一般?中古マンションが売れません…Part3　専任?

じゃあ高く売れたってこと？
値引きありで買ったら、安くしか売れないということでしようか？

↑
？？

> 値引きありで買ったら、安くしか売れないということでしようか？

関係ない。
その時の相場でしか売れないってこと。

値引き有り無し関係ない。
買ったのがその時の相場だったってこと。

その後上がるか下がるかは相場次第。
一般的には年数経過で下がっていくのが普通。　

ヴィンテージマンションでプレミア価格の査定になっているんですね？

ご助言下さい
１２月末に新築マンション引越しに伴い、マンション売却予定です

２３区内　駅徒歩２分
２ＤＫ ４０平米
築２７年
リフォーム歴なし
荷物多い（夫婦＋子供１）
生活利便性よし（ターミナル駅まで電車５分、買い物多数）

フルリフォーム前提だとして、販売開始時期は次のどちらがいいでしょうか？
・退去後の１月にクリーニングしてから
すぐに売れないと４月入居にリフォーム間に合わない？
部屋はすっきり見える？

・入居中の１１月くらいから
秋の住み替えシーズンでリフォームも４月に間に合うかも？
荷物が多いので、トランクルームに預けようかと。。。

とにかく古いので、退去後クリーニングしても綺麗とは言えなそうです

入居中、退去後どちらがオススメですか？

断然入居前からの募集です。
早く始めて損することは無いですよ。

どこの不動産にお願いすればいいですか？オススメありますか？

特にありません。
不動産屋は専任をお願いしてきますが、一般で最寄り駅の複数の不動産屋に依頼した方が
見に来る客は多くなりますよ。

両手取引のために問い合わせてきた他社の客を断ったりしますからね、商談中とか言ってね。最大手に専任依頼が正解です。

８５年のマンションなら退去後にリフォームしないで売るのが正解じゃないですかね。

専任だと客少ないよ。
一般の方が絶対良い

専任は一般より、売却販売を必死にしてくれると思ってました。
一般は、客は増えても不動産同士で譲りあったり、物件の取り合いであまりうまくいかないと聞きましたが、そのへんは本当のところどうなのでしょうか？

我が家は、初めに専任でお願いしていたところがなかなかの広告下手で
半年ぐらいお客さんが付きませんでした。
だんだんイライラしてきて、今までの広告活動への駄目ダシをして契約を
一般に切り替えました。
すると、１週間もたたないうちにお客さんがついて、めでたく契約の運びとなりました。

いい担当者さんに当たれば、専任でも一般でも関係ないかもしれませんが、
要するに、物件・価格設定・良い営業マンの条件がそろえば売れるのかなと
思いました。（当たり前か！）

駅までの立地、築年数、平米数も悪くないのに、売り出して半年以上を越えました。けど売れる気配はないみたいで、必死に設定金額を下げる事ばかり言ってくる営業マンです。不動産を代えた方がいいのだろうか？

＞94さん

我が家もそのパターンで、ずるずる金額を下げさせられました。
一般媒介にして他にもお願いした方が良いと思います。

当初の売出しの金額って不動産屋さんと相談して決めていると思うのですが、
やはり近隣の成約事例を元に算出されたのですよね？
ご本人がご購入された時の金額とか残債とかは、中古不動産の価格を決める
一つの要素になると思いますが、最近の新築物件もこの不況で大分安いみたいだから
築浅の中古であれば、そこいらとの競合が大変みたいですね。

うちはかなり古かったのでその必要は無かったのですが、不動産屋いわく
中古も2～3年前より大分売りにくくなっているとの事でした。
まずは、お客さんに見てもらってその評価を聞くのも一案かと思います。
頑張ってください。

86さん、90さん
助言ありがとうございました、家族と話し合い、居住中から売り出す事にしました

週末に初めての内覧希望の方が来ます
リフォームの見積りを取りたいので、いろいろ写真を撮らせて欲しいと要望が来ました。
こちらとしては構わないのですが、普通の事なのでしょうか？

＞８９
両手取引の件について、詳しくわかる方は教えていただけますか？意味がよくわからなくて、、

商談中と偽り、他社の客を断るということは、明らかに売り主、買い主のニーズに応えず、自社の利益ばかり追及しているということですよね？

結論は、一般の場合は不動産同士が嘘を言い、取り合うということでしょうか？
専任は、利益が全て入るので一生懸命動いてくれると聞いてますが、もし、他社の紹介で成約までいった場合、専任に入るべき利益の一部は紹介した他社にも分けられてしまうのでしょうか？
長々となりましたが、わかる方は教えてください。

