一般?中古マンションが売れません…Part3　専任?

申し込み２件入りました。東京都内、ファミリタイプ、2LDK築浅、駅まで９分、これからローン審査。地元の中堅不動産と大手3社合計４社一般媒介契約、地元の中堅は積極的に現地販売をしてくれ、４月５月内覧が多く、今日一日２件申し込み獲得の実績を出してくれた。決して大手専任の方が良いとは言えません。
売価も下げなかった。ただ、中は相当きれいで、空室後に自分でフォローリングのワックス掛け直しとコンロのゴトク新品交換した。綺麗にするのが一番です。

不動産価格指数(住宅)、16カ月連続前年比減
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20130510-00000006-jsn-ind.html
Yahooニュースでは、下がり続けているようです。
もう2週間、まったく案内ありません。。。

大胆な値下げしないと厳しいのではないでしょうか。

501です。519さん、アドバイスありがとうございます。私も転居した後に売りに出そうと思っていましたが、最初に相談した大手の不動産業者の営業マンが「入居しているときに売りに出したほうが、見学者に生活感がわかって売却しやすい」というので、8月末転居なのに4月から売りに出した次第です。ＧＷ中に1件、他業者からの紹介で内覧希望者が出て、見ていただきました。内覧してくれた方は来週もう1件見て比較してから返事をするとのことでした。私も専任媒介にしたのですが、気に入らなければ解任できるということを知らなかったので、対応悪ければ、転居後にクリーニングかけて別の業者に代えてみようかと思います。

なかなか売れないので、いったん売却活動はやめにしようかと悩んでいます。
今はやはり、売り時、買い替え時なんでしょうか。

今は中古物件は大変です。
私は売却活動を一旦中止しました。
肩の荷が一気におりました。
今、思えば、売却活動中は精神的に疲れ果てて、家族にも迷惑かけたなぁと思います。

そうですね。不動産は売るより買った方が良いですね♪

私もかなり神経をすり減らしています。。。
あと少しで専任の期限がきますので、そこで終わりにしようと考えています。

不動産はご縁ですからねえ。
売れるというのはある意味奇跡なんですよね。
モデルさんみたいに誰もがモテる訳ではないですし、なかなか難しいです。

こんな記事見つけた。
http://www.h-yagi.jp/00/32.html

地方政令市のタワマンの高層階を入居二年で先週末一般で売りに出しました。
価格が近隣の新築一戸建ての2倍近いので、長期戦を覚悟していたのですが、
何故か内覧希望者が続出しています。次で三組目です。

週末しか内覧を認めないはずだったのですが、希望者のたっての
願いということなので、今度の水曜日に会社を休んで内覧につきあいます。

これで決まるようだともっと高い価格で売りに出せばよかったと
後悔しそうです。現状でも不動産屋の査定よりはずっと高いのですが、
不動産屋の言うことなんか無視して正解となりそうです。

首都圏中古マンション成約8ヶ月連続増
http://contents.nomu.com/news/20130515.html

4月は調子がよかったのすが5月に入ってから案内が入りません・・・

短期的な活況はともかく、長期的には二極化だからなぁ
どっちの極にはいるかがすべてだと思う

最近は、専属だろうと一般だろうと、売れてないですね。

営業さんは、経験上そのうち売れると言いますが。。。
売れない時間が長いと、かなり疲れます。

内覧は定期的に入っていますか？
周りをみてもあまり動きがないように思います。
売れないと精神的に辛いですよね。

最近内覧は増えてきましたが、どうしても新しいマンションの値下げが激しいので
見劣りしている様です。

ただ、昨年から比べると動きは良くなっているようです。

>532 です。満額で申し込んでもらいました。
日曜にもう一組内覧があるので、お返事を返すのを猶予させて
もらっています。もう一組も満額で申し込んできたら、
どうすればいいのですかね？

それにしても一括査定の不動産屋はまったく当てになりません。
私の売り出し価格はこいつら四社の査定より二割から五割も
高い価格です。こいつらがもう少しまともな査定を出していたら、
もっと高く売りに出したのにと、ちょっと頭に来てます。

