GREEN PARK 巣鴨

売主がグループ入れて４０名程度の同族会社の無名デベか。。。
管理会社もグループ内の無名会社。

何十年も付き合っていくには勇気がいりますね。
ここの管理会社の質ってどうなんでしょうかね？

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やっぱりマンションを買うなら駅近に限る。

徒歩１０分もかかるようなマンションに資産価値は無い
戸建でも買いなさいと言いたい。

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坂入産業の物件がこんなに盛り上がるのは後にも先にも無いだろうね。


坪270-280万円くらいが妥当な気がするけど、戸数が少ないからすぐに売れてしまう気もするな。特に3LDKは。

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　ディアナコート文京千石(Ｄ)と本物件(Ｇ)の現地、ＭＲを見学しての個人的な見解(3ＤＫ)
　今週末、プラネスーペリアに行って決定予定。

　　　アクセス　子育て環境　日　照　　設備･仕様　　客　層　　　運営管理　　資産価値　　　　価　格
　Ｄ）　　△　　◎(学会？)　△～◎　◎(安全性)　　ファミリー　　？　　　　〇　　　　　　　　△(高い)
　Ｇ）　　◎　　△(ホテル)　　〇　　　〇(竹床)　　小金もち　　系列が心配　△（住民次第）　　△(高い)

　　両者ともペット可能であるが、できれば静穏に時を過ごしたい。

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↑典型的な見解ですね。
◎が多い(D)にすれば宜しいのでは。

私の個人的見解は値段が安い方です。

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駒込4丁目に
未入居の中古物件が出てるよ。

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それはどこですか。見つける方法を知らないので。すみませんが教えてくれませんか。

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タカラレーベンの物件だよね。
Yahoo不動産とか、色々なホームページに掲載されています。

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ここだね。
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/120I3019/

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そこはコンクリートが・・・・。

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突貫コンクリート。

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>>143
お気に召さなかったみたいですね。

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ここの3LDKは良さそうですね。収納が多いし、設備や仕様は意外に充実。
風呂に窓があるのも高評価です。正式価格次第では考えたいと思います。

ディアナやプラネスーペリアも比較対象ではありますが、
実のところブランズ巣鴨のモデルルームタイプの3LDKが中古で出てこないかなと思っています。
（売れ残りの2LDKは眼中にないですが）
両面ダブルバルコニーは使い易そうでしたし、
あのタイプはブランズの中でも１７号から最も離れているので、音や排気ガスの心配も少なそうでした。
価格も低層階で坪２３０万円、高層でも２６０万円と抑えられていました。
商店街近くで買い物が非常に便利なのがうらやましいです。
今売るならそれなりに含み益が出ているのでしょうね。
震災直後で踏み切れなかった自分を悔やむばかりです。

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>149
中古について、欲しい物件・間取り・フロアの部屋と出会うのは運次第。
居住者が売りたいと思わないと始まらない。
また、条件の良い物件はインターネットやレインズにも登録されず、
専任媒介を受けた業者で処理されてしまうことも。
できることとしては、有力そうな不動産業者2～3社にターゲット物件と予算を明確に伝え、
また、資金力とその物件の購入意欲をアピールしておく。
業者からすれば手間をかけずに確実に買ってくれる人が良いお客さん。
定期的に連絡を取ったりしてアピールするのも吉。あとは神頼み。

ブランズのモデルルームタイプは確かに良かったよね。
まあ残念ながら竣工直後だし当面は出物は無いのでは？

ダブルバルコニーなら、新大塚のサンウッド開運坂上が中古で出ていたよ。
坂が嫌でなければ、閑静で高級感があって中々良いと思います。

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現地案内図の公園の位置が正しく補正されましたね。
最上階（居住用）と下の２軒（来客寝泊まり用）を買えば、静かだろうな。

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↑
　下の２軒（来客寝泊まり用）って何ですか？　ゲスト用の専用室があるの？

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普通に考えて　最上階の12階とその下の11階を買うということでしょ？
階下の音にも悩まされない。

10階の人にも迷惑を掛けない奥ゆかしい人。

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近隣ボード紹介、全員必読!! 学ぶこと多し。

　デベ）「どうよ、この立地でこの仕様。価値あるだろ。欲しかったら黙って予定価格で買えよ。」
　　客）「何これ？意味不明に強気な設定。これなら他で買うよ。誰も申し込まないだろうし放置するか。。。」
　デベ）「やべぇ、要望書全然出てこない。提携ローンの審査も少ないし、引き合い悪すぎ。価格引き下げなきゃ
竣工まで売れ残る～！」
(中略)
客) つまり”待っているだけ”で値段が下がると言うことだな。
確かにプラウド茗荷谷も全くの不調のようだ。
この掲示板は非常に参考になるな。
デベ?) プラウド茗荷谷を見たら坪280のようだ

