一般?中古マンションが売れません…Part3　専任?

２４９さん、２５０さん有難うございます。
内見は毎月２組ほどですがあり、１月に入ってからは先週内見がありました。
ウチのマンションは部屋以外にも問題が多々あり（駐車場どころか駐輪場がない等）、内見の予約の時点で問題な所もお伝えして内見して貰っています。
相場よりやや高いと思うので私は１００万ほど売り出し価格を安くした方がいいんじゃないかと思うんですが、担当の方は内見や問い合わせもあるんだから今安くしない方がよいと言います。いざ交渉の時、値下げ幅が狭くなると難しいと。
今売り出しは１９８０万で、ギリギリ目一杯下げられるラインは１６５０万なんですが、やはり担当の言う通り値下げ幅を狭くしない方が、売り出し価格を下げるよりよいのでしょうか。
マンションについては検索すると該当するマンションが少ないのですぐわかってしまいそうで心配なのであまり情報は出せないのですが、すみません。

うらやましい。うちなんて売りだして１ヶ月たつけど内覧なし・・・

251さん
その条件でしたら私だったら1780万円で売りに出し、営業マンには1700万円までなら交渉に応じられると伝えます。
それでも1700万円以下で申し込みが入った場合は、ギリギリの1650万円で交渉し、それ以上は下げられないと答えます。
価格を下げた方がネットの検索にヒットすると思いますよ。
中古マンションは余っている状態なので、お得感がないと売れないです。
2月3月中に売れないと状況はさらに厳しくなりますので、売りたいのであれば価格を下げた方がいいと思います。

ネットにずっとのっていた物件が消えていると私も気になります。
ネットから消えても成約にはなっていない物件、売主が売るのをあきらめたのかしら？業者買取になったのかしら？と考えています。

２５０さんの売り出し自体止める人が多いと言うのを見て、今は相当売れないのだと思うと２５３さんの言うくらい値下げして売り出さないと難しいのでしょうけど、少しでも残債などの負担なく買い替えしたいと考えると、やはり１７８０万まで下げての勝負は勇気がいります。でも売りたいならそれ位しないとダメなんでしょうね。
２５３さん有難うございました。もう２月なのであまりのんびりもしていられませんがもう少し考えてみたいと思います。

２５２さん、お互い売れるといいですね。

>>254
来週末と再来週末と売れなかったら期末売却は日程的に無理です。
早めに金額を下げることが必要です。

結構内覧にはきているようですが内覧者から買わない理由を聞いてますか？

売り出し始めは駐輪場がないなど知らないで内見に来た方は、部屋は気に入ってくれたようでしたが駐輪場がないと、との事でした。
あと、殆どの方は管理面が心配といいます。 自主管理ではないんですが修繕が２～３年、修繕計画案より遅くなってなかなか修繕が進んでないし、修繕費もこれからの修繕に対して少ないです。
部屋の理由では自分には合わないと言われた事があります。
先週の内見の方は駐輪場、管理面を伝えた上で内見に来て下さり、ご夫婦だったのですが奥様が具合が悪くなり来れず、ご主人は部屋は気に入って下さったようで今度妻と来てもいいですか、と言って下さったんですが、今週は予定が合わずまだ奥様の内見はない状態です。
もう来週くらいに決まらないと今期は無理なんですね。
そうなるとウチも売り出し自体止める事になりそうです（泣）

256さん
どのような不動産屋に売却を依頼していますか？
あまり条件の良くない中古マンションを売るのは、大手よりも中小の方が得意な場合もあります。
大手はいくらでも条件の良いお客様が来るので、条件の悪い物件はあまり熱心にやってくれません。
中小は大手のようにお客様が多いわけではないので、依頼された物件を成約させるために頑張ります。
成約させないと手数料が稼げないので、半ば強引に売ってしまう業者もあると思います。
（もちろん大手でも熱心に販売活動をしてくれる担当者もいると思います。）

２５７さん有難うございます。
問題のあるマンションは中堅の不動産屋の方が売れるかも知れないんですか…
ウチは専任で大成有楽です。担当の方は頑張ってくれてるとは思うのですが、昨年ウチのマンションの違う階をオークラヤが成約させていたので（買い取りしてフルリフォームして売ったようでした）オークラヤも気になっています。どの会社が大手とか中堅とかがよくわからないんですが、オークラヤも大手ですか？
１月中旬に大成の更新をしたばかりだし、今更違う会社に変えられるのか、他社と大成とそんなに違いがあるのかと思うと、このまま契約期間を迎えてしまいそうです。

うちのマンションもあまり売れてないです。安すぎるのではと思う位の価格の部屋のみ売れています。
昨年だったらこの位の価格で売れていたと思う物件がいつまでもネットに出続けているので、相場が下がっているのだと思います。でも何か月間もネットに出続けていると「なんで売れないのかしら？何かあるのかしら？」と考えてしまいます。

No.258さん

昨年末大手で築深物件を売却しました。
初め地元の業者に依頼しましたが、これは両手狙いでダメでした。話していても不誠実さばかり感じます。
後で知りましたが、口コミでも良く言われていませんでした。