ポスティングチラシも、ほとんど物件が更新されていません。
価格が安いのは動いてますね。

我が家、いったん買い替え諦めました。
ちょうど金利も動き出したし、景気の動向も不透明だし、とか言ってたらいつまでも買えないんでしょうけどね。

>こいつらがもう少しまともな査定を出していたら、

ぼくも先日、マンションを売りましたが、査定は1200-1500-1800。
んなことあるかい、と2180で売り出し、2000で指値が入ったので売りました。

不動産屋もバイク王なんかと同じで、要は即売れればいい。
売り手が損をしないように、なんてことはさらさら考えないね。
すぐに「業者入札しませんか？」とか言ってくるし、、、。

逆にいうと、ひどく低い査定を出したところの専任で、
えらい安い優良物件とかたまーに出ることに気づいた。
レインズに出るよりも先に自社HPに出るから、
さっと拾えれば美味しい。

>543

532です。やっぱり似たような話があるのですね。
３社から査定をとられたということでしょうか？

私は一括査定で表示される不動産屋のうち比較的規模の大きなところ4社に
絞って査定を取ったのですが、みんなこちらが信じられない
値段をつけてきました。一軒だけ一括査定ででてこなかった不動産屋
から査定を取ったら、ここは想定内のまともな金額でした。この不動産屋に
一括査定ででてきた最高金額を示したら、「その値段でよければうちで
買い取ります」と言ってました。一括査定に群がる不動産屋というのは
査定能力もなく、一括査定をダシに売主を集めようとしている無能集団
ということなのでしょうか？

低い算定根拠は過去の成約事例のようですが、過去にはうちのマンション
の高層階なんて一度も取引されていないので、中下層階の坪単価で
私の部屋の値段を算出してました。

タワマンって高層階と中層以下ではまったく値段も価値も違うことを
ご存じないのでしょうか？あと、うちは100㎡超の部屋で70㎡台の部屋よりも
ずっと割高なのもまったく考慮されてません。

確かに、新築時のプレミアムは中古になると消える傾向がありますが、
希少価値のある高価格部屋はプレミアムが維持できます。こんな簡単な理屈も
わからない馬鹿ばかりが一括査定配下の不動産屋をやっていると知りました。
なんで、こいつらに3%+6万も払う必要があるのか不思議です。

教訓としては、一括査定で安易に自分の家を売りに出さない方がいいですよ。

業者入札！これは談合するんだよね（笑）

今度、モナにあるRハウジングと専任を結ぼうと考えていますが
評判はどうなのでしょうか？
やはり大手やM地所の方がよいのでしょうか？

うちは逆でバカじゃねーの？っ言う高値で査定してきた
でも、そりゃ高い方が嬉しいから、つい信じてその査定から5%位下げで売ってたんだが、1ヶ月で内覧が0(笑)

532です。

今日の内覧者も申し込んでくれましたが、満額ではありませんでした。
これで満額で申し込んでくれた人に購入者は決定ですが、
その人を連れてきた不動産屋は取引額の３分の２の査定を出して、
レインズで他社の客を見つけただけ。
この会社に手数料を払うのは抵抗があります。

そいつの査定額の3%にならないものですかね。
嫌みとして交渉してみることにします。

大手不動産サイトに載せることなく、
一週間で決まってしまいました。

いい物件があるんだけど、売れないので買えないです。
しかも、予算が若干厳しいので、売出価格も落とせず八方ふさがりです。

No.544
同感。
「教訓としては、一括査定で安易に自分の家を売りに出さない方がいいですよ。」

>>547
最初高くしてきて内覧０の状態をつくり
値下げを推奨して一気に下げて売り出そうとしてくる。
よくあるパターンだよ。
仲介業者からすれば売れればいいわけだからね。
直近の成約事例と売り出し物件を見れば素人でも相場はだいたいわかる。
舐めてるよなあ。