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151
全戸購入してしまえば思うがままだよ。
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　失礼ですが坂入産業㈱さんって上場されていますか? 管理運営は系列会社だから大丈夫とのこと?
系列だからこそ内部牽制が働かず「仲良しクラブ」なり勝ちでかえって心配です。
　どなたか以前指摘されていますが、「ベランダプール」とか「ベランダ遊び場」そして「ベランダ喫煙」
　夜間の楽器演奏等については、　きっちり規約で規制されているでしょうか?
　入居者で互いに話し合いながら管理規定を作成して下さい、では困ります。
　これまでの経験から管理運営のノウハウを結集した管理規定を準備して欲しい。
　これによってセールスポイントの駅から４分のマンションの「資産価値」が真に決定されます。
　坂入さんのマンションに入居されている方、評判をお聞かせ下さい。

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チラシ来たけれど
価格は末定のままだった。

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管理会社を気にするのであれば、納得出来る管理会社のマンションを買えば良いのでは？
それでも管理会社が気に入らなくてもマンションが良いと判断されるのであれば、管理会社を変えるか管理組合で賛成多数を獲るかでしょう。

私の実家は某財閥マンションの管理会社でしたが、＞157さんがおっしゃる共用部分の内容に関しては皆無で、各々管理組合で決めましたよ。

自分仕様のマンションなんてそもそもそうはありませんし、何を我慢し、我慢する以上に気に入るかが、購入の近道ではないかと私は思います。

あ、ちなみにグリーンパークマンションの回し者ではありませんので、悪しからず。

個人的にはアフターサービスを延長している点などは評価の一つに感じており、価格次第では前向きに私は検討しております。
ディアナコートさんのような仕様で、価格が落ち着くのであれば、尚更良いですね。

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２LDKの間取りですが、キッチンが窓際にあるのはどうでしょう？
あまり見たことがないので、気になるのですが・・・。

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浴室・洗面所を窓際にするれば良かったですか？
この間取りならリビングは暗くならないでしょう。

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静かさの点で最上階を検討している者です。このあたりの価格は、このくらいなのでしょうか。少し高い気がいたしますが・・・。

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最上階で坪３３０万円って高いとは思えないけれど。
（８０００万円超すかと思ってた。）

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最上階の間取りはいいよね。ルーフバルコニーがこれだけ広いのも最近はあまり無い。
ただ、隣の14階建よりも低いから、確実に上から覗かれてしまうんだよね。
これが無ければよかったのに。。

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隣の１４階こちら側面は、トイレや風呂場の小窓だけだね。

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そうですよね。隣のマンションより高ければよかったでしょうにね。隣より高くできなかったのでしょうか。基準法か何かの関係かしら。

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となりが違法?
最上階は倍率高そう。

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となり１４階　こちら１２階
もし同じ高さなら天井高に違いがあるかもね？
となりワンルームだし。

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階高には違いがあるでしょうが、最高高の違いが争点。

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終盤戦? なりすましの顧客が出没!! 実態経済を見て、価格を煽らないで下さい。

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そうだよね。やっぱり高いよね。最上階が8000万超えると思われていた方は安く感じるんでしょうけど。

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ところで、ここの設計者がグッドデザイン賞を受賞したと書いてあったけど、この賞はどれほどすごい賞なの?

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G。。Dないでしょ。

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週末が楽しみです。
こなれた価格提示があると嬉しいのですが。

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>167
隣は違法建築ではないでしょう。
周辺は建ぺい率80%、容積率500%、高さ制限無しの地域で、
隣の物件は裏手に広めの駐輪場兼駐車場があり、
敷地面積に占める建築面積の割合が低いので、その分高い建物が建てられるということでしょう。

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違反ではないでしょう。こちらも階高を高くすれば、隣と同じ高さにできたでしょうけど、階高を高くすれば、建設コストが高くなるから、やらなかったんでしょう。隣は、非常用エレベータの設置をしなくてよいギリギリのラインの設計ですね。

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高さ制限なしとはすごい地域ですね。
通りの向いは高さ制限ありますよね。

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高さ制限なし=すごい?

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ここは安ければ良いくらいにしか考えておりませんでしたが、他所のマンションと見比べたら中身も良かったというオチでした。
値段次第ではすぐになくなるかもしれませんね。

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この物件は子連れファミリーは少ないのでしょうか。

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じーさん・ばーさんが半分

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最上階の価格は?