＞もし、他社の紹介で成約までいった場合、専任に入るべき利益の一部は紹介した他社にも分けられてしまうのでしょうか？
ＹＥＳ。専任会社は売主から約3%、他社（仲介業者）は買主から約3%、成功報酬としてもらいます。

>97

>両手取引の件について、詳しくわかる方は教えていただけますか？意味がよくわからなくて、、

両手取引になると、仲介手数料が倍になるというのは分かりますよね？

>商談中と偽り、他社の客を断るということは、明らかに売り主、買い主のニーズに応えず、自社の利益ばかり追及しているということですよね？

はいそうです。しかし、商談中というのは、サクラの買い主を使えば、完全なウソとも言えない訳で、非常に巧妙な手口です。

>結論は、一般の場合は不動産同士が嘘を言い、取り合うということでしょうか？

一般の場合は、両手取引が困難なので、「商談中と偽って他者の客を断る」リスクは低下します。

>専任は、利益が全て入るので一生懸命動いてくれると聞いてますが、もし、他社の紹介で成約までいった場合、専任に入るべき利益の一部は紹介した他社にも分けられてしまうのでしょうか？

はい、ですから、なんとしても両手取引を成し遂げなければならないのです。別荘地などの不動産広告で、「客付け不可」という注意書きがなされている事がありますが、これは「両手取引しかしませんよ」という意味です。正々堂々とそんなことを広告に記載するなんて、おかしな業界ですね。でも、それが現実なのです。

両手取引できない物件に経費はかけられません。専任で依頼して経費をかけて宣伝してもらいましょう。だから、地元最大手業者に専任依頼が正解なのです。

地元で抜きん出た実力のある不動産業者がないなら専任はやめたほうがいいです。
握られるだけで、客は回ってきません。

全国的有名不動産より、地元の強い中堅不動産の方が有利ですか？
では、なぜ地元の中堅不動産の方が有利なのかわかりません。教えていただきたい。

>100
お尋ねします。
専任の不動産業者が握るとは、他の業者に紹介しないと言うことですか？

レインズに登録して手数料折半でも売れたほうが良いと思うのですが・・・。

＞１００＞１０２
に書かれている情報を詳しく知りたい場合、内部情報など、どこの機関へ依頼するとわかりますか？
不動産関係も国民生活センターとかでしょうか？

>専任の不動産業者が握るとは、他の業者に紹介しないと言うことですか？
そうです。
>レインズに登録して手数料折半でも売れたほうが良いと思うのですが・・・。
ウンコ物件はそうします。客が付きそうな物件は握ります。

>全国的有名不動産より、地元の強い中堅不動産の方が有利ですか？
ケースバイケース。
でも、地元に強い中堅不動産もCMバンバン流す有名フランチャイズ食われているのも事実。

中古マンションの仲介といったら、あそこです。わかりますよね？

わかりません

>>101
地元の強い中堅不動産屋は自分のとこで積極的に新築建売とか売っているとこは止めた方がいい。
新築建売やっているとこだとその建売を売るための咬ませ犬状態になったり
マンションから自分の建売を買ってくれる客を優先して
建売を買ってくれない人は冷遇だったりするから。

こちらを参考させて頂き
近くの大きい駅にある大手不動産に専任で頼みました
築２７年４０平米 居住中リフォーム歴なし
の非常に売り難そうな物件かと思います

おかげさまで若干値引き３週間で売却できました

ただ両手狙いで他社の内覧希望は揉み消された事実はあります（友人に問い合わせして貰った）
広告費かけて貰ったし、買付け申込みも２件取ってきたので、まあいいかという感じです

内覧の時はトランクルームに荷物を押込み、水廻りを徹底的に掃除したら、なんだか思ったより好印象な評価を頂きました

無事に卒業できましたので、お礼まで
ありがとうございました

そうですね、大手に両手取引（６パーセント取得）させて成約するのが現時点で賢いやり方です。ネット時代ですから買い付け客の方も独自の仲介を入れることに拘らず直接（両手業者に）電話してきますよね。

しかし他社の内覧希望を揉み消すというのは、結局のところウソをついているわけで、立派な大手業者がそんなことやってるなんて情けないですね。子供には「不動産業者というのはウソをつくのが仕事なんだよ」と教える積もりです。

＞110さん
109です
両手狙いでいける物件と評価されただけ、まだよかったと自分を慰めてます
大手業者にも両手を指摘し、媒介契約を継続する代わりに仲介手数料割引を提案しました。
向こうにとってもWinな条件なので、すんなり引いてくれました。