No.259さん

ここがこの値段じゃ売れないだろうなと言う物件がいつまでも残っていますね。
反対に意外に安いと言う物件もありますが、売主が相場を知らず不動産屋の言いなりになって
売りやすい価格を受け入れてしまったのでしょう。
売った人はそれでもいいかも知れませんが、後で売る方は迷惑しますね。

258さん
大成有楽もオークラヤも名前は知っていますが、我家の近隣ではほとんど扱いがないので、どのような会社かは分かりません。ただオークラヤで買取になってフルリフォームして売り出されたお部屋の買取価格はかなり低かったと思います。
今1980万円で売りに出していて売れていない物件であれば、買取価格は1000万～1500万位だと思います。

3か月間専任で依頼していてその期間で売れず更新されたのですよね。
そうでしたら一般媒介に変更して、大成有楽以外の会社にも依頼したらいかがですか？
大成有楽とオークラヤ、新聞折込やポスティングのチラシがよく入る会社にしたらよいと思います。
ネットも、ヤフー不動産、スーモ、アットホーム、ホームズが閲覧数が多いので、一般媒介で数社を組み合わせてそれらの媒体全部に載せてもらうようにするといいです。
大成有楽も一般媒介にするのを嫌がるかもしれませんが、どうしても売りたいと思っていることを伝え、来週の3連休もしくは2月末までに売れなければ、一般媒介に変更してくれるように伝えればいいと思います。もしかしたら後がないと思って、焦って売ってくれるかもしれませんよ。
一般媒介にはレインズへの掲載義務がありませんが、レインズに載せてもらえるように依頼した方がいいです。
数社にあたれば、載せてくれるところもあると思います。

買い換え希望さんの物件ですが、仲介担当者の言う通り、今の時点では値下げをしない方が良いと思います。
なぜなら、管理に不安を抱えている等のマイナス面から考えると、最終的には金額勝負となりそうで、その時に切れるカード(大幅値引き)を残しておいた方が良いからです。
不動産売却は人任せではなく、売主が主体的に考え決断しないと、損をします。
すぐにできることは専任→一般への切り替えと掃除(不用品処分)です。管理への不安は、今、快適に暮らしていることのアピールで払拭を図ります(根本的な解決にはなっていませんが)

今年は状況が悪いようなので、賃貸の相談を同時に進めたり、期間や金額でラインを引き、売却を一旦諦めることも考えましょう。それから三月末までに売れなければ、一年間買い手が付かない訳ではありません。レインズで調べたうちのマンションは何故か５月の契約成立が多かったです。

皆さん色々なアドバイス有難うございます。

２６０さん、ウチも築古物件です。何ヶ月で売却出来ましたか？希望価格で売れましたか？

２６１さん、違う階のオークラヤの買い取りは確かに相当安かっただろうと思います。大成有楽の担当にウチの物件を買い取りにしたら、やはり１０００万位になってしまうんじゃないかと言われました。大成有楽も買い取りはあるみたいですが物件に買い取り基準（だったかな？）があって、ウチの物件は買い取り出来ないそうです。逆に買い取りしてくれる不動産屋だと売るより買い取りに仕向けられそうで怖いんですが、買い取りでは絶対売らないと最初から言っておけば売る事に専念して貰えるんでしょうか。
ウチもレインズには載せていて、大成有楽のお客さんより他社のお客さんの方が内見も多いです。担当はウチで両手は考えていないみたいです。

２６２さん、まさに担当の考えは２６２さんと同じです。値下げするしか出来ないので大幅値下げ出来ないと難しいと。
売主が主体的にって難しいですね。こっちは初めての売却で、不動産屋は色々な売却や成約を経験してきた方達ですから。

因みにこちらで皆さんのアドバイスでは一般に切り替えた方がいいみたいですが、一般にしたら色々な不動産屋に価格設定とか口出しされないのでしょうか？

長くなり申し訳ないんですが、子供の学校の関係で、来年の３月までに、出来たら買い替え出来たらと思っています。今回売れなかったら売り出しを一旦止めて、その後どうすればいいでしょうか。今年の秋にまた売り出してもこの物件春にもあったなって思われたりするでしょうか。

No.263さん

1ヶ月で言い値で売れました。
5年前に全面リフォームしてきれいに使っていたので、同じような築年の物件と比べられても
条件は良かったと思います。

263さん

来年の3月までに買い替えをしたいのですね。
買い替えの購入したい物件は決まっているのでしょうか？売却が決まってから探すのでしょうか？もし売却が決まって、購入したい物件がすぐに見つからなかった場合は賃貸に一度入るのでしょうか？
絶対に買い替えをしたいと思っているのでしょうか？希望価格で売れなかった場合はそのままずっと今のマンションに住むつもりなのでしょうか？
その答えによって、販売方法やいつまでに売らなければいけないかなど変わってくると思います。

一般媒介には複数の業者に重ねて依頼できるのでメリットもありますが、あまり人気のない物件を相場よりも高く売り出している場合などは、どこの業者からもほっておかれる可能性もあります。不動産屋は成約しないとお金が稼げないので、成約の望みがほとんどない物件に経費や手間ひまをかけられないのです。