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2フロアーで　約2億円。

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>>183
１２階は単独販売していないの？

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>>181
身内の方?

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70㎡の2階で5200万円台のようですね。
わが家の予算では・・・

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生前贈与。

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70㎡の2階で5200万円台ってホント！？

安すぎじゃないですか。
そんなわけないですよね？

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そんなもんじゃないの。最上階以外、これっていう特徴ないよ。

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信じる者はバかをみる。
まづは問い合わせを。

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Brilla巣鴨は中古坪350万円で売却実績がありますよ。
新築以上で売れている。
ここも値崩れしにくい感じですね。

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もう完売ですか？

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まだ完売では無いけど、かなり順調のようですね。
需要の強い地域で、駅近・仕様に優れ、戸数が少ないのですぐに売れるでしょう。
平均坪300万円は高いとか言っていた人達はいなくなりましたね。
恥ずかしくて出て来られなくなったのでしょうか。

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ここが買えないあなたに
駒込駅高台徒歩２分。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/251083/

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>>194
ファミリータイプがないよ。

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孫を呼ばなければ
年寄にはいいかも。

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営業マンさん、あとどれくらい残ってんの?

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気に入らないポジティブな書き込みを営業と揶揄する人はいなくなりませんね。

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無視すれば良いだけ。

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特筆すべきところもなく、注目されるような物件でもなさそうだしね。

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営業マンさんへ、
契約見込み客はどんな客層ですか?　ディンクス（X）:ファミリー（Y）:お年寄（Z）=?

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X=10
y=40
Z=50
というところ。

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営業マンさんへ
最上階はもう売れました?

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複数申込みあり
現在抽選待ち

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営業マンさんへ
まだ最上階は申し込めるの?
抽選はいつ?

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ネガさん
予想が外れて必死ですね。
恥ずかしいですね。

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営業マンさんへ
スケジュール教えてください

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よくチャリで、いなげや行く時に通るけど、三河島駅の脇にあるの本社?

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>208
真面目に検討しているならここで聞くのではなく、マンションギャラリーに問い合わせれば？

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変なのが増えて来ましたね。
（１人だけかな？）

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>208
腹いせでやっているのかな。
見ていて痛々しいのでそろそろ止めた方が・・

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3LDKは高層も低層もほぼ申込済の模様です。2LDKは残りがあるようですが。
私は周辺の中古狙いに切り替えたので見送りました。
以下は自分なりの評価です。

(良い点)
・巣鴨駅歩5分以内
・巣鴨駅の高い交通利便性
・駅前スーパー、本屋、ドラッグストア等々、日常的な買い物利便性に非常に優れる。
・大型の本屋が有り有名飲食店が多いJR大塚駅にも徒歩10分圏内。
・線路と白山通りの双方から離れ、中々静かな立地。
・全室Low-Eガラス、床厚250mm、湿式戸境壁250mm、太陽光発電、蓄電池、ミストサウナ等仕様に優れる。
・全室エアコン付、インターネット無料等、細かいところで入居者のコスト負担が軽減。
・学区の仰高小の評判は上々。

(悪い点)
・パチンコ屋、ラブホテル、古めの中華料理屋等が近くにあり、静かではあるがやや雑多な周辺環境
・デベロッパーが中堅クラスで何かと不安。この周辺では、レーベンの物件の事例があるので・・
・小規模物件につき、将来的に管理費・修繕積立金等の負担が重荷になる？
・東側の日照は期待薄。南・西からの日照は十分なので問題は少ないが。

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レーベンと比べるのはカワイソウ。
日本橋かいわいではココの物件が多いよ。
大手と比べるとアレだけれども、
大手になると2割高くなる。

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今販売されているGREEN PARK・プラネ以外に巣鴨駅近（10分以内）で公表されていない分譲マンションの計画はありますかね？

巣鴨一丁目、三丁目あたりに駐車場はそこそこ見かけるので潜在的な開発用地はあるのでしょうが、土地が狭いのでこの物件のようにワンフロア2戸程度の小規模物件にならざるを得ないので、中々デベが手を出しづらいのかもしれません。

三丁目の緒方医院近くに広めの駐車場があるので、あそこがマンションにならないかな・・と勝手に期待をしております。

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巣鴨駅近では少なくとも建築計画表示看板が出ているような段階の分譲マンション計画はそれ以外に無いのでは？

駐車場は多いけど分譲マンションにするには狭すぎる。隣地地権者を巻き込むのは不確実性が高い。

このgreen parkの成功(？)を見て小規模物件の開発を考えるデベはいるかもしれないが。

まあいずれにせよ他力本願しかないので、気長に待ちましょう。

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学区の小学校の評判はよいようですが、パチンコ屋やラブホテルが近すぎること、登校するのに山手線や駅前の大通りを越えることに抵抗があります。子どもがいなければ、駅近でよいですよね。

