつもりでしょうか？
それが簡単に出来るというのであれば、日本の会社は連鎖倒産する事が無くなりますね！
日銀総裁以上（歴史的）の快挙となりますので、是非、貴方の主張する債権回収方策についてご教示願います。

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>>191
その相続を受けた滞納者が、個人売買で滞納金を隠して売買した時の話です。

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不動産の個人売買で最低限の事も調べずに取引しておいて、善意の第三者・・・

管理組合に確認すれば分かること。

重大な過失だよね。

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