ちなみに専任媒介の場合、レインズ登録と2週間ごとの報告は義務です。専任媒介を結んだ場合は業者は必ずやらなければいけないのです。業者が両手を狙うのは人気のある物件や相場よりも安めの物件です。3か月以上売れていない物件を両手狙いでとめる業者はあまりないと思います。他社から物件確認の電話が入ったら、ぜひお願いします！といった感じだと思います。売れなければ1円にもならないので・・・・

２６４さんは希望価格で１ヶ月で成約出来たんですね。凄い事ですよね！ウチも５年前に部屋はリフォームしてあるので内見では綺麗ですねとは言われるんですが、やはり駐輪場や管理面がネックなんでしょうか。（一番は価格でしょうけど）駐輪場の事は、ウチが買い替えをしたい理由の大きな要因の一つにもなっていますし…。

２６５さん、来年の３月までに売れなかったら暫くはここに住むつもりです。最低ラインの１６５０万で売れなかったら多分買い替えも難しいので。
買い替えを考えているエリアなら主人の通勤も楽になり、主人の実家も近くなり、今のマンションより築年数も平米数もゆとりがあってもマンションの価格相場が今住んでいる地域より少し安いので、本当は子供達が小学校にあがる前に買い替えしたいのです。物件は調べてるだけで、買い替えたい物件がはっきりここ！と決まってる訳ではなく、一応ここがいいかなとピックアップしてる物件は何件かあります。なるべく賃貸に一度越さないで済むように空室の即時という物件の中から探しています。でももし買い替えが出来なかったら…、その先はあまり考えてないんですが、とりあえず私も働いて（今は子供が小さく預け先がない）繰り上げ返済して今のローン返済を頑張ろうかなと。
まずここが売れないと物件探してても仕方ないんでしょうけど、もしここが売れたらの事を考えて買い替えしたいエリアに行ったりもして色々調べてる状態です。

とりあえず今の担当に、一般にしてでも今期に売れるように頑張ってみたいと伝えてみます。

ひとつ提案ですが、買い替えを検討されている地域の中古物件の内覧を申し込んでみては？
購入者として物件を見れば、希望地区の物件も見れるし、購入検討者がどういう視点で物件を見るのか、ご自身の売却の参考になるので一石二鳥ではないですか？
中古でも新築でも、購入しようという動機に共通するものが、「よりよい未来が想像できる」ことです。通勤が便利になる、子供の学区に近い、病院に近くなる、明るいリビング、部屋数が増える、等々、そこで暮らすことでよりより良い生活が送れる、というイメージです。新築はモデルルーム等、プロの戦略であの手この手で飾られますが、中古のイメージは売主自身が知らず知らずに発信してしまっています。自分の住んでいるマンション、居室が、どんなイメージを持たれるか、冷静に判断し、改善できる点は改善する必要があります。特に内覧者が何人もいたにも関わらず決まらない場合は、内覧でマイナスのイメージを持たれたか、プラスになるイメージが得られなかったかです。イメージ改善に自信がない場合は、一旦希望地区の賃貸に移ってでも、空室にしての売却活動をお勧めします。賃貸ならば、購入に比べ、売れなかった場合のダメージが少なく済みます。

２６７さん、ご提案有難うございます。そうですね、買い替え希望エリアでの物件の内見もしてみようと思います。
一応売却活動を始める際に水周りもハウスクリーニングに頼んで水垢など徹底的になくしてピカピカにして（今もそれを維持）収納スペースが多いので家具はあまりなく、部屋の広さが狭く感じないようにとか、部屋全体がアイボリーなのでくすんだ場所は塗り替えたり、出来る事はしてるつもりなんですが、なん組も内見に来てどなたからも交渉にも至らないというのは部屋に問題があるんでしょうから、もう少し客観的に購入者側に立って部屋を改善しないといけないんでしょうね。
不動産屋担当にも「売れたらいいな」位に言ってたので、やっぱり今の時期に何とか売れるように行動を起こしたいと強く出てみます。
住みたいエリアで物件の内見をしたら買い替えたい思いも更に強くなるでしょうし、やる気にも繋がるし、勉強にもなりますね。

本当は賃貸に移って部屋を空にした方がいいのは十分わかっているんですが、やはり金銭的に難しいです。

私の考えでは今の１９８０万から１８８０万か、１８５０万に値下げして、１７００万とか１６５０万で買ってくれる人を期待したいのですが、値下げよりまず不動産屋を専任から一般にするべきなんでしょうか。
他の不動産屋のお客さんも内見に来てるので、一般にしてもあまり変わらない気がするんですが…

>住みたいエリアで物件の内見をしたら買い替えたい思いも更に強くなるでしょうし、
>やる気にも繋がるし、勉強にもなりますね。

>本当は賃貸に移って部屋を空にした方がいいのは十分わかっているんですが、やはり
>金銭的に難しいです。

>私の考えでは今の１９８０万から１８８０万か、１８５０万に値下げして、１７００万
>とか１６５０万で買ってくれる人を期待したいのですが、値下げよりまず不動産屋を専任
>から一般にするべきなんでしょうか。
>他の不動産屋のお客さんも内見に来てるので、一般にしてもあまり変わらない気がするん
>ですが…