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小石川植物園も六義園も写真で見るととても素敵ですね。
まだ行ったことがないのですが、夏休みに出かける場所としてはどうですか？

マンションは白い壁に木のぬくもりが生かされた造りで、とても温かみを感じました。
生活空間にはなるべく木を取り入れたいと思っていたので理想的に思えます。
まだ説明をよく読んでいないのですが、本物の木材が使用されているのでしょうか？
もし模様だけだとしても、見た目には十分かと思います。

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うちの子供はパチンコ屋やラブホテルがそばだったので
不良になりました。

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我が家はホテルもパチンコ屋も全く気になりませんので早く登録を開始して欲しいです。（登録日が延びている事を懸念しております）
そもそもここの場所でそんなに気になるのであれば巣鴨駅（その他主なJR沿線の駅近も）には住めないでしょう。
千石のマンションを2つ（千石価格・駅遠く暗い）と白山通り沿いのマンション（騒音）を見学しましたが、駅距離・コストパフォーマンス・設備関係はお世辞抜きに一番良いと我が家は考えております。
大手では無いとおっしゃる方がいますが、昭和44年に創業されて現在に至る堅実さに私は安心感を覚えております。（アフターサービスが5年10年と他の業者さんより延長されている点も評価が高いです）
それに万が一でも今は住宅性能保証制度がありますので瑕疵担保責任も問題ないと考えております。

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２２２さんのカキコは、どう見ても｢営業トーク」。

マンションの営業マンでしょう。

このマンションのチラシは我が家の郵便受けにも入っています。

連れ込みホテルもパチンコ屋も気になるのが普通です。

地元民もあそこは、｢ラブホテル街」と認識です。

男一人なら、逆に便利かも知れませんが、女性や家族連れには

あんまり適切な場所とは言えません。

この程度のデベさんのこの程度のマンションにあえて手を出す

必要はないでしょうな。

もっとも、買う買わないはその個人や家族の自由。

他人の好みは私の知った事ではありません。

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223さん、私も同感です。やはり営業マンなのでしょうか。213のレスで具体的な内容がないと書かれていたら、それを削除し、それ以来、長文ばかり。あまりもわざとらしくていやになりました。デベも大手じゃないことが良いと書いてあります。もう少し自然体で書けないものでしょうか。私は、別のマンションの営業マンではないですが、完全独立の最上階には興味がありました。でも、ずーと同じ人が書いているとしか思えないこの文章読んでいたらいやになりました。

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巣鴨一丁目に長年住んでますが223さんの地元話は古いですね
ラブホ&風俗は今は南口と北口がメッカです

この程度のマンションとおっしゃる時点でだめなんだから早く投資で高級マンションか一戸建てを買った方が良いでしょう

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222です。一言。営業さんではありません。
223さん。余計なお世話です。
224さん。私は自分の眼で見て判断しておりこちらに感想を記載しました。貴方も自分の眼で判断されたほうがよいでしょう。
私から言わせて頂くとお二方が余所の営業さんにしか見えません。（違うと思いたいですが）
パチンコ屋・ホテル一辺倒な話でしたので確認しましたが、駅までの導線は小さいパチンコ屋の前を通るくらいでお子さんがいても何ら影響が無いレベルです。（我が家の話）むしろ今の家のほうが悪いです。（西友側）
こういうふうに記載するとまた中傷されるかもしれませんが、我が家の考えとしてはこちらのマンションが一番です。

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営業マン多数出没!!「注意」

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228 に注意。

ここを買いたい人はすでに現地を見学していますので
各自が環境を判断すればよいでけのことです。

他の人が感じることと、自分達が感じることは一緒ではありません。

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そういうこと。環境は各自で確認でしょ。
私はペンシルマンションなのでパスしましたが、
それが気にならないならいいでしょう。

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やはりﾃﾞﾍﾟﾛｰｯﾊﾟｰが大手ではないので、なにかあった時の対応等、将来的に不安材料になると思えてしまいます。その辺皆さんはどうお考えですか？安い買い物ではないので。

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>>231
対応がどうなるかはケースバイケースだと思います。
不安があるのならば大手デベの物件を検討してください。

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マンションは管理を買えと言われるくらい、管理が大切だと思います。

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管理は管理会社が従で、管理組合（住民）が主です。
住民のレベルが低ければ管理会社が大手でもダメですし
住民のレベルが高ければどうに（管理会社の変更等）でもなります。

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