111さん

つわものですねー！

私は何度も取引するので「騙されたフリ」を継続しています。騙されたフリをして騙す、これが不動産屋を使う醍醐味じゃないですかね。

両手の意味を詳しく説明して。

居住中で売却活動を始めて2ヶ月経ちました。
この2ヶ月で見学者は3組でした。
私としてはもっと見学者が来ると思っていたので、え⁉こんなもんなの?という感覚です。

2ヶ月で3組は少ないですか?
それともこんなもんですか?
立地は駅前徒歩2分、広さは4LDK、築10年以内です。

築年数と売り出し時期から考えると
その位が妥当（エリアがわからないので）なのでは？
相場と売り出し金額があまりにかけ離れていなければ
12月から2月位になればもう少し来るのではないでしょうか。

これから年末と３月と大チャンスですから、その価格設定を下げるべきではありません。仲介業者の言葉に惑わされず、価格を維持すると良いでしょう。

>115さん116さん

これからチャンス到来の時期になるのですね。
たった3組にお断りされただけで弱気になってました。
年度末までこのままの価格設定で頑張りたいと思います。
ありがとうございました！

不動産に買い取りしてもらう場合は、売り出し価格よりどれくらい下げての買い取りになるのか知ってる人いますか？

>118
売り出し価格は売主の言い値だから関係ないですね。

買い取りは相場価格（取引事例価格）の3割引ぐらいでしょう。
ただし、1000万以下の物件とかだともっと買い叩かれるでしょうし、
買い手が少ない立地の場合ももっと買い叩かれるでしょう。
相場でそこそこ客がつきそうな場所で3割も引かないと
買い取らないというのが現実です。

他社からの買い付けを断って両手を狙う話がでていましたが、
もっと悪どい業者は売り急いでいる売主に対して販売活動を
故意にサボって買い取りに持ち込みます。

個人的に信頼できる不動産屋＆担当者を知らない売主は
専属専任や専任を使うべきではありません。
一般で複数社に競争させるが唯一のリスクヘッジ方法です。

一般の場合、何社か情報を持つため、売り主の情報が垂れ流しになると聞いたのですが…
専属の場合、いつまでも同じ物件を持ち続けるとあまりよくないので、一生懸命販売活動してくれると聞いたのですが…

専任の方が業者間のデータベースであるレインズの登録
義務があるので、情報はすべての業者につつぬけです。
それにも関わらず他社からの問い合わせを無条件に断る
悪徳業者がいるのです。
一般であればレインズ掲載やネット掲載は売主の
希望どおりになります。

専任で売主が売り急いでいなければ、契約期間内に
販売しないとまずいので、そこそこ熱心に売却活動
をすると思いますよ。もちろん、両手は諦めないで
しょうけど。

一番大切なのは相場感覚じゃないですかね。

相場感覚って？
ある地域の話だけど、地主級の人が、地元の不動産にいろいろと指示してるって聞いたことあるけど・・。

両手だろうが片手だろうが、仲介業者にだまされて安く売らされている人が余りにも多いですよね。

普通の売主には相場感覚なんてものはないから、
悪徳不動産屋にひっかかるとひとたまりも
ありません。最初は高い査定を出していても
適当な理由でどんどん値下げさせられます。

このリスクを抑えるためにも、一般で複数社に
媒介をお願いするのが合理的です。

「１２４」のこたえはないのか？
＞１２５＞１２６はデベ？

そもそも両手にせざるを得ない状態を作ってるのは売主なんだよな。
特に買い替えで買い先行の場合は足元見られても仕方がないと思った方がいい。
・買いたい物件は十分な値引きを得られない仮に値引きしてもその分買い取り金額を低くされたり
裏で巧みに調整する。
・無理やり専属専任組まされたのに売却活動をおざなりにされ時間稼ぎで結局二束三文の買取にされたりする
・ローンは自分の希望額より多めに組まされる。提携以外のローンは組めない場合も。

だから>>124さんの言うように不動産屋(銀行）の掌で踊らされる感じに相場がなってしまう。

買い替えはダメです。買い増ししてください。従来の物件は賃貸で貸すのです。仲介業者に食われたくなかったら自己防衛するしかありません。

売却をサボって買い取りに持ち込むってほとんど詐欺ですなあ。両手と同じで問い合わせがきても「商談中」と断るんですね。両手だと６パーセントだけど買い取りだと２割以上抜けますからねえ。これはオイシイ商売です。