引越しして空き部屋になれば１９８０万のままでも売れると思います。

しかし、１９８０万で売って、新たにまた２千万の物件を買うのですか？

仲介手数料だけで６パーセント１２０万掛かりますし、諸経費あわせて３００万位の損失に
なりませんか？子供の学区だけ考えるのであれば中学卒業までの１０年だけ賃貸でも良いの
ではありませんか？

いえ買い替え検討の物件は残債と諸費用を合わせても今の住所ローンと同じ位で済むような価格の物件を探しています。
今住んでいる地域は立地が良いので、今住んでいる地域での買い替えは不可能なんですが、希望のエリア（隣県になります）では結構探せば残債上乗せしても今の支払いと同じ位で済ませられるので。
今の時期で考えているのは主人の年齢、駐輪場の問題（今は子供乗せ自転車を１台、近くの駐輪場を借りて置かせてもらってますが、子供が小学校に２人上がり駐輪場に３台置かせてもらったら毎月駐輪場だけで１万近くかかります）、築古マンションなのに修繕がなかなか進まないので、ローンが完済した頃に果たして住んでられるのかという不安など…

色々考えたらどうしたらいいのか逆にわからなくなりますね。

すみません。先程住宅ローンを住所ローンと書いてしまいました。

何だか専任か一般かでなく人生相談みたいになってしまいすみませんでした。
今週は忙しくなるので、また何かありましたら書き込みさせて頂きます。沢山の方に親身に考えて頂きとても嬉しかったし何度も読んで参考にさせて頂き、色々考えてみたいと思います。
本当に有難うございました。

売却中のみなさん動きは出てきましたでしょうか！

271さん
買い替えは売れるか売れないか、またいつ売れるのか分からないので、不安がいっぱいですよね。
それに売出し中はいつお客様が見に来られるのか分からないので、家の中の整理整頓や掃除など大変だし、土日など予定を入れられなかったりしますよね。子供がいるとなおさら負担が大きいですよね。
我家は昨年買い替えをしましたが、本当に疲れました。不動産屋からは賃貸に仮住まいすることをすすめられましたが、引越の大変さと家賃の負担を考えると出来ませんでした。また、買換え後のローンの金額、月々の支払いを考えるとあまり低い価格では売りたくありませんでした。
私も専任がいいのか一般がいいのかも迷いに迷いましたが、結局専任で売却しました。それぞれにメリットデメリットがあるのでどちらがよいのか分かりませんが、専任でやっていて売れないのでしたら一般にしてもよいと思います。
無事に売却できるとよいですね。陰ながら応援しています。

専任ではなく、一般を勧める理由
１、購入検討者の裾野を広げる(両手狙いで他社の問い合わせブロックを防ぐことも含む)
２、専任業者のペースにはまり、不必要な値下げを繰り返すことを防ぐ
３、一社だけでなく、複数の担当者の意見を聞けるため、アドバイスの妥当性を確認できる

番外編として、一般で契約した会社でも、購入検討者から直接連絡が入った場合は手数料両手が期待できるため、気合いが入ります。どうしても金額的に調整がつかない場合に、奥の手として業者が手数料を『泣く』場合があります。但し、買い手側にですが。
自分の経験上でも二度ありました。レアケースで一般的ではない、と思いますが、買い手も売り手も結果ハッピーですよね。
271さんは買い先行ではないので、あせって安値で売ることはないですよ。
業者買い取りなど論外です。買い先行は悲惨です(自己反省)

中古内覧から返答（売主へ）、どれぐらいの時間が必要ですか？
売却依頼から、3組内覧来ました。一組目と二組目は二三日後すぐ返事くれました。今回は約一週間立てますが、返答がありません。検討中なのでしょうか？
教えてください。

申し込みは３日以内が原則です。それ以上たって来ない場合は申し込みはありません。

大成有楽不動産販売の売却物件を別の仲介通して内覧後、買付けしようとしたら「先客が契約予定なので」とお断り。
それから3週間近くネットの広告が削除されずに値引きしてたので直接問い合わせたら「内覧いかがっすか」と。
「以前仲介通したら見学も断られたので別物件で固めました」と告げた途端、
「はぁ~」と溜息吹いてた。
両手狙いプンプンで商機逃したなと感じた。

>>277
両手狙いで跳ね返すのは困りますね。
売れるはずの物も業者の思惑で売れなくなるのは辛いです。

大成有楽不動産販売のマンション探していますのチラシ、となりのマンションのがウチのマンションに入っていた。
まじめにやれよ。

本当に欲しい物件の場合は両手取らせてでも申し込みするのが正解です。

売り出し始めて4か月が経ちました。１０組くらい内覧がありましたが、申し込みには至りませんでした。お断り理由は資料上でもわかる事ばかり。駐車場代が高いとか、低層階が良かったとか、予算オーバーだとか、築年数による経年劣化が気になるとか、部屋数がこんなにいらないとか。
居住中で売り出したのである程度大変な事は覚悟はしていましたが、やはり毎回のお掃除の大変さやお断りされた時のガッカリ感・・・。何とも言えません。軽く凹みます。資料上でわかる理由でお断りされると、じゃあ何で見に来たの？と思ってしまいます。