一括査定のイカサマ具合をみても、やっぱり売主側は専任媒介や専属専任媒介を業者と
結んではいけないよね。契約は一般にして複数業者にお願いして、価格は売主が決める。
価格を決めるのに必要な情報（成約事例）を業者から聞き出せばいい。この情報を教えない
ような業者は容赦なく切る。

関係者の提灯記事や解説では必ず専任を進めているけど、これは単に専任の方が業者側の
儲けが多くなったり、手間が削減できたりする可能性が高いからに他ならない。
必要も無いのに専任媒介で契約するのは馬鹿げている。

専任から一般に切り替えたら業者のやる気が明らかに下がった
新規に入ってもらった一般もレインズ登録と自社サイト載せたら完全放置
やる気＝売れるじゃないが、こんなに応対が違うのかと驚いたわ

両手取引きをエサに専任業者を手玉にとるのが勝利の方程式でしょ。

外部の騒音があります。
売れるでしょうか。

教えてください。

両手取り引きをエサに業者を手玉にとるってどうやるんですか？

隣で新築マンション建設中です。
売れるでしょうか？

業者の言うことには耳を貸さないことが必要ですね。

売り急ぎは業者の思う壷なので、期間的な余裕を持って売りに出すことが重要です。
買い換えの場合は、売り先行で一旦は賃貸に引っ越す覚悟がないと売却物件の
方は足元を見られた価格で買い叩かれます。
仲介の不動産屋が自分の味方だなんて誤解すると痛い目に会います。
基本的に彼らは自分達の利益しか考えていないことを肝に命じましょう。

一方で、一般でも熱心に販売活動を行うまともな業者もいますので
活動しない業者なんかほっといて、まともな業者が見つかるまで、
一般で媒介契約相手を増やすのがいいと思います。
まともな業者なら一般でもビラも撒くし、報告も頻繁にくれます。
そういうことをしない中小業者は契約満期で切ればいいのです。

最近、内覧は入ってますか？

中古の仲介方法って会社によってかなり違うのですね。
瑕疵担保責任とか手数料支払いのタイミングとか。

前の大手業者は、7日以内に瑕疵が見つかったら売主負担で修繕責任が
あったけど、今回の街の不動産屋は、瑕疵担保責任なし。
大手は売買契約時に手数料半額の支払いを要求されたけど、今回は決済時に
全額を払えば済むとのこと。

最初の大手が横暴だっただけ？

>>No.560

ゴマのハエみたいにうるさいヤツだな。

次は「駅近の新築マンションが安いので中古は売れません」だろw

「駅近の新築マンションが安いので中古は売れません」

１ヵ月近く投稿がありませんね！！

中古は売れないのでしょうか？

売れてるみたいよ。駅近は。

>519 です

売りと並行して賃貸にも一応出しておいたら、70後半のファミリー物件なのに
４月を過ぎてからなのに、なぜか売買より先に賃貸が決まりしばらく賃貸に
出すことになりました。

もともとわけありで自分が住んでいなかったのでまあ賃貸ならしばらく
お金を動かさないですむのでそれも気楽でいいかと思いました。

それにしても「一緒にとりあえず出しておきましょう」の賃貸が４月入居を
過ぎてから決まるとは。
本当に不動産も縁なんでしょうか？？

そうです、その余裕が必要なんです。

知ってる不動産業者の話によると、６月７月中古マンション相当売れています。

売却仲介手数料不要の業者どうですか？

売れる・売れないは、基本的にその物件の魅力（価格含）次第なので、どういった形態でもあまり変わりません。
なので、駅チカなプレミアム物件とかであれば、売却仲介手数料無料な業者でもいいでしょうね。
もしくは、競合も多いような普通の物件で差別化を図るという狙いで頼むのもいいでしょう。
ただ、低コスト＝低サービスなので、掲載した直後で、動き（内見等の引合）が無いような物件だったら
放置される可能性が高いので、売り急ぐなら締結期間とかも勘案して判断しましょう。

普通に三井さんかスミフさんか地所さんに頼むのが良いですよ。