すみません。今日もお断りされたので少し愚痴らせて頂きました。
ご縁のある1組にはやく出会いたいです。

＞281

私は２ヶ月です。５組内見にいらっしゃいましたが、同じように申込には至っていません。毎回、内見の度に部屋を掃除するのは大変ですよね。今はネットである程度調べられるのに、部屋の向きなどを理由にされたりして、結局、値段なんでしょと思ってしまいます。２月に入って中古も動き始めているようなので、お互い頑張りましょう！早く買主の方が現れるといいですね。

首都圏でレインズに新規登録されているされている内、実際に売れているのは5分の1以下、在庫を含めると10分の1以下といわれています。
もし、売れないようでしたら、私ならできるだけ早く価格を下げるか賃貸に出します。

築浅より新築のほうが割安なのですから、新築を買える人の多くはは割高な中古を買うはずありません。
新築を変えない人の多くは・・・やはり中古でもローンを組めないので、買えません。

>>283
めちゃくちゃ正論です
新築がこれだけ安いんだから価格をめちゃくちゃ下げるしかないんですよね
でも売りに出してる方々わかってない気がします

動きがない。厳しい状況

動かないのに両手狙いの妨害がまかり通るんじゃあ、余計に駄目でしょう。

No.281さん

内覧のご苦労お察しします。

買主さんには都合の良い条件がたくさんあり、実際はどれも満足する物件はありません。
結局妥協の末、購入を決めるわけで、その過程でこの点はちょっとなあと思っても、一応見てみるかとなるわけです。
また不動産屋はそう言う事情は百も承知で、条件を外れる物件を良い点を強調して勧めてきます。

結果、No.281さんの場合のように、分っている点を指摘して断ってくる事になります。
買主も、探し出してしばらくすれば妥協レベルも下がってきます。
そんな買主さんが早く現れると良いですね。

一昨年、居住中のマンションを売却しました。ラッキーなことに一組目で決まりました。私の作戦としては、「このマンション、とっても住み心地がいいのよ」オーラをだすというもので、ただし、高飛車とか上目線ではなく、焦る気配を出さず、見学者さんの生活が、このマンションに移るとどうよくなるのか（経済的なことも含め）をさりげにアピールしてみました。学区内の住み替えを希望している方で、予算的に新築はきつい、という感じだったので、中古を買うマイナスのイメージを、お得感に変わるようお話ししたというか。もちろん、マイナス点もちゃんと伝えました。返事をいただくまでのドキドキ感はやはりきつかったですが、自分の住まいに自信を持つことも大事かな、と思います。何かの参考になりますでしょうか、

ホント新築が安い！土日に入る折込見ていると、新築マンションも以前より安くなってきているが、新築戸建がとにかく安い！これなら中古マンション買うより、新築戸建の方がいいかしら？と思ってしまう。

駅近の大規模物件しかし売れていない

駅近の人気物件以外はこの３連休で申し込みもしくは見込みがない場合は年度末売却はほぼ無理な状況でしょう。このままではさらし物件になるので一旦売り出しやめて連休前に再度出すのが得策になるかも。尚、３連休最終日はす動きが少なかったです。

私も土地付き新築戸建が割安なので、わざわざ割高な価格を提示している中古マンションに対する購買意欲が
わきません。どうあっても中古は中古です。

新築建てはホント安いね
今売り出し中の方は年度末までに決まらないと今年､来年くらいまでは絶望的だろうなー

これが値下げをしてもなかなか決まらないので中途半端な物件はきついでしょう

新築が安い、新築が安いと言ってる人に素朴な質問ですが、首都圏ですよね？どれくらいだったのがどれくらい安いんですか？
自分が住んでるとこも確かに新築戸建て7～8千万位だったのが5～6千万になってる気がするけど、マンションも新築はそれなりに高くて、駅近は中古じゃないと手が出ない人が多いらしい。
あくまでも自分のとこは、だけど。

以前デベから聞いた話では、都心のまとまった土地が、以前よりも安く購入できるようになってきているとのこと。(つまるところ地価の下落)

安く購入した土地を狭い専有面積で区切り、施工業者に値切り発注する。施工業者はもちろん安い建材を使用し、ギリギリまでコストカット→お手頃マンションの出来上がり。

うちの周りでは新築マンションは上限70m2位で、80以上のタイプが選べなくなってるような。

中古マンションを売るための演出(居住中限定)

1,内覧用のサプライズを用意する
Webに掲載する写真等でmax掲載せずに、お薦めポイントを残しておき、内覧で紹介する(隠し収納や間接照明、エコカラット等)

2,早いもの勝ち感を出す
来月引越し空き部屋になります、オープンハウスします、等

居住者がいるのにわざわざ内覧する人は、大まかには購入条件が合致しているということです。でないと内覧申し込まずに事前にパスしてます。これまで内覧希望ないかたも、突然やってきて一回目で決まる可能性もあります。希望を捨てずに頑張ってください。

↑補足です。うちはファミリータイプのマンションで、キッチン越しに見たリビングの景色が明るくて、気に入っていましたが、webの写真では出さずに、最小限にしてました。
一組目、内覧に来られた奥様はリビングを見てからハイテンションでした。気になる点も色々と聞かれましたが、正直に答えました。但し、マイナス面についてはこういう風に解決した、という解決策も合わせて答えるようにしました。
ラッキーな事に一組目で決まりましたv

エコカラット等をアピールにとか、リフォーム済みか築10年以内、もしくは通勤至便な物件じゃないとなかなか付かないと思います。

本当に厳しい。案内が入るのはその駅のフラグシップ的な人気マンションだけの状況。中古マンションも2極化が激しいです。売り出している方、2月に入り案内は増えてますか？うちの動きとしては12月、１月の3連休を底に動きがでてきてます。（人気マンションに限る）

だから売り出しが高すぎるんだって…
もっと現実的な価格にしないと

そうそう、築浅2年くらいの物件は売主も購入価格そのままと思える価格で出してる。
そんな価格じゃ絶対に売れないと言いたくなる、その近辺で安く広い新築が出てるのにね。

値段を下げてもうれるもんじゃないですよ。需要がなければいくら値下げしても売れないです。

今後需要が上がるような事があるのか？
人口ピラミッド的に言ってほぼないよな
という事は今売れないと数年後はもっと売れない？((((;ﾟдﾟ)))

これから時間経過とともに悲惨なことになる

売れない物件は売れないですが、晒し物とか値下げとか煽ってるとROMってる人が
新規売出しを躊躇する動きに繋がりかねないのでほどほどにしましょう。

本当に全く希望が持てませんね。

では雑談を。
うちのマンションはバブル期に計画されたいわゆる億ションですが、よくある話で現在の取引価格は４０００万円台。たまに空気読めないさんが7千万とかで売りに出したりしますが、当然ながら売れずにフェードアウトしたりしてます。
自分は中古購入組ですが、最近売り主の立場になり思うのは、前の売り主さんはすごいと。億で買ったマンションを半額以下で売却。その間１０年位で、売却前にローンは完済済み。買い換えできる人って、やっぱり色んな意味で余裕のある人ですね。

２月に入り案内が増えていたのですが、今週日曜日以降動きが弱まってきてます。今の時点で検討者がいないと年度末売却は難しそうな様相になっています。売却活動中の皆さんは今週末案内入ってますか？

先週末の3連休は4組見学が来ました。3組お断りされ、1組がお返事待ちです。
今週末は見学の予約は入っていません。
立地、広さ、管理、角部屋など好条件のマンションなので気に入って頂ける方が現れるまで売り急がずにゆっくり待つつもりです。

>310さん
それが正解です。内見がポツポツあって時間に余裕のある物件なら
ドーンと構えていればいいのですよ。売れるときは突然売れます。
ちなみに、ウチは営業さんの値下げプレッシャーに負けずにがんばったら4月に売れました。
2月は確かにピークですが、年度末までに売れなくても買い手は１年中います。
がんばってください。

>311さん
310です。ありがとうございます。このスレを読んでいると売れる日なんて来ないのでは…と不安になる事も多いのですが色々な情報に惑わされず、前向きに頑張りたいと思います。

うーん　案内入らない・・・　流れが落ちている。

1組気に入ってもらったのですが新築に流れてしまいました。週末内覧予定なし。どうしよう

三月上旬に新年度の異動有無が内定してからの購入層もいますよ。残留が決まったから自宅購入に本腰をいれる人と、逆に単身赴任するから、社宅を出て学区内に家族の住まいを求める人と。我が社の場合ですが。

うちも案内なし

どうやら今年度終了の様相。来店も減りました。

今日、見学ありました。朝に連絡があり午後にいらっしゃいましたよ。返事待ちです。

今日も内覧希望がありません。さすがに焦って来ました。

駅近物件しか売れない

手段が値下げしかないのが厳しい

状況に応じ、価格を下げるばかりではなく、価格を上げて売却も可能みたいです。

食料品の売れ残りと同じで、いくら値段下げても売れないものはうれません。いまは需要がないので値段下げてもしょうがないです。

申し込みはありました？

>>323
そうか？
中古を見ても割高物件ばかり。
築5年以内で利回り10％超えの物件なら売れるだろ。

新築マンションが多すぎて需給バランスが崩れている。

新参者です。宜しくお願いします。

築２０年駅近の物件を約半年ほど売却活動してるが売れません。
値段は当初から計５００万円ほど下げました。
年明けてからは近隣相場にしたつもりで
この１ヶ月半で１１組の内覧がありました。
問い合わせもそこそこあります。しかし決まりません。

来週、専属契約が切れます。
半年で２０組ほどの内覧があるのに決まらないというのは
営業が積極的でないのかとも思ったりします。
というのも同じマンションでうちより条件悪い物件が先に売れたので・・

思い切って業者変えるか、一般に切り替えるか悩んでます。
専属（or専任）の場合、業者変えてもさほど変わらないですかね。
一般ってやはり広告活動あまりしてもらえないですかね。
こういうの相談できる第三者的なところってないですかね。

漠然とした質問ですみません。

モラトリアム法が廃止される4月以降になれば、
任意売却や競売の再販物件が増えて中古相場はより安くなるかもしれないですね。

>>327
このスレッドの前レスでも上がってますが、
専任で効果なければ一般で複数社に流すにようにした方が反響はもっと出てくると思います。
大手の専任だと両手狙いで他社問合せをシャットアウトして遮っている事があり得るので。

条件の悪い物件が売れたのは、売主が思い切った値引きに応じた事が考えられます。
正直な売買金額は当事者しか分かりませんが、値下げすれば食いつきが良くなると提案し応じさせるのも営業の力量だと思います。
指値に応じられずどうしても下げられないのならば、
お金に余裕のあって気に入ってくれる人が出てくるまで気長に待つしかないでしょう。

329さん。ありがとうございます。
他業者も連れてくるのでシャットアウトはしてないと思うのですが
ただ他業者の場合は深追い（？）はしてないようです。
まあどこの業者もそうだとは思いますが。

> 条件の悪い物件が売れたのは、売主が思い切った値引きに応じた事が考えられます。
> 値下げすれば食いつきが良くなると提案し応じさせるのも営業の力量だと思います。

売却価格は確認できました。
端数切りはしたようですが坪単価はうちより遥かに上でした。

> 値下げすれば食いつきが良くなると提案し応じさせるのも営業の力量だと思います。

うちの営業さんは連絡はくれますが私に具体的提案はしてくれません。
問い合わせが多々きてるのでこのまま行きましょうとも
もっと下げないと売れませんよ、とも。
だからこのままでいいのかな、って思っちゃったんです。

一般だとＨＰに載せて「ハイ、終わり」ってされそうで
人気物件以外はやめた方がいいのかと悩んでます。
でも問い合わせがあるということは一般で門戸を広げれば決まるかも、と思ったり。

またまた長文ですみません。

>>330
専任で出してもその結果だったのだから、一般で複数から売り出すか、接触のあった客付業者で専任にして両手狙いさせてみるのが良いのでは?

>ただ他業者の場合は深追い（？）はしてないようです。
見学後の報告で「XXなら買いたい」とか突っ込んでも担当が売主には報告せず「それはできない」と謝絶して、条件の合う客が来るのを待っているだけなのかもしれません。謝絶されたら検討者は諦めて他物件に行ってしまいます。

>一般だとＨＰに載せて「ハイ、終わり」ってされそうで
これはやってみないと分からないし、専任で継続しても当面売れないと思います。

昨年１２月１日に専任で売り出しを開始して、２５日には売買契約を済ませました。３組目に内覧者で決まりました。大手ではなく、地元で新築マンションの代理販売している会社です。昨年９月に買い替えを決めたから、アットホームを毎日チェックしていましたが、やはりお買い得と思われる物件は2,3週間で消えていました。高いなぁ、と思う物件は、その後値段を下げても売れ残っています。中古はもちろん中古なのですが、売り出してからしばらく経つと、新鮮さがなくなってしまうようで
すね。我が家はそこを踏まえて、相場より１００万下げて売り出し、値下げすることなく決まりました。我が家が売れてから１０日後同じマンションで同じ間取り、階数はうちより下の部屋が１００万高く売り出しました。まだ決まっていません。
やはり最初の値付けが肝心だと思います。売れなくて悩んでいる方は、一旦売り出しを休むのも一つの方法だと思います。

なかなか売れないと業者さんに不信感を持ってしまいますよね。他社さんの営業さんが良く見えてしまったり。
6ヶ月選任でお任せして売れないならその会社も含めて一般にすると思いますうちだったら。そうしようかと考えていた矢先に先日申込があり決まりました。
諦めずに頑張ってください。

>>332さんのやり方が１番確実だろうね
値引き前提にしても売り出しが馬鹿みたいな価格だから見向きもされない
内覧ないと何も始まらないんだから売り出しは現実的な価格にした方が良い
自分が買った価格は忘れて今の相場に合わせるべき
それが出来ないなら売らない事だね

売却は値段だけでなく、縁だと思う。
むやみに値下げは禁物。
2月に入って、問い合わせ、内覧多くなっています。
一般媒介で3社依頼、どっちも頑張っていることは目で見えます。
こちから少し値段下げましょうかと、逆に営業マンは下げない方が良いと。

売却は値段と売り出しのタイミングです。買う側の立場になって価格設定をしなければ売れません。現在提示している値段で、あなたはあなたのマンションを買いますか？　お買い得だと思いますか？　これを逃したら、、と思いますか？

今はネットに載せるから値付けは慎重にね
割り引くつもりでも、相場より高い値付けは絶対にやめた方がいい
不動産屋に惑わされることなく自分で周辺の不動産の相場を把握すること
大事なのは実際の売却価格を調べること

自分が購入検討者なら、消費税が上がる直前に完成する新築マンション狙うかなぁ。来年1月～3月であればローン控除の増額あり、二度おいしい。
中古ならいつ買ってもいいが、今年買うなら来年まで待った方が、と考えそう。
以前から狙っていたマンションとか、すぐ売れちゃいそうなお買得物件なら、見に行くかも。
ネガですみませんが、今年は売れたらラッキー位に思って気長に行くのが精神衛生上よろしいかと。

327（330）です。
皆さんアドバイスありがとうございます。
一般に切り替えてやってみようと思います。

他業者といくつか話をしてますが
「うちは一般の人だと新聞広告はやらない」とか
「うちはＨＰに出したらビラも配らない」とかハッキリ言われたりしたので
一般でもそれなりにやってくれる業者を選ぶのが結構悩みどころです。
自分の方からもどれだけ業者に働きかけられるかはありますが。

頑張ります。

一般でも、専任でも、売主が付けた価格の値にお買い得感があれば、営業担当の力が入ります。これは売る側の気持ちになってみれば理解できると思います。顧客に勧めやすく、広告宣伝に経費をかけても、短期間で売却できれば、人件費なども節約でき、今後の実績になるからです。長々と抱えていている物件は旨味もないし、新しい物件に目がいくのは仕方ないでしょう。良い営業を見つけるというよりも、自分の物件を営業担当者にとって、売りやすい価格にするのが一番です。

内覧に来て断る理由が、こじつけのようなものでしたら、明らかに価格が高いということでしょう。価格条件が解っていても、実際に見てみると、想像していたものより良いと買うでしょうし、付加価値を見出せなければ、やはりこの値段では、と決心できないのでは。営業担当者が近隣の成約価格を提示してくれているでしょうが、その価格より下げないと難しいと思います。やはり価格です。きれいごとではありません。

よく営業が頑張ってくれていないから、売れないとの書き込みありますが、全く関係ないですよ。セールストークが上手くて勢いで申込み、なんて本当にあると思いますか？あっても心変わりでドタキャンの可能性大です。高い買い物なので、皆、慎重に検討します。
営業の腕は、その気になった客をスムーズに手続きに進めることです。

341さんに同意します。
新築と違い、中古の価格は売主が決めなければなりません。不動産会社はあくまでも助言で、決定権はありません。

その気になったお客に、近隣の物件との比較情報や、ローン審査やその他の手続きなど、宅建を持っている人ならではの知識の説明などを交えて、契約までうまく運んでいくのが仕事です。

洋服などは販売員の”お似合いですよ”との言葉で買ってしまうこともありますが、住まいだけは、周りからの評価よりも、住む人間が気に入り、決めなければなりません。今はネットさえあれば、営業さん以上の知識、情報を容易に得ることも可能です。受け身にならずに、積極的に望まなければ売れません。不動産会社は、売れなくても困りません。売れそうな物件を次々売っていくだけです。買主も、不動産会社の営業さんに、決めるためのアドバイスなど求めていません。

買主は、売主が思っている以上に市場調査をしています。

買う側の人は内覧後に住まいサーフィンの沖式価格査定で新築時価格と適正値を確認してみると良いです。

＞よく営業が頑張ってくれていないから、売れないとの書き込みありますが、全く関係ないですよ。セールストークが上手くて勢いで申込み、なんて本当にあると思いますか？

営業の腕って関係ありますよ。かくいう自分が体験者です。
Ａ物件を見に行き、リフォーム代が４００万円ほどかかりそうなのでやめました。
営業も何も言わず。
その後、営業担当が変わりＢ物件を見に行き、Ｂもリフォームがかかりそうでしたが
営業が「こことここだけ直せば充分住めますよ」と。
以前見に行ったＡの話になり一部のリフォームやめれば１２０万円は浮くと助言が。
再度見に行ったら奥さんがすごく気に入ってしまいました。
全部が全部とは言わないけど客をその気にさせられるか否かも営業の腕だと思います。

自分の場合、営業がしつこい？と引きますが・・。あまりしつこく言わずに、聞きたいポイントを的確に答えてくれるといいですね。乗り気でないのにしつこいと最悪。

最新の中古マンションの価格相場の動向が出ています。
http://allabout.co.jp/gm/gc/408818/

あおり、冷やかしの書き込みも多いですが、内容はずいぶん違いますね。

営業力はその時の需給や成約価格を考えて売出価格を提案できることや、価格変更にタイミング等差がでますよ。

>>346
東京都区部の中古マンション価格は、下げ止まりの兆しが見えてきた・・・？

成約が止まったって事でしょｗ
新築より高くなるはずが無い。
今出ている新築があと数年で中古に出回るようになれば
200万の損切りが500万になるだろうね。

アベノミクスで不動産は値上がり確実です。しばらく売り手市場の時代が続くでしょう。